中国滨海新城和旅游度假区案例分析Word文档下载推荐.docx
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但因垦区内还涵盖2600亩的建设用地，福宁湾项目又是中国东部沿海距离城镇最近的围垦项目，垦区内的土地利用价值极高。
加上霞浦新城乡规划发展的需求，福宁湾项目从开发的角度上看，不仅仅是一个围垦耕地平衡的项目，而是一个新区规划、开发、发展的项目。
福宁湾项目涵盖了包括新城建设、产业开发、资源开发、经营管理在内的综合性项目，不只是简单的地产开发、城市运营或复合地产的项目，从政府长远的角度看，它属于区域性开发项目。
项目将盘点、整合霞浦县所有旅游资源优势，结合福宁湾项目的特色、特点，将福宁湾打造成一个全国性的旅游目的地，实现霞浦县以旅游为龙头带动第三产业的发展。
从企业的近期角度看，它属要对整体区域作整体的资源整合、给一个城市重新定义，并纳入规划或勾勒蓝图，使抬升建设用地的核心价值，使土地价值最大化，最终达到土地一级市场买卖、二级市场开发利润最大化的目的。
项目中的区域开发，即以旅游项目的开发为龙头，带动第三产业的发展，并实现霞浦新城的顺利运营。
故我们将参考国内成功的滨海新城和旅游度假区开发案例，作为本项目的借鉴。
第二部分：
中国滨海新城的案例简介与分析
一、海南三亚湾滨海新城
该项目位于三亚市三亚湾西部海坡开发区，是三亚市主城区向外扩展的主要发展方向，属三亚非常重要的区域位置，是从机场到三亚各风景旅游点和市区的必经之处，是三亚的重要门户，它对于展现三亚的整体形象具有不可替代的作用。
主城区面朝南中国海，背距三亚凤凰国际机场1公里，东西长9公里，南北平均宽700米，规划总用地面积6.865平方公里，总规划人口为4.36万。
鲁能"
三亚湾的“三心二轴”的规划结构：
“三心”西部游艇港湾社区构成的“蓝心”、中部高尔夫球绿地社区构成“绿心”和东部的商业、娱乐、贸易、主题公园等构成的“红心”；
“二轴”一条是贯穿全区的景观河道兰轴，另一条是从海渝西线进入商业娱乐区的城市旅游风貌景观轴。
蓝心：
重点发展游艇业，构筑游艇别墅区、游艇服务区、游艇停泊区等功能上互补、性质上互助，开发上相互促进的地块。
以私人游艇港湾为社区中心，海湾入口设置游艇俱乐部与旅馆，西侧配置主题餐饮、特色商街等休憩娱乐性服务设施；
连栋别墅沿着码头边缘配置，连栋低层则配置于南北两侧，外环东侧为一滨海生态公园将海洋景观引入区内，公园周边围绕着学校、连栋别墅与连栋多层公寓。
绿心：
发展休闲娱乐业、构筑球场活动区、球场别墅区、俱乐部会所区等功能相近的集中用地。
位于地块中段，高尔夫球场湖泊散置、溪流穿越。
为充分利用此环境资源特色，将居住单元以手指状配置于绿地中，使大多数居住单元都拥有高尔夫绿地景观。
住宅形式包括独栋别墅、连栋别墅、分时住宅等。
红心：
发展商业、贸易、娱乐、休闲业、辅以适当的居住功能和城市公园、体育中心等配套服务设施，安排商务办公区、宾馆度假区、商业娱乐区、水上公园区、娱乐休闲区等。
城市旅游风貌景观轴：
主轴在市民公共活动中心，沿波斯湾路，并向南延伸至三亚湾广场，形成海南三亚湾新城的具有良好绿化休闲环境的商业服务娱乐主轴线；
次轴沿休闲娱乐岛向地块内部延伸，形成商业服务次轴线，连接主轴线和三亚湾新城的商业服务社区。
景观河道蓝轴：
