资产评估期末复习 2Word文档格式.docx
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复利：
是指每经过一个计算期，将所生利息计入本金重复计算利息，逐期累计，俗称“利滚利”。
复利终值公式:
（1+i）^n
（1+i）^n——复利终值系数或1元复利终值，用符号（s/p，i，n）表示
复利现值公式:
p=s×
（1+i）^（-n）
（1+i）^（-n）——复利现值系数或1元复利现值，用符号（p/s，i，n）表示
[例]某人拟在5年后获得本利和10000元，假设投资报酬率为10%，他现在应投入多少元?
P=S·
（P/S,i,n）
=10000×
（P/S,10%,5）
0.621
=6210（元）
复利利息公式：
I=s-p
年金：
是指一定时期内等额、定期的系列收付款项。
例如租金、利息、养老金、分期付款赊购、分期偿还贷款等通常都采取年金的形式。
1.普通年金又称后付年金，是指发生在每期期末的等额收付款项，其计算包括终值和现值计算。
普通年金终值是指每期收付款项的复利终值之和。
普通年金终值公式：
s=A（（1+i）^n-1）/i
（（1+i）^n-1）/i——普通年金终值系数或1元年金终值，用符号（s/A，i，n）表示例某人将自有房屋出租，月租金为2000元，租期为2年半，假设银行年利率为6%，计算该房屋这段时间所取得的总租金。
解：
S=2000×
（（1+0.5%）^30–1）/0.5%=2000×
32.28=64560元
※已知终值反求年金的计算
A=s÷
（s/A，i，n）
例：
某人贷款购置了一套房屋，贷款期10年，10年后本息总额为15万元，若银行贷款年利率为6%,每年末等额偿还本息额应为多少?
A=S÷
（S/A，6%，10）=15÷
13.181=1.138（万元）
注：
1/（S/A，i，n）—基金年存系数,也可表示为：
（A/S，i，n）
普通年金现值是指每期期末等额系列收付款项的现值之和。
普通年金现值公式：
p=A（1-（1+i）^-n）/i
（1-（1+i）^-n）/i——年金现值系数或1元年金现值，记为（p/A，i，n），
某人出国3年，请你代付房租，每年租金10000元，设银行存款利率10%，他应当现在给你在银行存入多少钱?
P=10000×
（1＋10%）^（－1）＋10000×
（1＋10%）^（－2）＋10000×
（1＋10%）^（－3）
=10000×
（0.9091＋0.8264＋0.7513）
2.4868
=24868（元）
或者P=10000×
（p/A，10%，3）=10000×
2.4869=24869（元）
例，某公司急需一台设备，当前市场价格为15000元，可用10年；
若租赁同样设备,需每年付2000元租金。
其余条件均相同,设年利率为6%,问何种方式较优?
租赁的租金现值为：
p=2000×
（P/A,6%,10）=14720.2（元）<
15000元
因此，租赁设备更为合算
※已知现值反求年金的计算
A=p÷
（p/A，i，n）
[例]某项投资需当前一次性投入10万元,该项投资要求在4年内全部收回，如投资报酬率为8%，问每年要收回多少投资?
A=P÷
（P/A，8%，4）=10÷
3.3121=3.019（万元）
注：
1/（P/A，i，n）投资回收系数也可表示为：
（A/P，i，n）
2．预付年金预付年金又称先付年金或即付年金，是指发生在每期期初的等额收付款项。
预付年金终值是指每期期初等额收付款项的复利终值之和。
S=A（s/A，i，n）×
（1+i）
预付年金现值是指每期期初等额收付款项的复利现值之和。
P=A（p/A，i，n）×
3．递延年金是等额系列收付款项发生在第一期以后的年金，即最初若干期没有收付款项。
没有收付款项的若干期称为递延期。
已知：
m=3i=10%n=4
（1）递延年金终值
递延年金终值的计算与递延期无关，故递延年金终值的计算不考虑递延期,计算方法和普通年金终值相同：
承接上例，S=A·
（s/A,i,n）=100×
（S/A,10%,4）=100×
4.641=464.1（元）
（2）递延年金的现值
第一种方法:
把递延年金视为n期普通年金，求出递延期末的现值，然后再将此现值调整到第一期初。
即:
P=A·
（P/A,i,n）·
（P/S,i,m）
承接上例，P4=A·
（P/A,i,n）=100×
（P/A,10%,4）=100×
3.170=317（元）
P0=P4·
（P/S,10%,3）=317×
0.7513=238.16（元）
第二种方法：
假设递延期也进行支付，先求出（m+n）期的年金现值，然后，扣除实际并未支付的递延期（m）的年金现值，即可得出最终结果。
（P/A,i,m+n）-A·
（P/A,i,m）
承接上例，Pm＋n=100×
（P/A,10%,3＋4）=100×
4.868=486.8（元）
Pm=100×
（P/A,10%,3）=100×
2.487=248.7（元）
Pn=Pm＋n－Pm=486.8－248.7=238.1（元）
4．永续年金是指无限期定额支付的年金，如优先股股利。
现值：
P=A/i
[例]拟建立一项永久性的奖学金，每年计划颁发10000元奖金。
若利率为10%，现在应存入多少钱?
