购房流程和注意事项Word格式.docx

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但是根据建设部《商品房销售管理办法》第八条的规定，房地产开发企业应当在商品房现售之前，将房地产开发项目手册以及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

一般情况下，开发商备案后，房地产开发主管部门会发给《备案回执》或类似的证明文件，以证明其进行的商品房现售是合法的。

所以购房者购买现房时，应要求开发商出示

（1）

（2）（3）中所述的四种文件和《商品房现售备案回执》。

“二书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（4）审查所要购买的房屋是否已被抵押 

开发商为筹集建设资金，一般会将已经取得的土地使用权抵押给银行以获得贷款，这种抵押是国家政策允许和鼓励的。

但是如果在商品房开始预售时开发商没有办理解押，就会使购房者承担很大的风险。

这种情况下，如果开发商预售商品房所收上来的钱没有用于及时偿还银行的贷款，而用于其他风险投资，致使其无法偿还银行的到期债权，那么银行的抵押权属于担保物权，购房者的预期房产权利属于债权，根据相关法律，担保物权优于债权受偿，银行的权利优先于购房者的权利。

所以在购房前一定要弄清所购房屋和其依附的土地使用权的抵押情况。

根据我国《担保法》第四十五条规定，抵押“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。

”买房人可以根据此条法律到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况。

（5）谨防广告及宣传的诱惑和误导

购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词。

广告、楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，一般不具有法律上的效力。

虽然最高院的《司法解释》第三条规定了“……出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”可以视为合同条款。

但是真要把广告内容视为合同条款也并非易事，这里有两个必须成立的条件，一是“开发规划范围内”的，二是对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响”的，而真正打起官司来这两个条件是很难认定的。

开发商很容易规避这些条款，使购房者的权益受到危害。

针对这种情况，一方面建议您全面理解开发商的广告宣传，不属于开发商所能够解决的问题，例如对周边的学校、银行等设施的承诺，您最好不要完全相信；

另一方面还是建议您根据所购楼盘的实际情况向专业律师咨询。

2、签约，慎重而稳妥的一笔

（1）慎签认购协议

开发商与购房者签订《房屋认购协议书》的主要原因在于，房屋一旦被购房者选中，开发商就必须向购房者预留该房屋，并就该房屋与购房者签订《商品房买卖合同》，如果购房者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么预留的作法就会给开发商的销售造成影响甚至是损失。

同时这也是开发商的一种促销手段，以认购协议的签订给购房者一定的压力，督促其尽快签订商品房买卖合同，使买卖成交。

不少购房者在签订《房屋认购协议书》后，对所选房屋不满意，或者不能就《商品房买卖合同》的某些条款与开发商达成一致意见，便要求开发商退还其交付的定金或订金。

那么，购房者的要求有没有法律依据呢？

定金和订金有什么区别？

《商品房销售管理办法》第二十二条规定，当事人未能订立《商品房买卖合同》的，开发商应当向买受人返还所收费用。

但这里所指的费用，是指具有预付款性质的"

订金"

而非作为订立合同担保性质的"

定金"

。

而且，具有预付款性质的"

，只要当事人是在合法、自愿的基础上约定不予退还的，都应依法从其约定。

依据《合同法》和《担保法》有关规定，定金的数额不能超过合同标的总额的百分之二十；

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：

"

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；

因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

因此在"

或"

约定不予退还费用"

的情况下，购房者很可能处于被动的地位，要么接受开发商的不平等条款，要么拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》而承受定金或订金的损失。

因此，提醒购房者慎签《房屋认购协议书》，注意协议书采取的是"

方式还是"

方式，有没有"

另有约定"

（2）填写合同文本空白处的注意事项

商品房买卖合同共列出了24条，其中有许多空白和选项需要双方当事人选择和填写。

为了最大限度地保护购房人自己的合法权益，在选择和填写相关内容时一定要认真审慎地对待。

第一、合同开始的双方当事人项。

关于"

出卖人"

和"

买受人"

的所有资料都要完整填写，不可有空项。

如果出卖方有"

委托代理机构"

或买受人有"

委托代理人"

，除要认真填写相关内容外，还要有合法有效的授权委托书"

如果是父母（或其他监护人）代理未成年子女（人）签订《商品房买卖合同》的，必须具备经公证的代理买受人是该未成年人监护人的证明文件。

第二、合同第一、二两二条中的所有填空均应填写。

填写的内容要与审查的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等相应文件的内容、时间、文号相一致。

