合肥养老地产发展及存在的问题Word下载.docx
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截止到2012年底，合肥已有各种类型（包括敬老院、养老院、老年公寓、托老所）养老设施314多所。
其中向社会开放、接受公费、自费入院（所）养老的已近100所。
各个敬老院的收费标准并不统一，有的敬老院依据老人身体状况收费，分为自理老人、半自理老人和不自理老人三种类型；
有的敬老院则按房间收费，分为单间或多人间。
最高的为每月8000元，最低的每月800元不等。
2012年，合肥首次“试水”养老地产。
如今，四年的时间过去了，相较于养老地产发展如火如荼的一线城市，养老地产对合肥楼市的影响并没有达到预先设想的效果。
业内普遍认为，服务或成为合肥养老地产发展的关键。
安兴·
太阳湾养生公馆：
合肥首次“试水”养老地产
养老地产，是指从建筑设计、园林规划到装饰标准等方面，实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，满足护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护的地产项目。
2012年开始建造的安兴·
太阳湾养生公馆是合肥首次“试水”养老地产的项目，采用的两种管理模式，一种是针对生活有困难的老人，提供护理、陪护等生活基础服务;
另一种是针对生活能够自理的老人，为老人提供休闲、娱乐等辅助服务。
但不管是哪种方式的入住，入住者都必须达到国家法定的退休年龄，且不拥有房屋的产权。
消费者：
观点不一目前还处于观望时期
在合肥芙蓉社区老年活动中心内，记者见到了正在听戏的吴奶奶和张奶奶。
据了解，二位老人都住在经开区，平日里和子女一起生活。
当得知合肥已经有养老地产后，两位老人均表示还是更倾向于家庭养老。
“尽管听上去真的不错，但是心理上还是不能接受，和小辈住在一起可能是会有摩擦，但俗话说，儿孙绕膝就是福嘛。
”吴奶奶说。
相对于依赖于家庭养老的老年人，年轻一代可能对养老地产有着较好的接受度。
今年45岁的汪先生表示，自己和妻子最近在商量，以后老了不打算和儿女住在一起，如果有合适的养老地产，也会考虑的。
相较于汪先生的开放态度，大部分的合肥市民对养老还存在很多疑虑。
毕竟，养老地产不同于商业地产，消费者看中的更多的是后期的服务品质。
行业内，流行着一条幽默的段子——商业地产就像母鸡下了一个蛋，只要蛋生出来了就成功了;
养老地产则不仅是要把蛋生出来，还要负责孵化小鸡、关心照料小鸡的成长。
业内：
机遇大于挑战服务或将成为关键
尽管今年已经是合肥试水“养老地产”的第三个年头，但是对于合肥楼市来说，养老地产的诞生似乎并未达到预期的效果。
究其原因，合肥不同于一线城市，老年人对家庭养老的观念根深蒂固，在心理上很难接受养老地产的养老方式;
另一方面，受消费水平限制，对于很多家庭来说，养老地产的入住费用未必能够承担。
尽管合肥养老地产遇冷，但是随着市场需求逐渐释放，市场供给不断扩大，当下业内普遍认为，养老地产的发展机遇还是大于挑战。
因为在我国老龄化大背景下，随着人们消费习惯的变迁，今后养老地产的客户群和发展空间都十分乐观。
养老地产的发展还牵涉到社会各个层面，如养老地产的投入资金、优质专业的服务团队、政府政策的支持都成为影响养老地产发展的重要因素。
由于受观念和消费水平的影响，当下合肥的养老地产发展并不是很理想。
要想使合肥养老地产得到长远地发展，必须提供更优质的服务。
因为，有了好的服务才能吸引更多的消费者来入住养老地产，而更多的人入住又势必给养老地产的发展提供资金的保障，这是一个良性循环的道理。
土地转型新政专家主推养老地产合肥市场空白亟待填补
“养老地产将成为合肥房企转型的下一站转型道路。
”安徽省出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》其中重点提到还未开发的地块可以转型开发，未来合肥房地产开发企业不再仅限于商业、住宅项目的开发，真正做到“百花齐放”。
企业转型养老地产成核心道路
对于企业转型之路，安徽省出台《意见》中表示：
