民事诉讼经典策略Word文件下载.docx
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房屋拆迁案件最终形成哪种诉讼，要看案件的具体矛盾、安置补偿对象，当事人的诉求等。
熟悉当地政策是找准案件突破口的前提。
房屋拆迁案件在全国各地都有发生。
且这个类型的案件比较依赖地方法规和规章，即各个省、市、县具体的拆迁政策。
宏观上，拆迁案件必然适用国家法律（如国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》），但是上位法线条较粗，是大而化之的，不能完全适应于各地的具体情况。
各个省市县乡，都会出台适应当地现状的拆迁补偿政策。
律师必须了解当地政策，才能找到案件的突破口和关键，把握最具有可操作性的内容。
因此，房屋拆迁案件一般都是交给当地律师处理。
1、可争取的权益（诉讼请求）分析
1.1要求依法分割动迁补偿利益，其中一套2室1厅房屋登记在你的名下，归你所有
1.可争取的权益点（诉讼请求）是？
要求依法分割动迁补偿利益，其中一套2室1厅房屋登记在你的名下，归你所有
2.可争取本项权益的理由有哪些？
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条的规定，因为该被动迁房屋的性质是租赁房屋，即公房性质的。
在公房拆迁补偿中，该房屋的拆迁补偿利益是归房屋的承租人和房屋的共同居住人共同享有的，他们之间的权利一般是一样的（承租人通常享有安置补偿方式的选择权和签约权）。
如果在动迁的时候你的户口在该处被拆迁公房内，且符合同住人条件，则你应属于被安置的对象，有权利来主张动迁安置利益的。
现在该处动迁共计可得四套安置房屋，对于如何分配该四套房屋，经过该动迁基地动迁组经办人员的沟通协商，他们也认可你可以获得安置一套两室一厅的房屋。
根据司法实践，动迁公司的具体安置意见，一般是比较符合动迁政策和具体安置情况的，所以对于法院将来的判决是具有一定影响的，如果没有重大偏差，法院很可能参考该意见进行处理。
法律依据：
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条：
“公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
”
3.争取本项权益的可能性有多大？
50%—80%
4.争取本项权益存在的风险有哪些？
1、因为现在该公房内共有9个户口，如果该9个人都符合安置对象条件的话，那么每个人都可以分得1/9的份额，而你1个人是无法主张到一套两室一厅房屋的，除非是和其他的安置对象比如和你家人作为一起被安置。
2、因为你户口当时迁出去过，之后又将户口迁回来，如果该迁回的原因是空挂户口，并未实际居住，那么你大哥在开庭的时候有可能就以此为借口说你不符合共同居住人的条件。
3、因为目前你大哥已经起诉动迁公司，那么在该行政官司未审理结束之前，你们家庭内部是无法分割动迁利益的。
4、如果你之前享受过福利房屋，那么就不再符合共同居住人的条件，一般是不能再主张动迁分配利益的。
点评
上海市拆迁补偿政策有上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（市政府令第71号令），并且每一个动迁基地都有不同的拆迁补偿方案。
当事人提出异议后，都是以这些政策作为参照来判断拆迁行为是否合法合规，其权力主张和抗辩也都需参照这些政策。
本案是一个涉及公租房拆迁的案件。
上海的公租房和一般意义上的租赁公房有较大的区别，因为它实际上具有准私房的性质。
虽然上海公租房是承租人租用的公房，但房屋一旦拆迁，其80%的权利归承租人和同住人，只有20%归产权人。
因此产权人几乎没有话语权。
也就是说，出租人只能从房地局等地拿20%，剩下80%，包括各种奖励、补偿、优惠政策，全部都是给住户的。
因此，上海的房屋拆迁案件中，首先需要确定承租人和同住人，且同住人和承租人共同享受拆迁安置补偿利益。
本案件原承租人是当事人的母亲，母亲去世后当事人户口迁进房屋，这一家9口人是公租房的安置对象。
这9口人对于安置分配的房屋具体内部怎么协调没有达成协议，因而形成了诉讼。
律师对于这一情况进行了充分的分析研判，充分维护了当事人的利益。
在房少人多的情况下，如何根据每一户的具体情况在能够分配的房屋套数内进行合理分配，以达到每一个同住人利益的均衡和保障。
