第二章资产评估基本方法.docx

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第二章资产评估基本方法

目录

第一节资产评估的程序

第二节成本法

第三节比较法

补：

货币的时间价值

第四节收益法

第一节资产评估的程序

☆资产评估项目的接洽

☆组建资产评估项目小组

☆拟定资产评估的工作方案

☆收集与资产评估相关的资料

☆待评估资产的清查核实和实地查勘

☆资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析

☆选择评估方法进行估算

☆编写资产评估报告

☆与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续

第二节成本法

☆成本的概念

☆成本法的评估程序

☆重置成本的估算方法

☆实体性贬值的估算

☆功能性贬值的估算

☆经济性贬值的估算

☆成新率的估算

成本的类型

成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：

历史成本和重置成本。

（一）历史成本

指过去发生的成本，资产取得时实际所发生的成本。

（二）重置成本

重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。

一、成本法的概念

成本法——通过估算被评估资产在评估基准日的（复原或更新）重置成本，并扣减其各项价值损耗，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

复原重置成本——在评估基准日，运用与被评估资产同样的材料、技术标准等重新购建该项全新资产即复制品所需发生的支出。

更新重置成本——在评估基准日，采用新型材料、现行技术标准，重新购建具有与被评估资产相同功效的资产所需发生的支出。

更新重置成本通常小于复原重置成本

三种价值损耗

•实体性贬值——又称为有形损耗，是指资产由于使用磨损或受自然力影响而导致物理性能不断下降而引起的价值减少。

•功能性贬值——由于新技术的推广和应用而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。

由技术进步而引起的。

•经济性贬值——指由于资产以外的外部环境变化的影响而造成的资产的贬值。

如政策、法律、战争、政治动荡等

成本法的基本公式

公式一：

（理论公式）资产评估价值=重置成本-实体性贬值-功能

性贬值-经济性贬值

公式二：

（操作公式）资产评估价值=重置成本×成新率

二、成本法的评估程序（了解）

1、搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料

2、确定被评估资产的使用年限

3、估算被评估资产的各种贬值

指资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。

4、确定被评估资产的成新率

5、确定被评估资产的价值

三、重置成本的估算方法

（一）重置核算法

重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本核算的原理，根据重新购建资产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总，从而估算出资产的重置成本的一种评估方法。

三、重置成本的估算方法

[例2-1]

一台含有附属及配套设施的机器设备，现行市场价格为100万元，运杂费5万元，安装调试费20万元，附属及配套设施估算成本为：

设计费2万元，材料费6万元，人工费4万元，其他杂费1万元。

该机器设备的重置成本为：

重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138（万元）

（二）物价指数法

物价指数是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。

物价指数法的一般计算式为：

资产购建时的物价指数

重置成本=被评估资产原始成本×

•或：

资产重置成本=资产原始成本×（1+物价变动指数）

•=资产原始成本×

•×环比价格指数a1×a2×a3……×an

重置成本=被评估资产原始成本×

三、重置成本的估算方法

[例2-2]

