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7.4项目道路和交通组织规划分析30
7.5项目内外规划景观分析30
第八部分营销推广31
8.1项目营销推广策略：
31
8.2广告策略31
8.3媒介策略31
第九部分项目开发建设进度安排32
9.1项目开发分期及周期32
9.2项目进度计划33
第十部分项目财务分析与评价34
10.1投资估算的依据34
10.2项目建设投资估算34
10.3一期资金计划39
第十一部分风险分析39
11.1政策与环境风险39
11.2项目经营管理风险40
11.3财务风险40
11.4市场风险42
第十二部分项目综合评估42
概述
某历史悠久，拥有众多的名胜古迹，旅游也渐渐成为某的一大支柱产业。
某主要的旅游景点有：
国家级重点风景名胜区龙门山、国家级地质公园龙门山地质公园、省级风景名胜区丹景山、“十方丛林”龙兴寺、省级自然风景区九峰山、宝山回龙温泉、林海苍茫的省级白鹿森林公园、溶洞诡谲的葛仙山、秀甲一方的圣境“三昧水”……
某也是成都旅游空间布局重点板块。
成都旅游业“十一五”规划及2020年远景发展目标中明确指出：
成都市旅游空间布局为：
一条主线，成都至都江堰；
南北两翼，龙门山与邛崃山；
三个圈层，市区、近郊、远郊；
四个板块，都市娱乐休闲、龙门山与邛崃山生态旅游、城镇文化。
某作为成都旅游发展的“北翼”与四大板块之一，在远郊圈层的市场地位已经得到确认，未来发展潜力具备唯一性与排他性。
2006年初出台的《某市旅游产业发展规划纲要（2006-2010年）》提出“使旅游业成为某经济和社会发展的‘双引擎’之一”；
2006年底某第十二次党代会提出今后五年某的四大发展战略“工业强经济，农业稳基础，旅游塑形象，商贸活城市，冲刺全国经济百强县（市）”，对打造旅游强县，争创国家旅游城市，把旅游产业发展成为某一道靓丽的风景线，成为提升某形象的名片提出了更高的要求。
龙门山风景区作为市域唯一的国家级风景名胜区的开发建设成为重中之重，当仁不让地成为某旅游发展的引擎。
同时，某市正面临千载难逢的历史发展机遇，80万吨乙烯和1000万吨炼油项目将于2009年和2010年相继投产，关口水库也在立项之中，这几个项目的建成将使某的年GDP达到725亿元，成为西南石化工业基地和成都新型工业基地；
使某进入中国经济百强县；
使某800平方公里的山区成为生态高地、休闲度假胜地和宜居宝地。
本项目正是在这一历史背景下，顺应经济发展大势，捕捉重大发展机遇的结果。
项目所在地龙门山景区是距离成都最近的具有休闲度假职能的国家级风景名胜区。
依据《四川省风景名胜体系规划》，省内适宜发展休闲度假职能的国家风景名胜区有六处：
西岭雪山、蜀南竹海、琼海－螺髻山、天台山、龙门山、白龙湖。
其中西岭雪山距成都105公里，天台山距成都130公里，龙门山距成都89公里。
与青城山相比，龙门山更有开发旅游地产的优势。
本项目地块多处于1100－1400米的湔江东侧河谷，后依1500米－2500米左右高山风景屏障，隐于青山绿水之间。
年平均温度12.5摄氏度，一月平均气温1.7摄氏度，七月平均气温21.9摄氏度，极高温28摄氏度。
5个明显的植被垂直带，四种生态环境，具有避暑、疗养、休闲、度假、科考、观光、体验、探险等多重职能。
第一部分总论
某市位于成都市西北25公里，人口77.74万人，面积1420平方公里，素有“天府金盆、蜀汉名区”的美誉。
