市仓储物流可行性研究报告Word文档格式.docx
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第八章环境保护32
8.1场址环境现状32
8.2主要依据33
8.3主要污染源及环境保护措施33
第九章节能措施34
9.1节能34
9.2节水34
第十章实施进度计划35
10.1建设工期35
10.2实施进度35
第十一章组织管理机构及定员36
11.1组织管理机构37
11.2劳动定员37
11.3劳动工资38
11.4工程项目管理39
第十二章投资估算及资金筹措39
12.1估算依据39
12.2投资估算40
第十三章经济分析42
13.1经营费用估算42
13.2收入、税金及附加估算43
13.3利润总额及分配45
13.4盈利能力分析45
13.5偿还投资能力分析45
13.6不确定性分析46
13.7项目财务评价46
第十四章综合评价47
第十五章结论及建议48
附件：
附表8份
附图2份
第一章总论
1.1项目概况
（1）项目名称：
XX市恒利仓储物流建设项目
（2）项目承担单位：
（3）项目法人代表：
（4）建设性质：
新建
（4）建设地点：
处于XX市路段，距离，处于路旁。
1.2项目承担单位基本情况
XX公司于年在XX注册登记，注册资金万元，注册地址：
XX……，法定代表人：
……。
公司现有职工人，拥有建筑面积平方米的宾馆，固定资产多万元。
以提供……………………为主要业务形式的公司，目前年营业收入达万元。
在长期的服务过程中，公司积累了丰富的经验，先后与……家客户建立了长期稳定的合作关系，并赢得了众多客户的赞誉与好评。
在公司浓郁的文化氛围和现代化经营理念引导下，已初步成为一支具有奋斗精神、朝气蓬勃的优秀团队。
公司职员具有年轻化、知识化、专业化的特点，勇于进取、注重创新，具有很强的市场开拓能力和服务观念。
1.3项目所处区域经济社会状况
项目地处XX市公里。
XX市是……（市县情简介）
1.4项目提出的理由及过程
XX市是XX市政治、经济、文化、信息中心，是XX省的大门，北上……公里、东至……公里，境，随着中国一东盟自由贸易区、泛珠三角贸易区的建立和大湄公河次区域经济合作框架的形成，使XX的区位优势更加突出。
近几年来，随着工业化进程的加快，XX市、市提出了“工业强市”、“工业强市”战略，加快发展特色经济，大力发展现代物流业。
进入21世纪，全球经济一体化的进程明显加快，特别是在“十二五”期间，物流业将迎来良好发展机遇。
从XX市来看，近年来工业经济快速发展，全社会商品零售额逐年增长，成为全市拉动经济发展的主导力量，但与工业经济、社会商品零售额不断增长密切相关的现代物流业，还处于一个发展的初期阶段，特别是作为XX工业发展龙头的XX产业园区及大中型超市、连锁店、专业市场商品零售额增长，企业对物流服务的需求剧增，制造业降低物流成本是提高市场竞争力的重要方面，建设规模化、规范化的仓储物流，将为各中小企业提供方便、快捷的物流服务，有效减少企业物流成本，提高效益，营造更好投资发展环境，促进产业聚集。
因此，建设一个上规模、设备先进、管理规范化仓储物流项目是十分必要的。
为此，项目承担单位在认真分析当前流通设施建设经营现状及今后发展趋势，提出了通过购置场地，建设上规模、上档次、设施齐全、功能完善的现代物流设施。
1.5项目建设依据
（1）根据《XX市国民经济和社会发展第十二个五年计划》提出的“加快城镇建设步伐，提高城市化水平，加快发展批发、贸易、物流业，建立起与社会主义市场经济体制相适应的连接城乡及国内外市场的商品购销网络体系”。
（2）《XX市流通服务设施建设规划》；
（3）《XX市物流业发展“十二五”规划》；
（4）《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划》；
（5）《建设单位提供的有关资料》。
1.6建设目标及定位
