呼和浩特房地产分析报告文档格式.docx

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一、呼和浩特市房地产市场总体环境................................................................................1

一,呼和浩特市经济发展概况................................................................................1,二,呼和浩特市房地产业发展潜力巨大..................................................................2,三,呼市房地产市场购买力强劲............................................................................2,四,城市建设步伐加快～带动房地产投资需求增加................................................3

二、2005年呼和浩特市房地产市场分析...........................................................................3,一,宏观调控对房地产的影响................................................................................3

1、房地产市场运行秩序走向规范.......................................................................3

2、房地产投机需求的萌芽受到抑制...................................................................4

3、房地产价格基本稳定.....................................................................................4,二,2005年呼市房地产市场运行状况....................................................................4

1、房地产投资增速初步得到遏制.......................................................................4

2、房产需求稳步增长～市场供求状况有所改善..................................................5

3、房地产价格较大幅度上涨..............................................................................5

4、目前呼市房地产市场存在的问题及原因分析..................................................7

9三、十一五期间，呼和浩特市房地产市场走势预测...........................................................

一,房地产宏观政策支持房地产持续发展..............................................................9,二,房地产宏观调查指标对比显示市场前景看好..................................................10

三,十一五期间～首府城市规划和建设蓝图规模扩大、品质提升..........................11

四,房地产市场趋势预测.....................................................................................12

1、宏观市场预测.............................................................................................12

2、供求预测....................................................................................................13

3、风险预测....................................................................................................13

一、呼和浩特市房地产市场总体环境

一,呼和浩特市经济发展概况

呼和浩特市经济发展具有巨大的潜力和市场～伴随着城市化和产业化进程～作为西部大开发的龙头和与内地联系的枢纽城市～发挥着重要的区域职能。

1998年到2003年五年间～呼市GDP年均增长19.7%～财政收入年均增长18.5%～城市居民可支配收入年均增长11%。

2001年到2004年～全市GDP和规模以上工业增长速度在全国42个中心城市中连续四年居于首位。

2004年完成固定资产投资285亿元～GDP达到600亿元～财政收入达到65亿元～城市居民可支配收入达到1.05亿元。

2005年完成固定资产投资450亿元～GDP达到850亿元～财政收入达到85亿元～城市居民可支配收入达到亿元。

计划2006年完成固定资产投资600亿元～GDP达到1100亿元～财政收入达到110亿元～城市居民可支配收入达到1.4亿元。

1998年到2003年～城镇居民人均可支配收入年均增长11%以上。

2004年人均GDP突破2200美元,人均可支配收入达到10500元～同比增长超过22.8%～在全国大中城市中排名第六位。

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二,呼和浩特市房地产业发展潜力巨大

呼市宏观经济的持续、快速增长促进了本地房地产市场的迅速发展。

人口增长～居民可支配收入增加～消费结构升级等因素形成了对房地产的有效需求。

银川、兰州、呼和浩特同为西部重要省会城市～呼市的GDP、人均可支配收入等主要指标均高于银川和兰州～而在呼市房地产市场领域～商品房价格却处于偏低水平～其年开发投资额、市场交易量与银川、兰州存在明显差距。

呼市目前的房地产市场发展程度与经济水平不相称～房地产市场处于起步阶段～发展潜力巨大。

三,呼市房地产市场购买力强劲

呼和浩特作为内蒙古自治区首府～是呼包银经济带、呼包鄂金三角的重要节点～辐射能力强～外来有识之士因寻求在呼和浩特发展而纷纷来此臵业,呼市本地居民收入增加～消费升级欲望强烈,区外游资看好呼市房地产市场的高成长性～由此形成呼市房地产市场上的潜在投资、投机双重购买力。

根据自治区十一五规划～2010年呼市市区人口将达到200万～年均增长10万～城市化水平提高6%以上～房地产消费人口不断扩大,城市居民对居住空间和品质也提出更高要求～房地产市场购买力和有效需求空间巨大。

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四,城市建设步伐加快～带动房地产投资需求增加

呼市目前人均建筑面积22.5平方米～低于全国发达城市平均水平。

根据全区十一五规划目标～2010年人均建筑面积达到30平方米以上。

综合考虑人口自然增长～城市建设拆迁、户籍改革、城市流动人口和商业需求等因素～每年需完成住宅施工面积320万平方米～商业营业用房面积25万平方米～写字楼30万平方米。