P=A/i=10000÷
10%=100000（元）
[例]如果一股优先股，一直每季可分得股息2元，而利率是每年6%。
对于一个准备买这种股票的人来说，他愿意出多少钱来购买此优先股?
P=2÷
（6%÷
4）=133.33（元）
第二章资产评估的程序与基本方法
成本法成本法的评估思路：
评估值=重置成本-各项损耗（实体性、功能性、经济性）
基本公式：
①被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
②被评估资产评估值＝重置成本×
综合成新率
复原重置成本和更新重置成本的区别：
△相同点：
均采用现行价格和费用计算。
△不同点：
采用的材料、标准、设计等方面存在差异。
但是并未改变基本功能。
△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。
理由：
（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；
（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。
例如，某款2002年生产的戒指，当时的生产成本为：
铂金560元（3.5g），0.35ct钻石1020元，20颗碎钻260元，加工费120元，设备损耗25元，成本合计1985元。
2008年9月20日，同样戒指的相关生产成本为：
铂金（380元×
3.5=1330元），0.35ct钻石1780元，20颗碎钻480元，采用原加工工艺的加工费310元，新加工工艺的加工费为180元，采用新设备损耗为12元。
复原重置成本=1330+1780+480+310+25=3925元更新重置成本=1330+1780+480+180+12=3782元
1.重置核算法（按资产的成本构成，以现行市价为标准）
重置成本＝直接成本+间接成本
直接成本一般包括：
购买支出、运输费、安装调试费等。
评估实践中需据具体情况而定。
间接成本主要指企业管理费、培训费等。
采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。
该方法可用于估算复原重置成本，也可用于估算更新重置成本。
某企业重置构建一台设备，现行市价为230000元，运杂费2400元，直接安装费1800元（其中原材料1000元，人员工资800元），间接成本平均为直接成本的0.9%，计算这台设备的重置成本。
重置成本=（230000+2400+1800）+（230000+2400+1800）×
0.9%=238435元
2.功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。
称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。
（1）功能价值法
若功能与成本呈线性关系，计算公式：
被估资产的重置成本=参照物成交价×
被估资产生产能力/参照物生产能力
已知某被评估机器的年产量为1.6万件，市场上类似的全新机器价格为5万元，其年产量为2万件，计算该被评估资产的重置成本。
被评估资产重置成本=5×
（1.6÷
2）=4万元
（2）规模经济效益指数法
若功能与成本呈指数关系，计算公式：
被估资产的重置成本=参照物重置成本×
（被估资产生产能力/参照物生产能力）^x
该方法计算的一般是更新重置成本。
已知被评估资产生产能力为6万件/年，市场上参照物的价格为5万元，生产能力为3万件/年，该行业规模经济效益指数为0.7，求被评估资产的重置成本。
3.物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。
（1）定基物价指数
被估资产重置成本=资产的历史成本×
资产评估时物价指数/资产购建时物价指数
（2）环比物价指数
被估资产重置成本=资产历史成本×
（1+a1%）（1+a2%）…（1+ai%）
物价指数法计算的是复原重置成本。
4.统计分析法（点面推算法）
当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。
△计算步骤：
（1）将被估资产按一定标准分类。
（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。
（3）计算调整系数K。
（4）据K值计算被估资产重置成本。
某类资产重置成本＝某类资产原始成本×
K
有形损耗及其计量计量方法:
1.观察法
被估资产的有形损耗＝重置成本×
（1－成新率）
2.使用年限法
实际已使用年限＝名义已使用年限×
资产利用率
对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。
3.修复费用法
如果资产的实体性损耗是可以修复的，那么修复的费用就反映了资产的实体性贬值。
通过估算修复费用估算贬值。
功能性损耗及其计量
功能性损耗的两种形态
（1）超额投资成本
（2）超额运营成本（物耗、能耗、工耗等）
超额运营成本的计算步聚：
（1）计算被评估资产的年超额运营成本
（2）计算年净超额运营成本年净超额运营成本＝年超额运营成本×
（1－所得税率）
（3）据被评估资产的剩余寿命和折现率将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:
被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×
（1－所得税率）×
（P/A,r,n）
经济性损耗及其计量因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。
表现形式:
①资产利用率下降②资产年收益额减少
