酒店式公寓案例分析北京杭州深圳Word格式文档下载.docx
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室内：
内墙：
多彩环保乳胶漆;
顶棚：
白色环保乳胶漆,局部石膏板吊顶;
卧室：
美国进口地毯；
门窗：
入户门为装饰四防门，户内门为镶板木门阳台门为上旋式中空隐框门；
窗为中空隐框窗；
厨卫：
科勒面盆、花洒、龙头、坐便器，整体浴房、名族牌浴霸;
【服务】
服务设施：
超市/24小时银行/音像中心/世界名表城/婴幼托管服务/商务中心/租车/票务/洗衣房/商场/停车场
餐饮设施：
中西餐厅海鲜餐厅酒吧休闲设施：
健身、台球、美容美发、美体按摩
晶都国际HoterPark
项目位于北京市朝阳区将台乡酒仙桥路坝河南岸，位于燕莎商圈、丽都商圈的范围之内，临近首都机场、第三使馆区等地，占据着中央酒店区CHD的核心地段。
【项目规模及物业类型】
建筑规划和布局：
总建筑面积约为11万平方米，绿化率达31%左右（不含门前公园）。
1号楼规划为四星级酒店标准客房，共21层；
2号楼和3号楼为行政公寓，共20层。
底商部分完全按照酒店配套进行规划设计和布局。
项目定位于服务于将台乡城市功能带的综合社区，底层建设面向城市开放的商业功能空间，沿酒仙桥路为以零售业为主的商业形式，沿康乐路为休闲类商业。
充分利用地段北侧的城市公共绿带，通过借景等方式使居住功能面向绿化带打开，尽量使每户均能享用到绿化景观，保证社区的均好性。
同时，建立内向型的绿化庭院，为使用者提供安静、舒适的活动空间。
主体建筑采用“品”字型构图，由三栋体量与风格相当的建筑围合出空间丰富、具有韵律感的居住小区。
“品”字型的布局，与地段非常巧妙的结合，空出了三个功能各异的广场。
在地段的西南由1号楼、2号楼和底层商业共同围合出沿酒仙桥路的商业广场，；
在地段的北侧由1、2、3号楼共同围合出社区的绿化广场，这里将成为业主的公共起居厅；
在地段的东南侧由2号楼和3号楼围合出以幼儿园为主体的亲子广场，从而使这三个广场功能明确，共同构成了居住区的公共活动空间。
建筑的“品”字型的构成，面向东南、西南和北侧打开，符合北京市东南—西北的季风方向，从而保证活动场地与建筑的通风，同时由于面向西南、东南方向打开，所以绿化广场具有充足的阳光，建筑的南侧均没有高层建筑的遮挡，使建筑具有充足的采光条件。
同时所有建筑的北侧也没有建筑的遮挡，从而使建筑均可以看到北侧的绿化带，形成了南侧采光、北侧观景的建筑布局，极大的提高了居住品质。
建筑立面设计理念采用现代建筑风格，配以简约之手法，强调建筑线条美及层次感，以使较大的建筑体量能以轻盈化及富动感美。
整体设计自然同呼吸，建筑的完美体现，与坝河呼应成趣。
世界城
售价：
25000/平米
“世界城”项目位于北京CBD中央商务区，南邻世贸国际商业街，北接SOHO尚都，西侧与第一使馆区及日坛公园隔街相望，总建筑面积12万平方米，由总裁级官邸、精品酒店式公寓和运动休闲商业街组成。
项目地处于朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三大商圈交汇的黄金地带，周边商业配套成熟，生活配套及教育配套齐全，购物配套上有贵友大厦、嘉里中心商场、国贸购物中心、蓝岛大厦、秀水街、秀水2号、雅宝路市场、赛特商场等；
教育配套有全市著名的陈经纶中学、芳草地小学、光华路小学等、餐饮娱乐配套更有三里屯酒吧街与休闲餐饮街，长安街两旁著名的大饭店不离左右，各类中西餐厅、快餐更是星罗棋布。