律师在法律意见书中帮助当事人达到利益最大化提出有效策略，使得自己的主张既有一定的法律依据，又有一定的事实依据，根据实际情况帮其分配一套两室一厅的房子。
这一点，律师在法律意见中都进行了较充分的分析和论述，提出了一些有针对性的方法。
同时，律师也提出了风险，即根据实际情况，当事人的实诉求不一定能够得到支持。
由于每家每户人口构成的特殊性，当事人如果仅是一个人，没有同住人或未组成家庭，为了照顾和平衡其他人的利益，很难一人独得一套两室一厅的房子。
同时，由于案件用户提供的信息不是很完善，律师还考虑到了其他同住人是否享受到了分房的福利待遇。
律师考虑到了9口人是否都是适格的同住人的问题并且试图进行了排除，即某一个同住人户口在本房中，但同时在他处有房产的，不能享受拆迁补偿待遇的情况。
律师考虑了可能出现的各种情形，并为争取用户利益的最大化，提出了救济措施。
2、客户的“特定要求”回复
可争取的权益（诉讼请求）第1项诉讼请求
3、律师代理策略
如果您委托本律师进行代理，在接受您的委托之后，本律师将主要从以下几个方面开展工作：
第一，审查分析，确定你的诉讼请求为：
要求依法分割动迁补偿利益，确认其中一套两室一厅的房屋归你所有，登记在你的名下。
该步骤是要明确你的诉讼请求，做到全面准确，防止遗漏，如果你还有其他请求，在此一并明确固定。
第二，在你大哥与拆迁部门的行政官司结束之后，迅速及时和动迁公司取得联系，调取有关你们这户的动迁补偿安置协议，以及调取、研究该基地的征收补偿方案。
看该动迁协议上具体的补偿、安置方案的内容是否符合政策，具体补偿项目及金额、具体应得的安置房套数、位置及面积及安置对象。
这个是您主张分配一套2室1厅房屋的基础。
第三，因为你户口之前迁出过，之后又迁回来，那么就去户籍派出所调取当时户籍迁回的相关资料，以证明在动迁之前你的户口已经在该公房内，并且去居委会调取居住证明，以证明你之前在该动迁房屋内实际居住过，并且达到1年以上。
该步骤主要是证明你的户口在该公房内，并且居住1年以上，符合共同居住人的条件。
第四，还需要积极的和动迁部门联系，因为当时在动迁组经办人员的沟通下，动迁组经办人员也认为你可以分得一套两室一厅的房屋，那么就申请法院将动迁公司列为第三人出庭的，动迁公司的态度经常会影响法院的判决结果。
第五，因为该房屋的性质是公房，那么就需要再看看，您大哥、您妹妹等其他户籍在此的人员，他们之前是否享受过福利房屋、是否有其他的住房。
如果你大哥、妹妹他们享受过福利房或者购买过其他房屋，则去法院申请调查令，调取对方的房产信息以及享受过福利房屋的相关材料，如果他们作为“同住人”的资格有问题，可能会影响法院的判决走向。
最后，在开庭之后和法官进行沟通，分析案件的关键点和法官在庭审中关注的案件重要信息。
向法官进行解释说明，并在庭审之后的3个工作内提供书面的代理意见。
律师提出了比较详细可行的代理策略，对于需要提供的证据做了相应的回应。
其中讲到了动迁基地的政策，并点明了如果能采集动迁基地之前做的调解工作的证人证言，也是对本案相对有利的证词。
这个板块中，律师比较好的吃透了拆迁的政策，也关注到了用户的具体需求和家庭构成状况，有针对性的提出了代理策略。
律师收集证据的策略清晰，如果按着这个路径充分有效地开展工作，应该能够保证当事人利益的最大化。
4、程序介绍
4.1需要收集的证据材料有哪些？
1、拆迁租赁房屋内所有的户籍人口，明确案件的原被告。
2、被拆迁房屋的权属证明，例如房屋租赁卡，相关租赁公房的调配单等。
3、动拆迁协议，明确房屋拆迁，以及相关拆迁利益。
4、调配房屋的权属情况，是否已经进行产权登记（具备大产证）。
5、其他当事人是否具有同住人资格的相关证据材料。
6、动迁公司有关经办人的证人证言。
7、该基地动迁政策（征收补偿方案等）。
8、居委会等基层组织出具的有关居住情况的证明。
9、其他实现权利主张所需要的证据。
4.2大致需要的时间、经历的流程。
本案的处理大约需要4-5个月。
主要流程：
1、办理委托手续。
2、详细了解案情，收集整理相关证据材料，例如租赁公房处户籍人员情况、动拆迁协议，调配安置房的权属情况（具有大产证）。
3、帮助您分析，明确诉求等。
4、制作起诉状、证据目录等，至法院立案。
此类案件，若您不采取诉前财产保全措施，则可能需要进行诉前调解。
诉前调解期限各个区根据实际情况有所不同，大约需要一个月时间30天，不超过60天。
5、若调解不成功，则转业务庭正式立案，缴纳诉讼费等。