新政要求，全省各地对拟建、在建、在售房地产项目开展全面调查，根据各类商品房需求分析，科学确定年度商品房及用地供应总量。
已供房地产用地过多、在建在售商品房数量过大，且消化周期过长的地区，要明显减少商品房用地供应量，直至暂停供应。
在建房地产用地规模过大的市、县，可引导未开发房地产用地转型利用。
土地转型新政出台专家主推养老地产
政府积极推动土地转型利用，在目前合肥住宅、商业日趋饱和的房产背景下，部分房企将迎来转型之路，旅游地产、养老地产都将成为未来房企产品多样化的重要道路。
合肥亟待填补养老地产空白
目前合肥市养老地产方面，仍处于一片空白，除了原有的敬老院和少数老年公寓外，合肥仍没有以老人为主的新养老地产项目。
而合肥养老地产的空白现状，正是由于房企对于养老地产的不清楚认知。
据了解，养老地产在XX百科中解释为：
实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。
但是目前合肥市养老问题不断升级，养老院事故频发导致老人拒绝住入，致使老年化社会问题矛盾不断。
而养老地产在市民以及房企方面认知度不够，成了矛盾突发的焦点所在。
“盖给老人住的房子就叫养老地产”的概念已经深入人心，事实上，养老地产配套和普通地产配套是有巨大差异的，养老地产是区别去普通住宅和商业的新兴产业。
养老地产要有养老的基本功能，老人住进去后，要老有所养、老有所乐、老有所学，一直让老人快乐的到达生病的最后一刻。
资金成养老地产发展难题
尽管目前众多开发商已经开始寻求突破的道路，转型以旅游地产为主的房企占据了主题位置，在安徽，绿地太平湖项目，万达文化旅游城等项目都是名企开发的著名旅游地产项目。
养老地产却仍旧处于空白状态，据了解，由于养老地产内涵盖业务较多，招商难度大，却面临无法抵押贷款的问题。
不可以抵押贷款的政策对开发商的资金要求太高，导致不少开发商有信儿无力，养老地产无法真正的运转起来。
据了解，养老地产物业无法抵押贷款的政策，是政府基于对于养老地产长远发展的考虑作出的决定。
为防止开发商改盖好房子完成销售后直接撤出项目，为了确保养老地产能够良性运转，有老人入住颐养天年，开发商能够负责到底。
正是由于该政策，让不少资金并不雄厚的小企业望而却步，最终选择放弃开发。
未来合肥养老地产的发展，还有很长的道路要走。
其它国家养老地产发展情况
日本：
作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。
同样，日本的养老地产也十分突出。
如果说台湾的养老地产多是由医疗机构主导的集中式老年人社区，那日本却恰恰相反。
不仅如此，日本的老人住宅多为独栋存在，未形成规模化的小区。
究其原因，台湾走的是美国式养老道路（建持续照料退休社区），而日本却和北欧国家一样，注重老年人生活的常态化及其独立性的保持。
规定——老人住宅要无障碍，至少25平方米大
同样，日本的养老地产也十分突出，目前占主导地位的是近年来日本政府大力推行的“服务型高龄者住宅”，并于2011年在《老年人居住法》中增加了相关规定。
所谓服务型高龄者住宅，日本国土交通省是如此定义的：
“服务型高龄者住宅是与护理、医疗机构合作，给老年人提供安心服务的无障碍结构性住房。
”它是如今日本政府、社会团体、房地产公司共同推进的养老项目，浓缩了日本人对于老人住宅的所有观念，在很多方面都有硬性规定和完善配备，譬如室内专有面积应达到25平方米，各居所里应有浴室、厨房、厕所，以及房间必须有足够的宽度以便轮椅通过，厕所及走廊等地必须设置扶手、地面不能有高低之差等。
而在服务方面，则规定了至少白天必须有二级以上的护理方面的专业人员在该建筑中坐班，每日必须确认居住在该建筑中的老年人的安全，在老年人有需求时，必须倾听他们的需求，解决他们生活上的烦恼。
与传统意义上的养老院不同，服务型高龄者住宅如一般的租赁房屋一样，老人可以单独出门、无门禁、无会客时间上的限制，而所享有的服务也可根据个人不同进行添加（收取相应费用）。
这些自选的服务包括提供饮食、上门医疗、照顾生活各方面等。
不仅如此，多数的”服务型高龄住宅“的同一栋楼里都会有居家养老中心，日间照料中心，诊所等设施。
租金——月租约3800元人民币，比普通房屋贵
除了上述几种模式外，日本政府还鼓励老年人对自己的房屋进行改造，让其更加适合老年人的日常生活。