第三、合同第三、四、五条在审查和填写时需要注意的是要结合所买房屋的实际状况弄清建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念和相互关系，具体了解有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成是否合理合法，分摊的比例关系是怎样的。

对合同约定的面积一定要心中有数，对收房时可能发生的面积上的变化要预先有防范，并在合同中予以明确约定。

第四、合同第八、九条是有关商品房交付问题。

这里需要注意的是，通常情况下交付期限应以建筑工程竣工验收备案表的取得为准。

遇有特殊情况需告知买受人的,一般应在尽可能短的时间内告知。

按逾期交房的时间分别处理的时限通常以60日划分。

确定违约金的比例要适当，如果定得太低，就可能影响其约束力。

其他条款涉及违约金的，也应考虑这方面问题。

第五、第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，除明确水、电、暖于入住时正常开通外，其他如燃气、电话、宽带网等，如有可能也应作出明确约定。

第六、第十七条中有关商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权问题，根据物权法规定，其使用权和收益权应归物业的全体业主所有，不经业主同意，出卖人无权使用。

在合同的选项的填写时，除以上提到的事项外，还有不少需要注意的问题。

为稳妥起见，购房者最好还是请有经验的专业律师为自己把关。

（3）合同附件不能忽视

商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。

附件一般附在买卖合同的最后，容易被购房者所忽视，而被不法开发商所利用。

事实上，由于主合同只能采用法定的统一文本，所以合同的附件就显得尤为重要。

有以下几点必须提醒购房者注意：

第一、房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。

如果上述内容不明确，则房屋平面图根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。

第二、无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应该使用概念化的词语。

像"

高级"

名牌"

精装修"

这类词语就不应该在附件中出现，而应明确，"

具体是什么标准、"

到底是什么牌子、"

要达到什么装修效果。

第三、根据民事法律的＂意思自治＂原则，商品房买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签定补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。

3、付款，明明白白地交钱

（1）购房款

房价款为每平方米（建筑面积）售价乘以建筑面积，或者每平方米（套内建筑面积）售价乘以套内建筑面积。

合同统一文本的第六条“付款方式及期限”，这一条只给出了购房者三种简单的选择，即：

一次性付款、分期付款和其它方式。

选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度的折扣，但购房者必须以足够的资金做后盾，这对资金尚不宽裕的购房者会有一定难度，而且这种付款方式风险也比较大。

尤其是期房项目，当您把全部积蓄都交给开发商时，可以说主动权已经不在您手里了，如果将来房屋质量出了问题或出现延期交房的情况，那您就相当被动了。

相对来说，分期付款对购房者比较有利。

尤其对于期房项目，购房者可以按工程进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后再支付尾款，这样对买卖双方都比较公平。

（2）住宅税费（以重庆市为例）

第一、在交易过程中要缴纳如下税费:

契税：

根据渝财农税〔2008〕52号，凡2008年11月7日起签订房屋买卖合同的，对个人购买套内面积144平方米及以下普通住房，契税按购房款的1%征收，超过144平方米的契税按购房款的3%征收。

印花税：

买卖双方各缴纳房价款的0.05%。

大修基金：

高层按购房款的3%、多层按购房款的2%收取，虽然有新的法律规定但重庆市以不符合实际操作为由至今实施的以前的计费方法。

第二、在办理产权过程中要缴纳如下税费 

转移登记费：

80元；

房屋所有权证工本费：

每证收费10元；

贴花税：

每件5元。

初装费:

在商品房交付使用时，一些购房者经常会遇到“初装费”的问题，例如，购房款早已交清，但在交房时，开发商却列出了5000多元的天然气初装费的缴费清单，这笔节外生枝的费用，到底应该由谁来承担呢？

所以，除非购房合同已经明确约定了某项初装费由购房者承担，否则购房者在入住后不承担任何形式的初装费。

建议购房者最好在购房合同中明确：

“出卖人在交付房屋时不得就合同约定应提供的设施向买受人收取任何合同约定以外的费用。

”避免交房时发生不必要的争执。

律师费、保险费

以按揭方式购房，除负担银行的利息外，还必须支付银行的律师费、保险费等费用。

购房者聘请专业房地产律师代理购房的，还需向律师缴纳一定的律师费。

此外，开发商方面的律师可能也会回答您的一些咨询，但是他不是维护购房者利益的，而是维护开发商利益的，所以购房者不但无须向他付费，而且对他所说的话要做全面分析和理解。