完整的“蓝道”水系贯穿旅游中心、市民广场、商业中心、各个生活新城，并且与港湾区相连，同时通过锲形绿带系统的架构，在整个新城建构起一个具有良好生态环境的生活、工作、娱乐的空间。
东部“红心”——美丽城
由迈阿密游艇社区、鲁能•三亚湾新城商业娱乐生活城、城市高尔夫绿地社区构成的鲁能·
三亚湾新城，具备完善的商业配套，涵盖了购物、酒吧、休闲、娱乐多种功能。
其中，位于鲁能·
三亚湾新城项目东部、机场路西侧的美丽城，其成为集演艺娱乐、休闲购物、时尚文化与温泉休闲为一体的国际时尚娱乐休闲中心；
项目配套
1、美丽MALL
充满海岸风情的美丽MALL，鲁能·
三亚湾新城美丽MALL是三亚首个开放式美丽文化主题旅游休闲街区。
作为高端度假复合社区的生活配套，美丽MALL集时尚购物、酒吧餐饮、度假休闲等功能于一体，为所有衷情滨海度假生活的上层菁英，开启世界级的生活欢宴。
2、时尚商业广场
美丽MALL时尚商业广场，征召全球时尚潮流，汇集世界美丽绚烂，万余平米时尚大卖场，凭主力店连锁为龙头，高端精品超市为补益，璀璨光辉辐射整个三亚湾，将单调乏味的度假生活，全面提升至一个全所未有的崭新境界。
3、世界风情酒吧街
世界风情酒吧街，万种风情应美丽之势而来，探索世界选美冠军祖国的美丽秘密，追寻世界美丽的绚烂本真，集汇美丽时尚，催生一个以此为中心的新兴美丽活力群落，度假生活也由此在花样派对中不停转场。
4、休闲娱乐不夜城
休闲娱乐不夜城，引入多彩娱乐配套设施，集合演艺舞台、时尚夜店、餐饮等夜时尚娱乐功能于一体，打造一个绚烂的演艺舞台，以时尚、动感、活力的炫彩夜生活，为度假休闲提供缤纷多彩的视听饕餮享受。
5、高尔夫主题双会所
为果岭绿地版块量身定制的GOLF主题温泉别墅会所，集殿堂级大厅、SPA套间、别墅会所、果岭绿地会所、多功能厅与中式餐厅、咖啡厅等国际顶级配套设施于其中，以全方位的一流配套服务，让您悠然体味VIP私家礼遇，给生活以无限丰富的尊贵享受。
6、国际标准18°
绿地
国际标准18洞°
绿地，鲁能·
三亚湾新城国际标准18°
绿地由世界著名大师PhilRyan倾情设计。
PhilRyan通过对草地、湖泊、沙地和树木等自然景观进行精心铺排，巧妙地运用地形构造建成，高低起伏错落有致的布局，与大自然配合得天衣无缝，堪称一件天然与人工联同造就的艺术珍品。
7、高尔夫学院练习场
GOLF学院练习场包含室外草坪练习区、打台区及GOLF学院三个部分。
其中，练习场由澳大利亚太平洋海岸设计公司（PCD）著名球场设计大师PHILRYAN先生执笔设计，打位及学院建筑由新加坡蒂博建筑师事物所（DP）担纲设计，练习场及学院将由鲁能·
三亚湾新城国际GOLF俱乐部与澳大利亚BON管理公司联合管理运营。
8、海南首个国际文化交流会所
位于游艇2区西侧的国学院，是海南首个国学院，国学院未来将邀请著名国学大师来此讲学，并开设传统国学文化科目，令业主度假休闲之余，享受诗书墨香的文化熏陶，不仅是对儿童的文化教育，更是吸取传统文化养生、修心、修身的升华之所。
9、绿地体育公园
拥有网球场、篮球场、五人制足球场和漫跑步道等多种运动设施的体育公园，在建设中将全面对接国际标准，并通过完善的灯光系统，满足夜间使用需求，从而形成整个三亚湾新城的运动休闲中心，为项目业主提供更加丰富的度假需求和更加休闲的生活体验。
二、山东文登南海新城