根据XX市土地利用总体规划，依托项目所处地的区位优势，计划用1—2年的时间建成集仓储物流、冷藏、加工、商务信息服务等功能为一体的中型仓储物流项目，使之成为XX市（乃至）滇东南地区区域物流中心的重要组成部分。
1.7主要建设内容及规模
本项目按年货运物流量万吨，工程划分为散货堆场、仓储区、停车场、冷藏配送、综合信息服务区、加工包装区6个功能区，规划用地面积XX平方米（亩），建构筑物占地面积……平方米、总建筑面积……平方米、场地及道路占地……平方米、绿化面积……平方米、绿化率2%、容积率1.17。
主要建设内容及规模如下：
（1）雨棚散货堆场……平方米；
（2）立体物流仓储建筑面积……平方米；
（3）停车场占地面积……平方米；
（4）物流信息业务用房840平方米；
（5）标准通用厂房建筑面积2400平方米；
（8）物流信息运送设备。
1.8资金投入及效益情况
项目总投资……万元，其中建筑安装工程费……万元、工程建设其他费用……万元、预备费……万元。
由项目承担单位全部自筹解决。
项目建成后，预计年可实现营业收入……万元，利润总额……万元，每年可向国家提供税收……万元，项目投资利润率……%、投资利税率……%，内部收益率……%，全部投资回收期……年，具有一定的经济效益。
同时，可解决……多人的就业问题，可带动当地商品零售、饮食等相关行业的发展，对扩大城镇就业，促进第三产业的发展起到了促进作用。
结论及建议：
该项目具有一定的经济及较好社会效益，特别对XX构建“区域物流中心”、扩大商品流通起着重要的作用，建议有关部门批准实施，并根据国家有关规定和精神，在政策上给予优惠，使项目尽快建成。
主要技术经济指标单位:
万元
序号
名称
单位
指标
备注
1
规划用地占地面积
ｍ2
2
建构物筑占地面积
3
总建筑面积
4
场地及道路占地
5
绿化面积
6
绿地率
%
7
建筑容积率
8
总投资
8.1
建筑安装工程费
含设备费
8.2
工程建设其他费用
8.3
预备费
9
建设期
年
10
资金筹措
10.1
自筹及引资
11
营业收入
13年平均
12
营业税金及附加
13
经营费用
14
所得税
15
利润总额
16
投资利润率
17
投资利税率
18
财务内部收益率
19
财务净现值
ic=8%时
20
投资回收期
21
盈亏平衡点
利用率42%
第二章需求分析及拟建规模
2.1现状分析
物流是物品从供应地向接收地的实体流动过程，是运输、储存、装卸、包装、流通加工、配送、信息处理等几个基本功能的有机结合。
物资流通是支持社会扩大再生产的血脉，是一个跨行业、多部门、各种运动形式交集的活动。
这些活动要求有一个有效的、完备的物流基础条件的支撑，这个基础条件即为物流平台。
它涉及铁道、水运、公路、仓库、场站、管理体制、信息水平等相关因素。
物流系统是由物流的各项功能和物流形态组成。
物流形态是由线（LINE）、手段（CARRIER）和节点（NODE）组成。
线是指公路、铁路、空路、海路等；
手段是指汽车、火车、船舶、飞机等运输工具；
节点则是指车站、集散中心、仓库、港口、机场等设施。
随着经济的发展，消费对生产、流通的需求越来越多样化。
如何有效的利用点与线的关系，加快流通节点建设，特别是物流基地、物流中心、配送中心的设计、建设、管理，发挥好运输、保管、装卸、包装、流通加工合理配置，减少货物流流通成本，提高企业经济效益，合理规划建设流通节点，有利于促进地方经济的发展。
在“十一五”期间，XX市现代物流业发展的基础条件基本形成，当地把矿、林桨纸作为重点培育的支柱产业，促进了全市经济社会快速发展，初步建立起具有地方特色的经济体系，经济总量水平不断提高。
从今后发展趋势看，随着“十二五”规划的实施，国家加大西部地区及边远贫困地区的投入力度，XX市抓住机遇，加快发展烤烟、畜牧业、矿业等优势产业，加快发展商贸物流业，特别是在未来的几年内，参与“两大区域合作”，承接东部地区产业转移，将带动人流、物流的快速增长，全市经济将保持持续、快速发展，预计在今后几年内，全市内国内生产总值、城镇居民收入、社会消费品零售总额将分别增长10%、7%、10.2%以上，人流、物流的增加势必带动车流的增加，为现代物流业发展创造了有利条件。