6、一审阶段，法院寄送传票、举证通知书等，此类案件一般适用简易程序，审限3个月。
7、根据法院传票，参加庭审：
（1）核实原被告身份，宣读法庭纪律，告知原被告所享有是诉讼权利；
（2）原告陈述诉求以及事实和理由，被告答辩；
（3）法庭调查阶段，说明承租人同住人情况，房屋动拆迁利益等，要求依法予分割，我方要求分得两室一厅一套。
（4）同时根据对方的抗辩情况进行说明并提供证据。
（4）法庭辩论阶段即说明我方作为同住人，有权要求分割动拆迁利益，请求法院支持诉请。
8、判决，根据判决结果履行。
9、若对方不履行，申请法院采取强制执行措施。
整体点评
本案案情相对简单，但是外地律师因为不熟悉上海当地政策的原因不一定能看懂。
本案中，当事人没有表现出对政府的不满。
上海这种拆迁政策比较好的城市，对政府提出不满的房屋拆迁案件比例较低，大部分矛盾集中在拆迁户内部。
全国其他各地由于政策不同，也有不少地方房屋拆迁纠纷集中在和政府的矛盾关系中。
首先老百姓可能是对征收公告、补偿方案不满，或认为征收程序违法；
其次，当事人也可能对征收补偿决定不满，最终都有可能形成诉讼。
房屋拆迁，对老百姓和政府都是事关重大利益的事项，因此产生的矛盾也比较尖锐，需要通过合法的路径来解决。
随着依法行政的要求越来越高，操作程序合法性要求越来越高，如果客户认为自己的利益受到侵害，通过法律维权是既合法又有效的措施，律师在其中可以充分的发挥作用。
如果出现优质的关于行政方面的房屋拆迁案件，我们会继续推出。
题外话
房屋拆迁是一个地缘性很强的案件类型，因为评审无法将所有地区的政策都了解透彻，律师在法律意见书中需要将当地的政策写明，以便用户充分了解情况，形成合理预期，评审人员能够进行准确的评判。
房屋买卖纠纷点评法律意见和代理策略
这些法律意见指导样例全都来自于参与案件竞标的律师，可能存在分析不准确的地方。
法律意见也没有最好，站在不同的角度也会有不同的见解产生。
案件简介丨房屋买卖纠纷
当事人为卖方，双方签订了房屋买卖合同，房屋总价款513万元，首付三成。
目前已支付首付款，30万定金和3万中介费，买方未支付尾款。
如今买方要求延期付款，有卖方赔偿延期违约金，卖方的诉求为买家支付购房尾款。
具体详情：
卖方与买方于2017年3月15日签订房屋转让合同，签约地点：
杭州华邦房地产代理有限公司。
房地产经纪机构为：
2017年5月12日买家告知卖方，卖方一家三口的户口已迁出，同时发现该房屋第一任房东（说明：
该房屋由卖方于2009年向第一任房东够得，故此卖方为第二任房东，买方为第三任房东）一家三口的户口任然挂靠在此房屋，当日买方以第一任房东一家三口的户口未迁出为由，拒绝同意交付尾款。
而卖方也是于2017年5月12日经由被告告知，才得知第一任房东户口还在该房屋名下。
在此之前，卖方不知晓该事实。
2017年5月13日卖方根据杭州市房屋转让合同内容于将房屋钥匙交与买方，并办理完相关交房手续，并和被告协商，表示愿意协助买方处理第一任房东户口迁出事宜。
经过卖方多次积极沟通，第一任房东于2017年6月29日已将其一家三口的户口从该房屋迁出。
2017年7月1日买方来电告知原告，已证实第一任房东的户口已迁出。
且买方已事实入住该房屋，当日卖方提出要求买方支付房屋尾款，但被买方以要求赔偿违约金拒绝。
本案情况比较特殊。
在房屋买卖合同中，双方约定卖家有义务将户口迁出，但卖家房产中可能会涉及几任房东户口。
因前任房东迁出户口迟于合同约定的时间，买家拒付了100万的尾款。
因此，这个案件的争议在于100万的尾款买方有没有正当的理由拒付。
本案中卖方已经完成了合同的主要义务，唯一的瑕疵就是前任房东的户口没有按时迁出，经过卖家多次积极沟通，目前已经迁出前任房东户口。
因此，卖方认为：
自己已经完成了合同义务，买方应当支付尾款。
在协商未果的情况下，卖方提出诉讼。
1.1
要求买家支付剩余房款100万元。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条的规定，本案双方签订房屋转让合同时，均不知道房屋内有案外人的户口在案涉房屋内，您在知道该情况后已经于第一时间跟原来的房东沟通并将户口迁出。
且本案，您已经按照转让合同约定的时间将房屋过户给被告并交付了房屋，您方已经全面履行了自己的义务，被告应当按照合同的约定履行支付交房保证金义务。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：
