土地估价实务基础模拟题二版Word文档格式.docx
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区域人口密度
区域农业人口人均耕地
城镇商业活动强度
城镇非农产业产出效果
6、决定城市土地利用价值的重要因素是（）。
经济发展状况
交通状况及通达度
人口密度
区位
7、城镇土地分等的对象是（）。
城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地
土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地
城市市区、建制镇镇区土地
城镇建成区和近郊区范围的土地
8、对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是（）。
将因素两两之间都进行比较
某一因素权重有可能是零
为使结果更准确，可结合特尔斐测定法
可在因素集合中设置一虚拟目标
9、在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为（）。
33
45
48
78
10、已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20.则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为（）。
45.5
53.3
54.5
61.5
A
11、利用收益还原法求算地价时，下列中（）不是总收益产生的形式。
土地租金
房屋租金
房地出租的租金
企业经营收益
12、一般而言，以下还原利率最高的是（）。
承租土地使用权还原利率
土地还原利率
建筑物还原利率
.综合还原利率
13、房地出租中，（）的费用计算与建筑物重置价无关。
管理费
维修费
保险费
房屋折旧费
14、承租土地使用权只能按合同租金的（）及租期估价。
现值
差值
终值
金额
15、某商住楼，出租房屋的年收益以10%递增，其1992年，租金收益为500万元，1993年由于修路，使该处客流下降，年收益为450万元，在进行土地估价时，该商住楼1993年的总收益为（）万元（假设其收益为客观收益）。
450
475
500
550
16、运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域（）。
只要在同一个城市即可
需在同一供需圈内
要相邻
需在同一级行政区内
17、比较案例成交地价每平方米400元，对应使用权年期为40年，而待估宗地出让年期为30年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为（）元/㎡。
300
377.6
420.3
423.7
18、当地价指数的基期不固定时，若要利用其进行期日修正，应先将其指数调整到（）后，再进行修正。
环比指数
综合指数
定基指数
条件指数
19、若情况修正系数协议为0.50，招标为0.73，拍卖为0.9，1996年、1997年、1998年的地价指数分别为1.12、1.15、1.20，某交易案例为1997年协议方式的交易，成交价800元/㎡，如要评估待估土地1998年的拍卖价格，则修正后的交易案例价格为（）元/㎡。
1029.18
1380.00
1440.00
1502.61
20、在剩余法的基本公式中“地价=开发后的不动产售价-开发成本-利润-利息-税金”中，利息是指（）。
不动产售价的利息
开发成本的利息
贷款利息
场地取得费及开发费的利息
21、下列情况中，（）的土地价格不能用剩余法评估。
待开发土地
待整理土地
建筑物已陈旧的房地产
土地具有开发或潜在开发价值的土地
22、剩余法估价时，各种费用的计息期为（）。
整个开发期
1/2开发期
销售期
因费用的不同而不同
23、开发某一不动产，根据当前房地产市场的租金水平，与其类似的不动产月租金水平为300元/m2，其中维修费、管理费等为租金的25%，该类不动产的还原率为8%，总建筑面积35000㎡，可出租率为80%，则所开发的不动产的总价可确定为（）万元。
94500
12600
7875
7000
24、某地块的取得费为6万元/亩，开发费为1.8亿元/k㎡，其中第一年投入了40%，第二年投入了60%，已知土地投资的回报率为18%，土地增值收益率为20%，一年期贷款利率为10%，则该地块投资利润为（）元/㎡。
48.60
51.53
53.99
54.60
25、路角地如有陆桥或地下道出入口，则在该路角地单价的基础上以（）为限进行修正。
加成10%
加成20%
减成10%
减成20%
26、宗地为逆三角形土地，则其起迄点分别为（）。
其顶点与底边中点垂直距离的1/2，底边中点深度
临街线，底边中点深度
其顶点与最深处距离的1/2，最深处深度
临街线，最深处深度
27、对不具备市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是用（）计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物价格。
成本法
收益法
28、我国地价体系的核心是（）。
交易底价和标定地价
交易底价和成交价格
交易底价和交易评估价
基准地价和标定地价