目前，全市国有及国有控股流通企业XX多户，占全市流通企业总数的%以上，集体控股企业XX多户，占总全市流通企业总户数的XX%，个体私营流通企业达XX多户，占全市流通企业总户数的XX%左右。
这些物流企业在经营理念上有了很大变化，更加突出专业性、品牌化，连锁超市正在兴起。
目前，全市拥有连锁企业上规模户，超市个。
全市拥有各类商品市场个，市场交易总额达23多亿元以上。
随着优势产业的快速发展，货物运输总量迅速增大。
全市载货汽车实有数多万辆，货为构建现代区域物流中心提供了发展空间。
目前，轻工产品、日用品、保鲜食品已成为XX市较大的货运物品，主要方式为公路运输，货运企业营运规模小，货物运输车辆运载吨位低，缺乏承担大规模和大批量货物运输的营运企业及运载车辆，但XX市仓储物流企业存在规模小，在现有已建成物流设施中，也存在的利用率低，流通信息、交易手段落后状况，特别缺少为大中型资源加工型企业、大型超市及专业市场提供配套服务的现代化、专业化、信息化物流设施和专业技术人才。
因此，建设设施完善、功能齐全的现代物流项目是很有必要的。
2.2需求分析
据不完全统计，全市从事物流和货物托运的公司或单位超过XX个，年消费商品运输量超过XX万吨，原材料及各类产品运输周转量超过也XX万吨。
经过几十年的发展，XX市工业经济综合实力不断增强，工业生产稳定增长，在冶金、电力、生物制药、建材等方面已经形成了一定的规模。
预计到2015年，全市年物流量将超过XX万吨。
因此，建设集仓储物流、冷藏配送、商务信息服务等功能为一体的仓储物流具有良好的市场前景。
2.3建设定位及目标
XX市恒利仓储物流建设项目重点以轻工、日用品、保鲜食品的储存、包装加工及配送为主。
既要为大中型商场、专业市场、超市等提供物流配套服务，又要使之成为发展通道经济的物流重要节点，发挥特色生物资源、食品加工产业基地物流、资金流、信息流的集散优势。
该项目建设包括几大具体工程：
（1）集货服务。
将市内、省内、省外、国内、国外的物资向XX聚集，形成较大规模的运输单位，优化社会供应链，降低总的物流成本。
（2）运输与配送服务。
发展多式联运，提供多种运输方式，培植高效、快捷、经济实惠的运输系统，合理配置运输资源，为国民经济建设服务。
运输指长距离的物料搬运方式，发展运输与配送服务业可以惠及市内外所有相关的企业。
配送则服务于……等地企业，配送业务的开展，将为这些企业提供各种生产资料、生产工具以及备品备件的配送，有效地降低相关企业的生产成本。
运输与配送功能将整合XX市的现有运输力量，形成规模运输团队，借助“通边达海立体交通网”的形成，打造全方位的物流运输体系。
（3）冷藏储存服务。
储存在物流系统中起着缓存、调节和平衡的作用，是物流中心的核心功能。
储存的目的是克服产品生产与消费者在时间上的差异，使产品产生时间效益。
（4）装卸搬运服务。
物流中心的规模经济，必然带来许多装卸搬运活动，包括装货、卸货、移送、拣选、分类、堆垛、入库、出库等作业，作业内容复杂，发生次数频繁，又是劳动密集型、耗费人力的作业，在详细设计时，尽量采用自动化物流技术，力图实现装卸搬运作业的合理化，但依然会产生许多劳动岗位，以解决普通劳动力的转移问题。
（5）流通加工服务。
流通加工发生在产品从生产厂商到消费者流动过程中，为了运输，生产厂商可以采用方便实惠的包装方式，而为了满足用户需要，维护产品质量和实现物流效率化，促进商品销售，需要流通加工这种辅助作业。
不同的产品，针对不同的需求实际，会需要相应的流通加工环节。
流通加工服务是物流中心较为明显的增值服务。
（6）包装服务。
物流是产品、半成品或原材料，在搬运、运输以前都要进行包装捆扎或装入适当的容器，以保正其在整个物流活动过程中能够顺利实现各种作业转换。