机器设备一台，购置于1996年，账面原值10万元。

该类资产适用的物价指数：

1996年为100%，评估基准日时为150%，则：

被评估资产重置成本

=10万元×150℅∕100﹪=15万元

三、重置成本的估算方法

运用物价指数法时要注意以下问题：

1、物价指数范围的选用

物价指数有综合的、分类的和个别的物价指数。

2、物价指数的局限性

仅仅考虑了价格变动因素

3、物价指数法的适用范围

适用于数量多、价值低的大宗资产（如机器设备等）的评估，而且还是在其他评估方法难以采用的情况下才能使用物价指数法。

三、重置成本的估算方法

（三）功能成本法

先假定生产能力与成本成线性关系，寻找一个与被评估资产相同或类似的参照物，根据功能与成本之间的关系，推算被评估资产重置成本的一种具体评估方法。

功能成本法的运用分两种情况。

三、重置成本的估算方法

①假设资产的功能与成本成线性关系

在这种情况下其计算公式为：

被评估资产重置成本

=参照物重置成本×（被评估资产生产能力／参照物生产能力）

某被评估生产设备的年产量为8000件。

现查知，市场上全新参照物的价格为120000元，年产量为10000件。

由此可确定被评估资产的重置成本为：

被评估资产重置成本

=120000元×（8000/10000）=96000元

②假设资产的功能与成本成非线性关系

在这种情况下其计算公式为：

被评估资产重置成本=参照物重置成本×（被评估资产年产量/参照物年产量）

上式中x通常被称为规模经济效益指数。

在资产的功能与成本成非线性关系的条件下，通过这个指数来调整资产的功能与成本之间的关系。

x是一个经验数据，视不同行业或情况，一般可在0.4-1之间取值。

三、重置成本的估算方法

统计分析法

对企业整体或者同类资产进行评估时，简化评估工作，节省评估时间。

步骤：

①先将资产按适当的标准进行分类

②从各类中抽选有代表性的样本进行评估

③根据样本的重置成本和历史成本计算调整系数

④计算该类资产的重置成本

四、实体性贬值的估算

（一）观察法

由评估人员进行现场察看资产的使用、磨损、修理、改造和物理寿命等因素，按照有关规定或标准，结合经验判断，从而确定被评估资产实体性贬值的一种具体评估方法。

实体性贬值=重置成本×实体性贬值率

（二）使用年限法

使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。

其计算公式为：

实体性贬值=重置成本×实体性贬值率×（实际已使用年限／总使用年限）

式中：

已使用年限分为名义已使用年限和实际已使用年限

名义已使用年限是指从被评估资产投入使用之日起到评估基准日所经历的年限。

实际已使用年限是考虑了资产利用率后的使用年限。

资产利用率的计算公式为：

资产利用率=截止评估基准日资产累计实际利用时间/截止评估基准日资产累计标准工作时间

实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

当资产利用率大于1时，实际使用年限比名义使用年限要？

当资产利用率等于1时，实际使用年限比名义使用年限要？

当资产利用率小于1时，实际使用年限比名义使用年限要？

[例2-4]

某项资产于1998年3月1日投入使用，评估基准日为2008年3月1日。

按照该项资产的技术指标规定，该项资产每天正常工作时间为8小时。

但据了解，该项资产实际每天工作时间为12小时。

试计算其实际已使用年限（每年按360天计算）。

实际已使用年限=10年×（360×12/360×8）=15年

——自然寿命

又称物理寿命，是指机器设备从全新状态开始使用，直到不能正常工作而予以报废所经历的时间。

——技术寿命

是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间。

——经济寿命

是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。

所谓经济上不合算是指使用该设备不能获得正收益。

——会计寿命

是指财务会计制度上规定的折旧年限。

五、功能性贬值的估算

功能性贬值是一种由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗。

主要从资产的效用、生产加工能力、成本的相对增加、可替代性几个方面考虑。

功能性贬值的估算包括两个方面，即超额运营成本和超额投资成本。

①超额运营成本

超额运营成本是指新型资产的运营成本低于原有资产的运营成本之间的差额。

被评估资产功能性贬值额=∑被评估资产超额运营成本×折现系数

[例2-5]

某企业拥有一种A型机器设备，原有设备需配备工人10人，新型设备只需配备工人7名。

已知工人每人每月工资为1000元，新型设备年物耗降低额5000元，年能耗降低额

3000元。

计算结果如下表所示。

项目新型设备原有设备

每月工资成本1000元×7人=7000元1000元×10人=10000元

每月工资成本差异10000-7000=3000元

年工资超支额3000×12=36000元

年降低额5000元

年能耗额3000元

贬值额小计44000元

减:

所得税（25%）11000元

税后贬值额33000元

设备尚可使用年限8年年金折现系数（折现率5%）6、4632

功能性贬值额213286元

②超额投资成本

超额投资成本是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本，而形成的原有资产的价值贬值额。

超额投资成本实质上可以看成是复原重置成本与更新重置成本之间的差额，其计算公式为：

功能性贬值=复原重置成本—更新重置成本

六、经济性贬值的估算

经济性贬值：

主要考虑由于销售困难导致开工不足的因素；另外，如果外部环境变化较大，也要考虑在内。

一般，当资产使用正常时，不考虑经济性贬值

（1）经济性贬值率

经济性贬值率=[1-（资产在评估时点的生产能力／资产在设计时的生产能力）]×100%

式中：

x为生产规模效益指数。

六、经济性贬值的估算

（2）经济性贬值额

经济性贬值额可以通过以下两个公式加以计算：

经济性贬值额=重置成本×经济性贬值率

在评估实践中，要比较准确地计算出资产的经济性贬值额，通常比较困难，因此，通过估算经济性贬值率来确定经济性贬值额较为可行。

六、经济性贬值的估算

[例2-6]

某企业一条被评估生产线，设计年生产能力为100000件A产品。

因市场需求变化，评估基准日时的年产量为70000件A产品。

生产规模效益指数取0.6。

试计算该生产线的经济性贬值率。

经济性贬值率

=[1-（70000/100000）]×100%=19%

七、成新率的估算

成新率的基本概念：

反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率

在评估实践中，成新率有两种涵义。

一种涵义是只考虑资产的有形损耗，而不考虑资产的功能性损耗和经济性损耗。

其计算公式为：

成新率=1－实体性贬值率

另一种涵义是不仅要考虑资产的有形损耗，还要综合考虑资产的无形损耗（包括功能性损耗和经济性损耗）。

其计算公式为：

成新率=1－实体性贬值率－功能性贬值率－经济性贬值率

或：

成新率=资产的现行成本／重置成本

在评估实践中运用的成新率通常是后一种成新率，即综合考虑了资产的有形损耗和无形损耗以后的成新率。

由于成新率中已不含有各种贬值因素，因此，可以通过成新率直接确定资产的评估价值。

即：

被评估资产评估价值=重置成本×成新率

成新率的估算方法

（一）观察法

由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员和经济分析师进行，要同时考虑资产的有形损耗和无形损耗。

（二）经济使用年限法

成新率=剩余经济使用年限／剩余经济使用年限+已使用年限

（三）修复费用法

指通过估算将资产恢复到原有功能所需要的修复费用来确定成新率的一种具体评估方法。

成新率=[1-修复费用／重置费用]×100%

通常适用于某些预计使用年限难以估测的资产，如水库、大坝等。

对成本法适用范围的评价

▲优点

　　成本法是在某项资产既不能采用比较法又不能采用收益法的情况下而采用的一种评估方法。

从这个意义上看，成本法实际上是弥补了比较法和收益法的不足。

▲不足之处

　　不能充分考虑被评估资产的未来获利能力。

第三节比较法

☆市场的基本涵义

☆市场法的基本概念

☆市场法运用的基本前提

☆市场法运用的基本公式

☆市场法运用中的相关概念

☆市场法应用的基本程序

☆市场法应用的具体模式

☆对市场法适用范围的评价

一、市场的基本涵义

★市场的一般涵义是指商品买卖的场所。

在这个场所中，商品和服务进行交易。

★市场强调的是交易的公开性、公平性。

★市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。

二、市场法的基本概念

市场法——指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。

三、市场法运用的基本前提

（一）市场上存在参照物

即：

与被评估资产相同或类似的资产。

（二）参照物的交易是在公开市场条件下进行

（三）价格影响因素明确，并且可以量化

四、市场法运用的基本公式

1、评估价值=参照物市价+Σ评估对象比参照物优异之金额-Σ参照物比评估对象优异之金额

2、评估价值=参照物市价×（1±调整系数）×成新率

五、市场法运用中的相关概念

◎参照物

即：

公开市场上与被评估资产相同或类似的资产。

◎交易价格

指在公开市场上参照物的成交价或标价。

◎差异调整

指由于参照物与被评估资产在功能、成交地域、成交时间等方面存在差异而需要进行的调整。

五、市场法运用中的相关概念

◆功能差异

参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。

◆时间差异

参照物的成交时间与评估基准日之间的时间间隔差异。

◆地域差异

参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。

六、市场法应用的基本程序

（一）选择参照物

选择参照物要注意以下几点：

1、可比性

可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市场条件、成交地域与时间等方面可以相互比照。

2、数量方面

参照物应选择三个以上

（二）差异调整

成交时间、成交地域、功能

（三）确定评估价值

七、市场法应用的具体模式

（一）直接比较法

在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下简称时间条件）等方面相同的情况下所采用的一种评估方法。