文登南海位于山东省文登市南部黄海之滨，是威海市政府确定的重点发展区域，是胶东半岛乃至山东最具发展优势和潜力的区域之一。
辖区内海岸线长148.8公里，规划开发面积160平方公里，拥有丰富的未利用土地和滨海岸线资源，是国内少有的未大规模开发的区域，着力打造集商住旅游、休闲度假、临港产业于一体的生态型、现代化滨海新区。
辖区内主要有两大功能分区：
一是金滩度假区，二是临港产业区。
金滩度假区位于南海昌阳河以西区域，规划面积98平方公里，主要依托环境优势，重点发展旅游、商住业。
区内拥有12公里长的优质沙滩和天然海水浴场，沙净如玉，海水清浅，岸边有绵延数十里的万亩翠绿松林，素有“黄金海岸”、“人间天堂”、“世外桃源”之称，是商住旅游开发的最佳之地。
区内交通便利，基础设施完备，占地20万平方米的南海公园已经建成开放。
截至目前，金滩度假区已先后引进毕金海滩阳光城、蔚蓝水岸、碧水金沙、驿海庄园、国际贸易旅游城（香水海项目）、奥运冠军花园等一批实力雄厚的大项目或特大项目，初步形成了三大房产项目组团，拉开了以旅游、商贸为突出特色的大发展框架，年内商住项目开工建设面积将突破100万平方米，竣工50万平方米。
卓达·
香水海——国际贸易旅游城
香水海位于文登市南海新区中心，北至高岛路、南到滨海路，西至金海路，东到华山路，总占地面积32000亩（约20平方公里）,预计总投资600亿元。
作为南海新区开发的引擎项目，卓达·
香水海秉承先进的休闲城市运营理念，融世界旅游经典，打造美轮美奂的异域风情社区，海上高尔夫、特色渔家乐、迷你酒庄等异彩纷呈，演绎“世界城”般的休闲文化。
香水海规划十大建筑、十大景点、三级甲等医院和五大产业基地，实现市政、商业、体育、休闲、娱乐全方位发展，全力建设一座生态之城、文化之城、旅游之城、养老之城、产业之城，缔造“中国第一、世界一流”的国际滨海新城范例。
香水海拥有“亚洲最优质的天然海水浴场”，近揽万亩黑松林，坐拥生态湿地；
规划中心8000亩内湖“香水海”，南瞻56万平米五星级酒店群，东西两岸建九座风情岛，形成“一海九岛”的新城市。
香水海，首创全龄化养老社区，实现教育、医疗、社会保障、卫生等城市保障配套优于现有城市标准；
电影院、图书馆、艺术馆、博物馆等文化设施人均拥有率达到国际水准；
全面启动中国先进技术装备城、张家埠新港建设，以产业造城的宏伟气魄，缔造一座宜居、宜游、宜创业的国际化滨海新城。
香水海西岸环高尔夫体育休闲公园规划北美风情、地中海风情、英伦风情、北欧风情、东南亚风情和澳洲风情六岛，东岸由“未来理想世界”三座主题岛组成，各岛建筑不同风情的社区，打造具有世界风情的异域文化生活博览园。
香水海国际海景高尔夫球场：
18洞千亩国际级高尔夫球场，纯正苏格兰海滨Links风格的球场，充分利用滨海特色，自陆地延伸至海，首创独特的“岛屿式球洞”奇观。
香水海金海滩筹建胶东半岛首座海上娱乐中心，水域面积约十万平米，沙滩面积约四万平米；
沙滩规划5000平米烧烤屋、酒吧、咖啡屋、茶室、休闲凉亭、冲凉区、沙滩太阳伞等休闲空间。
岛屿休闲区由综合服务区、海上别墅区、海上游船区、海上活动区、游泳区组成，满足游艇、帆船、摩托艇等水上娱乐。
整体运营后年可接待旅游100万人次，拉动南海新区旅游业的繁荣。
三、厦门五缘湾（钟宅湾）
