资产评估形成性考核册作业1答案文档格式.docx
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9、本金化率和折现率再任何情况下，任何场合都是等同的（错）
10、资产评估方法很多，虽然各种方法都有其自身的特点，但这些方法之间又是相互关联的（对）
四、简答题：
每小题5分，共10分
1、资产评估中为什么会存在假设？
适用于资产评估的假设有哪几种？
2、在应用市场价法进行资产评估时，参照物差异调整因素包括哪几个方面？
五、计算题：
共50分
1、某企业尚能继续经营三年，经营终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。
经预测，3年内各年预期收益分别为400万元、300万元、200万元，若折现率为10％，试求其三年收益现值总额。
（10分）
解：
列表计算如下：
年度
1
2
3
收益额（万元）
400
300
200
折现率
10%
10%
折现系数
0.9091
0.8264
0.7513
收益现值（万元）
363.64
247.92
150.26
合计761.82
2、对某企业进行预测得出，该企业未来能长期获得收益，其第一年至第五年收益分别为500万元、550万元、600万元、650万元和700万元，预测该企业的永续年金收益为750万元，确定近期折现率为10％，又根据目前物价上涨趋势，预测以后通货膨胀率会进一步上升，确定适用本金化率为15％。
试计算其收益现值。
（1）列表计算如下：
1
3
4
5
预期收益额（万元）
500
550
600
650
700
0.9091
0.7513
0.6830
0.6209折现值（万元）
454.55
454.58
450.78
443.95
434.63
合计2238.49
（2）750/15%=5000（万元）
5000×
0.6209=3104.5（万元）
2238.49+3104.5=5342.99（万元）
3、被评估资产年设计生产能力为2万吨，评估时由于市场不景气，如果不降价销售，企业必须减产到年产1.4万吨，或每吨降价100元以维持设备生产能力的正常发挥。
政策调整持续了三年，折现率10%，规模效益指数为0.6。
估算经济性贬值率和经济性贬值额。
经济性贬值率=[1－（14000÷
20000）0.6]×
100%=19%
经济性贬值额=[100×
20000×
（1－33%）×
（P/A,10%,3）]=3332446（元）
4、公司对某一建筑物进行评估，该建筑物1995年底竣工投入生产使用，1999年底对其进行评估。
该建筑物账面价值为335000元，经评估人员调查，该公司所在某市价格指数为：
1996年10.1%，1997年11％，1998年12.3％，1999年13％。
根据现场勘察情况，该建筑物尚可使用20年，试根据以上资料对建筑物重置成本进行评估。
建筑物重置成本＝待估建筑物账面原价×
价格变动指数
＝335000×
｛（1+10.1%）×
（1+11%）×
（1+12.3%）×
（1+13%）｝
=519533（元）
资产评估形成性考核册作业2答案
一、单项选择题
1、关于土地使用权出让年限的说法错误的是（教育、科技、文化、卫生、体育用地40年）
2、处于不同区域、不同城市的具有同一用途的房地产，其价格往往差别较大，这体现了房地产价格特点中的（区域性特点）
3、建筑物是指与土地组合的，人工建筑而成的物体，总体上可划分为两大类，即（房屋和构筑物）
4、一般认为，交易实例的交易日期相差（5年以上）的不宜采用，因此时即使进行交易日期修正仍会出现较大偏差
5、收益还原法适用于（租赁或企业用）地产
6、设备成新率是指（设备有形损耗率与1的差异）
7、房屋建筑物的梁柱、房面板、楼板均已刚进混凝土制作，墙体用砖或其他材料制作，这种建筑属于（钢筋混凝土结构）
8、对某不改变用途持续使用的房屋建筑物进行评估，应运用的评估方法最好是（重置成本法）
9、再市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，再正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地再一定使用年限内的价格叫做（标定地价）
10、设备的到岸价是（FOB+海外运杂费+境外保险费）
二、多项选择题
1、可以用于土地使用权评估的几种方法包括（成本法、收益法、市场法、假设开发法）
2、影响房地产价格的因素有（自然因素、经济因素、社会因素、行政因素、区域因素）
3、运用市场比较法评估房地产的价值时，选取比较参照的交易实例时应遵循的原则有（交易实例应是正常交易或者可修正为正常交易、与带故房地产用途结构相同、与待故房地产价格类型相同、与待估房地产估价日期接近、与待估房地产属同一供需圈内的相同地区或类似地区）