境内地貌类型分为山地、丘陵和平原三大类，大体为“六山一水三分坝”，某市属四川盆地亚热带湿润气候区的“盆地北部区”，气候温和、雨量充沛、四季分明、无霜期长；
境内有大小河流90条，分属沱江、岷江水系。
境内矿产资源、水资源、生物资源蕴藏丰富；
从平原到山区、分布着众多自然景观和名胜古迹，是健康、避暑、度假的好去处。
龙门山古称茶坪山、湔山，又名龙山，后人为纪念诞生于此的大禹“凿龙门，铸九鼎、治水患”而称为龙门山，既是一座具有5000年文明史的中国名山，又因龙门山地质构造而闻名于世。
龙门山国家级风景名胜区主体位于某市龙门山镇北至某什邡交界的金莲池，地理坐标为东经103°
54′18″、北纬31°
23′00″，南至白鹿乡的青坡，地理坐标为东经103°
50′10″、北纬31°
12′59″，东至和尚山北侧2100米山峰，地理坐标为东经103°
55′33″、北纬31°
21′10″，西至苍口，地理坐标为东经103°
47′03″、北纬31°
15′36″，其间与市界相交时以市界为界，与白水河自然保护区相交时以两者边界为界，与龙门山镇区相交时以白水河大桥为界，风景区规划范围为106.8平方公里。
核心景区范围为湔江两侧1500米等高线以上至风景区边界，刺竹湾现景区大门以上区域为核心景区，包括生态保护区、马鬃岭、银苍峡、九峰山景区全部，面积59.8平方公里，占风景区总面积的55.9%。
龙门山以峡谷、溪瀑、山峰、天象、珍稀生物和佛寺为内容，以“清爽世界，避暑胜地”为形象，兼有“壮、险、奇、幽”的景观特色，具有度假、休闲、观光、体验、科考、探险职能的高山峡谷流水类型国家级风景名胜区。
1.1项目背景
1.1.1项目政策背景
1.1.1.1《风景名胜区条例》、《四川省旅游条例》生效。
两个条例的颁布为龙门山休闲度假区的发展提供了良好的政策发展环境。
1.1.1.2四川旅游“两个转变”发展战略
2005年我省旅游总收入721.3亿元，旅游业的支柱产业地位正在形成。
为此，省委省政府提出的“从观光型为主向观光与休闲度假、商务、会展等综合型旅游转变，从国内旅游为主向国内旅游与入境旅游并重转变”的重大战略，该发展战略对于龙门山休闲度假区整合资源，全面提升形象定位、功能定位、产品定位和市场定位，促进景区转型，加快发展升级，时机十分恰当。
1.1.1.3《成都市关于促进旅游业发展若干政策的通知》出台
《成都市关于促进旅游业发展若干政策的通知》出台，企业和个人只要具备旅游企业登记条件，达到项目立项所需资金要求，有经营管理能力，符合我市旅游业总体规划和产业导向，均可兴办旅游经济实体，经营旅游业务。
在建设中，对道路、通讯、信息化、客运、水、电、气等基础设施和配套设施建设项目，交通、城建、金融等部门将给予扶持和优惠；
在经营中，对旅游项目水、电、气价格实行优惠政策。
符合规划旅游项目给予用地支持。
对旅游项目土地的取得和流转，《通知》也作了明确规定，让投资者具有相当的灵活性。
《通知》规定，凡符合城市总体规划、土地利用总体规划的旅游项目，给予用地支持，出让期满可以依法申请续期。
按出让方式取得土地使用权的企业或经营者，足额缴纳土地出让金并办理土地使用权登记后，项目建成或工程建设达到国家规定要求，在保证旅游用地性质不变的前提下，其土地使用权可依法转让、出租或抵押。
对符合《成都市产业投资导向目录》、投资额度在1亿元人民币以上、经市旅游产业发展领导小组审定通过的重点旅游项目，优先保证用地，按市重大产业化项目相关规定，由市政府安排年度计划用地指标。
1.1.1.4成都市城乡一体化发展战略