（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量
经济性贬值额＝重置成本×
经济性贬值率
（2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量
经济性贬值额＝年收益损失额×
综合成新率及其计量含义:
资产的现行价值/资产的重置成本
计量方法
（1）观察法
（2）使用年限法
（3）修复费用法
收益法
收益法的理论基础：
效用价值论资产的价值取决于效用，即资产所能产生的收益。
收益法的评估思路:
预期收益折现:
被估资产的未来收益按一定折现率折算成现时的价值。
收益法运用的前提条件:
1、资产的收益可用货币计量并可以预测
2、资产所有者所承担的风险也能计量
3、被评估资产的预期收益年限可以预测
收益法的计算公式收益法的基本要素：
预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。
（一）未来收益有限期
1.每期收益不等额
例，某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产与负债预计正好相抵，现拟转让。
经评估人员预测，企业未来三年各期的预期收益经预测分别为：
300万元，400万元和200万元，适用于该企业的折现率为6%，求该企业的转让价格。
806.9万
2.每期收益等额
接上例，该企业未来三年预期收益均为300万元，求该企业的转让价格。
P=300×
（P/A，6%，3）=801.9万元
（二）未来收益无限期
根据未来收益是否稳定分为两种方法:
1.稳定化收益法（年金化法）
稳定化收益A的估算方法：
（1）
例，某企业进行股份制改造，根据目前经营状况和未来市场预测，未来五年的收益分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，折现率为10%，试用年金法评估该企业价值。
∑=13×
（p/s,10%,1）+14×
（p/s,10%,2）+11×
（p/s,10%,3）+12×
（p/s,10%,4）+15×
（p/s,10%,5）=49.1617万元
A=∑÷
（P/A，10%，5）=12.9689万元
P=A÷
r=129.689万元
（2）历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数
例，某资产在评估前五年的收益与加权平均计算结果如下表所示，该资产的资本化率为11%.
（3）注意:
方法
（2）更具客观性，但缺乏预测性。
收益法要求收益额是预期收益、客观收益。
2.分段法若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。
例，某企业预计未来5年收益额分别为60万元、75万元、65万元、55万元和70万元，假定从第6年开始以后各年收益均为70万元，确定的折现率和资本化率为10%，确定该企业持续经营下的评估值。
解：
前5年的评估值：
P1=60×
（p/s,10%,1）+75×
（p/s,10%,2）+65×
（p/s,10%,3）+55×
（p/s,10%,4）+70×
（p/s,10%,5）=246.39万元
第6年后的收益=70÷
10%=700万元，
折现为现值P2=700×
（P/S,10%,5）=434.65万元
企业总的评估值P=P1+P2=681.04万元
选择前期期限的基本原则
（1）延至企业生产经营进入稳态；
（2）尽可能长，但也不宜过长（一般为3—5年）
3.纯收益按等比例级数变化（递增或递减）
4.纯收益按等差级数变化（递增或递减）
未来收益有限期下的特殊计算公式
1.分段法
2.纯收益按等比级数变化
3.纯收益按等差级数变化（递增或递减）
例，某企业预测未来三年的年收益分别为250万元、270万元和300万元，并从第四年开始年收益以4%的幅度持续增长，假设该企业的资本化率为10%，评估该企业的价值。
前三年的收益现值P3=250×
（p/s,10%,1）+270×
（p/s,10%,2）+300×
（p/s,10%,3）=675.8万元
第四年开始的收益折现P4=300×
（1+4%）÷
（10%-4%）×
（p/s,10%,3）=3551.6万元
P=P3+P4=675.8+3551.6=4227.4万元
市场比较法理论基础——均衡价值论:
由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市场交易结果的相对合理性，并通过替代原则来评估被估资产。
评估思路
运用的前提条件
1.充分发育活跃的资产市场。
2.参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。
市场比较法的基本程序及有关指标
（一）寻找参照物。
1.参照物的成交价必须真实。
2.参照物的基本数量要求（一般三个以上）。
3.参照物与被估资产相类似（大可替代，即功能相同或相似）。
4.参照物的成交价是正常交易的结果或者可以修正为正常交易。
尽可能选择近期成交的交易案例。
（二）调整差异
1.时间因素
2.区域因素参照物所在区域比被估资产好：
；
反之系数>
1
一般以被评资产为100，
3.功能因素功能系数法
4.成新率因素
5.交易情况调整
（三）确定评估值
将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。
市场比较法的具体操作方法
常用直接比较法
（一）单一因素比较法
参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：
新旧程度、交易时间、功能等。
（二）类比调整法