五缘湾——位于厦门本岛东北部，总用地面积１２．５６平方公里，（其中水域约２平方公里），占全岛面积的十分之一，是厦门唯一一块集水景、温泉、植被、湿地、海湾等多种自然景观和资源于一处的风水宝地，更是厦门市新一轮跨越式发展的重要区域。
根据规划，２００８年６月前，五缘湾片区规划总人口规模约１０万人，住宅总面积至少２００万平方米，其基础设施和公共配套建设将基本完成。
五缘湾规划的总体功能结构，可概括为“一个中心，七大功能区”。
“一个中心”即环湾中心区，是五缘湾最具特色的核心区域，用地面积４１９公顷，其中水域１９９公顷。
规划有文化艺术之岛、水上运动之岛两个湖心岛。
中心区临湾滨水带将是一条长约８公里的连续不间断的环湾步行道、旅游电瓶车、自行车道；
它将沿线两个五星级酒店、特色商业街、湿地公园、国际游艇俱乐部等大型公共设施有机地联系在一起。
功能区１：
五通商务区。
位于规划区东南部，用地面积４９公顷，是五缘湾重要的对外城市形象展示区，以高档酒店、高层商务办公楼为主体，穿插商务广场和公园，形成综合商务服务平台。
功能区２：
营运中心。
占地１２．８万平方米，总建筑面积约４０万平方米，由１０幢高层写字楼和１幢运动馆组成，是功能完善、设施先进的现代化总部型办公楼群。
分别由湖里区、海沧区、同安区、翔安区政府，以及建发集团、路桥公司投资或建设，将于２００７年逐步建成。
功能区３：
健康养生区。
位于规划区西南部，用地面积约６５公顷，健康养生园沿环湾路与仙岳路之间地块布置，突出理疗和养生的主题，以养生研究、高端理疗和医院为主要内容。
功能区４：
温泉居住区。
位于规划区西部，用地约１８３公顷，拥有厦门岛内唯一的海水温泉资源，日均流量２０００多吨，沿湾设置温泉度假别墅，外围布置较大规模的高级居住群。
功能区５：
钟宅民俗旅游区。
位于规划区中部，用地面积约７６公顷，岛内唯一的少数民族畲族聚居区就位于此，有６００多年的历史，保留有许多畲族文化特点；
对于钟宅村以保护性开发为主，在尊重村落原有街巷肌理的基础上，进行有序梳理和重点改造。
功能区６：
墩上居住区。
位于规划区北部，用地１１０公顷，采用网格状路网布局，留设通湾、通海开放绿廊，形成“开放社区，封闭组团”的社区结构；
强化以公共设施为社区核心，步行可及，重塑邻里感。
功能区７：
软件园区。
位于规划区西北部，用地面积约１８２公顷，将以研发办公为主，形成综合科技研发、展示销售、总部经济等功能为一体的高科技产业服务中心。
五缘湾特色商业
五缘湾特色商业街（一期）分为ABC三个功能区，总用地面积13.3万平方米，A、B两区以餐饮为主，配合文化、旅游产品，形成集餐饮、文化旅游为一体的具有浓郁地方特色的餐饮特色街，C区将主要以娱乐、酒吧、会所、俱乐部等为主，形成一种复合型的商务场所。
A区7栋建筑中西合璧，风格雅致，以经营中高档餐饮为主。
今后将通过举办一些商务聚会、时尚PARTY、发布会等形式，使之逐步成为厦门具有时尚品位和优雅氛围的休闲餐饮场所。
B区的闽南特色民居，灰瓦红墙，檐角飞扬，加上现代表现手法，展现渔家风情，以经营中式餐饮、茶楼为主。
在B区主要塑造闽南特色文化和民俗氛围，以餐饮为平台，融合闽南文化，相成具有显著地域特色的餐饮、文化旅游一条街，吸引旅游团在此购物、参观、看演出。
为此，在商业街内将建立一个厦门民间艺术家广场，内容包括艺术展览馆、演出馆、传承馆和室外活动广场：
艺术展览馆将作为一个高级工艺品展示厅，并可以定期举办各种工艺品、木偶、皮影等艺术品展览。