“世界城”于2008年交房后，必与周边的世贸商业街、SOHO尚都、朝外SOHO等商业项目一起构建组合，成为CBD国际高档品牌的商业核心区，CBD亦是全世界投资北京的首选热点，抢得先机便是创造财富的最佳保证，“世界城”也必将成为高尚人士的理想商务居所。
基本指标：
公寓总建面：
60000平方米，包括55平方米厅室合一与86平方米1室1厅的酒店式公寓和363平方米的总裁级官邸豪宅公寓总户数：
721套，包括酒店式公寓671套，总裁级官邸豪宅50套
商业总建面：
30000平方米
公寓总户数：
地下车位数：
538个
【配套设施】
CBD商圈、朝外商圈、贵友商圈等三大商圈交汇处；
50万商业、商务人流，商机无限；
万通中心、世贸国际、尚都国际、SOHO尚都、朝外SOHO、光华国际、财富中心、汉威大厦，以及正在兴建中的中央电视台、北京电视台等5A写字楼林立，高端商务人流巨大；
世贸商业街、蓝岛商厦、SOHO尚都、贵友商厦、丰联广场、朝外商业街……商业发展成熟，氛围浓厚，魅力无限；
新城国际、财富中心公寓、温莎大道、嘉里中心、旺座……顶级酒店、公寓簇拥，咫尺之遥；
美国、英国、日本、意大利、希腊……50余家驻华使馆，国际友人云集。
交通条件
路网丰富，交通便利；
朝外大街、东大桥路、光华路、商务中心4号路，环绕周边；
距东二环、东三环、长安街仅1公里，步行即达；
【合作团队】
投资商：
SCE香港中骏置业
开发商：
北京京汇房地产开发有限公司
物业管理公司：
Savills第一太平戴维斯
皇家港湾
“皇家港湾”又名“港湾庭”，她坐落在东直门外大街，距东直门桥仅500米，在澳大利亚大使馆的正对面。
紧邻亚洲最大的东直门交通枢纽，其中包括机场磁悬浮列车的终点站、城市轻轨的最大中转站、近百条公交、长途线路。
总建筑面积1.5万平方米，地上14层，地下2层，是一个包含标准客房、商务客房、贵宾套房以及酒吧、咖啡、餐饮、会所的小型酒店式设计。
皇家港湾的设计者试图将他塑造成一个有国际感觉的本土建筑。
用高度工业化的材料寻求一个更加人性化的建筑表述—自由与人性。
他崇尚材料的轻质、透明、非物质化；
以轻、透、飘、酷来传...
长安兴融中心
长安兴融中心借鉴中国传统建筑与西方开放式街坊的精髓，东西两座写字楼呈对称的“L”型布局，与南侧条形的公寓楼围合成庭院式的格局，通过双层挑空过廊直入中庭，利用多元化的过渡空间巧妙穿插，令各个楼宇即相对开放，又共享庭院空间，极具均好性。
西长安街南侧，与金融街近在咫尺。
北侧紧邻北京招商国际金融中心，与中国人民银行、中国工商银行总行、百盛购物中心等重要金卓越交通
1.2杭州酒店式公寓案例
杭州的酒店式公寓主要分布在市中心、钱江新城、滨江、下沙和浙大三墩等区域。
滨江区定位为高新产品的CBD总部区块，大型企业密集，高素质流动人口较多，这部分人撑起了高端酒店式公寓的租客市场。
其中，在租客中很大一部分是外商，如UT斯达康承租了一个楼层的公寓提供给外聘人员居住。
第二类租户是高新技术开发区企业的老总和高级白领。
如汉峰·
峰公馆。
钱江新城的酒店式公寓以大户型为主，投资门槛较高，开发商打着“类豪宅”的概念，来代替住宅产品。
如绿城蓝色钱江
悦Loft
零主城距离都市品质坐享繁华
祐康·
原筑悦LOFT处新火车东站区域核心，紧邻德胜路，距钱江新城约4公里，距武林商圈约5公里，距西湖约7公里，坐拥主城繁华。
地铁1号线速度激情驰悦全城
原筑悦LOFT相邻地铁一号线七堡站（在建），未来可迅速抵达杭州主城区，七堡站综合体更是都市生活重心，引领都会繁华生活。
