开发项目经济评价课程设计报告书Word格式文档下载.docx
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40%
主产品
9.7
建筑密度
30%
联排别墅
3
住户数
1314
配套公建
居住人数
4600
物业用房
地下车位数
1262
别墅52户
其他建筑
1
1.可用地规模
地块面积-道路退线占地面积
102515-40×
220-40×
466=2.主产品建设规模
可用地规模×
容积率-附属产品规模
容积率——根据主产品套型比例，初步确定各类产品规模——户数（各类产品规模/套型面积）——人数（户数×
户均人数）
83655×
2=167310m2，
167310×
40%=66924m2,合669户（100m2），2341人；
50%=83655m2,合619户（135m2），2168人；
10%=16731m2,合52户（320m2），182人.。
按1314户、4600人计算。
校核主产品规模为
163500m2，
3.附属产品建设规模
总人数×
规划设计标准
4.6×
（20+100+300+100+50+50）=2852m2
其中，市场4.6×
100=460m2
物业用房
163500×
4‰=654m2（简化为按主产品计算）
4.其他建筑（给水增压站）规模
6‰=980m2（简化为按主产品计算）
5.绿地规模
绿地（化）率
40%=33462m2
6.建筑基底面积
30%=25096.5m2
7.道路、广场建设规模
可用地块面积-绿地规模-建筑基底面积
83655-33462-25096.5=25096.5m2
8.建筑平均高度
建设规模/建筑基底面积
其中，
附属产品、物业用房按二层建设，基地面积为（2852+654）/2=1753m2
联排别墅按三层建设，基地面积16731/3=5577m2
其他建筑按一层建设，基地面积981m2
主产品基地面积为25096.5-1753-5577-981=16785.5m2，平均层高为163500/16785.5=9.7层
9.人防工程规模
4600×
1.8=8280m2
10.地下停车场建设规模
户数×
规划设计标准-人防工程规模
（1314-52）×
1×
16-8280=11912m2
第二章基本经济要素估计
一、投资
形成供项目开发单位运营、使用资产的现金流出。
表2-1固定资产投资估算
总计
4
5
6
1.土地费
1067.6486
533.8243
2.勘设费
2.1附属
70.12
35.06
2.2人防
165.6
82.8
3.建安费
3.1附属
490.84
171.794
73.626
3.2人防
1656
579.6
248.4
4.监理费
4.1附属
17.53
6.1355
2.6295
4.2人防
41.4
14.49
6.21
5.管网费
5.1附属
49.084
24.542
5.2人防
6.管理费
37.2382
6.2064
7.不可见
固定资产
3798.299
664.0971
784.4323
450.6203
130.2728
表2-2流动资产投资估算
38913.2014
19456.6007
2.1主产品
3270
1635
2.2车库
238.24
119.12
3.预付款
3.1主产品
5722.5
2861.25
3.2车库
416.92
208.46
4.管理费
4.1主产品
681.7970
113.6328
4.2车库
21.3225
3.5538
5.不可见
5.1主产品
5.2车库
流动资产
49967.1
19456.6
24514.8
234.3732
5058.203
1.固定资产与其他资产投资
附属产品、物业用房、人防工程的土地费、勘设等前期费、建安费、监理费、管网费、管理费、不可预见费等
——土地费用
102515×
3900=39980.85（万元）
附属产品、物业用房建筑面积占总建筑面积比例
4486/167986=2.6704%（勘误2.0871%）
附属产品、物业用房分摊的土地费
2.6704%×
39980.85=1067.6486（万元）（勘误834.4403）
——勘设等前期费
附属产品、物业用房：
3506×
200=70.12（万元）
人防工程：
8280×
200=165.6（万元）
——建安费
1400=490.84（万元）
2000=1656（万元）
——监理费
50=17.53（万元）
50=41.4（万元）
——管网费
490.84×
10%=49.084（万元）
1656×
10%=165.6（万元）
——管理费：
土地、勘设、建安、监理、管网
（1067.6486+70.12+165.6++490.84+1656+17.53+41.4+49.084+165.6）×
1%=37.2382（万元）（勘误34.9061）
——不可预见费等
37.2382（万元）（勘误34.9061）
2.流动资金
满足项目开发流动基本需要。
形成产品的土地获取费用、勘设等前期费用、工程预付款、管理费、不可预见费等
主产品建筑面积占总建筑面积比例
1-2.6704%=97.3296%
主产品分摊的土地费
97.3296%×
39980.85=38913.2014（万元）（勘误39146.4097）
主产品工程：
163500×
200=3270（万元）
地下车库：
11912×
200=238.24（万元）