但据记者了解，改造一栋房屋所需费用高达1500万日元（约合90万人民币），不是一般的家庭可以负担的。
日本同志社大学社会学部的渡边武达教授告诉南都记者，他做了40年的大学教师，妻子做了30多年的公务员，家里才拿得出这笔钱。
若是像一般家庭那样，丈夫是公司职员，妻子是家庭主妇，基本是拿不出这笔改造费的，所以日本老人基本以租住服务型高龄者住宅为主，因为房租相对合理，7万日元（约合4200元人民币）以下的占70%左右，均价为62828日元（约合3800元人民币）。
运营——政府补贴民间建，只租不售
截至2014年3月末，日本政府登录在案的服务型高龄者住宅共4553件，登录住户数为146476户，其中，东京都、大阪府、北海道的占全国的22.6%。
而对此进行开发的多是民营资本公司，占到总数的83%。
这和由医疗机构主导开发的台湾截然不同。
据悉，医疗机构主导的养老地产在日本所占的比例不过14%。
日本政府为了推进该住宅的建设，对服务型高龄者住宅有着相应的补助政策。
只要符合日本政府的规定，就补助该建筑建设费的十分之一及改修费的三分之一。
不仅如此，日本政府对建造该种住宅的企业所得税·
法人税、固定资产税、不动产取得税都有一定程度的减免。
由于其建设费或改造费等都得到政府资助，因此也限定了这种高龄者住宅不能用于出售盈利，而只能出租。
一方面是老人住宅的成本较高，一方面是出租收益相对缓慢，在此情况下，如何去经营养老地产是各民间公司的课题，长期经营住房借贷项目的日本希诺建集团对此提出了一种新型的商业模式，就是将该公司空置的旧房屋，改造成”服务型高龄者住宅“后，再以便宜的价格租给老年人，提高房屋使用率。
现在该公司还在积极推进”服务型高龄者住宅“的建设，在东京的板桥区已经取得另一个空置的住宅。
在谈到护理相关事业的前景时，该公司篠原社长今年4月在接受日本媒体采访时表示：
”开始的时候是花了不少成本，但是这一期的入住率增加，我相信（今年）最终会有利润的。
“
专家建议——理想的中国式养老地产三种模式
日本的老人住宅有其特殊的地方，那就是多为独栋式的房屋，未形成小区规模。
在日本新瀉大学取得工科博士学位的北方工业大学建筑工程学院副教授林文洁曾参与制定中国《老年人建筑设计规范》，他告诉南都记者，这其实跟日本政府对于老人住宅的一个核心观念有关，那就是让老年人的居住环境保持一个常态化，周围有不同年龄层的人群。
不仅如此，日本还有较完善的护理制度，”维护老人的自立与尊严也是他们一个很重要的观念这具体表现在尽可能让老人做自己力所能及的事情。
如日本的护理人员会帮助老年人行走，尽量不使用轮椅，但在中国轮椅通行往往成为一个卖点。
林文洁认为，日本对于老人住宅的核心观念值得学习，让老年人居住在一个有着不同年龄层的小区，保持他们原有的生活状态是非常重要的。
现在中国大部分的老人住宅都是集中式的住宅小区，生活环境里见到的都是老年人。
如今，中国的家庭观念发生改变，子女不与老人共住，却也不想离老人太远。
子女与老人居住在步行10分钟以内的距离是最好的。
因此，一个小区里散落几栋老人住宅或是一栋楼里的几个单元做成老人住宅的形式是最为理想的。
不过，国内专业护理人才短缺，分散式的管理无法高效率地提供服务。
此外，在国家没有相应政策辅助的情况下，此种操作方式的成本较高，回收时间长，投资风险较大，开发商不愿去做这个项目。
所以理想中的中国养老地产应该有三种模式：
◎面向高收入人群：
养老社区是理想的，因为其服务相对完善，但价格也更高。
◎对于大量中等收入群体：
建议在居住区中配建适量老人住宅、老年公寓。
同时可根据社区规模配建社区老年人日间照料中心、社区型养老院，以实现老年人在熟悉的环境中可持续居住。
◎对于低收入老年人：
应当在政府保障性住房中配建适量的老人住宅或公寓。
当然，以上三种模式都需要高规格的服务，所以，培养专业护理型人才也是刻不容缓的事情。
美国
1、美国养老地产的分类状况
美国具有设施完善的老年住宅体系。
美国的老年公寓一般分为三类：
自住型老年公寓、陪护型老年公寓和特护型老年公寓。
自住型老年公寓通常不为老年人提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，但会提供完善的社区服务。
陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、洗衣、体检及其他个人生活方面的服务。
特护型老年公寓除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务。
美国老年公寓及护理业项目投资中心估计，美国的老年公寓设施每年平均增长幅度超过10%，现在有超过28000个老年公寓遍及全国。
在美国，老年社区在近十多年来发展迅速，它们大多为私人投资并进行商业化运作，社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施，逐渐形成了老年产业的发展基地。
美国太阳城中心养老院的居民必须是55岁以上的老人，陪同老人的中青年人一年居住在中心的时间不能超过30天。
社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。
美国太阳城中心现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。
整个社区由包括“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”和“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六大居住社区。
以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。
2、美国养老地产的市场状况
1）、
激烈的市场竞争
根据美国老年公寓及护理业项目投资中心最近的一项调查表明,住进陪助型公寓的美国公民平均年龄是85岁,平均居住时间是30个月。
对一个拥有张100床位的老年公寓来说,折算下来每月至少需要3一4名居住者。
市场却要求开发商在控制好成本的前提下、在一合理价位向老年人提供公寓。
开发商可以为老年人提供更多的舒适性,但租金的回报使业主不能负担成本。
2）、在提高居住舒适性方面,开发商更是不遗余力。
2000年1月份,芝加哥地区一个老年公寓项目MaravillainVernonhills落成,它营造了另一种居住氛围。
六层楼的建筑,屋顶覆盖18000平方英尺的玻璃弯顶,有一个非常大的中庭,完全模拟热带气候,里面植有热带雨林植物,人工瀑布、休闲小径、温泉点缀其间。
3）、不同的经营策略
美国一家大型房地产信托投资公司—太平洋海湾物业公司3年前小规模地进人老年公寓市场,经营一类对人住者年龄进行严格限制的自住型老年公寓。
每个公寓单元带厨房,配有家具及所有日用品。
现在公司准备每年平均开放5所新的老年公寓设施,集中在市场进人障碍非常之高、人口密集的地区,比如加里福尼亚州南部靠近洛杉矶的地区,那是一个老年公寓市场需求很大但开发成本也高得使许多开发商到了望而却步的地方。
与此经营思路完全逆反的是一家专门从事小规模陪助型公寓的开发商beehivehomes。
他们远离土地价格昂贵的大都市,选择居住人口仅有5000人左右的小镇,所建造的陪助型公寓一般只容纳12户左右,由于规模过小而不受一些类似美国残疾人法等法律的限制,采取许特经营方式,也非常成功。
总之,谁具备在老年公寓服务水平和舒适性水平上的强大竞争实力,谁就会笑到最后。
3、老年公寓发展的限制因素
在宾州西南地区,老年公寓被过度开发和竞争局面不断扩大的内在原因是开发商按照自己的人口调查结论进行决策,但是也缺少必要的政府监控。
老年公寓的投资兴建被大多数地方政府视为正面的、积极的因素,一般都会对此大开绿灯。
对过度开发的一个限制是,与医疗有关的物业需要国家医疗管理部门的批准。
各州医疗护理制度要求不同,对医疗护理费用支付的许可要求也不同。
同时,医疗保健优先支付制度对提供医疗保健服务的老年公寓出租有很大影响,像提供较高保健服务的美国太阳保健园就受此影响而濒临倒闭。
总体上看,现在美国特护型老年公寓已经饱和,陪助型老年公寓投资己呈现下降趋势,只有自住型老年公寓尚具有较好的投资回报。
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