4、下列项目中适宜采用成本估价法进行资产评估的房地产又有（独立或狭小市场上难以运用市场比较法的房地产、无收益或无潜在收益或很少买卖的房地产、房地产抵押中对房地产的评估、房地产拍卖底价的评估、待拆迁房地产补偿价的评估）
5、建筑物按照其使用功能的不同分类，可以划分为（商业用建筑物、民用建筑）
6、确定设备实体性贬值的方法有（使用年限法、修复费用法、技术鉴定法）
7、进口设备的重置成本包括（设备购置价格、设备运杂费、关税、银行手续费、安装调试费）
8、机器设备评估中，常用的重置成本全价的测定方法有（重置核算法、物价指数法、规模经济效益指数法）
9、机器设备的原始成本应包括（大修费用、日常维修费用、安装调试费用）
10、我国的土地使用权价格体系包括下列选项中的（抵押价格、出租价格、土地使用权出让底价、土地交易成交价格）
1、决定设备成新率的关键因素是设备的购置时间（错）
2、设备的使用年限直接体现设备的有形损耗（错）
3、进行机器设备评估时，资产评估的三种基本方法，即市场法、成本法、收益法都是同样适用的（错）
4、适用残余估价法评估建筑物的前提条件是建筑物能获得超额收益（错）
5、对于一些难以获得市场价格的机器设备，再计算重置成本时应选用物价指数法（对）
6、机器设备类资产一般不具备独立获利的能力（对）
7、钢筋混泥土结构的建筑物，全部的构建均是由钢筋混泥土浇筑而成的（错）
8、为了准确客观的评价房地产价值和建筑物价值，有必要吧建筑物与其所占用的土地分开，针对其价值影响特性进行分别评估（对）
9、房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果（对）
10、预决算调整法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的（对）
1、简述机器设备的特点。
2、简述假设开发法的适用范围
每小题10分，共50分
1、某企业从美国进口了一台设备，离岸价为50万美元。
国外运杂费为1万美元，途中保险费为2.5万美元，关税税率为30%。
该企业进口设备已使用了3年，还可以继续使用7年，外汇汇率美元比人民币为1：
8.5，进口过程中的银行及外贸手续费3万美元，国内运杂费为5万美元，安装调试费为7万美元。
要求评估该设备的价值。
CIF价格（FOB+国外运杂费+保险费）×
8.5=（50+1+2.5）×
8.5=454.75（万元）
进口关税=CIF×
30%=136.425（万元）
增值税=（进口关税完税价格+关税）×
17%=100.5（万元）
银行及外贸手续费=3万元
国内运杂费=5万元
安装调试费=7万元
该设备的重置完全价格=454.75+136.425+100.5+3+5+7=706.675（万元）
该设备的成新率=7/（7+3）=70%
该设备的评估值=706.675×
70%=494.6725（万元）人民币。
2、被评估设备购建于1999年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。
2002年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：
（1）2002年该类设备的购置价比1999年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。
（2）由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。
（3）与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为1000元。
（4）该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。
要求：
（1）根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。
（2）计算被评估设备的评估值。
（1）重置成本=80×
150%+18×
130%+3=146.4（万元）
（2）实体性贬值率=100%=26.47%
实体性贬值额=146.4×
26.47%=38.75（万元）
（3）功有性贬值=0.1×
12×
（1-33%）×
3.7908=3.05（万元）
（4）评估值=146.4-38.75-3.05=104.5（万元）
3、待估土地为一待开发建设的“七通一平”空地，面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑物容积率为7，覆盖率≤50％，土地使用年限50年，1996年8月出售，根据规划要求和市场调查，设计建筑面积7000平方米，共14层，1－2层为商业用房，共1000平方米，3－14层用于住宅，共6000平方米，预计建设期2年，到1998年8月完工，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费，总建筑费为500万元，专业费用为总建筑费的6％，利息率为10％，利润率为20％，租售费用及税金为总楼价的5％，假定该楼建成后即可全部售出，预计商业楼4000元/平方米，住宅楼2000元/平方米，折现率为10％，用假设开发法求该土地的价格。
