环宇旅游休闲购物广场项目建议书Word格式.docx
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3.餐饮、住宿服务区：
环宇乡村度假酒店建筑面积4000平方米，计800万元人民币；
4.生态度假区：
环宇生态休闲度假山庄建筑面积10000平方米，计1200万元人民币；
5.相关规划指标如下：
容积率：
1.12
建筑密度：
≤25%
绿地率：
≥45%
建筑高度：
主体建筑高度≤15米
用地使用性质：
旅游开发用地
六、项目运作方式：
独资、合资、合作等。
七、项目建设条件：
1、符合《绩溪县旅游发展总体规划》、《绩溪县三区一廊总体规划》和《绩溪县土地利用总体发展规划》，具备建设前期条件。
2、地块已完成地勘等前期工作，
3、地块临近绩溪县城新高铁火车站，境内交通发达，距绩溪县城5公里、基础设施配套，生态良好，环境优美，气候宜人，适宜进行度假旅游开发。
第二章项目建设的必要性和可行性
一、项目的提出
（一）建议书编制依据
《绩溪县旅游发展总体规划》
《绩溪县三区一廊总体规划》
《绩溪县土地利用总体发展规划》
《绩溪县经济和社会发展十一五规划》
《绩溪县旅游业发展“十一五”规划》
（二）项目提出的理由与过程
绩溪县是含中山的低山丘陵山区，西部为黄山支脉，东部为西天目山脉，主要山峰皆在千米以上，县域为长江水系和钱塘江水系的分水岭，素称“宣徽之脊”。
境内主要河道登源河长55千米，扬之河、大源河各长40千米，三河流域面积582.5平方千米，占全县总面积的52.6%。
绩溪生物资源丰富，地形地貌多样，气候四季分明，生态环境良好，森林覆盖率达到75.4%，是国家级生态示范区。
环宇旅游休闲购物广场属于绩溪县“旅游精华板块”的有机组成部分。
位于“县城”和“精华旅游板块”之间联系纽带华龙生态旅游公路上，且紧邻绩溪城区，在绩溪高铁通车以后，将成为绩溪县的重要的旅游服务配套区。
根据《绩溪县旅游发展总体规划》和《绩溪县三区一廊总体规划》，特提出本项目。
二、地块优势分析
（一）良好的区位优势
地块位于绩溪城区东南方向，距离5公里；
紧邻徽杭古道精华延伸段徽商文化广场，东连国家AAAA级风景名胜区龙川景区，南接登源河水湾、五星级酒店。
西靠距国家级历史文化名城绩溪县城5公里。
同时位于绩溪县华龙生态公路旅游环线上，并连接到绩溪旅精华游腹地旅游线上，交通便利，且可共享旅游客源。
（二）便捷的交通条件
航空：
黄山国际机场现已开通国内航线、国际和地区航线，基本覆盖各大主要城市。
黄山机场距绩溪县50公里，车程约30分钟。
公路：
现状——绩溪处于“中国华东旅游中心城市”“长三角大都市”的二环旅游网络，省道215线贯穿全境，绩黄高速公路直抵城区。
已经动工修建的黄绩高速公路将于2011年竣工通车。
铁路：
现有皖赣铁路，在建的有京福高铁，即将动工的有徽杭高铁和皖赣扩能改造三条铁路直达绩溪县城。
地块紧邻县城，交通便利。
区内主要交通为华龙生态旅游公路，双向2车道，路面宽度约12米，交通快捷。
（三）良好的自然环境
地块面积约85亩，具有良好的自然生态环境，自然类旅游资源分布广泛，周边植被较好，历史文化底蕴深厚。
三、拟建地址的建设条件
项目选址地为绩溪县千年古村落仁里旅游区规划地块，位于仁里村处，地处绩溪县旅游环线上，距城区仅5公里，便捷的交通优势和旅游板块区位优势极适宜进行游客集散中心项目开发。
（一）自然环境好
地块生态良好，环境优美，紧靠登源河。
周边植被良好，含中山的低山丘陵山区，西部为黄山支脉，东部为西天目山脉，主要山峰皆在千米以上，县域为长江水系和钱塘江水系的分水岭，素称“宣徽之脊”。