这种方法通常适用于动产（如机器设备、存货等）。

直接比较法运用于两种情况：

1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）完全相同。

同型号

旧汽车

同型号旧汽车

在这种情况下的评估计算公式为:

被评估资产评估价值=参照物交易价格（如35万）

七、市场法应用的具体模式

2、被评估的旧资产与市场上的全新资产（参照物）完全相同

同型号

旧汽车（同型号新汽车）×成新率

评估计算公式为：

被评估资产评估价值=参照物交易价格×被评估资产成新率=50万元×70%=35万元

七、市场法应用的具体模式

（二）类比调整法

指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似的情况下所采用的一种评估方法。

类比调整法可以运用于两种情况：

七、市场法应用的具体模式

1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）类似

所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似，而且成新度也类似。

这种情况下的评估计算公式为：

被评估资产评估价值=参照物交易价格×（1±综合调整系数）×（1±成新度调整系数）=35万元×（1-10%）×（1-5%）=29.92万元

七、市场法应用的具体模式

2、被评估资产与市场上的全新资产（参照物）类似

这种情况下的评估计算公式为：

被评估资产评估价值=参照物交易价格×（1±综合调整系数）×被评估资产成新率

=55万元×（1-10%）×70%=34.65万元

八、对市场法适用范围的评价

●优点：

评估结果客观、公允，易于被评估当事各方理解和接受。

●市场法不适用于以下几种情况：

1、没有可比参照物的资产

如自制设备、某些专门订制的设备和绝大部分无形资产等。

2、没有市价的资产

某些资产（如某些机器设备）带有附属或配套设施。

货币的时间价值

（1）年金现值：

（P/A，i，n）

（2）年金终值：

（F/A，i，n）

（3）复利现值：

（P/F，i，n）

（4）复利终值：

（F/P，i，n）

（5）递延年金现值：

（P/A，i，n）-（P/A，i，m）或：

（P/A，i，n-m）×（P/F，i，m）

（6）递延年金终值：

（F/A，i，m）

（7）永续年金现值：

A/i

（8）先付年金现值：

（P/A，i，n-1）+1

（9）先付年金终值：

（F/A，i，n+1）-1

货币的时间价值

（一）基本概念

指货币拥有者放弃现在使用货币的机会而进行投资，按投资时间的长短计算的报酬，也就是货币拥有者将当前的货币投放出去，随着时间的推移而得到的增值，时间越长，增值越多。

（二）计算货币时间价值应考虑的因素

1、银行利率

2、投资风险

3、通货膨胀

货币的时间价值

货币的时间价值

2、复利（CompoundInterest）

不仅本金要计算利息，本金所生利息如不提取，也可以计算利息的一种计息方式。

以上例：

第一年100+100×5%=100×（1+5%）=105

第二年100×（1+5%）=110.25

第五年100×（1+5%）=127.63

第n年100（1+5%）

本利和=本金×（1+利率）

货币的时间价值

（四）现值和终值

1、现值（PresentValue）

是指按一定利率折算的、未来支付或收到款项的现在价值。

100×（1+5%）=127.63

此处的100元即是现值。

它是指5年后的127.63元按年利率5%折算的现在价值。

货币的时间价值

2、终值（FutureValue）

是指按一笔款项，按一定利率计算的，在今后某一时期的价值。

100×（1+5%）=127.63

此处的127.63元即是终值。

它是指现在的100元按年利率5%计算的5年后的价值。

货币的时间价值

注意的问题

第一、必须要结合时间来理解

无论现值或终值，都与时间联系紧密。

第二、都是按一定利率计算的。

这样，在理解货币的时间价值时，就要掌握四个因素：

现值、终值、时间、利率。

它们之间的关系是：