“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
”《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”依据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条：
“买受人应当按照约定的数额支付价款。
对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
80%以上
目前买家以要求您支付《房屋转让合同》第八条约定的违约金作为其支付房屋尾款的条件，其合同依据是《房屋转让合同》第八条约定卖家未按期迁出涉案房屋户口应承担违约责任；
其法律依据类似于《中华人民共和国合同法》第六十六条关于同时履行抗辩权的规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。
一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。
一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
”如果人民法院认同您应当向买方承担违约责任，且可以在买家应付房屋款中进行抵扣时，就会客观上造成您无法及时、足额拿到合同约定的房屋尾款。
1.2
要求买家支付逾期付款的违约责任。
要求买家承担逾期付款的违约责任，支付违约金（以逾期付款的100万元，自合同约定的付款时间起至本案起诉之日，按银行同期贷款利率计算。
）
依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条的规定，在被告支付房屋尾款后，您仍然可以要求被告赔偿损失。
买家以您应当按照《房屋转让合同》第8条约定支付违约责任为由拒绝支付房屋尾款，缺乏足够的法律依据和合同依据，根据《房屋转让合同》第五条约定应当承担逾期付款的违约责任。
违约金的具体金额根据实际损失，或依照逾期付款金额及时间参照有关利率确定。
《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：
“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，您仍然可以要求被告按照转让合同中关于逾期付款约定的要求被告承担违约责任。
”
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：
“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；
约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
1.违约金适当减少的风险，本案中由于户口问题您方也存在一定的责任，那么存在被告的违约金适当减少的可能。
2.执行的风险：
如果被告不配合履行法院的判决书，可能存在执行慢的风险。
律师对案件分析比较深入，其代理策略的亮点是从两个思路对案件进行分析。
一是从激进的角度来说，卖方可以要求解除合同。
如双方解除合同，整个交易恢复到原始状态，卖家将交付的标的收回并归还购房款，双方都承担违约责任。
从策略角度来讲，基于房价在这段时间内大幅上涨的现实情况，买家或许不同意解除合同，那么与之相对应的后果就是双方继续履行合同。
卖家已经按约交付房屋，买家当然要将尾款付给卖家。
此举间接实现了卖家的诉讼请求。
这是律师在代理策略上充分从用户的角度考虑得出的方案。
二是卖方可以主张买家承担逾期付款违约责任。
合同约定的付款之日届满以后，买家应该按约支付尾款。
买家不支付尾款，将和卖家可能需要承担违约责任，相互冲抵，以此达到双方的平衡。
律师的分析从客户需求的角度来说，虽然客户行为存在瑕疵，但是实际上实现了合同中关于户口迁出的要求，也实际交付了房屋，并协助买方办理产证，基本完成了主要合同义务，所以房屋尾款是可以主张的。
律师争取权益最大化的思路及方案可具体查看“可争取的权益（诉讼请求）分析”和“律师代理策略”部分的内容。
代理策略：
从常规的代理策略来看，买家逾期支付房款的事实是清楚的，因此您的诉讼请求主要是要求买家支付剩余房款和违约金。
