保障性住房建设工程项目可行性实施报告Word文档下载推荐.docx
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工程建设其他费用171万元，预备费250万元。
8.资金筹措:
资金来源：
项目所有资金均由政府投入并保持收支平衡。
1.2业主简介
业主为****城市建设发展有限公司。
1.3编制依据及研究围
1.3.1编制依据
1、****发改局《关于****2014年保障性住房建设工程项目建议书的批复》
2、****城乡规划办公室《建设项目选址意见书》附规划红线图
4、新苑建筑设计有限公司《****2014年保障性住房工程方案设计》
5、项目可研报告编制委托书
6、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
7、《投资项目可行性研究指南》
8、现行有关的建设法规、规
1.3.2研究围
根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及社会经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与建设方案、投资估算与资金筹措、项目进度计划安排、项目效益评价等。
1.4主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
项目
单位
数量
总规划用地面积：
㎡
9622
总建筑面积：
20767.9
其
中
地上总建筑面积：
地下总建筑面积：
（含人防不计容积率）
半地下总建筑面积：
（不计容积率）
地
上
部
分
住宅总建筑面积：
高层住宅：
18334.5
多层住宅：
配套设施建筑面积：
2433.4
物业管理用房面积：
社区服务用房面积：
商业面积：
建筑占地面积：
1357.2
建筑密度：
%
14.1
容积率：
2.16
绿地率：
30.2
总户数：
户
300
高层户数：
多层户数：
机动车停车位：
辆
34
地面停车：
38
半地下停车：
00
地下车库：
停车率：
11.3
图1-1****2014年保障性住房项目建设方案示意图
1.5主要结论
本项目建设规模较小，基本功能齐全，总体规划符合****城市区域发展规划的要求，功能定位准确。
项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。
项目建成后，将为300低收入居民提供居住保障，大幅度改善和提高低收入居民生活与居住条件，有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升****的城市形象做出一定贡献。
因此本项目具有较好的社会效益。
在经济效益方面，由于本工程属于政府民生工程，需要政府给予资金补助与支持保持收支平衡。
第二章项目建设的背景及必要性
2.1项目建设背景
****位于浙皖赣三省七县交界，东北连淳安县,西南与省的婺源县、玉山县和德兴县毗邻，北与省休宁县交界，东南接常山县，是浙西连接赣东北、皖南的交通要道，古有“歙饶屏障”之称。
2005年乡镇区划调整后，全县设9镇9乡共18个乡镇，有8个居委会和449个行政村，总人口34.28万。
****属中低山地区，县域总面积2236平方公里，其中坡度大于25度的低山占土地面积的62%，坡度小于6度的平原和缓丘仅占11%，以林业用地为主。
境森林覆盖率79.6%，位居全省第一。
近年来，****委、县政府坚持把城市规划建设作为全县经济社会发展的重点工作来抓，立足****历史、现实和未来的发展，理清了****城市发展的思路，确立了建设“以生态经济为特色的浙皖赣三省边界山水园林城市”的总体目标，启动并深入实施“城华对接”发展战略，落实“高起点规划，高品位建设，高效能管理”的工作要求，致力于做好山水文章，彰显生态特色，提升城市品位。
目前初步形成了以穿城而过的芹江为带的带型组团式城市，县城建成区面积8.03平方公里，常住人口为4.95万人，城市化率32.9%。
****经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热潮。
在县委、县政府的正确领导下、按照“人民城市人民建”的方针，经过多年的建设发展，城市的基础设施基本齐全，城市的服务功能不断完善。
特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道。