29、某宗地估价用了4种估价方法，其评估结果为1000元/m2、1040元/m2、980元/m2、1020元/m2，经分析可确定各自权重为0.4、0.3、0.2、0.1，则采用加权平均法确定其评估结果为（）元/m2。
980
1010
1020
1040
30、凡涉及土地权属、面积、界址等变化的社会经济活动，都必须向国土资源管理部门申请（），同时申报土地资产价格或土地交易价格。
地价审核
土地使用权转移
土地税费增减
土地登记
31、二、多项选择题（20题，题号31～50，共30分。
每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
每题1.5分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；
少选但均为正确选项的每项得0.35分）31.以下对土地的分析中正确的是（ ）。
土地有比较完整的市场
土地价格高低不由生产成本决定
土地价格形成时间长且相对比较困难
资本有机构成的提高导致地价呈上升势态
E:
土地是人劳动产物
B,C,D
32、定级单元界线一般采用（ ）。
行政界线
城镇中的铁路
交通道路（工业定级中）
土地权属界线或权属单位内部的土地类型界线
桥
A,B,D
33、根据《城镇土地分等定级规程》，初步划分土地分等的方法有（ ）。
剖面图法
总分频率图法
数轴法
AHP法
PH法
B,C
34、确定客观收益一般要考虑（ ）等条件。
从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益
收益必须是持续且有规律产生的收益
收益是安全可靠的收益
收益是在现状下实际取得的收益
收益是否为成本体现
A,B,C
35、只有交易案例资料满足（ ）条件时，才适用市场比较法。
数量足够
与待估土地有替代性
可靠性
合法性
公平性
A,B,C,D
36、以下表述错误的有（ ）。
实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成
支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金
实质租金=支付租金+保证金X月（年）利率
支付租金=实质租金十保证金X月（年）利率
支付租金=实质租金十保证金／月（年）利率
B,D
37、以下适用剩余法进行评估的有（ ）。
待拆迁改造的再开发房地产的估价
仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价
现有新旧房地产中地价的单独评估
学校、公园以及公益设施的评估
商业用地评估
38、根据《城镇土地分等定级规程》，下列城镇土地分等因素中属于必选因素的有（ ）。
区域经济发展水平
城镇土地投人产出水平
城镇集聚规模
区域综合服务能力
区域GDP
A,C,D
39、剩余法中计算开发商的合理利润可以采用（ ）来计算。
.不动产总价的一定比例
预付总资本的一定比例
建筑费用的一定比例
建筑费和专业费的一定比例
维修费的一定比例
A,B
40、成本逼近法不适用于（ ）。
新开发土地估价
建成区域或已开发的土地估价
工业用地估价
商业及住宅用地的估价
商服用地
41、利用路线价法评估宗地地价，一般需进行加价或减价补正的有（ ）。
正三角形宗地
平行四边形宗地
平行边与临街线一致的梯形宗地
平行边与临街线垂直的梯形
正方形宗地
A,C
42、下列选项中，属于路线价修正体系中的构成内容的是（）。
年期修正
深度修正
容积率修正
一般因素修正
区域因素修正
43、以下说法正确的是（）。
一般一条街道只设一个路线价
繁华街道可分设路线价
不繁华地区，同一路线价区段可延长至数个街道
路线价区段的划分通常是从两个路口之间处划分
繁华街道不可分设路线价
44、地价区段划分标准有（）。
商服繁华程度基本相同
城市地块区位条件相似
城市地块交通条件相似
地块附近的人流量、位置相似
地块形状相似
45、剩余法估价结果的可靠性取决于（）。
是否正确估算了自有资金和信贷资金的比例
是否正确确定了土地最佳利用方式
是否判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价
是否正确确定了土地开发费用和正常利润
是否正确计算了纯收益值
46、反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平，供土地交换使用的是（）。
基准地价
标定地价
交易底价
交易评估价
申报地价
C,D
47、在运用基准地价系数修正法评估宗地价格时，须具备的基本资料有（）。
城镇基准地价
基准地价修正系数表
收益额
市场交易资料
纯收益
48、目前主要的地价管理政策有（）。
对土地使用权的转移有优先购买权
可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的土地使用权实行提前收回
对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预
征收土地增值税，防止不正常交易
控制地价成本
49、关于我国的土地估价制度和土地估价师资格制度（）
建立了基准地价、标定地价、宗地地价;
城市地价动态监测系统等地价体系
建立了从估价机构审批、地价确认到估价机构公示、估价报告备案、土地资产处置审批的管理制度
建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制
