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它的重要作用可以归纳如下：

1.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；

2.可以改善人民的居住和生活条件；

3.可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；

4.通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；

5.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道；

6.可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业的发展；

7.有利于产业结构的合理调整；

8.有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；

9.有利于吸引外资，加速经济建设；

10.可以扩大就业面。

随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。

第三节房地产业的历史沿革

1949年新中国成立后，广大农村实行土地改革，废除封建土地所有制，实现农民土地所有制。

“耕者有其田”的愿望变成现实。

几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民的私有土地转化为集体所有。

此后，农村买卖土地的市场即自行消失。

50年代中期到60年代中期，随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权。

私有企业占有的土地，国家也以赎买的方式收归国有。

从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。

十年动乱期间，对城市房地产管理工作破坏极大。

房地产管理机构几起几落，产权管理陷入混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有发生，住宅建设停滞不前，致使住房问题成为严重的社会问题之

一。

1978年后，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。

”随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业萌发了。

在这种新的历史机遇和历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展起来。

从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。

由于我国的房地产市场还处于初始阶段，故在其运行过程中产生了一些矛盾和问题。

比如盲目建设、无证建设而出现的某些失控现象。

针对这些问题，国家陆续作出了许多决策，以逐步纠正房地产业存在的问题。

房地产业在我国是个新兴的产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，必将对国民经济发展起到巨大的推动作用。

第二章房地产项目开发程序及流程

第一节房地产项目开发程序

房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。

对房地产项目开发一般应遵循下列程序：

项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。

1．项目开发前期调研程序：

项目的前期调研程序，就是对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。

项目的可行性分析报告：

①概况：

项目概况、报告范围、公司简介；

②项目建设规模及建设内容：

项目建设规模、项目建设内容；

③项目组织管理机构：

项目建设组织管理、项目运营组织管理；

④项目市场分析及市场定位：

市场分析、市场定位；

⑤项目选址及建设条件：

项目选址、建设条件；

⑥项目整体策划；

⑦项目产品规划：

总体规划、工程方案设计、项目总图布局、智能化系统设计、项目配套设施；

⑧项目环境保护、安全卫生、消防和节能：

环境保护、安全卫生、消防、节能；

⑨项目投资估算和资金筹措：

投资估算、资金筹措；

财务与效益分析；

项目风险分析；

⑩结论。

2.项目立项程序：

项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。

3．土地使用权取得的程序：

土地使用权取得的程序，就是在项目立项通过（取得建议书批复,可行性研究批复），并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。

①土地储备中心将拟收储土地申请选址，报市规划局上会审批并由市规划局出具选址审查意见单；

2土地储备中心将拟收储土地，委托市规划院做规划设计条件（对于地质状况不明的需提前进行地质灾害评估），也就是控规条件（具体有：

地块的使用性质、四周控制坐标点、规划用地面积、建设用地面积、总建筑面积〈可分：

住宅面积、商业面积、公建配套面积、地下建筑面积〉、容积率、建筑密度、绿化率以及一些控制性条件如：

自行车、汽车、90㎡以下户型控制等等）；

报市规划局上会审批并出具规划设计条件审查意见单；

③土地储备中心根据规划设计条件审查意见，对拟出让地块区域内的现状进行普查统计、评估，并发布土地收储公告（公告期20日），若净地挂牌，土地储备中心还需组织拆迁安置；

④土地储备中心与该地块内原使用人签订土地收购协议；

⑤土地储备中心在网络、新闻媒体上发布土地出让公告；

竞买人按照公告中的时间要求，购买招、拍、挂交易文件，同时报名参加竞买并缴纳公告中规定的保证金（通常为30～50%）；

⑥竞买人根据交易文件，测算所承受的最高价位后，按照公告中的规定时间、地点要求参与竞买；

⑦竞买成功后，即与国土局签订土地出让合同并缴纳土地出让金和土地契税（契税为出让金的4%）；

⑧上述手续完善后即办理土地使用证。

4.项目规划程序：

项目规划程序，就是取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的途径。

根据安徽省和铜陵市有关城市规划的规定,在铜陵市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）后,方可开工建设。

项目规划申报的基本程序如下：

①在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为上级主管部门进行批复时的参考依据。

②在可行性研究报告批复后,可向规划局申报项目选址规划局向国土局土地储备中心下发规划选址通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。

3根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计（通常所说的详规），取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。

在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。

④经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得《建设用地规划许可证》的必备文件。

⑤依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领《建设用地规划许可证》,该证是取得土地使用权的必备文件。