县委、县政府坚持以人为本，提出了创建园林化城市的目标，使城市环境更加美好。
同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。
在加快城市基础设施建设的同时，房地产开发建设稳步有序发展。
城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果，园林化城市初具规。
****居民普遍感到城市天空蓝了，马路宽了，环境美了，生活更舒适了。
为进一步完善城市住宅供应体系，满足中低收入家庭需要，改善中低收入家庭的住房条件，促进房地产市场健康发展，加快实施保障性住房建设工程势在必行。
****2014年保障性住房工程位于县城南面的山甸村，交通便利，地势平整，地块周边自然景观资源丰富。
2.2项目提出的理由
推进生态****建设，按照“三点一线、小县大城、城华一体”的规划思路，打造美丽的国家东部公园。
是县委、县政府顺应经济发展规律，推进****崛起做出的重大决策。
为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”，保障性住房无疑是重要前提之一，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。
可见，保障性住房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使市区的建成面积不断扩大；
二是为住房困难的低收入家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；
三是促进了房地产开发业的健康发展。
本项目是****现代化城市建设的重要组成部分，也是****“三点一线、小县大城、城会一体”发展战略的具体落实。
如果不抓紧做好保障性住房工作，必将错失加快建设发展的良机，丧失新一轮区域竞争的主动权。
而且，保障性住房工作宜快不宜慢，时间拖得越长，风险就越大，付出的成本就越高。
从这个意义上说，抓好保障性住房工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入，因此，在思想上、行动上都不能有丝毫的懈怠，一定要以快速推进的工作成效，把机遇转化为现实。
2.3项目建设必要性
2.3.1本项目建设对于加快****城区建设，推进****跨越式发展意义重大。
推进生态****建设，按照“三点一线、小县大城、城华一体”的规划思路，打造美丽的国家东部公园，是县委、县政府顺应社会经济发展规律，推进****崛起做出的重大决策。
为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”，保障性住房建设无疑也是重要前提之一，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。
2.3.2本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫切需要。
****的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。
****近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升。
通过建设保障性住房，使住房困难的低收入家庭“居者有其屋”，以确保人民安居乐业，维护社会安定团结。
****政府本着对人民负责的态度，站在****长远发展大局的高度，加快保障性住房建设，使得住房困难的低收入家庭居住条件有明显改善，进而提升****城镇环境吸引力，赢得新一轮发展机遇已迫在眉睫。
本项目以芹江沿河绿带为景观核心，与隔壁的山甸住宅小区和已建成的保障性住房小区相呼应，营造点、线、面的不同形态景观，通过几何形与自然形的组合并与广场、绿地相结合营造通透灵秀的人文景观。
而且小区绿地并不仅为小区住户所有，将辐射向城市，与城市共享，成为****又一道亮丽的风景线。
本项目建筑形态简洁、明快，采用平屋顶设计，将生动的建筑符号与现代形体相结合。
注重建筑材质及色彩的呼应，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活的回归感，在喧嚣、激烈、多变的现代都市中，营造人们企盼已久的家。
2.3.3本项目的建设是维护社会稳定的需要。