2004年初，成都市委出台《关于统筹城乡经济社会发展、推进城乡一体化的意见》，提出“规划建设管理一体化、产业布局一体化、就业和社会保障制度一体化、基础设施建设一体化、社会事业发展一体化和政策措施一体化”的城乡一体化发展战略。
风景区作为一个特殊的经济区域，借助城乡一体化战略，有助于促进风景区内现有工业向区外城镇工业园区集中，区内农村人口向区外城镇集中，城镇基础设施向风景区内延伸，城镇社会服务事业向风景区内农村覆盖，从而实现风景区环境、生态和经济的协调发展。
1.1.1.5社会主义新农村建设
建设社会主义新农村，是从国家事业发展的全局出发确定的一项重大历史任务，中共中央国务院《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》对新农村建设提出了“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的二十字要求。
风景区内居民全部为农村人口，已经被确定为某市新农村建设示范点之一，正可以借此东风，规范、整治休闲度假区农村居住和农家乐度假休闲环境，还原良好的风景区生态。
1.1.2项目市场背景
1.1.2.1成都成功成为首批中国最佳旅游城市为成都周边郊县旅游发展带来巨大市场空间。
1.1.2.2休闲度假旅游成为未来旅游发展的主要方向。
1.1.2.3某争创全国优秀旅游城市带来巨大的发展机遇。
1.1.2.4宝山村投入巨资打造温泉高尔夫及回龙沟旅游。
紧邻龙门山国家级风景名胜区的“西部山区第一村”——宝山村（宝山村拥有集体企业30个，固定资产16个亿，2005年，全村实现工农业总产值8.43亿元，人均收入8542元）近年内将投入3个亿打造该村的大旅游，这还不包括之前的近亿旅游投入和投资3亿元的宝山生态工业园。
目前，已建成占地57亩、设计两条球道、36洞穴的乡村高尔夫公园，以高尔夫公园建设为契机，将在宝山温泉一带建一处占地上百亩的温泉康复理疗休闲健身中心等休闲娱乐项目。
回龙沟景区也将继续投资1.5亿元打造集观光、探险、攀岩于一体的佛手坪高山旅游区。
紧邻龙门山风景区的莹华山的开发也初具规模，一个四、五百平方公里，集观光避暑、休闲度假、科考探险、宗教朝圣为一体的大型旅游胜地正在形成。
龙门山场镇也进行了风貌改造，旧貌换新颜，2007年6月起将以崭新的面貌迎客。
1.1.3项目规划背景
1.1.3.1四川省域风景名胜体系
2005年，四川省政府批准了《四川省风景名胜体系规划》，该规划作为我省风景名胜事业的纲领性文件，对龙门山风景区发展提出了新的要求：
风景区属于全省5大圈层中的第二圈层——“人文丛林及山水游览区圈层”，属于12个景观地理单元中的“天府流源”，以全省唯一的“龙门山地质构造”而列入优先发展。
由此，带来了龙门山风景区新的发展契机。
1.1.3.2成都市旅游空间布局。
成都旅游业“十一五”规划及2020年远景发展目标中明确指出，成都市旅游空间布局为：
四个板块，都市娱乐、休闲、龙门山与邛崃山生态旅游、城镇文化。
龙门山作为重要的北翼。
1.1.3.3《龙门山风景名胜区总体规划》修编
《龙门山风景名胜区总体规划》修编为景区的重新规划带来机会，总规中专辟休闲度假区，目前已通过省市相关评审，并报建设部及国务院批准，控规也在制订过程中。
1.2项目概况
1.2.1项目名称“仙林谷乡”国际休闲旅游度假区（暂定）
1.2.2建设单位：
四川银谷天地实业有限公司
1.2.3地理位置：
某市龙门山镇三沟村、团山村、九峰村部分区域（凤鸣湖至九银桥片区，天台山以西区域）；
代家屋基（九峰村）。
1.2.4项目占地面积：
本项目范围为：