8大综合体扛领都会奢享价值
城东新城拥揽八大商务综合体，232公顷商务体量扛领杭城（其中三大综合体已开工建设）将建成交通枢纽、城市客厅、商住综合等多元平台，悦享都市价值。
原创思想垂直分区户户朝南
原筑悦LOFT汲取法国马赛公寓空间优势，通过南北向功能区的交错式跃层处理，上下空间实现动静垂直分区，实现南北通透、户户朝南、上下双卫公私分离，最大限度地提升了空间使用率。
6大精装系统国际精装一线品牌
采用户式家用空调系统、环保成品家具系统、智能紧急呼叫系统、断桥隔热门窗系统、品牌整体厨卫系统和健康水处理系统，打造国际一线品质典范。
均价:
10000元/平方米
红街广场
红街广场，是目前城东新城核心规划区内唯一在开发的商业项目，是最早介入新城开发，也是未来核心区内除政府建设外少数企业建设项目之一。
红街广场无缝对接火车东站枢纽，直面东站枢纽西广场，与水岸商务综合体和运河公园近距离呼应，核心位置独一无二。
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`8j在当下宏观调控直指住房市场的背景下，住宅市场前景不明朗，而商业地产受政策影响远比住宅要少。
本次人居展，红街广场以独有城东新城核心位置和优越的商务环境，以清晰可见的商业价值空间，全面展现城东新城核心商务soho的魅力。
0p8j6领衔商务soho空间生活办公自由掌控
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g3U房产论坛,装修论坛,业主论坛红街广场多种业态并存，5个建筑单体呈“π”形围合，3幢两层独幢商业体和2幢19层Z式高层塔楼沿南北方向排列。
5万方星级商务SOHO、1万方商业配套，集商务、餐饮、娱乐、休闲于一体，将创造出全新的高铁时代商务生活。
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Q房产论坛,装修论坛,业主论坛红街广场前瞻未来城际生活理念，深入分析门户商务，量身定做专属精英户型，30-100M2精致平层和灵动跃层空间，空间零阻断，格局方正，收纳功能强，凭栏享受东西广场无限开阔视野，远眺运河水岸旖旎风情，城东新城繁华尽收眼底。
户型面积为30-160平方米，主力户型为30-50平方米单身酒店式公寓，精装标准在3000-4000元/平方米，预计价格在30000元/平方米。
汉峰峰公馆
要形容汉峰（详情快吧）的地理位置，最简单的描述是“蓝色钱江（详情快吧）地铁下一站”。
在望江路隧道穿过的这一段钱塘江，同为100米左右高度的汉峰与蓝色钱江隔江相望，大片玻璃幕墙辉映出洄洑的波涛，蔚为杭州21世纪都市风貌的代表性图景。
作为滨江核心区最新潮的服务式公馆项目，汉峰一亮相，便以其纯粹的国际化营造团队引起人们的极大兴趣。
香港知名投资商的开发背景，负责规划设计的香港利安顾问，再加上曾打造尖沙咀IMX影院的香港室内设计大师王士维，使这个由两幢高层建筑组成的现代园区弥漫着浓郁的“港味”。
正因为如此，汉峰一直以国际化生活为模板来构思这个产品，努力创造都市人相遇的高雅场所。
其服务式公馆的豪华单元大堂面积320米，挑高达9米，与深蓝广场的住宅大堂相仿。
项目的会所面积多达3000平方米，可与阳光海岸媲美，并邀请著名的华侨城旗下会所管理公司度身定制餐饮、健身等多种业态。
同时，汉峰还设有一个25米四季恒温室内泳池，令业主的身心可在此美丽邂逅。