保障性住房工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进行和城市是否可持续发展的问题，而且还涉及低收入家庭的切身利益和社会的稳定问题。
对此，****委、县政府对保障性住房工作给予高度重视，将保障性住房管理工作纳入重要议事日程，全县保障性住房工作已纳入了法制化、规化、科学化及管理有序的运行轨道。
近年来，****不断加快保障性住房建设步伐，但仍存在保障性住房的建设速度跟不上低收入家庭要求改善住房条件的现象，建成并投入使用的保障性住房还不能完全满足低收入家庭的需要，在一定程度上影响了社会安定。
为此****委、县政府极力加快保障性住房建设进度。
进一步创新和发展保障性住房建设模式，积极推行保障性住房建设市场化运作，采取切实可行的办法和措施，鼓励和引导实力强、信誉好的开发建设单位参与保障性住房建设，切实解决资金瓶颈问题。
本项目的建设顺应****保障性住房建设发展思路，所有新建保障性住房全部出售给住房困难的中低收入家庭，开发建设的宗旨就是最大限度地满足住房困难的中低收入家庭的住房条件，加快工程建设，努力把保障性住房建设成为群众满意的“精品工程”，力争让中低收入家庭早日住上保障性住房。
2.3.4本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。
以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持的唯一途径。
****根据国家和省有关规定，以“高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理”为要求，让中低收入家庭从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立保障性住房制度的最大受益者。
对于群众来说，保障性住房的建设一方面将优化发展环境，提供越来越多的就业机会；
另一方面，新的保障性住房小区建设将极大地改善低收入家庭的居住条件和生活质量，因建设保障性住房而取得的发展成果必将在最大围、最大程度上惠及百姓。
具体到本项目的建设，还将充分利用城市周边环境资源，营造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的住宅小区，并体现本住房小区“亲、善、美”的和谐宗旨。
因此，抓好本项目保障性住房建设工作，既是落实****委、县政府关于加快解决中低收入家庭住房问题的具体举措，又是维护群众利益、促进****发展的现实需要。
可见，本项目的建设是十分迫切和必要的。
综上所述，本项目的建设是很必要的。
第三章建设容与规模
3.1项目建设容
本项目为****2014年保障性住房工程，根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目主要以保障房建设为主。
3.2项目建设规模
本项目规划总用地面积9622平方米，项目总建筑面积20767.9平方米，其中高层住宅面积18334.5平方米，配套及公建建筑面积2433.4平方米。
高层住宅2幢，共300户。
其中一房一厅一卫60套，二房一厅一卫240套。
图3-12014年保障性住房工程鸟瞰透视图
3.3主要建设规模指标
表3.1主要技术经济指标
图3-22014年保障性住房工程5号楼前立面效果图
第四章项目场址条件
4.1建设场地现状
本项目位于****环境优美的城南地块，处在山甸村和****中学之间，距县城中心约3公里。
项目地块地势平整，交通方便，周边自然景观资源丰富。
项目规划总用地面积为约14.4亩。
4.2场地建设条件
1.地形地貌
****属浙西山地丘陵区，境崇山峻岭，群山连绵，俗称“九山半水半分田”。
县域总面积2236.6平方公里，其中耕地面积144.87平方公里，占6.52%；
山地面积1828.14平方公里，占82.22%；
河流、道路、水库等250.27平方公里，占11.26%。
省的怀玉山脉，从西南向东北伸入境的苏庄、林、湾一带；
天目山的余脉白际山，从北向南横亘在县境北部。
地势大致是由西北向东南倾斜。
海拔千米以上的山峰主要有白石尖、石耳山、莲花尖、南华山、千斤塔顶、乌云尖、大阴山等21座，其中东北的白石尖为最高峰，海拔1453.7米。
2.地质构造