凤鸣湖至九银桥片区，天台山以西区域，面积约为25平方公里，由于部分面积为新农村建设及公共配套，初步测算实际可获取土地面积为2375亩（以最后的实测面积为准），同时在代家屋基（九峰村）还有土地面积约1000亩可供后续开发。
1.2.5项目建筑面积：
初步规划约181万平方米。
1.2.6总投资金额约为707259万元，分期开发，其中：
一期项目投入约为108688万元。
1.2.7一期项目拟建周期：
3年。
1.3项目建设的必要性和意义
某市正面临千载难逢的历史发展机遇，80万吨乙烯和1000万吨炼油项目将于2009年和2010年相继投产，关口水库也在立项之中，这几个项目的建成将使某的年GDP达到600亿元以上，成为西南石化工业基地和成都新型工业基地；
1.3.1项目建设符合某创建全国优秀旅游城市、森林城市的总体需要。
1.3.2项目建设是龙门山风景区实现“两个转变”的重要手段。
1.3.3项目建设有助于改善当地落后的基础设施。
1.3.4项目建设有助于推进某城乡一体化的进程。
1.3.5必要性综述
本项目的建成有助于解决风景区的以下问题：
1.3.5.1风景区深度开发不够
（1）项目少，游客参与旅游的兴趣没有得到充分发挥，停留时间短；
（2）范围小，不能为游客提供更大的旅游空间；
（3）周边配套旅游开发滞后，游客的可选择性较小；
（4）目标市场不明确，没有发挥景区在度假、养生等方面的优势，周末度假市场和老年养生市场的开发力度不够；
（5）旅游购物、餐饮、娱乐等方面开发不够，旅游者的消费选择较少，仅仅提供观赏游览项目，不能提高旅游消费水平，因此出现了旅游者人均消费几十元/天的局面；
（6）龙门山作为世界三大地质奇观的知名度和资源利用度均太低。
1.3.5.2风景区内建筑风貌与风景区景观极不协调
目前，风景区内建筑主要有两类，一是接待设施建筑，以农家乐接待为主，二是农房建筑，而农家乐又与农房合建较多，由于农家乐接待设施是在居民自有住宅基础上加建而成，建筑风格依房主个人喜好而定，建筑高度和体量依业主实力而定，因此，风景区内的建筑十分混乱无序，建筑无任何特色，建筑风格混杂，高度过高，体量过大，建筑与公路无任何隔离过渡，已成视觉污染。
1.3.5.3接待设施建设无序，总规模过大、档次偏低
风景区近几年快速发展了农家乐休闲、避暑度假，景区内已经开办了800余家农家乐接待点，规模从20床～200床不等，其在风景区内沿银白公路均匀布局，另有数家较大的宾馆和会议中心，规模120床～200床不等，风景区内总的床位已经达到24537床，景区内无一家星级宾馆，所有接待床位设施标准均较低。
1.3.5.4基础设施建设严重滞后
目前，风景区内除公路、电力等尚能基本满足要求外，其他的基础设施严重不足，无集中给水设施，分散给水，用水标准低，无专门的污水处理设施，排污采用原始处理，不能保证达标排放，通信没有达到全覆盖，特别是景区内部没有信号，其他如停车场、公共交通等也显不足。
1.3.5.5风景区内居民过多，分布过于分散
风景区内现有三个居民村，人口3108人，主要沿银白公路一线两侧分散分布，公路沿线居民十分集中，农房建设和农家乐接待设施混杂在一起，地方民居建筑景观已经消失殆尽，反而成了与风景区不相协调的视觉污染。
第二部分建设单位简介
2.1四川银谷天地实业有限公司基本情况介绍
四川银谷天地实业有限公司成立于2007年7月，注册资本1亿元人民币，为专业房地产开发公司。
公司注册地址：
某市天彭镇金彭大道南侧置信逸都丹郡商务中心
公司办公地址：
2.2四川银谷天地实业有限公司发展目标