演出馆主要提供演出精美的高水准的民间艺术表演。
传承馆主要提供免费民间艺术传习和教育，包括传授闽南谚语、民谣、民间故事（讲古）等。
在餐饮方面，我们将引进具有地域特色的高档餐饮。
C区以现代风格建筑为主，以配合周围商务区的休闲商务活动，定位为特色高级西餐厅、咖啡屋、酒吧、商务会所、健身俱乐部。
今后将成为厦门一个为企业的VIP客户、海外人士、企业高级管理人员为主要服务对象的休闲服务场所。
四、广西钦州滨海新城
2008年5月，钦州市结合城市总体规划的修编，以海洋经济为主题，以向海发展为方向，开始启动滨海新城的规划设计与项目策划。
在推动过程中，钦州市始终坚持“规划设计先行、基础设施先行、社会事业先行、生态环保先行、拆迁安置先行”的开发建设理念，高起点规划，大手笔描绘，将钦州滨海新城打造成为具有岭南风格、滨海风光、东南亚风情的高档次旅游度假区、高层次国际商务区和高品质生活居住区。
钦州市滨海新城北接主城区，南应钦州港，东临疏港大道，西环茅尾海，是中国-东盟自由贸易区的滨海门户，集“江、海、湖、山、岛”为一体，规划面积110平方公里，建设用地45平方公里，规划城市人口50万。
规划面积相当于目前钦州主城区的两倍。
钦州滨海新城，规划将打造成为一个魅力幸福之城、生态动感之城、国际商务之城、创智研发之城。
魅力幸福之城：
城市布局合理、产业特色鲜明、创业环境优越、基础设施完善、生态环境优美、社会文明和谐、服务体系完备，具有滨海风光、岭南风格和东南亚风情的区域性国际城市，将给人们以充足的想象空间，处处充满创意和遐想的梦幻之城，充满魅力和活力的宜居、宜商、宜游、宜业、宜学的国际化滨海新城。
生态动感之城：
结合钦州市实施园林生活10年计划，融入茅尾海、钦江、湿地、山体等自然要素，引入城市生态设计理念，合理有序地滨海景观、水系景观、山体景观、城市景观组织起来。
打造绿色社区，构建循环经济体系，实现“四节一环保”（节能、节地、节水、节材、环境保护），打造可持续发展的理想城市。
建立和完善道路交通枢纽和水上码头，发展海上体育运动，重点发展帆船、游艇、马术、休闲度假、大型海上实景演艺等项目，打造具有鲜明特色的国家滨海旅游休闲示范区。
国际商务之城：
规划建设成为北部湾生产性服务中心，面向中国-东盟区域合作的航运物流枢纽，产业合作枢纽和市场交易枢纽，将白石湖中央商务区规划建设成为文化生态商务区。
创智研发之城：
以钦州学院为基础，规划建设北部湾大学，努力培养“临海工业、石油化工、海洋经济、东盟研究、北部湾经济”五大地方经济发展需要的应用型人才，为广西北部湾经济区的发展提供智力支撑。
规划建设文化创意产业基地，整合文化资源，形成文化产业集群，发展创意设计、数字媒体、数字出版、动漫游戏等新兴文化业态。
五、宁波北仑滨海新城（北仑春晓）
北仑位于宁波市东部，甬江口南岸，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。
北仑区域陆域面积593平方公里，海域面积258平方公里，海岸线150公里，是宁波市辖区内海域面积最大、海岸线最长的一个区。
北仑滨海新城位于北仑的东南片区、象山港北部，包括梅山保税港区、春晓区块、白峰峙南、峙北及上阳区块，是宁波“一港两湾”发展格局的重点核心区域
北仑滨海新城规划区域包括春晓镇、梅山乡和白峰上阳片区，总体面积超过２００平方公里，可用面积约６０平方公里，相当于又一个北仑中心城区的面积。