（二）区位条件好
目前，有绩黄高速公路连接绩溪城区，规划中多条高铁至绩溪城区。
县域内精华旅游线路必经之路，交通便利。
（三）配套较完善
地块距城区仅5公里，且紧邻华龙生态旅游公路，水、电、气、通讯网络等具备，项目建设条件良好。
四、综合评价
综上所述，投资建设绩溪县环宇旅游休闲广场项目有几个方面的有利因素：
一是近年来绩溪县经济发展速度明显加快，招商引资政策优惠，旅游资源十分丰富，存在着良好的投资基础条件；
二是目前绩溪县域内缺乏高品质旅游综合接待度假产品，存在着投资建设的市场契机；
三是该地块距离黄山杭州车程完全能够保证在2小时之内，非常适合都市人的休闲度假心理习惯；
四是县委、县政府及相关部门非常重视这一项目的建设。
总之，该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。
五、项目建设的必要性
世界旅游业较发达国家的成功经验表明，当一个地区的旅游市场成熟后，旅游业要想取得更大的综合效益，一定要有配套的、特色的、综合性游客商业服务区，向区域内的游客提供服务。
目前，国内北京、上海、杭州、成都等旅游发达地区都建有不同特色的大型旅游商业服务区，取得了良好的社会和经济效益，绩溪县域及周边市县目前还没有成规模的、网络化的、综合性的、对周边省市有较强吸引的农产品销售综合体。
所以绩溪县环宇旅游休闲广场项目建设是必要且可行的。
第三章项目建设内容
一、环宇旅游休闲购物广场项目的定位
（一）功能定位
依托有着深厚文化历史底蕴的千年古村落-仁里村，地处龙川AAAA级风景名胜区和徽杭古道两大景区核心的优势，着力提升绩溪旅游整体服务水平，围绕旅游建成配套完善的游客生活、消费服务区，进一步提升绩溪旅游新形象，集中建成集观光、购物、餐饮、住宿、娱乐等项目为一体的环宇旅游休闲购物广场。
（二）市场定位
以华东市场为主打，自驾，团队集散旅游客源市场为主。
（三）风格定位
自然元素+徽派建筑载体
二、环宇旅游休闲购物广场项目及配套功能区规模
大集中，小分散，组团发展，形成各有特色的主题农产品旅游购物广场。
根据地块的资源状况以及开发与保护并行的原则，本次规划将绩溪县环宇旅游休闲购物广场旅游开发的总体布局确定为：
一环、四区的格局。
一环：
由原有的水渠汇入登源河的中心形成一个圆形水域（有消防水池的作用）。
以此水域为中心，建设一条环水公路，路宽6米，取名“登源路”。
地块内建设以此水面为中心，各个功能区的建设都联在这条环线上。
四区：
是本次规划重点打造的区域，包括入口服务区，购物休闲娱乐区，餐饮、住宿服务区，生态度假区。
（1）入口服务区
a、景区大门（主入口）。
以木料和石料为主要建筑材料，大门设计以徽派建筑为载体充分体现生态理念，以达到与周围环境的融合。
b、入口生态停车场。
规划将入口停车场设于花坛两侧的开阔地，游客乘坐的车辆停靠在该停车场。
规划停车场占地面积约4000㎡，120个车位。
充分考虑当地的环境，尽量使用与徽文化、环境相符合的建筑材料，不破坏当地环境。
c、旅游咨询中心。
位于停车场以东。
面积约600平方米。
为游客提供咨询、导游、医疗、购物等功能和设施。
（2）购物休闲娱乐区
a、徽州传统手工作坊基地。
位于绩溪县环宇旅游休闲广场内中心的南部，面积约600㎡。
通过对徽州传统手工艺的传承和发扬，进一步弘扬和保护徽文化。
游客通过对传统手工艺的全新感观认知，对了解绩溪这一作为徽源的文化和历史有着积极促进的作用。
b、环宇农产品旅游超市。
位于绩溪县环宇旅游休闲广场南侧，登源河景观沿线，用于出售具有本景区或本地区特色的商品。
如：
绩溪的绸、绢和清水丝，绩溪的茶叶，绩溪的澄心堂纸，绿茶，绿笋，野厥，徽墨，山核桃，板栗……等。