4、按揭贷款

（1）按揭的含义

九十年代初，随着房地产业的兴起，“按揭”一词逐渐被人们所了解。

“按揭”一词从香港传入，是英语＂Ｍortgage＂的粤语音译。

有些购房者认为“按揭”就是指按揭贷款或抵押贷款，事实上按揭是一种法律关系，属于英美平衡法体系，并不存在于我国现行的法律体系中，所以对一般购房者来说，理解起来有一定难度。

我们目前所使用的按揭，一般指个人购置商品房抵押贷款。

按揭作为担保的法律关系为：

在项目的期房预售合同中，买方支付一部分楼价款给卖方，其余房价款买方通过金融机构贷款支付给卖方。

在房产证办理完毕之前，由卖方通过协议将买方对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。

待房产证办理完毕之后，卖方解除担保，买方将依合同取得期房的期权让与给银行作为偿还贷款的担保。

买方还清所有贷款本金及利息后能优先获得赔偿。

可将期权赎回，取得房产证。

如果买方在贷款期限内违约，或不能偿还贷款，银行有权处分按揭楼宇并能优先获得赔偿。

为鼓励购房者购买所建房屋，开发商请求银行提供房地产抵押贷款，开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书，银行、开发商与购房者应签订按揭贷款合同和担保书。

（2）按揭的条件

各银行一般都要求按揭贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：

具有城镇常住户口或有效居留身份；

有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；

不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；

享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；

有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；

具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。

在申请按揭贷款时，申请人应出具多种文件，主要包括：

身份证件（居民身份证、户口簿或其它有效居留证件）；

贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；

符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；

抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；

保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；

以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。

（3）按揭的风险

按揭制度对三方都有风险。

但是对购房者来说风险最大，这一方面是由于购房者的弱势群体地位，另一方面也因为购房者法律专业知识不足。

购房者在按揭中的风险主要表现为：

开发商取得银行划给的购房者的贷款后，有可能挪作它用，或卷款潜逃；

开发商首次涉足房地产，缺乏经验，由于经营不善或其它原因，有可能导致楼盘烂尾，无限期拖延交房；

房产商开发程序有可能违法，因而不能取得房屋产权证；

有可能开发商在建工程偷工减料，导致房屋质量不合格；

有可能开发商没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效；

开发商将土地或房产抵押，购房者事先无法知道，知道后也无法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍卖、执行，购房者都无法实现其对房屋的各种权利；

银行有可能违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双方解除合同。

由于按揭制度法律关系相对来说比较复杂，所以律师的介入可保证当事各方的利益不被对方或第三方侵害。

开发商和银行早已有各自的法律顾问，以保证他们各自的利益，在这种情况下，购房者在购买商品房和申请按揭贷款时，聘请专业房地产律师就显得尤为重要。

商品房买卖合同确认无效，当事人可请求解除“按揭”贷款

在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除“按揭”贷款。

这是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出的规定。

5、收房，不仅仅是拿钥匙

收房纠纷多多

（1）收房纠纷的主要事由有：

延期交房；

房屋质量问题；

小区基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺不能兑现；

承诺的规划与事实不一致。

（2）验收材料很重要

过去，关于收房日的认定，有两种截然不同的判例。

一般认为，开发商在交房时,应出示《建筑工程竣工验收备案表》、《实测面积数据》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的原件，没有出示以上四个文件或者只出示了复印件的，购房者有权拒绝收房。

因为不动产房屋买卖双方应办理相应的单证交接手续，不能以交付房屋钥匙为生效要件。

所以，应以开发商向购房者出示有关文件原件之日作为实际收房日。

合同约定的收房日到实际收房日之间的时间应算作开发商的违约期，购房者可以依据合同向开发商索赔。

但也有个别判例认为，应把购房者收取钥匙的时间作为收房日，这样认为的理由是：

交付商品房钥匙是开发商的主给付义务，交付相关的文件是开发商的从给付义务，从给付义务的延迟，并不影响主给付义务的履行。

这种做法已经得到相关司法解释的肯定，六月一日起开始实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。

所以交钥匙就算交付使用。

收房时的隐患往往是签约时埋下的。

所以建议购房者签定一份对自己有利的合同，以避免收房时产生纠纷。

另外，对于已经产生的收房纠纷，建议购房者与房地产专业律师商讨，根据自己的实际情况，研究相应的对策，以最大限度的维护您的合法权益。

6、产权证，作为房屋主人的凭证

（1）取得产权的重要性

《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的唯一合法凭证。

取得合法所有权的房屋所有人，可依法对自己的房屋行驶占有、使用、收益、处分的权利，其权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法的继承权等，都受到国家法律的保护，任何组织及个人不得侵犯。