实行了城镇土地分等定级和城市基准地价测算
每年举行一次
A,B,C,D,E
50、地价管理的作用可表现在（）等方面。
垄断土地一级市场
防止地价暴涨
防止国有土地收益流失
防止地价暴跌
控制成本
51、三、情境分析题（2题，内含10小题，题号51～60，共10分。
每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
每小题1分，多选、有错误选项的不得分、不倒扣分；
少选但均为正确选项的每项得0.25）
（一）某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地工业用地出让增值收益率为10%。
请根据上述内容回答51～55小题的问题。
51.根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有（）。
A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法52.根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点表述错误的是（）。
A.征地、安置、拆迁及青苗补偿费用就是土地的价格B.开发商的投资回报率就是本次开发的开发商所需要的回报率C.土地出让增值收益率取当地一般水平D.土地开发周期与土地开发的难易程度有关.53.根据上述条件，在开发完成后，该宗地土地无限年期最可能实现的价值是（）。
A.512.33元/平方米B.433.29元/平方米C.417.81元/平方米D.459.59元/平方米54.根据估价方法,下列说法正确的是（）A.土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用.B.各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析.C.成本逼近法评估结果一般作为投入成本分析D.成本逼近法评估的价格可以直接作为市场价格55.关于成本法估价的特点和适用范围正确的是（）A.成本法一般适用于新开发土地估价,不适用建成区已开发土地估价.B.成本法适用于工业用地估价,对商业用地和住宅用地不是很适用C.成本法一般适用于地产市场狭小,缺乏交易案例,无法采用其他估价方法进行评估的土地D.成本法没有考虑土地的效用,价值和市场的需求,所以对与投资者衡量投资效益,进行可行性分析没有大的用处.
12
3
10
13
51.BD52.AB53.D54.ABC55.ABC
52、四、计算题（2题，共45分，其中第一题25分，第二题20分。
答案要求：
分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位；
计算中间结果均保留两位小数，单价为元/平方米，总价为元；
计算最终结果均保留整数，单价为元/平方米，总价为万元。
分项分步记分；
计算式（包括代入数据计算式）和计算结果分别记分；
只有结果的不得分）61．某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。
酒店共20层，总建筑面积为30000平方米。
收集到酒店其他有关情况如下：
（1）1～5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为30000平方米，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元；
（2）6-20层为酒店客房，建筑面积为22500平方米，其中：
酒店客房有单间68间（其中普通单间有38间，118元/天，豪华单间30间，158元/天），标准双人间158间（其中普通标间为98间，188元/天，豪华标间60间，258元/天），套房58间（其中普通套房为38间，288元/天，豪华套房有20间，388元7天），总统套房8间（988元/天），全部入住率为70%；
（3）该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经济耐用年限50年，建筑物残值率为0%；
（4）该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，预计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。
请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在2008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格（假定：
大堂等经营管理的利润为总收入的10%，其不动产综合还原率为8%；
客房部分不考虑经营管理成本，其不动产的综合还原率为7%；
该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元/平方米；
未来资金贴现率固定设为7%）。
土地补偿费
安置补助费
拆迁补偿费
土地出让金
61.计算房地产总价值 1.计算1-5层房地产价值
（1）年净经营收益=（10-6-10×
10%）×
365=1095（万元）
解析:
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