包装不仅具有保护货物、便于促销的作用，包装与运输配合，可以减少货损，便于运输装卸。
运输或仓储将采用大包装，而销售配送时，大多采用小包装。
（7）物流信息服务。
物流信息服务是现代物流系统的核心功能，包括两个方面的内容：
一是针对物流系统内部的物流信息进行处理，包括从各种物流业务中衍生出来的信息的处理，如运输业务信息处理、仓储管理信息处理、订单处理等，这些伴随物流活动而产生的大量信息的收集、加工、传递等处理将成为决策的依据，对整个物流活动起着指挥、协调作用。
二是物流系统与外部系统的交换信息处理，以及公共物流门户信息港的建设等，如物料在途运输跟踪、物流信息的发布和接收等。
物流信息服务体系的建立，是有效降低物流成本的重要手段。
除了以上七个方面的服务之外，项目还具有聚集产业的功能服务，为进入各大产业园区的企业提供物流服务，保证这些企业轻装前进，做大做强自己的主营业务。
另外，还具有脱贫解困、增进开放，搞活流通的，逐步拓展国际物流等功能。
项目拟选建设地点位于XX市，公路旁，利用该地段较好的区位优势，立足于高起点、高标准，使之达到国家有关商业流通设施标准和功能。
结合XX土地利用总体规划依托项目所处地段的区位优势，项目建设定位为：
集仓储物流、冷冻、加工、商务信息服务等功能为一体的中型物流中心。
使之成为XX市重要的物流中心（之一），为过境货物的安全储备。
同时，借助……通道，立足发展多式联运，充分发挥通道经济的发展优势，创造优势产业集群的基础条件。
2.4建设规模拟定
结合建设项目定位及项目所处的区位，根据今后的发展趋势预测，本项目近期按年货运物流量XX万吨进行建设。
建设标准为中型仓储物流项目。
第三章建设项目商业模式
3.1项目商业模式
项目建成后商业运行模式：
采取自营（或租赁）的方式。
凡进入项目区内储存、经营的产品，需遵守以下要求：
（1）有关生产厂家的检验、说明及合格证书等。
（2）相应管理人员应计录品名、数量、质量、货主等信息。
（3）各类商品应在专门的场地储存、分拣、包装。
3.2服务范围
本项目提供的服务内容为：
（1）临近市县：
XX市各县（市）、乡镇；
XX全省各市县镇；
广西、广东省的大中型企业、经济开发区；
（2）东盟国家：
部分制造企业和贸易企业；
（3）泛珠三角经济区、中部地区、西部地区及全国、省内与XX贸易往来频繁的地区和企业；
（一）商品仓储
为经营者提供良好的营业场所
（二）为经营者和广大消费者创造良好的经营和管理服务环境。
内设有以下管理、服务机构：
1、管理人员办公室；
2、服务人员办公室。
（三）公用基础设施建设
项目的道路、通讯、给排水、绿化等按满足客户需要布置。
（四）停车场
满足客户部分大中型车辆的停车需求。
（五）仓储及物流设施
（六）安全、环保、绿化和卫生
由保安全面负责进入项目区内的货物提供安全保卫措施，并配有专职清洁卫生队伍。
3.3物流流程
（1）XX市恒利仓储物流与相关交通设施的物流流程总图
物流流程总图
（2）库内货物流程
（3）运输配送物流流程
XX市恒利仓储物流配送包括商业配送、生产企业配送，主要针对市内各大商场、专业市场、轻工企业、食品加工及其它企业提供物流配套服务。
A、为市内各大专业市场运输配送物流服务模式
B、为新型有色加工基地各大企业运输配送物流服务模式
3.3物流设备
该项目的设备包括仓储运输设备、冷冻设备、信息网络设备。
主要设备如下：
物流信息设备明细表
系统子项
硬/软件
内容
数量
单价（万元）
总价（万元）
合计
279
一
电子结算系统
硬件
服务器（小型机）
25
50
20KVA/8小时UPS
客户机及外设
软件
数据库
小计
100
二
电子监控系统
摄像机、硬盘录像机及配套设施
布线、安装、调试
三
LED
LED显示屏（以18m2为例）
30
触摸屏计算机
触摸屏和LED发布软件
38
四
综合管理系统
服务器
客户机
0.5
扫描仪
0.2
0.4
传真机