在申办《建设用地规划许可证》之前，应做的事项及所需提供的资料：

·

申请报告和如实填写的《建设用地规划许可证》申请表一份；

建设项目规划设计方案审查意见单；

按照规划设计方案审查意见单修改的规划设计施工图和电子文件一套；

标明建设用地范围的1/1000或1/500现状地形图三套及电子文件；

在此之前或之后尚需对拟建的建筑设计方案需申报规划局上会并取得审查意见单。

⑥申领《建设工程规划许可证》,是在项目列入实施计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。

在申办《建设工程规划许可证》之前，应做的事项及所需提供的资料：

申请报告和如实填写的《建设工程规划许可证》申请表一份；

建筑设计方案审查意见单；

建筑设计施工图二套和电子文件（总平面图、平面、立面、剖面图）；

土地部门批准文件（土地出让合同书、土地使用证）；

工程地质报告（地质灾害评估报告）；

建筑如涉及环保、消防、市政、园林、周边建筑关系（综合日照分析）、建筑物高度超出60米，需补做《地震安全性评价》等等，须提供上述各有关单位出具的书面意见和相关资料。

上述手续完善后，即办理缴纳建设项目各项城市统一征收的规费（一表清），共计十项费用标准：

城市基础设施配套费：

住宅50元/㎡、非住宅70元/㎡；

人防工程异地建设费：

新建10层以上或基础深埋3米以上的，按地面首层面积1800元/㎡、新建10层以上或基础埋深3米以下的居民住宅30元/㎡、新建除一、二项以外的民用建筑按36元/㎡；

建设工程质量监督费：

按照实施质量监督的建筑面积计收：

砖混结构1元/㎡、框架结构1.5元/㎡、八层及八层以上1.8元/㎡；

建设工程质量监督费不宜按照建筑面积计收的，按照建设工程造价的1.5‰计收；

白蚁防治费：

2元/㎡；

散装水泥专项基金：

1.5元/㎡；

新型墙体材料专项基金：

所有建设单位新建、扩建、改建建筑工程，应当按建筑面积8元/㎡的标准足额缴纳；

城市规划综合技术服务费：

选址阶段：

面积＜1公顷2500元、1～3公顷3000元、≥1公顷3500元；

规划阶段：

工业仓储用房1.8元/㎡、公用房1.6元/㎡、住宅1.4元/㎡、经营性用房2.3元/㎡；

城建档案编整费：

按面积：

5000㎡以下0.60元/㎡、5000～10000㎡0.50元/㎡、10000～50000㎡0.40元/㎡、50000㎡以上0.30元/㎡；

无法按面积：

按投资额×

0.5%计取；

防雷装置设计技术审查：

0.20元（一、二类建筑物加30%，不足300元按300元计算）/建筑面积；

防雷装置施工跟踪监测：

0.90元（一、二类建筑物加30%，不足300元按300元计算）/建筑面积。

⑦铜陵市基本建设项目收费统一征收管理（一表清）流程图：

5.征地拆迁程序：

征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请政府审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。

拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。

征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。

征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。

征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。

第二节房地产开发项目流程

上述所有的工作流程汇集如图：

第三章房地产开发的政策掌握

第一节国家的政策

今年国家调控房地产业的基调早已确定——重民生、抑投机。

今年以来国家出台了一系列房地产宏观调控政策，主要有以下几个方面：

1、国土部召开国土资源系统视频电话会议，再次强调要加强房地产供应和监管。

首次提出要制定保障性住房供地计划，用地计划公布前不得出让住房用地，并且还将在部分城市开展试点，坚持和完善土地招拍挂制度,如综合评标和限房价竞地价等方法；

2、国土资源部出台整治房地产用地的专项文件——《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（以下简称“国19条”），全文包含19条土地新规，明确了保障性住房用地供应，70%供地用于保障性和中小套型住房；

商品房用地出让需在一个月内缴清成交额50%的首付款；

打击囤地：

严格控制商品房用地单宗出让面积、严格土地竞买人资格审查和土地出让合同管理等方面的具体要求；

3、随时关注新闻媒体有关政策的出台。

第二节省市的政策

1、土地方面：

着重要对全市区域内的地段性质类别及对区域地段内的地价要掌握清楚；

比如在对一个项目进行可行性研究及做补交土地出让金时，就要有对该宗地有一个初步准确的估计，以便进行经济分析；

2、规划设计方面：

首先要熟悉规范，并运用规范特别是城市建设的法律法规要牢记；

特别是：

《中华人民共和国城市规划法》、《安徽省实施〖中华人民共和国城市规划法〗办法》、《铜陵市城市规划管理暂行规定》、《铜陵市城市规划管理技术规定（试行）》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等等；

3、办理“一书二证”方面：

要对所办理项目的性质要清楚，不同的项目性质在办理规费缴纳是会有不同的区别，比如：

经济适用房的政策、拆迁安置房的政策、自商品住宅、商业用房的政策等等

第四章2011年中国房地产相关政策预测与市场形势展望

　　根据对2010年房地产政策的回顾以及近期连续出台的多项政策，预计2011年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大。

