弱电智能化工程考察报告Word文档格式.docx
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益田商业集团轻资产的首发之作。
项目体量高达8.6万平方米，内设有停车位2000个。
所在六和城占地78595平米，总建面32万平米，是集住宅、商业、公寓和写字楼多功能物业于一体的综合体项目。
视频监控系统、入侵报警系统、停车管理系统、门禁管理系统、电子巡更系统、综合布线系统、计算机网络系统、电话通讯系统、公共广播系统、信息发布系统、机房工程
深圳市旗云智能科技有限公司
2
满京华·
SOHO艺峦
项目占地占地10250.6平米，总建面77203.85平米，由4栋甲级写字楼和裙楼商业组成。
深圳市标盛科技投资有限公司
3
中信银行大厦
深圳中信银行大厦总建筑面积64428平方米，建筑高度100米，总投资额7.8亿元人民币，为中信银行在深圳的区域性总部办公和营运大楼。
中信银行信用卡中心总部、中信银行深圳分行和总行其他部门办公场所。
视频监控系统、入侵报警系统、停车管理系统、门禁管理系统、电子巡更系统、综合布线系统、计算机网络系统、电话通讯系统、公共广播系统、信息发布系统、会议系统、机房工程
深圳市科源建设工程有限公司
4
国银-民生银行大厦
国银-民生金融大厦由相连的两栋塔楼组成。
一栋是国银金融中心大厦，由国银金融租赁有限公司投资，占地面积为5500.12平方米，建筑面积为82010平方米，楼高150米，共34层。
另一栋是民生金融大厦，由民生金融租赁股份有限公司、民生银行深圳分行投资，占地面积为4634.02平方米，建筑面积为57525平方米，楼高100米，共22层。
整个工程总投资约14亿元，是深圳市固定资产投资重大项目。
深圳市众能实业发展有限公司
三、考察汇报
1、智能化弱电系统组成
2.1通信接入系统：
建议至少选择两个网络运行商提供通信接入服务。
2.2电话交换系统：
在商业办公区域及管理区域设置程控电话交换系统；
在商业出租区域仅提供电话接入线路，相关交换设备由最终用户自行选择运营商，并自备电话交换设备。
2.3信息网络系统：
在商业办公区域设置办公网络；
在商业管理区域设置弱电智能化系统服务网络；
在综合商业区域设置公共互联网络；
在商户租赁区域设置宽带网络接入。
2.4综合布线系统：
工作区：
数据语音端口采用六类RJ45型面板。
配线子系统：
水平线缆采用六类四对非屏蔽双绞线缆。
干线子系统：
在各楼层设置弱电间，机柜采用19寸42U标准配线机柜。
设备间子系统：
网络设备间设在地下一层的商业网络中心机房或消防监控中心内。
布线系统的拓扑结构为星型方式，以放射性方式布线。
2.5移动通信覆盖系统：
室内移动通信覆盖系统的设计及施工由专门的移动通讯运营商来负责，弱电集成商负责协调管理工作。
2.6有线电视系统：
建议在下列区域设置有线电视系统：
街铺、电梯厅、商业休闲区
2.7广播系统：
在商业公共区域、地下停车场、室外公共区域设置数字公共广播系统，日常用于背景音乐、信息广播及业务广播，紧急情况下与消防系统的联动用于紧急广播。
2.8会议系统：
建议在商业办公区会议室设置会议系统，主要包括：
会议扩声系统、多媒体显示系统、数字会议系统、中央控制系统、视频会议系统。
2.9信息发布系统：
在商业公共区域首层入口门厅、电梯大堂及电梯轿厢内、卫生间休息区设置信息引导及发布系统。
3.1智能卡应用系统：
建议本项目的一卡通集成系统包括如下内容：
中央管理系统、车库管理系统、门禁管理系统、考勤管理系统、访客管理系统、消费管理系统、电梯管理系统。
3.2远程抄表系统：
建议在商业公共区域及租赁区域设置远程抄表系统
3.3消费管理系统：
建议系统采用C/S、B/S相结合的三层设计架构，从安全角度考虑商业数据的集中部署、集中维护；
建议考虑为多门店、规模型的购物中心运营系统搭建良好的架构支撑；
对于购物中心内部各种复杂业态的销售数据采集，系统应充分考虑采集方式的灵活性、可行性；
系统应支持租用收银模式、文件型数据接口模式、集中收银模式、手工录入模式、数据采集器（黑匣子）模式等多种销售数据采集模式，以实现真实销售数据的智能化采集；
提供自租户导入期、培育期、发展期、成熟期、衰落期、调整期、直至淘汰期的租户全生命周期管理平台；
从项目建设时的铺位规划的图形化管理，租户意向的签订、二装的开展、全面营运管理，直至租户的调整、淘汰，形成了闭环的、全面管理和控制。
3.4物业运营管理系统：
应包括如下功能模块：
资料管理、收费管理、人事管理、系统维护、库存管理、设备管理、保安管理、办公管理、投诉管理、环境绿化管理。
4.1视频监控系统：
建议监控中心机房与住宅消防控制室合用；
建议在下列区域设置视频监控系统：
首层入口门厅及出入口；
超市出入口及收货区；