兼营游客旅游所需的日常生活用品和各种旅游纪念品，旅游设施设备的租赁等。
商业街长200米、宽9米，旅游超市铺面面积约4000平方米。
c、素质拓展训练基地
素质拓展有多种形式，其课程主要由水上、野外和场地三类课程组成。
在本项目地，除由于水面深度、宽度、水量等原因，不能开展少量水上课程外，野外和场地课程皆适宜开展。
a）水上课程：
适宜开展游泳、划艇、扎筏泅渡、抢滩登陆、建桥过河、水上障碍浮桥、水上过桥抽板、水上独木桥、涉水爆破、水上漂速跑、水上浮桶、山水游池等项目。
具体内容：
抢滩登陆团队队员利用有限的资源（油桶若干，竹竿若干，绳子）以最快的速度造成一艘船，搭载本队队员在规定的时间内划过规定水域夺得对岸的目标。
建桥过河团队利用有限的资源建设一座桥，将所有人成功转移至河对岸。
水上过桥抽板所有队员利用若干块木板在悬挂在水面上的绳索上搭桥从一端过到另一端。
水上独木桥所有队员走过一条没有任何扶手的水上独木桥。
涉水爆破团队利用有限的资源将漂浮在离岸3.5米远的气球戳破。
b）野外课程
包括远足露营、登山、野外定向、溶洞探险、伞翼滑翔、户外生存技能等；
针对境内低山丘陵山区设计的有远足露营、登山、野外定向、溶洞探险、伞翼滑翔、户外生存技能等活动。
对场地的要求需要一些低山即可。
但是以上活动的危险系数较高，安全性要求较高。
c）场地课程
在专门的训练场地上，利用各种训练设施，如毕业墙、模拟电网、信任背摔、有轨电车、孤岛求生、雷阵、穿越沼泽、绿荫冲浪以及开展各种团队组合课程及跳越等心理训练活动。
毕业墙所有的参训队员，相互帮助，全部攀登到四米高的墙顶。
培训目的：
提高学员的互助和协作能力，合理安排人力资源，群策群力寻找解决问题的科学方法；
为团队自觉奉献；
个人在团队中的角色定位；
吃苦耐劳；
处理局部与大局的关系；
正确面对人生和工作中遇到的困境和坎坷；
向共同的目标冲刺。
模拟电网在大家的配合下，所有人员在规定时间内，从网的一边通过到网的另一边，在完成过程中，人的所有部位不得碰触网的任何部位，且一个网眼只能使用一次。
计划的重要性；
组织纪律；
学习方法；
合理利用资源；
学会倾听；
摆正自己的位置；
领导者作用；
计划、草案、行动；
确立规则，精心操作；
正确对待不同意见和挫折；
细节决定成败。
信任背摔项目性质：
个人心理挑战与团队合作项目。
项目描述：
队员依次站到一米四的小平台上，背向后倒在下面队员用胳膊交叉的网上。
挑战自我；
相互信任；
换位思考；
学会包容。
有轨电车项目类型：
团队激励项目。
队员适当分组，两脚站在木板上，手拉提绳，共同前进。
项目目的：
培养团队精神及协调配合的理念；
步调一致才能得胜利；
领导艺术；
团队执行力。
孤岛求生场地要求：
最好能够实地模拟，在河流中有三个小岛。
项目性质：
团队合作项目；
将参训队员分成三组，分别置于太平岛、盲人岛和哑吧岛，尔后将所有人员救助到太平岛上。
群体决策；
领导作用的发挥；
合理安排人力资源；
团队合作；
寻求解决问题的科学方法；
主要矛盾和次要矛盾的处理。
雷阵项目性质：
团队合作项目；
沟通；
组织纪律，学习方法（合理利用工具）；
突破思维定式（创新）；
策划、决策；
尝试（有效操作）；
预见性（工作监督）。
穿越沼泽场地要求:
在河边的滩涂上开展。
策划及决策；
团队学习；
大胆尝试及有监督体制的有效工作；
绿荫冲浪场地要求：
需要一个倾斜的山地，草地柔软且茂盛。
绿荫冲浪即滑草，是使用履带用具在倾斜的草地滑行的运动。
滑草运动是一种时尚新运动，符合新时代环保的理念，又具备新奇的特点，所以颇受人们的喜爱。