****位于省I级构造单元子准地台东南部，江南台隆（II1）与钱塘台褶带（II2）的衔接部位，以穿过本县的下庄—石柱村大断裂为界，分属三个III级构造单元：
西北属苏庄台拱（III1），东南属中洲—昌化拱褶带（III3）和华埠—新登陷褶带（III4）的南段。
本县地质构造表现为一系列彼此平行紧密排列的北东向褶皱和断裂，它们控制了****的地层、侵入岩、矿产的展布方向，后期有北西—北北西性断裂交切。
3.地质灾害危险性评估
根据调查结果表明：
拟建地块未见崩、滑、泥石流等不良地质现象，现状稳定；
工程建设可能诱发的地质灾害为填土的不均匀沉降及填土边坡开挖岩等边坡滑塌、掉块，其规模小～中等，危险性小～中等。
用地围适宜本项目建设。
4.气候气象
****地处亚热带季风气候区，温暖湿润，阳光充足，雨量充沛，四季分明。
年平均气温16.3℃，历年平均最高气温22.6℃、最低气温12.1℃，年均降水量1762mm，历年最大降水量为2633.5mm，雨量一般集中在4-6月份，以春雨、梅雨为主，洪水期在5-6月。
7月下旬到9月中旬是干旱期（主要是伏旱、秋旱），气温较高，降水量少。
无霜期长约250天，季节变化明显。
5.水文
境主要河流马金溪（又名芹江）穿境而过，秋冬流量少，春末夏初水量大，季节变化明显，含沙量少，水流清澈，冬季不结冰，水力资源丰富。
6.施工条件
施工所需水、电能满足需要，施工条件基本满足要求，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地的空间，减少对周边人们生活及商业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染物。
可见，项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要，无明显不支持项目的因素。
第五章建设方案
5.1规划设计理念及原则
规划设计要根据《****城市总体规划》精神，结合地块现状和周边环境的分析制定。
（1）合理性：
根据地块的特点和项目建设目标要求，合理布局空间，最大限度满足目标要求。
（2）统一性：
项目规划设计与周边整体风貌相协调，充分发挥区域景观艺术与绿地系统作用。
（3）人性化：
规划设计体现以人为本的精神，努力给住户等营造生态、舒适的空间环境。
5.2总平面设计
（一）规划结构
规划考虑到两个相邻地块布局和周边环境的整体性，2013年一期二期住宅平行于山甸村大道布置，规划力求通过建筑与景观环境的整体营造，形成一个组团小区，考虑相邻地块布局和周边环境的整体性，拟建楼垂直于道路，朝向南偏西9℃，南北间距大于40米。
（二）道路交通
2014年保障房地块小区依据居民出行方向外围城市道路状况设置小区各功能出入口，在东侧道路中段设置小区主入口。
根据各地块的规模和用地特点，并充分的利用、合理布置道路交通，整个小区的主要机动车道路系统便捷地联系小区各出入口以及各组团居住院落，原则做到人车分流，形成有效独立的步行系统。
小区道路等级分级明确，小区主干道高效的解决交通的畅顺，同时满足消防要求。
小区道路分为小区主干道（6M），组团路（4.5M），宅前路（2.5M），景观步行道（1.5～2M）。
步行道路系统主要由景观步行道以及宅间道路形成，步行道路系统联系着小区中心绿地、各居住院落绿地、景观节点及各住宅单元的入口，使得居民在小区行走时，能充分的领略小区优美的环境，同时又置身于小区的环境当中。
（三）入口
2014年保障房地块小区，在东侧规划路段中段设置一个主出入口，小区主路车行道6米。
（四）停车
考虑小区为公共租赁房，小区以非机动车为主，适当考虑室外机动车位。
2014年保障房地块总停车位34个，非机动车停车安排在高层住宅架空层中。
（五）景观环境设计
2014年保障房地块小区因有连接出入口的中心景观轴线，使得整个小区组团感更强，区域感更明确。
高层与高层建筑之间很明确的形成了共享绿化景观，宅间绿化满布且立体化，每个角度都能看到多种景观。
非常有亲和力的生态环境，使用的景观元素如铺地、植栽、灯具、街头家具、水景小品等更注重风格、品质，营造了一个景中有景，空间流畅，形成层次分明，形式丰富的景观序列空间。
（六）绿化配置
小区的树种配置采用形的对比映衬，色彩随季节的变化使小区在每一个季节都有不同的色彩，同时结合植物竖向设计。
比如桂花、腊梅等开花植物，使人陶醉于清香之中；
高大的乔木阴翳蔽日，使居住者产生家的归属感。
中高的冬青既有阻隔视线的功能，还利于造型。
图5-12014年保障性住房工程总平面布置图
5.3建筑设计