最具创意的是，首次推出的峰公馆每隔三层楼，就设置一个约70平方米的内庭式“第二会客厅”，其挑高达到10.35米—14.25米。
对于一个以小户型为主的园区来说，业主的套内活动空间会比较紧凑；
这些随处可见的“第二会客厅”，正好为业主们接待亲朋或举行私人派对提供了颇有情调的选择。
因为秉持一种完全国际化的设计理念，汉峰的每一个细节都物尽其奢、卓尔不群：
无论是读卡到户的电梯配置、每户安装的紧急呼叫系统、卫浴间的同层排水，还是遮阳铝板配合中空LOW-E玻璃的幕墙立面，都传达出一种舒适、低碳和人性化的优雅气质。
随着汉峰峰公馆样板房的开放，由王士维先生亲手打造的两套全装全配空间，以创意的收纳空间、摩登的色彩和大量的流线造型，辅以国际品牌厨卫设备，令人信服地勾勒出国际大都市的居住风尚。
其中，挑高4.75米的51方LOFT户型，上下两层可以做出两个卫浴间，而且厨房、餐厅、工作区齐备。
最令人称羡的是二楼主卧空间，不仅带单独卫浴间和梳妆台，还附带一个约4.11米×
2.08米的超大更衣室，几乎可以满足任何一个爱美女主人的需求。
而另一个51方高平层户型，有着极为通透大气的3.45米层高，这一参数超越了时下杭城风靡的所有精装修豪宅。
整个空间以流线造型组合，浅色木饰面搭配带金属感的黑色面板，再于线条流转处暗藏众多的收纳空间，极为时尚却又非常实用。
相比众多新古典主义的“豪华”，汉峰的品位显然更与当下的世界同步。
如今，汉峰所在的滨盛路与江晖路交汇处，早已被视为杭州最精华的地段。
这里不仅紧邻大型城市综合体星光大道，超市、餐厅、娱乐等一应俱全，而且还处在射潮广场、沿江生态公园和杭州科技馆的环抱中，地铁一号线站点距此仅800米。
如果在汉峰拥有一套精装修公馆，那么无论是去易买得超市买一盒澳洲冷鲜牛腩，陪孩子去射潮广场玩轮滑，还是去中影国际看一场最新大片，步行就可前往。
随着望江路隧道的提前建设，汉峰与旧城区的距离进一步被拉近。
据说，隧道南出口就在江晖路上；
驾车经这个双向6车道、3.9公里长的隧道到对岸的蓝色钱江，只要5分钟；
而到西湖边也只有6公里左右的交通距离。
蓝色钱江
绿城蓝色钱江地处钱江新城CBD核心区域，位于之江路与望江东路交叉口，项目总用地面积为84255平方米，地上总建筑面积约为30万平方米。
地理位置优越，紧邻望江公园、城市绿地、上城区公共中心等市政成熟配套。
同时，其周边道路也四通八达，距在建中的地铁一号线富春江路站600余米，与西兴大桥、复兴大桥距离也只在1.5至2.2公里之间。
作为“绿城集团第二代高层公寓”的领衔之作，蓝色钱江以“国际化、整体化、精细化”为产品特征，赋予了高端住宅更多新的诠释。
钱塘江一线江景的珍贵资源，主城、新城双核心所带来的全新生活体验，蓝灰色玻璃幕墙的璀璨建筑，彰显人文关怀的绿城园区生活服务体系，“真诚、善意、精致、完美”的品牌保障，保值、增值的财富效应，精雕细琢的艺术观感以及通过房产营造给业主带来的文化、情感和精神归属，印证着城市精品住宅的尊贵价值。
“尊蓝轩”——蓝色钱江住区里40年产权酒店式公寓，作为蓝色钱江的一部分，尊蓝轩所拥有的希贵资源和与生俱来的优雅精美。
方正360
方正·
360空间坐落于杭州拱墅区杭行路与湖州街交叉口，北靠国际会展中心，南临即将动工的大型商贸中心北城天地，是方正房产继于桥西成功打造了信步闲庭之后，在城北运河边打造的另一经典力作。
项目总占地面积约9000㎡，规划建筑面积约38000㎡，由一幢精装酒店私寓和四幢相互独立的商业裙房组成。
除居桥西、运河商务区、运河新城三大板块发展区域突出的地段优势外，360空间还以其高档的产品定位、完善的配套设施以及精细化的管理模式备受客户青睐。
