商业大厦建设项目可行性实施报告.docx

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商业大厦建设项目可行性实施报告

商业大厦建设项目

可行性研究报告

第一章概述

1.1项目名称及承办单位

项目名称:

某商业大厦

项目建设单位:

项目性质:

新建

1.2可行性研究报告编制单位及法定代表人

可行性研究报告编制单位:

工程咨询资格等级:

工程咨询资格发证机关:

国家发展和改革委员会

工程咨询资格证书编号:

上级主管单位:

电话:

1.3建设地点

本工程位于某商务酒店,双龙饭店金,璐饭店及周边区域,东临火车站,西邻中街,北邻供销商场,南邻邮局及步行街｡

1.4建设规模与容

本工程总用地面积13700平方米,总建筑面积131490.5平方米｡规划为商服及住宅建筑,其中住宅建筑面积54113平方米,商服建筑面积51585平方米,地下停车场建筑面积25792.5平方米｡

1.5投资估算与资金筹措

工程建设总投资36160万元,资金来源为通过自有资金､商品房预售及银行贷款等办法筹集｡

1.6可行性研究报告编制依据

1.国家相关法律和政策

2.《某市国民经济和社会发展第十二个五年计划》

3.《某市城市总体规划》（修2010-2030）

4.某市气象局､地震局提供的近年的有关基础资料

5.某市环保局针对环保的法规及规定

6.某市地形图及工程地质资料

7.房地产开发机构发布的工程建设方面的标准､规､定额

1.7编制原则

1、贯彻节能方针,从当地能源的条件出发,开发利用好现有的土地面积,力求取得较好的经济效益､社会效益和环境效益;

2、贯彻近期与远期相结合,以近期为主兼顾远期的原则,适当考虑留有发展的余地;

3、坚持科学发展观,积极采用新工艺､新技术､新设备,在保证设计､施工质量和先进工艺生产的前提下,合理使用土地,节约资金,力求技术先进,经济合理;

4、设计中严格执行国家和地方的环境保护法规,劳动安全职业卫生,消防和抗震等有关政策､标准和规,施工中做到清洁生产､安全生产､文明生产;

5、注意环保､消防､安全与卫生,做到设计､施工投产､使用“三同时”;

6、坚持“绿色､环保､健康”这一世纪主题潮流｡

1.8报告研究容

本工程可行性研究工作围是根据国家有关政策､法律法规､技术规､标准额定以及建设单位对本项目的设想,对项目的背景及必要性进行分析;建设场址及建设条件的考察;项目建设规模及建设方案进行论证;项目周围环境及周围环境对项目的影响分析;项目实施方案计划及进度进行安排;投资估算､资金来源及社会效益等方面进行综合论证｡

第二章项目建设必要性

2.1项目建设有利条件

本项目为商住综合项目,定位为“主题商业+多层住宅”的发展模式｡

项目主要特点:

1､地块环境优美､交通便利,各项市政设施及配套设施完善,随着城市的发展,本项目地块及其项目将逐步增值｡

2､项目地块临街面较长,适合于商业地产项目的开发｡

3､土地规划为商住用地,土地年限较长,可形成独特卖点｡

4､地块无明显高低落差,地形规则,有利于项目开发｡

5､项目位于镇中心地带,人流量大,商业价值较高｡

6､项目成功开发后对附近商圈的形成有极大的推动和促进作用,将大幅度提升周边物业价值｡

7､项目的发展,将成为近两年某镇房地产的热点项目,因本项目地域特点及主题行业的特殊性,势必在某赢造空前的销售推广气氛,以商铺推广销售为核心,进行主题行业概念和投资概念的传播｡

2.2项目建设意义

2.2.1关于城市发展的意义

随着城市经济的发展,某镇的商业格局已经初现雏形,形成了以中街和步行街为核心商圈向周边辐射的商业格局｡中街地理位置优越,是某镇的中心区域｡此商圈的成型与发展有着得天独厚的基础,紧邻火车站,学校､医院､居民区分散于四周,形成了强大的商业发展资源｡某商业大厦项目的建成,更树立了某镇的现代化商业中心形象,增强了此区域在全镇商圈中的竞争力｡