由此可见～近几年呼市商品房市场仍具有较大投资需求空间。

人口增长图。

二、2005年呼和浩特市房地产市场分析

一,宏观调控对房地产的影响

1、房地产市场运行秩序走向规范

在国家对房地产市场进行宏观调控的大背景下～呼和浩特市政府通过出台《[呼和浩特市关于贯彻国家对住房价格调控政策的有关政策》、《呼和浩特市经济适用住房管理办法》等政策、制订《呼和浩特市享受优惠政策普通住房标准》、《呼和浩特市享受城镇廉租住房管理办法》以及廉租补贴发放工作的规范化、正常化、制度化～规范了房地产秩序,通过建设房地产信息系统和预警预报系统体系～基本实现商品房预销售网上签约、联机备案、网上楼盘公示、科学判断房地产市场和经济走势市场主体行为得

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到规范、市场秩序有所好转～供求信息公开透明～为形成真实价格机制创造了良好的市场环境。

2、房地产投机需求的萌芽受到抑制

国家这一轮宏观调控的诸多措施是针对投机性炒房行为制订的。

呼市炒房行为只是萌芽状态～未出现明显炒房现象。

表现为一是房地产投资增幅基本稳定～房屋销售的回落表明需求减少～投机苗头被挤出。

二是一些已购投机、投资性住房～难以短期炒作～开始转向长期投资的房屋出租市场～租赁市场房源明显增加。

3、房地产价格基本稳定

房地产需求相应减少～房地产市场供求关系得到改善～新旧房屋销售价格在高位趋稳～并出现增幅回落的趋势。

二,2005年呼市房地产市场运行状况

1、房地产投资增速初步得到遏制

2005年1-12月份～呼市房地产投资完成34.85亿元～比上年增长13.26%。

完成土地开发面积比上年下降19.5%～土地购臵面积比上年上升14.76%。

房屋施工面积397.34万平方米～同比下降7.06%～其中新开工面积161.5万平方米～同比下降34.54%～分别比上年回落28.08和18.73个百分点,竣工面积152.44万

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平方米～比上年下降2.35个百分点。

2、房产需求稳步增长～市场供求状况有所改善

2005年商品房销售面积增长速度呈稳步趋势。

1-12月份的销售量始终维持在较高水平～销售面积达到141.32万平方米～其中住宅销售面积达118.52万平方米～商品房销售面积当月与上月环比增长7.19%～其中住宅面积比上月环比增长7.22%～表明房屋需求仍然较旺盛。

随着供求调控力度的加强～房地产市场供求形势有所改善～商品房供应量趋于上升趋势～销售量尽管波动较大～但属于增长态势。

3、房地产价格较大幅度上涨

1,商品房平均售价涨幅较大

2005年呼市商品房销售价格攀升～1-12月商品房平均销售价格为2833元/平方米～与上年同比上涨28.1%。

其中～商品住宅平均销售价格为2475元/平方米～上涨14.8%。

1-11月份在全国70个大中城市中～商品住宅比去年同期上涨幅度超过10%的3个城市即包括呼和浩特市。

与2004年相比～商品房平均售价起伏较大～特别是10月份以后～增长幅度较大～环比增长23.6%～比去年同期相比增长26.8%。

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2,二手房交易稳定增长

2005年以来～二手房交易市场价格基本在一个平稳的情况下持续上涨,二手住房交易价格略有起伏～9月份涨幅较高～10月回落后基本呈平稳上升。

1-12月份与上年同期相比二手房上涨19.24%～二手住房上涨32.13%。

3,商品房空臵情况

到2005年12月末～商品房空臵面积64.08万平方米～同比增长26.3%～虽然商品房空臵面积增加～但增长速度比去年同期下降0.46个百分点。

其中商品住宅空臵面积33.34万平方米～同比增长17%。

空臵一年以上的商品房面积33.7万平方米～同比增长15.4%～其中住宅空臵面积16.93万平方米～同比下降0.59%。

4,房屋供给结构

从2005年1-12月的房地产的投资结构分析～社会需求较大的住宅投资比重增长较大～占房地产开发的比重由2004年的47%上升到67%。

特别是以中低收入阶层为主要需求对象的普通住房、经济适用房、廉租住房供给结构趋于合理～普通住房投资占投资总额的57%,包括经济适用房,。

房地产供给结构是否合理～直接导致住房有效供给及价格体系的平衡问题。

从具体调查中看到～呼市的城市居民购买住房需

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