据其销售负责人介绍，360空间的主力户型为40-70㎡的单身公寓，内部装配齐全，且均采用国内外知名品牌，如日立、A.O.史密斯、科勒、西门子等，在保证产品附加值的同时，也为住户提升居住的品质感。
此外，360空间还引入了24小时酒店式管理服务，并由国际顶尖物业管理品牌——戴德梁行担纲顾问工作，现代英式管家服务的生活指日可待。
1.3深圳酒店式公寓资料
深圳酒店式公寓分布主要分布在外籍人士聚集的区域如蛇口片区和华侨城片区，商业中心以及高档写字楼密集区如福田CBD和南山区前海CBD，口岸附近如文锦渡罗湖口岸和福田保税区。
东方银座公馆
东方银座公馆，位于深圳市南山区学府路与前海路的交汇处，总用地面积4414.98㎡，总建筑面积29891.4㎡，商用面积5721㎡，住宅23753.16㎡,容积率6.6。
该项目地属前海ＣＢＤ最繁华成熟的核心地段，交通便捷，生活配套设施齐备，具有得天独厚的地理优势。
因其主力户型小、总价值相对较低和巨大的发展前景，一经推出就颇受网友好评。
据获悉，该项目主要分为3栋，每栋共32层，1－3层为商业，4层为架空园林和泛会所，5层及以上为住宅，项目自带商业，提供高质量的生活配套；
该项目的主力户型为55-66平方米的复式1房、45-54平方米的平面1房、78平方米的复式2房、77-89复式一房、86-89平方米的复式3房，均价28000元/平米。
东方银座公馆依托东方银座美爵酒店多年享誉全球的星级酒店管理经验，特引入“25K金管家”社区管理体系，由国际“金钥匙”领衔为业主度身定制一体化、系统化的金钥匙五星级服务。
系出名门的25K金管家，传承东方银座美爵酒店服务理念，以源自欧洲第一酒店集团----法国雅高酒店管理集团的深厚酒店文化，彰显“银座”生活方式，一切皆为匹配居者荣耀。
东方银座公馆由内而外，一切皆按星级标准严格打造。
豪华大堂、精致走道、高档入户门、双层挑高客厅、入户花园……无一处不体现细节上的极致用心。
原装进口德国诺托五金配件、KEYLOCK门锁、高透中空LOW-E玻璃等国际顶级建材的的运用充分彰显名流气质。
东方银座公馆甄选国际顶级建材，以国际星级酒店精装修标准，融合生活格调和尊崇品味，打造国际级品质住宅。
天健时尚空间
天健时尚空间位于宝安中心区核心商业区，兴华路与兴华一路交汇处，西侧为市民广场，北部为新建成的宝安体育馆和宝安行政中心，为宝安中心区核心区域。
项目规划有住宅、商业和幼儿园等功能，其中住宅部分将全部规划为90平方米以下1-2房户型，以及少量小复式单位。
天健时尚空间用地面积18770.35平方米，建筑面积50680平方米，容积率2.7。
其中商业7000平方米、住宅35580平方米（568户）、幼儿园3600平方米（12个班）、443个车位等。
花样年花郡曼哈顿公寓
花样年花郡位于宝安中心区核心区位，北侧紧临深南大道延长线宝安大道，南临新湖路及地铁一号线，东南侧为宝安新行政中心、体育场、以及海滨公园，正南为宝安商务中心及企业总部基地。
花样年•花郡两宗地块占地面积23955.16平方米，拥有中心区稀缺纯小户，户型有单身公寓、1房和2房，面积从30～74㎡，共2280套。
产品开创小户型“四明”空间，面宽最大化，户户通透采光。
小区拥有丰富的水系园林，动感泳池，风情商业街，自成一体。
花样年•花郡2期【曼哈顿公寓】滨海CBD精装小户典型，占地面积约12514㎡，总建筑面积约63870㎡，户型有单身公寓、1房和2房，总户数1102户。