房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分拆、继承、抵押，遇到建设搬迁时可以得到补偿。

《城市房屋登记管理办法》规定：

“国家实行房屋所有权登记发证制度。

申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋登记，领取房屋权属证书”。

及时申请办理房屋产权证是商品房购买者对自己合法权益的维护。

商品房所有权的取得是以房屋产权证的最后登记完成为准，即拿到了产权证，购房者才真正成为房屋的所有人。

（2）开发商有义务协助办理产权证

建设部《商品房销售管理办法》规定：

“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

”开发商在购房者办理产权登记过程中的主要义务是：

向房地产行政主管部门提供办理房屋权属登记的资料，协助购买人办理土地使用权证及房产证的登记手续。

今年六月一日起开始实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于房地产开发企业的原因，购买商品房在规定期限内拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失，卖房人应当承担违约责任。

7、退房

退房的含义：

我们常说的退房在法律上应当包含三种情况：

合同被宣布无效、合同被撤销和合同被解除。

导致合同无效的情况是合同的各方面要件存在严重违法；

导致合同可撤销的情况是合同签订过程当中存在欺诈、显示公平、重大误解等情况；

合同被解除的情况是出现约定可以解除合同的事由或者出现使合同目的无法实现的事由。

提示：

在出现开发商迟延交付房屋的情况下，买房人提出解除合同要在法律规定的时间内提出，建议在买房人在发现问题后尽快找律师咨询相关法律问题，以最有效的方式维护自己的权益。

可以退房的几种情况：

买卖过程中的一些不规范操作和开发商在资金、工程进度等方面的问题，造成买卖合同无法正常依照约定履行，并最终导致购房者退房的事情时有发生。

以下情况购房者有权利退房：

延迟交房三个月以上；

开发商证照不全，这种情况合同自始无效；

开发商任意改变合同约定的设计；

无法获得贷款；

开发商的原因导致无法办理产权证；

房屋面积实际误差超过3%；

开发商不能出示《竣工备案表》，或者房屋质量不合格，导致合同目的不能实现；

签约后开发商把标的房屋另售他人或擅自抵押。

8、装修，小心误入质量陷阱

关于精装修

（1）何谓"

精装修房"

精装修房一般有两种：

第一种是开发商供应材料并组织装修公司做精装修，最后交到购房者手上的是成品房。

第二种是菜单式，为了满足个性化的需要，购房者在菜单内挑选，开发商集体采购并施工。

有的项目开发商售房时同购房者签订合同约定是毛坯房，让购房者在收房时跟开发商选好的装修公司签精装修合同，这样的项目不是楼市中的精装修房。

（2）买精装房要签好同及附件

购房者在买精装修房时应注意下列几点：

一是精装修房的价格中包含装修费用。

精装修是房屋的组成部分而不是独立存在的，签约时应注意到房屋价款的组成不是简单的普通房屋的价钱和精装修的费用相加。

二是单独标明装修标准。

《商品房买卖合同》中的附件三，是对装饰、装修标准的约定，建议购房者从装修的设计、布局、施工工艺及所有装修项目名称、建材品牌、价格标准及相应的档次、颜色、规格等给予详细明确的约定。

有样板间的，约定实际交付的商品房应当与样板房一致，且商品房交付使用之日起一个月内，或验收合格前不得拆除样板间。

三是验收。

验收标准、验收主体以及验收程序等，应在合同中约定。

验收质量标准可直接约定按照《高级装饰工程验收标准》来进行。

四是项目变更。

合同中要有装修项目变更的约定，说明装修改动可以签署工程变更单以明确改动的项目和时间。

五是违约责任。

在《商品房买卖合同》第十三条中，对违反合同附件三的处理方法有两种方式：

一种是"

出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价"

；

一种是双方自行约定。

如果选签第一种，那一定要在附件三中明确约定价格标准。

如果选择双方约定，除对装饰装修及设备价值的约定要详尽外，一定要明确具体的违约责任。

（3）精装房与质量保证书

购房者应要求开发商在《房屋质量保证书》中承诺，除房屋本身质量以外，室内装修工程最低保修期为两年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。

保修期自交房验收合格之日起计算。

（4）不要误入"

送全套精装修"

的陷阱