它使人们在感受风一般速度的同时，又能领略到大自然的美好，故又有“绿荫冲浪”的美称。
其他娱乐场地课程同时也可以开展射箭、梅花桩、旱桥、秋千等其他娱乐场地课程。
射箭是人们喜欢的体育运动项目，项目所在地场地平坦，宜于开发射箭活动。
梅花桩在中国武术中用于梅花拳和基础功的练习，经常从事梅花桩练习，对身体健康有良好的促进作用。
在项目地模仿建设不同桩式和步法的梅花桩，还可以使游客在休闲健身中了解中国武术的有关知识。
旱桥另在平地上规划建设一条用硬质木方连接起来的长廊，即旱桥。
要设计得蜿蜒曲折，高低有致，并且坡度要比较平缓。
此外，还可以开发秋千、滑梯、攀架、跷跷板等各类兼具趣味性和娱乐性的拓展体验项目，以增大景区对都市游客的吸引力，增加游客在景区的逗留时间，加深游客对景区的美好印象。
以上素质拓展课程，在实际开发过程中需要综合考虑当地的地理条件、工程造价及市场的响应程度，酌情选择。
（3）餐饮、住宿服务。
随着绩溪境内各大旅游景区游客数量的急剧增加，接待能力不足的问题急需解决。
餐饮住宿区为不同需求的游客量身打造了不同的餐饮和住宿服务设施。
主要接待设施有环宇乡村度假酒店。
a、环宇乡村度假酒店。
环宇乡村度假酒店占地总面积5000平方米。
由三栋主体建筑组成。
紧靠登源路的是接待大厅，环绕四周的两栋建筑为酒店住宿楼，每栋占地面积1400平方米。
中间靠北侧的建筑为会议楼，占地面积870平方米。
b、特色小吃广场。
占地总面积2355平方米，广场上修建餐饮设施，为在旅游广场的游客提供绩溪特色食品及其各种风味小吃。
（4）生态度假区
构思和方案布局：
新建40座210-280平方米的生态度假屋,精品打造度假养生休闲为主的功能区。
五、建设周期
环宇旅游休闲购物广场项目建设周期为三期，一期项目为农产品购物广场及生态停车场；
二期项目为环宇乡村度假酒店；
三期为环宇度假山庄。
第四章项目投资估算
（一）投资估算：
项目概算总投资3500万元，其中
序号
内容
数量
单价
金额（万元）
1
农产品购物广场
（含休闲广场建筑面积3000平方米及导游设施、内部装饰及商场设备）
3000m2
3000
900
2
素质拓展训练基地
4000m2
2200
3
环宇乡村度假酒店
（含酒店建筑5000平方米及内部装饰）
4000m2
2000
800
4
环宇休闲度假山庄
10000m2
1200
1200
5
生态停车场
4000m2
300
6
不可预见费
合计
5700
第五章投资效益及回收预测
项目收益：
a、收入：
项目建成后，年均接待游客约20万人次，总收入5000万元。
b、营业税及附加：
250万元；
c、项目投资回收期：
8年
1、项目社会效益
该项目实施后，可提升旅游景区和旅游集镇的环境形象和接待档次，营造强烈的旅游氛围，可带动绩溪旅游的第三产业发展，有力地促进地方经济建设和文化素质的提高，有利于旅游资源的可持续利用和生态环境的保护。
2、项目的经济效益
项目建成后，年接待游客20万人次，实现旅游收入5000万元；
同时，可带动周边“农家乐”的发展，转移农村剩余劳动力，实现农民和财政增收。
3、资金筹措的方式：
项目采用合资、独资或申请银行贷款方式。
第六章结论
通过以上各项研究分析及测算，结果表明：
无论是从旅游市场发展的需要、建设条件以及工程技术的可行性，还是从环宇旅游休闲购物广场今后的经营效益和投资风险等方面来看，该项目迎合了旅游市场需求特点，有效填补了绩溪旅游市场空缺，具有明显的现实意义，建设条件已基本具备，是一个建设可行性很强的项目。
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