资产评估期末复习 2Word文档格式.docx

1、复利： 是指每经过一个计算期，将所生利息计入本金重复计算利息，逐期累计，俗称“利滚利”。 复利终值公式: （1+i） n （1+i） n复利终值系数或1元复利终值，用符号（s/p，i，n）表示复利现值公式: p =s （1+i）（-n）（1+i）（-n）复利现值系数或1元复利现值，用符号（p/s，i，n）表示例某人拟在5年后获得本利和10000元，假设投资报酬率为10%，他现在应投入多少元?P=S（P/S,i,n） =10000（P/S,10%,5）0.621 =6210（元）复利利息公式： I = s - p年金： 是指一定时期内等额、定期的系列收付款项。例如租金、利息、养老金、分期付款赊购

2、、分期偿还贷款等通常都采取年金的形式。1.普通年金 又称后付年金，是指发生在每期期末的等额收付款项，其计算包括终值和现值计算。 普通年金终值是指每期收付款项的复利终值之和。 普通年金终值公式： s=A （ （1+i）n -1）/ i （ （1+i）n -1）/ i普通年金终值系数或1元年金终值，用符号（s/A，i，n）表示 例某人将自有房屋出租，月租金为2000元，租期为2年半，假设银行年利率为6%，计算该房屋这段时间所取得的总租金。解：S=2000 （1+0.5%）30 1 ） / 0.5% =200032.28=64560元已知终值反求年金的计算A=s （s/A，i，n）例：某人贷款购置了

3、一套房屋，贷款期10年，10年后本息总额为15万元，若银行贷款年利率为6%, 每年末等额偿还本息额应为多少?A = S（S/A，6%，10）= 1513.181= 1.138 （万元）注：1/（S/A，i，n） 基金年存系数, 也可表示为： （ A/S ，i，n） 普通年金现值是指每期期末等额系列收付款项的现值之和。 普通年金现值公式 ：p = A （ 1 - （1+i） - n ） / i （ 1 - （1+i） - n ） / i 年金现值系数或1元年金现值，记为（p/A，i，n），某人出国3年，请你代付房租，每年租金10000元，设银行存款利率10%，他应当现在给你在银行存入多少钱?P=

4、10000（110%）（1）10000（110%）（2 ）10000（110%）（3）=10000（0.90910.82640.7513）2.4868=24868（元）或者 P=10000（p/A，10%，3）=100002.4869=24869（元）例，某公司急需一台设备，当前市场价格为15000元，可用10年；若租赁同样设备,需每年付2000元租金。其余条件均相同,设年利率为6%,问何种方式较优?租赁的租金现值为： p=2000（P/A, 6%, 10） =14720.2（元） 1一般以被评资产为100，3.功能因素 功能系数法 4.成新率因素5.交易情况调整（三）确定评估值 将若干个经过

5、调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。市场比较法的具体操作方法常用直接比较法 （一） 单一因素比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：新旧程度、交易时间、功能等。（二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但在多方面存在差异。交易案例A的调整后价值参照物A的成交价时间因素调整系数区域因素调整系数功能因素调整系数交易情况补正系数例某商业用房，面积为500平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2006年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示： 参照物 A B C交易单价 25,000 29,8

6、00 29,590成交日期 2006.6 2006.9 2006.10 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常 该商业用房与三个参照物新旧程度相近，结构也相似，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。该商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别均为107。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：（1+4%）4=117%；参照物B的时间因素调整系数：1+4%=104%；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：参照物 A B

7、C交易单价 5,000 5,960 5,918 时间因素修正 117/100 104/100 100/100 区域因素修正 100/107 100/107 100/107 交易情况修正 100/100 100/104 100/100 修正后的价格 27,336.45 27,850.47 27,654.21被评估资产单价（27,336.4527,850.4727,654.21）327,614被评估资产总价27,61450013,807,000元一般来讲 成本法适宜评估：可复制的资产、专用资产、单项资产 收益法适宜评估：资源性资产、无形资产、整体资产 市场法适宜评估：具有一定通用性能在公开市场出售

8、的资产第三章 机器设备评估机器设备的评估特点：1、以单台件为评估对象。2、以技术检测为基础。3、把握机器设备价值构成和影响价值的主要因素。成本法在机器设备评估中的运用 该方法是机器设备评估中最基本的方法 基本公式： 评估值重置成本成新率功能性损耗经济性损耗重置成本的测算 （一）机器设备重置成本测算中应注意的问题 1、选择复原重置成本还是更新重置成本机器设备的重置成本构成重置成本测算方法的选择一般应遵循的规律： （1）对于目前仍在生产和销售的设备，采用核算法 重置成本=直接成本+间接成本（2）对于无法取得现行价格的被估设备，如果能找到参照物，则可采用功能系数法（更新重置成本）（3）若设备的现行价

9、与参照物均无法获得，就只能采用物价指数法（复原重置成本）。注意：什么情况下不能采用物价指数法；物价指数的选择等问题。v （二）自制设备重置成本测算1、成本构成：制造成本、期间费用、合理利润、设计费、安装调试费等。2、自制设备重置成本测算主要采用核算法（1）计算自制非标设备的复原重置成本 （2）计算自制非标设备的更新重置成本某企业一台机器设备需评估重置全价，有关资料如下：自制设备成本为30万元（其中，钢材占40%，铸铁占20%，人工费占30%，管理费占10%）.按现行技术条件更新自制设备，钢材和铸铁均可节约20%，人工节省10%.通过市场调查得知，自制设备自建造以来钢材价格上升80%，铸铁价格上

10、升50%，工时成本上涨100%，管理费按工时分摊额度上升40%。钢材成本=3040%（120%）（1+80%）=17.28万元铸铁成本= 3020%（1+50%）=7.2万元人工成本= 3030%（110%）（1+100%）=16.2万元 管理费用= 3010%（1+40%）=3.78万元 更新重置全价=17.28+7.2+16.2+3.78=44.46万元（3）综合估价法 综合考虑设备的主材费用、外购件费用及利润、税金和设计费用例，某企业的非标自制设备购建于1999年12月，评估基准日为2007年9月30日，该设备相关资料如下：主材为钢材，净消耗量为25.5吨，评估日钢材不含税市场价为350

11、0元/吨，另需外购件不含税费共55680元。已知主材费利用率90%，成本主材费率55%，成本利润率15%，销售税金率为18.7%，设计费率16%，产量1台，计算该设备的重置成本。主材费用=25.5吨90%3500元=99167元 重置成本=（9916755%+55680）（1+15%）（1+18.7%）（1+16/1）=373670元（三）国产外购设备重置成本测算1、国产外购设备重置成本构成：购买价、运杂费、基础费、安装调试费等。2、国产单台（件）设备重置成本测算举例v 某台机床需重估，企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。 机床采购重置全价5（120%）6万元 运杂费重估价0.12