从二○○七到二○一二年银谷天地实业公司的发展计划：
1、发展定位：
专注于旅游休闲地产开发，秉承置信集团“为您想得更多，为您做得更好”经营理念，做有社会责任感、受人尊敬的企业。
2、经营思路：
以旅游地产开发为主业，扎根某，改善某人居环境，提升某城市价值。
3、发展规划：
以仙林谷乡项目为依托，在3至5年内成为某市及置信集团最优秀的旅游度假地产开发企业。
2.3关联公司解释
成都置信实业（集团）有限公司：
成都置信实业（集团）有限公司是一家以房地产业为主的投资控股型集团公司，注册地址为成都市二环路南四段置信丽都花园C区会所，成立于1997年11月12日。
参股、控股20余家企业，共38家关联公司。
分别从事住宅、商业地产开发、工业园区建设、旅游文化产业以及汽车经营和服务等相关领域。
公司成立于1997年11月12日，2004年6月1日完成集团化改组，现有职员5000余名。
置信集团坚持“为您想得更多，为您做得更好”的经营理念，公司成立十年来，成功开发了近500万平方米的房地产项目，在四川地区处于行业领先地位，享有较高的市场声誉和较强的市场影响力。
今年，置信集团预计开工面积将达100万平方米，目前，公司全力打造的青羊工业集中发展区西区（园区总体开发面积3057亩，一期300亩园区和180亩拆迁安置房建设已完工）和旅游复合项目置信国色天乡乐园（园区及周边环境约4000亩，一期风情园1000亩已完工）进展良好，所有项目均受到省市有关领导的密切关注。
置信公司是四川省“综合实力10强”和四川省“最佳效益前10强”（2001年），四川省房地产开发企业“最大市场占有份额首强”（2002年）；
在2001年和2003年的中国住交会上，置信丽都花园和置信生态花园芙蓉古城两个楼盘被评为中国名盘，董事长杨毫两度获得“中国房地产十大新锐人物”；
“置信”2002年被认定为“四川省著名商标”，在2003年中国住交会上，荣获“中国房地产品牌企业”；
成都置信所管理的置信丽都花园荣获建设部评选的“2003年全国物业管理示范住宅小区”称号，2004城市运营贡献大奖。
目前，企业总资产规模达12亿元。
第三部分经营管理
3.1项目建设管理方式
3.1.1管理方式
本项目以保健疗养、体育休闲产业规划发展及相关的住宅开发和配套建设为项目核心，通过统一规划、建设、管理加快推进龙门山景区基础设施建设，促进龙门山生态旅游和保健疗养产业的快速发展，打造某城市名片，建设和谐某。
政府采用规划+建设+管理的模式以适当的方式确定成都置信实业（集团）有限公司为本项目的业主，项目具体实施由成都置信集团委托四川银谷天地实业有限公司执行。
3.1.2运营模式
政府与成都置信实业（集团）有限公司签订相关协议后，成都置信委托银谷天地公司对本项目的建设实施方案进行规划、前期营销策划，由相关部门进行配合，相关费用进入土地整理成本。
银谷天地公司在2008年前提交土地利用规划方案，一年之内提交概念方案，然后按照经政府批准的概念方案实施。
银谷天地公司采用规划、建设、管理的模式，打造凤鸣湖至九银桥片区中湔江以东、天台山以西区域内的新农村项目。
通过拆院并院、建设农民集中居住区的方式先期进入该项目的建设中。
银谷天地公司按经政府批准的项目概念设计规划方案，对凤鸣湖至九银桥的道路、基础设施、休闲娱乐设施等进行建设。
对本项目区域内可用于出让的房地产开发用地采用公开招、拍、挂的方式进行出让，在项目区域内任何竞得土地单位均必须按照政府通过的区域规划概念方案进行开发建设，以保证其风格的统一性和整体性。
3.2董事和高级职员
姓名
年龄
