对房地产10年风云变化的政策盘点一Word格式文档下载.docx

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2000年规范房地产市场

2001年刺激消费，繁荣房地产市场 

2003年4月，121文件第二套住房提高首付比例——拉响宏观调控警报：

7月，开始集中整顿土地市场。

2004年831大限，加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息 

等政策先后出台——标志着宏观调调控开始

2005年3月房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面

3月房地产税改革深入——调控触及交易环节

3月国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）

5月七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）

5月《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场

9月银监会212号文件——收紧房地产信托

10月国税总局重申二手房交纳个税

2006年 

4月房贷利率再次上调——调控卷土重来

5月国六条出台——新一轮调控大幕开启

5月国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系

5月国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场

7月未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度

7月建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资

7月108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资

8月土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规

8月央行再次加息——宏观调控动用金融手段

8月建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策

9月房地产市场整顿，规范交易秩序

9月完善二手房市场交易管理

2007年 

1月建设部规范房地产经纪行业

1月国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始

3月通过《物权法》10月1日起执行

3月央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）

6月加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热

8月国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变

9月央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为

10月加强土地供应调控，缩短土地开发周期

10月物业税“空转”试点扩至十省市

12月外商投资房地产业限制范围有所扩大

2008年 

1月国务院重拳打击囤地。

二，宏观调控政策出台作用。

1，面对出现在海口、北海、惠州等地的房地产过热现象，中央和国务院1993年6月果断出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》（6号文），从紧缩银根、收回炒作土地等方面严格整顿国内房地产秩序，迅速摧毁了这些地区的房地产泡沫。

2，2003年是中国房地产市场发展至为关键的一年，房改释放了大量的市场需求，拉动房地产投资迅猛发展。

但是，不少地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及住房供给结构失衡等问题，央行2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面作了规范。

由于认识上的局限性，当时的国务院没有能够总揽全局，全面把握房地产问题。

在遭到来自房地产开发商的激烈抗议之后，国务院于2003年8月12日颁发了由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），这一与121号文件出发点完全相左的文件，被建设部部长汪光焘称之为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”。

基于一个全新的判断，18号文将房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，“已经成为国民经济的支柱产业”。

这在房地产开发商当中，引起了一片欢呼，称“中国房地产将迎来新的春天”。

3，2004-旨在“规范”房地产市场。

在18号文件的基础上，此后一段时期国家各部委下发的调控政策都围绕“规范房地产市场”展开。

2004年3月继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部联合下发了71号令，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。

对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

此举是中央ZF从土地供给上抑制房地产过热的又一举措，被业界称之为“831大限”。

2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。

2004年10月29日，央行十年来首次宣布上调存贷款利率、九年来首次加息，加息意味着购房的贷款成本增加。

这也意味着经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。

4，2005-调控在摸索中前进。

2005年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院正式做出了对房地产市场进行调控的决策。

2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。

其将稳定房价提高到了政治高度。

2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。

并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。

2005年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。

总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。

当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。

5，2006-方向偏颇，“一边调控一边涨”。

2006年5月17日，国务院《关于促进房地产业健康发展的六点意见》（简称“国六条”），再次强调“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”。

随后《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》<

165号文件>

、《关于建立国家土地监督察制度有关问题的通知》（国办发<

2006>

150号）、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（166号文件）、《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文件）、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等文件相继出台；

同时，央行两次加息，要求商业银行提高大户型按揭贷款首付比例、加强房地产信贷风险管理等金融措施密集出台。

6，2007-转变思路调整方向。

政策调控延续到2007年，除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次完善。

2007年1月16日，国税总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》作为年内针对房地产行业的第一道政策，预示着房地产行业的调控再度升温。

以此为标志，其实已经拉开了2007年调控的序幕。

2007年8月13日国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），使解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共服务职能，政府住宅调控思路在2007年发生了标志性的转变，即加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。

2007年6月11日，商务部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，以此进一步遏制外资在中国内地的炒房行为。

2007年8月21日，中国人民银行下发《关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》，规定从2007年8月22日起，上调个人住房公积金贷款利率。

五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。

直到2007年9月29日，央行与银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文），政策要求：

对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍；

不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；

严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。

12月11日又下发了《补充通知》（452号文），明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，并且规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，同时，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也按照前述规定执行。

从稳定房价角度来说，359号文具有积极的意义；

对第二套房提高首付款及利率主要是为了抑制投资性需求，降低投资性购房对房价的推动力。

至此，高烧不退的全国房地产市场从开发到消费过程中的投机热，才开始出现了逆转的迹象。

这个文件的执行，立刻引发了许多城市大面积的“退房潮”，导致包括北京、深圳等大城市房地产中介大量关闭门店，成为全国楼市投机大降温的重要信号。

2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，有助于进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。

7，2008初调控力度继续加强。

2008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），围绕土地问题展开，却“意在房价”，房地产市场的“政策市”时代正在来临。

国家对房地产进行调控的目的是给过热的房地产市场降温，而不是打压。

8，2008下半年面对房地产市场低迷的经济形势，中央政府全面启动刺激楼市复苏新政。

中国政府刺激楼市复苏新政全面启动。

10月22日，中国人民银行决定自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；

最低首付款比例调整为20%。

个人住房公积金贷款利率将全面下调，其中，5年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，5年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

央行指出，金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

央行规定，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；

对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

另据财政部网站发布的消息称，从2008年11月1日起，个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点；

购房契税税率下调至1%。

另外，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；

对个人销售或购买住房暂免征收印花税；

对个人销售住房暂免征收土地增值税。

地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。