公共区域及走廊；
楼梯间及前室；
电梯前室及电梯轿厢。
4.2入侵报警系统：
首层入口门厅及出入口、收银台及珠宝柜台、楼梯间及前室、财务室、贵重物品库房。
4.3出入口控制系统：
建议在下列区域设置出入口控制系统：
各层入口门厅及出入口、各层疏散楼梯间防火门、机电设备间及机房、消防控制室。
4.4电子巡查管理系统：
建议采用离线式电子巡查系统。
建议在下列区域设置巡更点：
地下停车场区域、各层商业区域、首层入口门厅及出入口、电梯前室及楼梯间、室外步行街及公共区域。
4.5停车场管理系统：
除基本功能外，建议停车场管理系统还需具备以下功能：
空位数量提示、区域车位引导系统、停车场找车系统。
4.6无线对讲系统：
建议商业区域各层布置室内天线。
5.1楼宇自控系统：
本项目楼宇自控系统建议包括下列内容：
空调系统、送排风系统、餐饮排油烟系统、给排水系统、智能照明、电梯。
5.2智能建筑系统集成：
基于楼宇自控系统平台实现建筑智能化系统集成，即建筑设备管理系统（BMS,BuildingManagementSystem）；
本系统建议集成如下内容：
暖通空调、消防、综合安防、照明、电梯。
5.3能耗监控系统：
本项目能耗监控系统建议包括下列内容：
实时采集智能电表、水表和气表数据，并传输到管理中心，管理中心对能耗数据进行统计、分析并上传到上级能耗监测中心；
对室内温度进行实时监测和网络化管理，为精确控制中央空调的开关机时间及温度提供可靠依据；
四、考察现场图片展示
1、坪山益田假日世界：
系统功能比较全面，施工工艺较好
2、满京华·
SOHO艺峦：
该项目功能比较单一，施工工艺标准不统一，应该是各系统分包施工
3、中信银行大厦：
整体施工工艺规范，公司实力较强
4、国银-民生银行大厦：
施工工艺不够规范
五、伟禄雅苑项目弱电智能化设备选型及施工建议：
1、设计阶段：
弱电的专业设计是满足开发商对项目的定位、需求以及项目的实现目标而进行的精确设计，需开发商相关人员与专业设计人员共同完成：
开发商提供具体的需求及定位，并对专业设计把关；
专业设计人员完成项目的可行性分析，技术要求、清单配置、造价预算及施工图深化设计，如果不对项目进行专业设计，将出现如下问题：
1.1、由于没有明确的设备选型及招标技术要求，造成投标单位设备选型不一致，数量不一致，项目定位不一致，会给评标工作带来难度。
1.2、方案设计和清单设计是专业设计的重要部分，方案设计是对项目的规划及实施办法，清单设计是实施项目的要素组成。
没有专业设计直接进行项目的招标工作，投标单位将会面临着在极短时间内进行方案设计、清单设计及工程报价，很难把握投标的质量及准确度，一但中标，将会造成设备变更，增加工作量等，给施工带来难度。
而有了专业设计，投标方只对设备清单进行报价即可，而不必再进行方案设计及清单设计，而且准确度高。
1.3、很多工程公司不具备施工图深化设计的能力，如果这样的公司中标，将造成施工图深度不够，给工程带来及大的影响。
同时图纸深度不够也直接影响到业主、监理对工程质量的监督和管理及工程验收。
此外，竣工图是在深化施工图的基础上，结合设计变更、工程洽商绘制出来的，施工图深度不足，多数情况下其竣工图的深度也不足，这样竣工图就不能完全的反映工程实施细节，为工程后期维护、升级、扩容都带来极大的不便。
所以，无论对于业主还是弱电工程商，都要注重深化施工图设计这个环节，使设计图纸真正体现工程的全貌和细节。
2、施工阶段
1.1、弱电承包商的选择是工程成败的关键。
根据弱电工程的特点和目前国内智能化建筑弱电工程成败的分析表明，通常由系统集成商（主承包商）或者业主对各子系统进行总体协调、管理与控制的工程运作模式较多，选择一个称职的主承包商（集成商）是工程成败的关键。
从某种意义上讲，系统集成商是技术能力、工程管理、组织能力三者有机的“集成”。
1.2、按施工工艺和相关的施工及验收规范分阶段进行质量控制；
按图示的施工工艺框图的质量保证体系进行施工和质量控制；
做好电管、线槽、电缆敷设及隐蔽工程的施工记录和验收；
按施工工艺要点做好单体设备安装的质量检查表格；
按设计和产品技术说明书的要求做好单体设备的测试和调试记录。
1.3、系统调试前根据设计、规范、合同的要求编制调试大纲，经审查确认后组织实施；
记录、检查、确认按上述要求的各项测试数据，发现问题及时处理和提出措施，并经相关部分确认；
严格按规范和调试大纲的要求进行检查。
3、总结
智能化建筑工程，总体设计是龙头，是智能建筑功能与水平的体现；
工程实施是智能建筑成败的关键；
系统集成商（主承包商）的选择，确保以确定的工程界面实施为中心的工程项目管理以及严格按设计、产品技术标准、施工规范施工和质量控制是工程成败的三要素。
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