3、解：
（1）卖楼价=1000×
4000/（1+10%）2+6000×
2000/（1+10%）2=13224000（元）
（2）总建筑费用=5000000×
60%/（1+10%）0.5+5000000×
40%/（1+10%）1.5
=4594115（元）
（3）专业费用=4594115×
6%=275646.9（元）
（4）税费=13224000×
5%=661200（元）
（5）投资利润=（4594115+275646.9+地价）×
20%
（6）地价=13224000－4594115－275646.9－661200－（4594115+275646.9+地价）×
求得地价=5599238.1（元）
单位地价=5599238.1/1000=5599.24（元/平方米）
4、某待评地块为一商业用途的空地，面积1000平方米，要求评估其1998年5月的公平市场交易价格，评估人员通过搜集有关资料选出三个参照物，参照物的有关情况如下表所示：
每年纯收益逐年递增0.1万元，资本化率为10%。
试评估该宗土地在1993年1月1日的价格。
A
从评估人员的调查中未发现参照物交易有什么特殊情况，均为正常交易。
据调查，1997年5月到1998年5月土地价格平均每月上涨1%。
参照物A与待评对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数分别为1.136和1.042。
由于待评对象的面积大于三个参照物，对于商业用地而言便于充分利用，故判定待评地块面积因素对价格的影响较各参照物高5%。
试运用市场比较法评估该土地的价格（折现率为6%）。
（1）计算交易实例的修正价格：
修正价格=参照物价格×
交易情况修正系数×
交易日期修正系数×
区域因素修正系数×
个别因素修正系数
（1）交易情况修正：
由于参照物均为正常交易，故无需修正。
（2）交易时间的修正：
参照物A时间修正系数=107÷
100=1.07
参照物B时间修正系数=112÷
100=1.12
参照物C时间修正系数=109÷
100=1.09
（3）区域因素修正：
A、B、C的区域修正系数分别为1、1.136、1.042
（4）个别因素修正：
参照物A及C的使用年限修正系数=〔1－1/（1+6%）30〕÷
〔1－1/（1+6%）35〕
=（1－0.1741）÷
（1－0.1301）
=（0.8259÷
0.8699）
=0.9494
参照物A个别因素修正系数=1.05×
0.9494=0.9969
参照物B个别因素修正系数=1.05
参照物C个别因素修正系数=1.05×
（2）计算修正价格
A=1700×
1×
1.07×
0.9969=1813.36（元/米2）
B=1500×
1.12×
1.136×
1.05=2003.90（元/米2）
C=1600×
1.09×
1.042×
0.9969=1811.61（元/米2）
待评估土地的单位评估值=（1813.36+2003.90+1811.61）÷
3=1876.29
评估总价值=1876.29×
1000=1876290（元）
5、某宗土地从1993年1月1日至1998年1月1日5年中，每年的纯收益为10万元，预计从1998年1月1日起，以每年纯收益逐年递增0.1万元，资本化率为10%。
试评估该宗土地在1993年1月1日的价格。
（1）计算该宗地98年1月1日的价格为:
PV=R1/r+b/r2
=10/10%+0.1/10%2
=110（万元）
（2）计算该宗地93年1月1日的价格为:
PV=10×
1－（1+10%）-5/10%+110/（1+10%）5
=106.21（万元）
资产评估形成性考核册作业3答案
1、对货币资产进行评估时，其评估依据是（账面价值）
2、某企业对其应收账款进行评估，评估基准日应收账款账面余额为36万元，根据前五年的有关数据的得知，前五年应收账款总额为50万元，坏账发生额为2.5万元，并已知企业应收账款的变现成本为0.3万元，则企业应收账款的评估值为（339.000元）
3、应收账款、应收票据等流动资产评估只只用于按（可变现价值）进行评估
4、对实物流动类资产的评估更多的采用（成本法和市场法）
5、按应收账款拖欠时间的长短，分析判断可收回的金额和坏账。
这种方法叫做（账龄分析法）
6、对可上市交易的债券和股票进行评估时，一般采用个评估方法是（市场法）
7、非上市普通股股票的折现率，大体上可参照非上市优先股票的折现率再加上与被评估的普通股股票相适应的（风险报酬率）
8、对普通股进行评估时，如果是一支经营比较稳定，红利分配相当稳定的普通股，最好采用（固定红利模型）