（一）住宅户型设计
户型设计生活细节做了相应的细致处理；
使之在均好性、多元化、趣味性的基础上，具备了现代生活的品质。
在设计手法上突出以下几个特点：
景观性：
根据花园的位置布置客厅的朝向、强调景观的利用。
组合性：
设置可变的组合空间，满足个性需求。
住宅室各使用空间尺度宜人，体现了以人为本的设计思想。
户型配比上除满足设计要求外，合理配比多样的户型，以满足不同需求。
（二）住宅单体设计
2014年保障房地块住宅单体设计：
高层住宅设计：
共2幢，各17层，层高2.9米，架空层层高2.6米，用于自行车停放，以及其它用房考虑。
（三）公建及社区服务用房
依据小区居住人口的规模，合理配置了适当的公共建筑。
5.4建筑造型
建筑立面设计简洁、流畅，强调建筑形体的光影变化，并细致入微的处理生活情趣的细节。
在装饰风格上，采用了部分外挑构架与玻璃、铁艺的组合使用，体现了现代生活情趣。
建筑材料以面砖、涂料为主。
色彩以暖色调为主，并加以透明的玻璃，金属感强的钢架来衬托，形成的变化。
5.5建筑单体设计
住宅建筑为17层高层建筑，户型以小型为主，分为A、B、C、D四种户型，面积分别为42.05、41.80、38.82和28.98。
大部分户型南北通透，按景观资源扬长避短，充分发挥位置优势，最大程度地利用景观资源。
图5-22014年保障性住房工程4号楼平面布置图
图5-1户型图A、B
图5-2户型图C、D
5.6结构设计
1.设计依据
1.1本工程依据现行国家标准规、规程和设计审批文件进行设计
1.2采用的主要规、规程：
《混凝土结构设计规》
《建筑结构荷载规》
《建筑抗震设计规》
《建筑结构可靠度统一设计标准》
《建筑地基基础设计规》
《建筑桩基技术规》
1.3采用的设计标准荷载：
基本风压：
0.3KN/M2
基本雪压：
0.55KN/M2
1.4主要楼面活荷载
贮藏室 5.0KN/M2
住宅 2.0KN/M2
楼梯 2.5KN/M2
阳台 2.5KN/M2
消防疏散楼梯 3.5KN/M2
2.设计说明
2.1建筑结构设计条件
本建筑安全等级为二级，结构使用年限住宅为50年，地震烈度为6度，属于非抗震区。
场地土类别Ⅱ级。
2.2结构选型
（1）基础形式
本工程地质较好，拟采用挖孔灌注桩，实际基础形式根据地质报告确定。
（2）主要构件尺寸
多层：
主要柱断面300*400，300*500，主要梁断面250*400，楼面、屋面现浇厚100～120mm。
2.3抗震
非地震防区。
2.4材料
（1）混凝土
高层住宅采用C30。
（2）钢材
现浇板受力筋采用HPB235，HRB335钢，梁柱、箍筋采用HPB235主筋采用HRB335钢。
（3）砌体
框架填充外墙，外墙采用240厚MU10空心粘土砖墙，墙采用240厚轻质砌体。
（4）自防水砼为提高防水性，避免出现收缩缝，施工时掺适量UEA微膨胀剂。
5.基础形式
本工程拟采用挖孔灌注桩，实际基础形式根据地质报告确定。
5.7公用设施设计方案
5.7.1给排水设计
1.设计依据：
1.1《建筑给水排水设计规》
1.2《室外给水设计规》
1.3《室外排水设计规》
1.4《建筑设计防火规》
1.5《自动喷水灭火系统设计规》
1.6《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》
2.生活给水系统：
2.1概述：
本小区给水水源取用市政自来水，从城市道路接入两路给水管，在区形成环状供水管网。
各栋用水均从环网上接出。
给水分区供给，一至四层直接由市政给水管提供，四层以上由区加压泵房提供。
水泵房设置在服务用房的地下层，采用变频机组，变频供水。
2.2管材：
室外给水管道采用钢塑复合管，丝接，最小覆土控制在0.7m；
室生活给水管道均采用钢塑复合管，丝接。
3.排水系统
3.1排水体制：
本小区，设计排水体制采用雨、污分流的排水体制。
室设计采用污废分流。
3.2污水系统：
室生活污水、废水分别设置立管接纳各层污、废水，各立管均设置在管窿。
室污水排入室外管网，经化粪池处理后与生活废水合并排入市政管道。
3.3雨水：
雨量公式采用****市暴雨强度公式：
其中重新期P=1年，地面集雨时间t=15min。
建筑物屋顶雨水采用有组织的屋面雨水立管排至室外雨水管网，室外地面雨水由道路雨水口和暗管收集，排入室外雨水管。
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