职务
备注
43
董事长
副董事长
36
总经理
30
副总经理
40
34
3.3持股股东
股东名称
出资额
持股比例
置信实业（集团）有限公司
10000万元
100%
第四部分市场分析
4.1四川旅游市场分析
4.1.1四川旅游概况
四川是旅游资源大省，现有世界遗产
4
处（九寨沟、黄龙、青城山―都江堰、峨眉山―乐山大佛）。
列入联合国《人与生物圈保护网络》的自然保护区
处，国家
A
级旅游景区
17
处，国家级风景名胜区
15
处，国家级自然保护区
处，国家级森林公园
25
处，世界地质公园
1
处，
国家级地质公园
8
处，全国重点文物保护单位
62
处，中国历史文化名城
7
座，中国优秀旅游城市
10
座。
目前以成都为中心，已经构建起由成都双流国际机场和
9个支线机场组成的空中旅游走廊；
开通了
150
多条国内外航线（其中
条国际航线），建成了通达全省各主要旅游城市和旅游景区的高速公路网络，高速公路通车里程达到
1760
公里；
甘孜、阿坝、凉山等旅游资源富集的民族自治州建成通县油路
4280
公里，旅游的可进入性大大提高。
目前，
全省共有星级饭店
422
家（其中五星级饭店
家，列全国第四位）、旅行社
642
家，大型旅游购物、餐饮及娱乐服务企业近
1000
家；
旅游直接从业人员
36
万人，其中导游
1.4
万人，旅游及其带动的相关行业从业人员已达
180
多万人。
全省旅游总收入从
1998
年的
125.9
亿元，增加到
2005
721.3亿元；
旅游总收入占国内生产总值的比重由
3.6%
上升到
2005年的
10%
。
全省旅游呈现出持续、快速、健康的良好发展态势。
在发展旅游过程中，四川坚持“政府主导、企业主体、市场运作”的原则，围绕自然生态和历史文化两条主线，大力实施政府主导型战略、旅游精品战略和可持续发展战略，不断优化旅游发展环境，积极推进扩大开放和区域合作，努力促进旅游形态由单一的观光旅游向观光与休闲、度假、会议等特色旅游相结合的方向转变，旅游市场由国内游为主向国内游与入境游并重的方向转变。
4.1.2
生态旅游方兴未艾
随着改革开放和西部大开发的深入推进，交通、通讯、能源等基础设施的明显改善，人民生活水平不断提高，四川结合建设长江上游生态屏障，实施天然林保护工程、退耕还林和退耕还草工程，大力发展生态旅游，初步形成了以世界遗产、“世界人与生物圈保护区网络”、森林公园和自然保护区等生态旅游项目为主要载体，以森林观光、避暑、度假、野生动植物观赏、生态考察、科学研究和教育培训、环境保护等为主要内容的生态旅游发展格局，产生了良好的生态效益、经济效益和社会效益。
尤其是以“农家乐”为主要形式的农业生态旅游发展迅猛，已成为四川生态旅游发展的新亮点。
据不完全统计，
2004
年全省
1.5
万户“农家乐”共接待游客
1.3
亿人次，实现总收入
22.18
亿元，解决农村就业
9.6
万人。
以“农家乐”为主要形式的农业生态旅游，已经成为我省一些地区增加农民收入、调整农村产业结构、转移农村劳动力的有效途径。
4.2银厂沟旅游市场分析
4.2.1龙门山（银厂沟）景区总体发展情况
龙门山风景区自1984年左右开始开发以来，获得了一定的发展，2007年核心景区的门票收入868万余元，进入核心景区的游客数预计在40万人次以上；
风景区内有800余家农家乐接待点和几家大的宾馆饭店，沿银白公路两侧连绵约10公里，其中在海汇桥、刺竹湾、洛
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