从相对激进的代理策略来看，根据《房屋转让合同》第五条约定，买方逾期付款超过10天的，卖方可以解除《房屋转让合同》。
考虑到买家已经实际收房也办理了房屋过户登记，而且目前房价相比于合同签订之时已经有一定幅度的上涨。
因此买家相对于卖家来看更加不愿意看到《房屋转让合同》被解除。
同时，剩余尾款本身就在合同约定的范围内，卖家未按时将第一任房东的户口迁出对买家的影响也微乎其微，因此，可以考虑将诉讼请求调整为要求解除《房屋转让合同》。
当然鉴于本案的实际情况，法院判决解除《房屋转让合同》的可能性不是特别高。
但是作为一种诉讼策略，如此一来一方面给买家更多的心理压力，争取卖家在诉讼谈判中赢得心理优势，另一方面如果真的解除合同，卖家在经济上并不吃亏。
买家要求您支付逾期迁出户口违约金的诉求虽有一定的依据，但是《房屋转让合同》中并未将户口迁移作为支付房款的前提，因此不构成对您要求买家支付房款的有效抗辩。
代理工作：
1、律师查阅并分析您提供的房屋转让合同、产权证等证据材料，到派出所调取标的房屋内的户籍信息，同时配合您收集证人证言、录音录像等证明卖方按时交付房屋的证据材料，证明卖方已履行了合同约定的义务，买方不支付房款无依据支持。
2、在证据准备完善后，律师会在3个工作日内写好诉讼材料，包括起诉状、证据目录、代理词，将证据整理编号，让您查看，在您确认无误之后，我们再去法院立案，等待法院通知开庭。
3、在庭审过程中，律师会积极向法官解释说明卖方不迁出第三人的户口不能作为买方不付款的理由，并在庭审之后的3个工作内提供书面的代理意见。
4、我国现行的民事诉讼制度中，法官调解是贯穿始终的，只要您愿意，我建议要随时留有给法官调解的余地，这样既可以快速收回借款，有可能为双方关系留下修复的可能。
在代理工作层面，律师详细地阐述了他的代理策略。
从分析合同、准备证据到在庭审过程中，向法官解释卖方不能迁出第三人户口的实际情况，以争取法官的理解和认同，这是体现律师为客间，因此需要向法庭实事求是地陈述客观不能达成的事由。
另外律师还强调在整个诉讼过程当中，法官的调解是贯穿始终的，如果能够调解成功，就可以简化诉讼过程，节约诉讼成本，也是出于对客户利益的考虑。
1、双方的身份证复印件，用以证明双方的诉讼主体资格；
2、《房屋转让合同》，用以证明对被告将房屋出售给您的事实，且双方约定了房屋价款、双方权利义务、违约条款等内容。
3、银行转账凭证，用以证明您仅收到的首付款、部分尾款，买家未支付100万保证金已经构成违约的事实；
4、房产查档证明、房屋交付交接单等，用以证明您已经履行完毕自己的全部义务的事实。
1、本案立案后，法院一般会在1个月左右安排开庭。
如果法院受理后认为需要调解，则法院一般会在2周内安排调解，双方不愿调解或调解不成的，法院会正式立案，并安排开庭时间。
2、开庭审理过程中，法院还会做调解工作，如果双方不愿调解或调解不成，法院会在开庭后做出判决。
一般审理的时限简易程序（一名法官审理）是3个月内，普通程序（合议庭审理）是6个月内。
本案适用简易程序可能性较大。
3、判决一般在最后一次开庭后审限内作出，以面呈或邮寄方式送达双方。
请说明理由：
《民事诉讼法》第161条：
“人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。
第一百四十九条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。
有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；
还需要延长的，报请上级人民法院批准。
总结
综上所述，我们可以看出很多律师的法律意见书写得非常用心。
可见，很多事情用了不同的心思，下了不同的力气，花了不同的功夫，得出的结论是不一样的。
律师法律意见书的差距，与其说是律师业务能力的差距，不如说很大程度上更是律师用心程度差距。
律师写法律意见不能仅停留在现有材料的表面，而是需要主动的发掘和分析，这也是最能体现律师水平和功力的地方。
它既体现了律师对客户的责任心也展现了律师的能力，是我们希望律师都能做到的。
现实中的诉讼，是具有很强的对抗性和当场性的，所有证据都需要进行质证才能成为定案依据，很多问题需要在双方质证、辩论过程中一见高下，因此律师目前写作法律意见书，只能说是一个初步的“作战方略”。
但是我们还是可以从一份
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