第一节房地产业早已“千锤百炼”，无需过于忧虑政府政策

　　2004年来房地产业历经政策“千锤百炼”，货币政策是关键：

房地产业1998年“房改”特别是2003年明确房地产业支柱产业地位以来，房地产业成为国家调控重点，几乎每年都有各种“政策”出台，但只有在2008年，在持续的从紧货币政策和宏观经济增速放缓的大背景下，中国房地产才首次出现调整。

目前关键因素：

宽松货币政策转为从紧最快也将出现，到今年底或2011年初会对市场产生影响，即使货币政策收紧，对市场产生影响可能要半年以上，也就是今年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。

第二节2011年市场形势展望

历史数据显示，货币政策是影响房地产市场最关键的政策，根据2010年房地产政策及市场形势，预计2011年将继续执行适度宽松的货币政策，实行差别化信贷政策，市场形势将显现以下三个特征：

1、供给：

房地产开发投资和市场供给还将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。

企业资金实力增强后加大供给成为自然选择

　·

国土资源部近期加大“囤地”调查力度

住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工

　2、需求：

受价格上涨和担心政策可能变化的预期，部分城市的交易量可能会下降，但全国市场交易量总体趋于平稳。

　　预计2011年，一些省市交易量受高房价和供应不足影响会下降，但多数中西部城市特别是三、四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳。

　3、价格：

全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在四季度调整，二、三线城市涨幅空间稳中有升。

总之，房地产开发的前期工作事关重要，对一个项目的开发建设效益起着决定性的作用，土地的成本，决定着房价的高低，而规划设计的好坏，却决定着建设项目的品格档次，同时对企业的效益也至关重要，为此，对于前期的每一项工作均不可掉以轻心，做这项工作的人最好要上知天文、下知地理，日常工作中的每一件事、每一句话、每一个答复都要认真对待，在不影响到企业品牌效应的前提下，一切以企业效益最大化考虑。

对于我公司未来的快速发展来说，我们深感责任重、担子重、压力大，同时，由于我们的水平所限，深感给公司的发展也带来了滞后，我们迫切需要有着专业与管理综合素质这方面的人才，为我公司走出去的战略奠定基础------！

铜冠地产项目发展部

二〇一〇年九月十八日

附：

深圳万科----地产项目全程策划流程

一、市场调研

1、前言：

本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2、市场分析

（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）

（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）

3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4、竞争个案项目调查与分析

5、消费者分析：

（1）购买者地域分布；

（2）购买者动机

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

（4）购买时机、季节性

（5）购买反应（价格、规划、地点等）

（6）购买频度

6、结论

二、项目环境调研

1、地块状况：

位置、面积、地形、地貌、性质；

2、地块本身的优劣势

3、地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）

4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、项目投资分析

1、投资环境分析

（1）当前经济环境（银行利息、金融政策）

（2）房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2、土地建筑功能选择

3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4、土地延展价值分析判断（十种因素）

5、成本敏感性分析：

容积率、资金投入、边际成本利润；

6、投入产出分析：

成本与售价模拟表、股东回报率；

7、同类项目成败的市场因素分析

四、营销策划

（一）市场调查

1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）

2、建筑规模与风格

3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）

4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）

5、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）

6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）

7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）

8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、目标客户分析

1、经济背景

•经济实力

•行业特征――公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）

家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景：

推广方式、媒体选择、创意、表达方式、

（三）、价格定位

1、理论价格（达到销售目标）；

2、成交价格；

3、租金价格；

4、价格策略；

（四）、入市时机、入市姿态

（五）、广告策略

1、广告的阶段性划分

2、阶段性的广告主题

3、阶段性的广告创意表现

4、广告效果监控

（六）、媒介策略

1、媒介选择；

2、软性新闻主题；

3、媒介组合；

4、投放频率；

5、费用估算；

（七）、推广费用

1、现场包装（营销中心、示范单位、围板等）

2、印刷品（销售文件、售楼书等）

3、媒介投放

五、概念设计

1、小区的规划布局和空间组织

2、小区容积率的敏感性分析

3、小区道路系统布局（人流、车流）

4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）

5、小区建筑风格的形式及运用示意

6、小区建筑外立面色彩的确定及示意

7、小区户型比例的搭配关系

8、小区经典户型的功能判断及其面积划分

9、小区环境绿化概念原则

10、小区环艺小品主题风格确定及示意

六、识别系统

（一）核心部分

1、名称；

2、标志；

3、标准色；

4、标准字体；

（二）运用部分

1、现场

•工地围板、•彩旗、•挂幅、•欢迎牌；

2、营销中心

•形象墙、•门楣标牌、•指示牌、•展板规范、•胸卡、•工作牌、•台面标牌；

3、工地办公室

•经理办公室、•工程部、•保安部、•财务部；

4、功能标牌

•请勿吸烟、•防火、防电危险、•配电房、•火警119、•消防通道、•监控室