终值=现值×（1+利率）

货币的时间价值

（五）查表方法

每张表要注意以下几点：

1、以一元为基础；

2、时间基础（年初或年末）；

3、采用复利方法编制

货币的时间价值

（六）年金（Annuity）

1、年金的基本概念

每隔一定相同时期，收到或支付相同数量的一笔金额，这笔金额就称为年金。

例如，定期领取的养老金、分期等额付款等。

2、年金的种类

（1）普通年金（OrdinaryAnnuity）

收入或支出在每期期末的年金。

（2）预付年金（PrepaidAnnuity）

收入或支出在每期期初的年金。

货币的时间价值

（3）递延年金（DeferrdAnnuity）

收入或支出在第一期末以后的某一时间的年金。

例1：

年份收入金额年利率折现系数现值

15005%0.9524476.20

25005%0.9070453.50

35005%0.8638431.90

45005%0.8227411.35

55005%0.7835391.75

合计25002165

如查年金表，则：

500×4.330（P/A，5%，5）=2165

货币的时间价值

例2：

某公司购买机器设备，采用一次性付款为60万元，采用分期付款方式，年限为10年，每年10万元，共100万元。

试比较：

在年利率分别为10%和15%的情况下，哪个方案对公司更为有利？

年利率10%时，10万元×6.1446（P/A，10%，10）

=61.446万元

年利率15%时，10万元×5.0188（P/A，15%，10）

=50.188万元

可见，当年利率10%时，一次性付款有利；当年利率为15%时，分期付款有利。

货币的时间价值

例3:

某企业各年收入情况如下：

年份收入金额年利率

15000012%

25000012%

35000012%

44000012%

54000012%

计算现值：

40000×3.6048（P/A，12%，5）=144192

10000×2.4018（P/A，12%，3）=24018

合计168210

货币的时间价值

例4:

利民公司有一建设项目，需6年建成，每年末投资50万元。

项目建成后，可使用20年，每年利润为10万元，银行借款年利率为8%，无残值。

试问：

此项投资方案是否可行？

货币的时间价值

计算：

（1）总投资额：

50万×7.336（F/A，8%，6）=366.795万

（2）每年现金流入量：

折旧：

18.3398万（366.795/20）

利润：

10万

合计：

28.3398万

（3）现金流入量现值总计

28.3398万×9.8181（P/A，8%，20）=278.2430万

（4）差异：

278.2430－366.795=-88.552万

结论：

现金净流量为负数，此方案不可行。

货币的时间价值

例5：

光明公司准备在今后5年内，每年年终发奖金10000元，目前银行存款年利率为8%，问：

公司现在应一次存入多少钱？

10000×3.9927（P/A，5，8%）=39927

光明公司现在一次存入50000元，作为今后公司5年的奖金，存款年利率8%。

问：

5年内平均每年可发多少奖金？

因为：

年金现值=年金×折现系数

所以：

年金=年金现值/折现系数

=50000/3.9927=12523元

货币的时间价值

光明公司现在一次存入67100元，作为基金，今后发放奖金，每年发10000元，存款年利率8%。

问：

此项基金可发放多少年？

折现率=年金现值/年金

=67100/10000=6.710（8%，n年）

查表，n为10年。

货币的时间价值

光明公司现在一次存入70236元，10年内每年发放奖金10000元，问：

银行存款年利率至少应为多少？

折现率=70236/10000=7.0236

查表，I=7%

货币的时间价值

例6：

5年后购房需50000元，年利率10%，那么，从现在起，每年应存入多少钱？

年金终值=年金×年金终值系数

年金=年金终值/年金终值系数

=50000/6.1051=8190元

第三节收益法

●收益的基本概念

●收益法的基本涵义

●收益法的