9、递延资产能否作为评估多想就看其是否（再评估基准日后带来经济效益）
10、某企业拥有另一企业发行的债券100万元，五年期，年利率为17%，评估时债券购入时间已满二年，评估时国库券利率为8%，发行债券企业的风险报酬率为2%，则该债券的评估值为（117.41万元）
二、多项选择
1、对流动资产进行评估时用的假设条件有（继续使用假设、强制清偿假设、公开出售假设）
2、债券类流动资产包括（应收账款、应收票据、预付账款）
3、下列说法正确的是（对于十分畅销的产品，根据其销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值、对于正常销售的产品，根据其销售价格减去销售费用全部税金和适用的税后净利润确定评估值、对于勉强能销售出去的产品，根据其销售价格减去销售费用全部税金和税后净利润确定评估值）
4、货币类流定资产包括（现金、银行存款、其他货币资金）
5、下列项目中不应该列为企业流动资产评估对象的有（借入材料包装物等、租入的包装物、错发到企业或来源不明的材料、外单位委托本企业销售的商品）
6、对应收账款金箱子产品故的时候，对预计坏账损失定量分析地方法有（坏账估计法、账龄分析法）
7、递延资产是指不能计入当期损益，应当在以后若干会计年度内分期摊销的各项费用支出，包括（开办费、租入固定资产改良支出、公司新股的发行费用、产品的开发费用）
8、从投资者的角度看，债券具有以下特点（流动性好、安全性好、赢利性强、风险小）
9、股票具有多种价格，包括（票面价格，账面价格、内在价格）
10、债券按发行主体不同可分为（政府债券、企业债券、金融债券）
1、评估流动资产时，功能性贬值一般不予考虑（对）
2、对于现金和各项存款的评估，实际上是对现金和各项存款的清查确认（对）
3、公司债券的率高于一般的政府债券和金融债券（对）
4、长期投资的评估实际上是对资本的评估（对）
5、进行流动资产的评估时，所选的评估基准日可以使再会计期初，也可以是在会计期末（错）
6、材料的评估就是对库存材料的评估（对）
7、预付费用的评估主要依据期末未来可以产生效益的时间（对）
8、对股票进行评估，与每种股票关系都很密切（错）
9、进行材料评估时，不必考虑购进材料时所发生的运杂费（错）
10、债券的受益与股票的收益相似，都具有相当的不稳定性（错）
1、简述流动资产的分类及其评估方法。
2、简述债券的概念及特点。
每题10分，共50分
1、某评估事务所对某企业进行资产评估。
经核查，该企业产成品实有数量12000件，根据该企业的成本资料，结合同行业成本耗用资料分析，合理材料工艺定额为500公斤/件，合理工时定额为20小时。
评估时该产成品的材料价格由原来的60元/公斤涨到62元/公斤，单位小时合理工时、工资费用不变，仍为15元/小时。
根据上述资
产成品的评估值=12000×
（500×
62+20×
15）=375600000（元）料评估该产成品的价值。
2、某企业评估某项低值易耗品。
原价700元，预计使用1年，现已使用6个月，会计账面上已摊销300元，经调查了解，该低值易耗品的现行价格为1100元。
评估该低值易耗品的价值。
该低值易耗品的成新率=（1－6÷
12）×
100%=50%
该低值易耗品的评估值=1100×
50%=550（元）
3、某制药厂生产的胃得安片，在市场上比较畅销，账面价值为871004.65，评估基准日胃得安片的库存数量为287319瓶，账面单价3.03元/瓶，出厂价3.95元/瓶（含增值税）。
该厂产品销售费用率为2.33%，销售税金及附加占销售收入的1.4%，利润率为14.48%，求该厂胃得安片的评估值。
胃得安片的评估值＝库存数量×
（不含税出厂单价－销售税金－销售费用－所得税）
=287319×
（3.95/1.17）×
（1－2.33%－1.4%－14.48%×
33%）
=888592（元）
4、某企业拥有其他企业非上市普通股股票20万股，持有股票期间，每年股票收益率在12%左右。
股票发行单位每年以净利润的60%发放股利，其他40%用于追加投资。
经发展趋势分析，认为该单位将保持3%的经济发展速度，净资产利润率将保持在16%的水平上，无风险收益率为10%，风险收益率为4%。
试评估该股票的价格。
PV=A1/（r－g）
=200000×
1×
12%/｛（10%+4%）－40%×
16%｝
=315789（元）
5、某企业进行资产评估，账面债券投资为50，000元，系另一企业发行的三年期一次性还本付息债券，年利率15%，单利计息，评估时点距到期日两年，当时国库券利率为12%，经评估人员分析调查，发行企业经营业绩较好，两年后有还本付息的能力，风险不大，故取2%风险报酬率以国库券利率作为无风险报酬率，该种债券没有上市交易，求该债券的评估值。
债券到期值＝50000×
（1+3×
15%）=72500（元）
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