参照物与被估资产大体相似，但在多方面存在差异。
交易案例A的调整后价值＝参照物A的成交价×
时间因素调整系数×
区域因素调整系数×
功能因素调整系数×
交易情况补正系数
[例]某商业用房，面积为500平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2006年10月31日。
评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示：
参照物ABC
交易单价25,00029,80029,590
成交日期2006.62006.92006.10
区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好
交易情况正常高于市价4%正常
该商业用房与三个参照物新旧程度相近，结构也相似，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。
该商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别均为107。
当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：
（1+4%）4=117%；
参照物B的时间因素调整系数：
1+4%=104%；
参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。
三个参照物成交价格的调整过程如下。
单位：
参照物ABC
交易单价5,0005,9605,918
时间因素修正117/100104/100100/100
区域因素修正100/107100/107100/107
交易情况修正100/100100/104100/100
修正后的价格27,336.4527,850.4727,654.21
被评估资产单价＝（27,336.45＋27,850.47＋27,654.21）÷
3＝27,614
被评估资产总价＝27,614×
500＝13,807,000元
一般来讲成本法适宜评估：
可复制的资产、专用资产、单项资产
收益法适宜评估：
资源性资产、无形资产、整体资产
市场法适宜评估：
具有一定通用性能在公开市场出售的资产
第三章机器设备评估
机器设备的评估特点：
1、以单台件为评估对象。
2、以技术检测为基础。
3、把握机器设备价值构成和影响价值的主要因素。
成本法在机器设备评估中的运用该方法是机器设备评估中最基本的方法
基本公式：
评估值＝重置成本×
成新率－功能性损耗－经济性损耗
重置成本的测算
（一）机器设备重置成本测算中应注意的问题
1、选择复原重置成本还是更新重置成本
机器设备的重置成本构成
重置成本测算方法的选择
一般应遵循的规律：
（1）对于目前仍在生产和销售的设备，采用核算法
重置成本=直接成本+间接成本
（2）对于无法取得现行价格的被估设备，如果能找到参照物，则可采用功能系数法（更新重置成本）
（3）若设备的现行价与参照物均无法获得，就只能采用物价指数法（复原重置成本）。
注意：
什么情况下不能采用物价指数法；
物价指数的选择等问题。
v
（二）自制设备重置成本测算
1、成本构成：
制造成本、期间费用、合理利润、设计费、安装调试费等。
2、自制设备重置成本测算主要采用核算法
（1）计算自制非标设备的复原重置成本
（2）计算自制非标设备的更新重置成本
某企业一台机器设备需评估重置全价，有关资料如下：
自制设备成本为30万元（其中，钢材占40%，铸铁占20%，人工费占30%，管理费占10%）.按现行技术条件更新自制设备，钢材和铸铁均可节约20%，人工节省10%.通过市场调查得知，自制设备自建造以来钢材价格上升80%，铸铁价格上升50%，工时成本上涨100%，管理费按工时分摊额度上升40%。
钢材成本=30×
40%×
（1—20%）×
（1+80%）=17.28万元
铸铁成本=30×
20%×
（1+50%）=7.2万元
人工成本=30×
30%×
（1—10%）×
（1+100%）=16.2万元
管理费用=30×
10%×
（1+40%）=3.78万元
更新重置全价=17.28+7.2+16.2+3.78=44.46万元
（3）综合估价法综合考虑设备的主材费用、外购件费用及利润、税金和设计费用
例，某企业的非标自制设备购建于1999年12月，评估基准日为2007年9月30日，该设备相关资料如下：
主材为钢材，净消耗量为25.5吨，评估日钢材不含税市场价为3500元/吨，另需外购件不含税费共55680元。
已知主材费利用率90%，成本主材费率55%，成本利润率15%，销售税金率为18.7%，设计费率16%，产量1台，计算该设备的重置成本。
主材费用=25.5吨÷
90%×
3500元=99167元
重置成本=（99167÷
55%+55680）×
（1+15%）×
（1+18.7%）×
（1+16/1）=373670元
（三）国产外购设备重置成本测算
1、国产外购设备重置成本构成：
购买价、运杂费、基础费、安装调试费等。
2、国产单台（件）设备重置成本测算举例
v某台机床需重估，企业提供的购建成本资料如下：
该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。
经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；
铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。
试评估该机床原地续用的重置全价。
机床采购重置全价＝5×
（1＋20%）＝6万元
运杂费重估价＝0.1×
2＝
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