二、案例项目综合分析
2.1案例项目产品特点分析
经过上述不同城市案例分析，酒店式公寓类产品基本都是拥有星级酒店和高档公寓的一系列硬件优势，并有酒店管理与物业管理的互补性，是综合了星级酒店和高档公寓的一种衍生产品。
究其共有特性大致可分为：
1.目前在售的此类公寓多集中于交通较便利的区域，且体量均不是很大。
2.项目对于周边商业配套的依附性比较明显。
3.所有项目的主力户型多集中在50--80平方米之间，大户型所占比例相对较少（大户型的功能多设置为豪华行政公寓）。
4.所有项目均为精装修交房，精装修标准为中档偏上水平。
5.物业管理标准高于同类项目，但还未能完全达到星级酒店标准。
6.在价格上属于单价较高的项目且物业费较高，但是市场接受度较高，消化能力较强。
7.公共区域配套上均遵循酒店的高档配套设施，功能配套齐备。
8.酒店管理公司均是聘请国内外外知名酒店管理公司进行管理。
2.2案例项目市场特点分析
目前市场上出现的酒店式公寓按其对周边附属配套的依附性主要涵盖三种类型：
1.包含在酒店建筑体中的酒店公寓，其配套及物业管理都与酒店相同，北京凯宾斯基、天津泰达国际公寓等；
2.在新建商务、商业综合区中的酒店公寓楼，如上海协和丽豪酒店式公寓以及尚未公开的北京国贸DNA等；
3.在已有的商务、商业繁华区或旅游区酒店式公寓，北京国贸公寓、东方广场、上海香港广场酒店服务式公寓、天津诚基公寓等。
研究上述三地酒店公寓的市场，其产品卖点基本是来自于以下三方面因素：
1.开发商以投资回报率吸引买家比较容易，能较快回笼资金；
2.开发项目产品迎合了投资者的需要，专门用作投资的项目一般面积都不会很大，投资者首次投入资金较小（大多在十几万元），而回报却比较高，很多投资者都比较相信开发商的承诺；
3.运营商愿意接受这样的项目。
因为酒店式公寓的产权是各个小业主的，而业主购买项目时交纳了公共维修基金，所以对于运营商来说，减去了原本应承担的固定资产的折旧成本，同时物业管理费也由业主分摊了很大一部分，所以运营商经营这类产品的成本比经营正规酒店的成本要低60%以上。
2.3综合解析投资型物业应有鲜明特征：
Ø
地段决定价值
客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务环境是否浓郁，交通是否便捷，周边配套如学校、医院等是否完备，决定物业有没有稳定的消费群，借力成熟商圈的物业更具投资价值。
酒店服务式公寓的生长环境应该在商圈里，成熟商圈对酒店服务式公寓的目标消费群体有着聚集效应，公寓的客源才会源源不断。
服务决定命运
在租务市场中，客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，服务的水平直接影响到经营状况。
能否提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接关系到物业今后的租金和收益回报。
企业实力、经营管理水平是关键，目前市场上缺乏专业的经营公司，整体经营水平不高，诚信度不够，存在收益偏低的情况。
应聘请对酒店式管理有着丰富经验的物业公司，积极与各大酒店预订机构合作，以保证客源的稳定。
交通是关注的焦点
发达的交通体系会促使经济快速发展，是投资物业的关注的问题之一。
产品是立足之本
满足使用者功能的需要：
结构合理，物业管理完善，对待商务楼宇还应提供智能化配置和商务服务系统。
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