——预付款
主产品建安费：
1400=22890（万元）
地下车库建安费：
1400=1667.68（万元）
主产品预付款：
22890×
25%=5722.5（万元）
1667.68×
25%=416.92（万元）
主产品：
10%=2289（万元）
10%=166.768（万元）
50=817.5（万元）
50=59.56（万元）
——管理费：
（38913.2014+3270+22890+2289+817.5）×
1%=681.7970（万元）（勘误684.1291）
（238.24+1667.68+166.768+59.56）×
1%=21.3225（万元）
——不可预见费
二、成本
形成供项目开发单位出售商品的现金流出。
开发成本估算表
7
22890
8011.5
3433.5
1667.68
583.68
250.152
3.3道路
376.4475
188.2238
3.4绿化
836.55
418.275
4.管网费
2289
1144.5
166.768
83.384
4.3道路
37.6448
18.8224
5.监理费
817.5
286.125
122.625
59.56
20.846
8.934
5.3道路
125.4825
62.7413
5.4绿化
167.31
83.655
6.1主产品
681.797
6.2车库
19.6548
3.2758
6.3道路
5.3957
0.8993
6.4绿化
10.0386
1.6731
7.1主产品
7.2车库
7.3道路
7.4绿化
8.销售费
8.1主产品
1363.594
227.2657
8.2车库
39.3096
6.5516
8.3道路
10.7914
1.7986
8.4绿化
20.0772
3.3462
9开发成本
74722.9286
21449.6827
9380.0751
6292.7366
2232.0441
238.9621
9.1主产品
72512.0616
21324.0111
8762.4459
5937.1634
2099.8209
232.4105
9.2车库
2210.867
125.6716
617.6292
355.5732
132.2232
市政道路：
25096.5×
150=376.4475（万元）
绿化景观：
33462×
250=836.55（万元）
376.4475×
10%=37.6448（万元）
50=125.4825（万元）
50=167.31（万元）
1%=19.6548（万元）
（376.4475+125.4825+37.6448）×
1%=5.3957（万元）
（836.55+167.31）×
1%=10.0386（万元）
——销售费用
2%=1363.594（万元）
（勘误1368.2582）
2%=39.3096（万元）
2%=10.7914（万元）
2%=20.0772（万元）
三、营业收入
营业收入及税金估算表
8
1.营业收入
1.1主产品
138975
41692.5
20846.25
6948.75
1.2车库
4526.56
1357.968
678.984
226.328
1.3租赁
255.34
510.68
……
2.营业税
2084.625
1042.3125
347.4375
67.8984
33.9492
11.3164
2.3租赁
12.767
25.534
3.增值税
3.1增值额
59514.19
-19456.6
-21324
30845.43
13866.77
4501.492
6368.902
车库
2089.365
-125.672
672.4404
289.4616
82.7884
3.2增值税
17854.26
1179.48
1350.448
9253.629
4160.031
1910.671
626.81424
164.0306
86.83848
24.83652
201.7321
62.538
1.主产品
7500=138975（万元）
2.车库
11912×
3800=4526.56（万元）
3.人防、公建租赁
（8280+2852+654+981）×
400=510.68（万元/年）
四、营业税金
138975×
5%=6948.75（万元）
4526.56×
5%=226.328（万元）
3.公建、人防工程
510.68×
5%=25.534（万元）
五、土地增值税
应纳税额=增值额×
适用税率－扣除项目金额×
速算扣除系数
（一）增值额：
营业收入-开发成本-营业税
138975-6948.75-72512.0616=59514.1884（万元）（勘误59271.65）
2.车库
4526.56-226.328-2210.867=2089.365（万元）
（二）应纳税额：
增值额×
59514.1884×
30%=17854.2565（万元）（勘误17781.495）
2089.365×
30%=626.8095（万元）
第三章项目融资前财务评价
表3-1项目投资现金流量表
计算期
5106.8
2.流动资产
50204.97
3.固定资产
CI
43050.47
21525.23
7430.418
43305.81
21780.57
7685.758
55311.77
1.流动资产
2.固定资产
3.开发成本
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