0.3
0.6
激光打印机
2.5
47
五
信息基础平台
网络中心
防火墙
网络管理及安全
六
数据交换
数据交换软件
七
信息系统培训费
主要设备明细表
名称
金额（万元）
备注
运输设备
辆
仓储设备
1.5t叉车
台
货架
套
2t吊车
冷冻机组
变压器
含配电设备
其它设备等
库内设备等
第四章场址选择及建设条件
4.1建设地址
建设地点位于XX市公路旁，场地的西面是……，东面……。
该建设用地交通方便，具有较好的区位优势。
本项目规划地面积XX平方米（XX亩）。
4.2土地权属及占地面积
规划建设用地为XX市 所属，建设项目通过批准实施后，项目业主单位按照有关政策规定，办理有关土地征用手续。
本项目规划地面积 平方米（ 亩）。
4.3地形地貌条件
拟建场地未做地质勘察报告，从实地踏勘和周边情况分析，该区域无溶洞、滑坡、泥石流、膨胀土等不良地质现象。
场地相对稳定，适宜建筑。
项目立项后应尽快进行地质勘察工作，具体情况应以地质勘察报告为准。
场址现状为荒山、荒地，从现场条件看，用地条件较好。
4.4周边建筑物与环境条件
目前项目所处区域处于开发阶段实施阶段，处于文砚二级公路12米宽道路旁。
根据XX市总体规划，拟选场址用地性质为加工、仓储用地，项目建设符合规划要求。
本项目的实施场址所处地段车流量大、交通便捷，联系方便。
4.5工程地质及气象条件
1、工程地质条件
目前项目拟选场址尚未讲行工程地质勘探，根据周边建筑经验以及工程地质条件初步判断，由于项目用地范围内建筑物大多为低层建筑，建设场地工程地质条件可满足项目建设需要。
按国家地震局和建设部1992年颁布的《中国地震列度区划图》划分，XX属于6度烈度区。
2、气象条件
XX市属亚热带低纬季风气候，日照充足，雨量充足、立体气候明显。
年平均气温：
16.5°
C，
最高气温：
3８°
最低气温：
１－２°
C
极端最低温度：
-6.7℃，
年平均降雨量：
1264mm，
年均相对湿度：
83%
年均无霜期：
天。
年均日照数：
1500—1600小时
主导风向：
西南风
4.6公用设施依托条件
（1）供电。
项目实施地点属电网覆盖范围，项目用电有保障。
本项目用电可就近接入，能保证正常供电。
（2）供水。
本项目主要是生产、生活和消防用水，今后可从东山乡供水池接入，或者自建提水设施。
4.7项目施工条件
项目实施地，距全市生产规模最大的水泥厂较近，建筑材料可直接运到施工现场，施工场地宽敞，施工砂、石等建材可就近购买，运距较短，项目施工条件较好。
第五章总平面布置及主要建设内容
5.1总平面布置
本项目按物流量 万吨/年计，规划用地面积 平方米（ 亩）。
该项目由雨棚散货堆场、仓储区、停车场、综合信息服务区、冷藏库区、加工包装区6个部分构成。
沿 公路 米范围内不建永久性建筑物，并设主出入口，沿规划用地依次布置综合信息服务区、仓储区、冷藏库、生产加工区（标准厂房、货物包装车间等）。
雨棚散货堆场布置于规划用地的中部，处于 米宽环形消防通道之中，
大中型运货车辆来自XX……可直接进入雨棚散货堆场御货，在规划用地范围XX公路一面不设围墙、围栏，增强主出入口面的开阔度。
便于人流、物流的汇集与疏散，较好地体现了商务仓储、加工、冷藏储存等功能。
区内选择适宜的树（草）种，按规划形成绿化地带。
物流线组织分为互不干扰的流线，（物流）也可从沿公路进入各功能区中，6个功能区呈环状联系又自成一体。
物流线路由散货堆场进入、经过加工、冷藏、储存直至配送。
（附平面布置图）
用地平衡表（经济指标一览表）
功能分区名称
占地面积（平方米）
建筑面积（平方米）
（占地比例%）
总占地面积
（一）
建筑占地面积
1.1
立体物流仓库
1.2
物流信息业务管理用房
1.3
冷藏储存库
1.4
通用厂房
1.5
包装车间
1.6
检修车间
1.7
配电室
1.8
厕所
1.9
雨棚散货堆场
（二）
构筑物占地面积
2.1
停车场
2.2
升级会员 