2.2.2关于社会综合效益的意义

本项目的落成,将进一步美化城市的形象,提升城市形象,解决附近经营环境较差和交通消防隐患的问题,真正成为某镇行业整合､房地产市场发展的“地标性”物业,并为社会提供了众多的就业机会,也将极大的影响和带动周边街区的商业发展,推动和促进此商圈的形成,带动城市发展｡

第三章建设条件与项目选址

3.1项目区自然与社会环境

3.1.1区位概况

某镇隶属省凤城市,是国家小城镇建设重点镇,省首批中心镇｡地处辽东半岛陆边缘,北与钢都市接壤,是某市辖区的北大门｡镇辖区山丘居多,属温带湿润性季风气候,全年无霜期160天,最高气温34.9度,最低气温-32度,年均气温8度｡资源丰富,气候宜人,自然风光优美｡辖区交通干线四通发达,丹铁路､丹公路､丹高速公路（有出入口）南北贯通,庄公路东西横接｡距凤城市56公里､某市110公里､某机场125公里､某港口140公里,距市170公里､桃仙机场160公里｡镇区总面积178平方公里,下辖9个建制村,57个村民组,3个社区,65个居民组｡户籍人口3万人,生活人口近4万人｡是凤城市北部地区经济､文化中心,国家名胜风景区,以商贸服务业和矿产品深加工为主导产业,年产值达292710万元｡

3.1.2经济发展

某镇辖区农村各业兴旺,共有耕地2.18万亩､林地16.8万亩,森林覆盖率70%,其中有红松林2.7万亩,大黑山村被确定为省生态示村｡各村坚持以市场为导向,因地制宜,大力发展农副业生产,现已形成了几村一品､一村一品或几品的经济板块｡

其中大黑山村､小黑山村､曾家村林下菌药和林蛙较多｡

林家台村､小黑山村､大甸子村肉食鸡养殖较多｡

某村､老堡村､北家村保护地蔬菜生产较多,林家台村､二道坊村果树栽培较多,小黑山村正在建设林果基地｡某镇镇工业基础雄厚,其中铸造业､研磨配件业在省起步较早,发展较快,生产工艺比较先进,产业工人技术熟练,产品在省有很高的知名度｡镇政府坚持以项目为中心,大力发展地方工业,现已形成以矿产品加工､医药､化工､建材为主的四大主导产业,以食品加工､仓储､物流为主的三大接续产业｡现有企业1634家,其中骨干企业11家,硼砂､硼酸､硼镁肥等产品已通过国际质量体系认证｡

3.2项目建设的有利条件

3.2.1建设地址

本工程位于某商务酒店,双龙饭店金,璐饭店及周边区域,东临火车站,西邻中街,北邻供销商场,南邻邮局及步行街｡

3.2.2建设条件

该地区常年主导风向为西风,夏季主要风向为西南风,冬季主要风向为西北风｡

电力､电讯:

接入本项目

给排水:

管道铺设到位

大型汽车站:

紧邻客运站

购物场所:

某大市场

娱乐场所:

500米围无大型娱乐休闲运动场所

医疗卫生:

项目北300米远即为镇人民医院

教育文化:

临近某中心小学,某初中,某高中

金融､邮政､电信:

因项目所在地为镇中心,各方面均配套齐全｡

综上所述,该工程拟建地址能满足建设的要求｡

第四章住宅市场研究

4.1住宅开发模式分析与比较

发展商的开发模式:

1､针对矿工等中低收入家庭以小房型分割出售

2､以中等家庭收入为主的标准型进行出售

3､以多家庭成员为主的较大户型进行出售

由于本项目地段属于高档繁华地段,为了尽快完成销售任务,本项目销售针对中等收入和高收入家庭,开发以中等户型为主,大户型住宅为辅｡

4.2房地产市场分析

4.2.1需求分析

经初步估算,近年来,某镇中等以上户型的住宅热卖,从最早的林场家属楼,电业家属楼到现在的亿林小区等小区,很快被市场吸纳,很好地印证了市场上对中等以上户型住宅的强劲需求｡某镇商品住宅购买力如下:

一是城市棚户区改造的拆迁户;二是需改善居住条件的拥挤户;三是自然增长人口;四是流动人口（包括外区县工作的干部､职工､教师以及置业､子女教育等）｡

4.2.2供给分析

2011年至2014年,七台河市房地产开发投资呈上升趋势,但中､高档住宅销售稳步增长,2010年至2014年年均增长10%以上｡本工程定位于镇中心区繁华地段,配套功能完善,建有商业载体,属于高品质小区,销售定位准确｡

4.2.3房地产价格走势分析

本小区定位于中高档楼盘,价格定位于3000元/m2—3500元/m2之间｡主要考虑以下因素:

1、风景优美,服务设施完善,通行便利,周边生活设施配套齐全可以吸引高端人士入住｡

2、镇心区可以出让的地块越来越少,供给量不足｡

开发模式相关影响因素分析

影响因素

小户型住宅

中大户型豪宅

对公共交通的依赖性

很强

弱

对噪声等不良环境的适应性

强

弱

对周边环境品质的要求

低

很高

对日常生活设施配套的要求

高

一般

对小区环境和管理的要求

低

很高

对楼宇建筑品质､设施和外装修的档次要求

低

很高

对容积率和建筑密度的要求

低

很高

对休闲空间和绿化的要求

低

高

对景观的要求

低

高

4.3总体发展模式

本项目位于市中心的繁华地段,可以发展成多种户型相结合,面积大小合理,功能分区明确､价格定位合理的人性化住宅｡

4.4户型规划与配比

开发商可以利用其有利之处发掘其卖点｡比如,其户型方正,中间无梁无柱,可以设计成大开间格局,住户可以根据自己的喜好来分隔房间｡

户型面积大小要控制得当,例如两室一厅的面积控制在80-90平方米之间,三室一厅控制在90-110平方米左右｡

户型面积及配比之初步设想:

户型

面积围（建筑面积）

所占比例

中等户型

80-90平方米

70%

大户型

100-160平方米

30%

4.4.1目标客户定位

1、政企员工

该部分客源为本案重点争夺的客源,有一定的经济收入,年龄在30-45岁之间,因工作地理位置的原因,对本案的地域性有一定的认可度｡

2、中心客源

该部分客源购房欲望强烈,同时因自身物业的不断升值,具备购房的能力,多为二次置业｡

3、私营业主

在某镇经商,很有可能是购置本案商铺的客户,主要追求工作方便｡具有一定的经济实力,大多选择按揭贷款,但是在此居住不是主要目的,因此购房时较多考虑总价和升值潜力等因素｡

4､进城户

这部分客源主要是因为孩子教育､工作升迁､进城置业,有一定的经济购买能力｡

4.4.2价格策略

户型

均价（人民币/平米）

总价围（人民币）

中等户型

3500

24-35万

大户型

3500

30-45万

第五章工程方案设计

5.1平面布置

5.1.1规划设计理念

1､以某镇总体规划为前提,注重项目与周边城市结构,以及商住楼自身形态与周边现状之间的在联系,体现整体规划与人居环境可持续发展的原则｡

2､以人为本,在布局形式､景观环境与单体设计上突出“均好性”的原则,满足不断发展的动态市场需求,营造富有人情味的温馨家园｡

3､本项目是集住宅､商业､娱乐等多功能于一体的综合性商业载体,建筑风格采用现代式,与周边建筑风格相统一,且与环境相协调｡

5.1.2总平面布置

商住楼主出入口和地下停车场入口设在站前路,住宅出入口单独设在地块南部｡营造精致的景观绿化,提升形象｡

5.1.3交通组织

商住分流,人车分流｡

5.1.4环境设计

灵活运用空间表现手法,设计综合流线､景观和居住空间,营造出丰富的空间结构感受｡

5.2建设规模与容

5.2.1建设规模

本工程总用地面积平方米,总建筑面积平方米｡规划为商服及住宅建筑,其中住宅建筑面积平方米,商服建筑面积平方米,地下停车场建筑面积平方米｡地上21层,地下2层｡建筑容积率为,绿化率为｡建筑风格为现代式,与周围建筑风格相统一,且与环境相协调｡

项目主要技术指标表

项目

计量单位

数值

所占（%）

总用地面积

M2

总建筑面积

M2

100.0

其

中

住宅建筑面积

M2

商服建筑面积

M2