从地图上看，该区块与内陆交界处，是一道道连绵起伏、可起到净化环境作用的山脉。
山体东南方向靠海处，有近２５公里长的海岸线，其中五分之四区域可用来建造生态居住旅游休闲区。
“宁波城市的发展，经历了沿河到沿江再向大海推进的过程，滨海新城的建设，将使宁波城市跨入东海时代。
”
根据滨海新城的资源禀赋、区位优势，以及梅山保税港区开发建设带来的战略机遇，该区域将成为在宁波产业结构优化升级中发挥龙头作用的高端临港产业区；
为三湾一体化和甬舟一体化提供重要生产生活服务支撑的核心功能区；
亚太地区对外开放的重要门户之一；
观海、亲海、享海为特色的浙东生态休闲观光旅游区。
在初步设想中，该区块的空间形态将呈“一主、两带、三片”。
“一主”是指以梅山为龙头的南部产业与居住区块，“两带”分别是梅山港两岸沿海生活休闲景观带和太河南路沿山景观带，“三片”分别是春晓居住、产业综合片区，上阳生态休闲度假居住片区和郭巨临港服务业片区。
六、宁波象山县大目湾新城
大目湾新城位于浙江沿海中部素有“海山仙子国、东方不老岛”之称的象山中部沿海。
大目湾新城地处象山百里黄金海岸旅游带的中心位置，是象山县中心城区的重要组成部分。
北与松兰山国家“AAAA”级风景旅游区相接，东临大目洋，南连东陈乡，距象山县城8公里，净面积25000亩（约18平方公里），分一期和二期。
随着杭州湾大桥和象山港大桥的建成通车，大目湾新城将进入宁波半小时、杭州两小时、上海三小时的快速交通圈。
大目湾新城将充分利用长三角首屈一指的山海资源优势，打造“长三角海洋游乐中心、大宁波滨海休闲新城、休闲象山核心代表区”，集海洋景观、海水运动、养生康疗、休闲度假、游乐体验于一体的现代化生态型滨海旅游新城。
大目湾新城三面临山，一面靠海。
其中北至龙洞山，最高峰为上岗头，海拔122.0米；
南靠炮台山，海拔92.2米；
西侧局部地段紧邻岳头山，海拔178.1米。
大目湾新城的开发需要通过打造项目引擎来提供大目湾新城各功能区发展的动力，促进片区的产业、空间和社会发展，提升区域的形象、人气和土地价值，并有效支撑起各个片区的可持续发展。
大目湾总体规划分为五个区：
滨海休闲体育区、新城中心区、滨海度假区、山景信区、文教社区。
大目湾新城需要设计若干个引擎作为推动发展的关键性项目集群，大目湾新城的启动开发和后续发展需要有以下五大引擎：
1、“东海巨蛋”游乐港；
2、“假日港湾”度假区；
3、“象山印象”滨海公园；
4、“中央公园”生活中心；
5、“福如东海”养生公园。
大目湾项目土地开发理念
环境先行，拉动地价。
先整理土地，配套基础设施和营造环境，带动地价上升和土地增值。
如先建设道路、人工海、海岸景观、海洋风情雕塑等，并进行相应的绿化美化净化，再出让沿路和水岸的土地。
核心突破，旅游先行。
聚焦核心区，大目湾新城的开发不能四面出击，遍地开花，必须集中力量首先打造核心区，使之成为带动大目湾新城的区域发展增长极。
首先启动旅游、体验项目，做旺人气，带动周边地价上升。
引擎拉动，次第引爆。
注重阶段性开发中引擎性项目的设计，在每一阶段的开发中设置一个突破性引擎，激活和引爆板块价值，带动区域可持续发展。
按土地开发的难易程度和市场需求，按由北向南的开发序列合理设置引擎性项目和示范性盈利区块，进行次第开发。
预留管线，战略预备。
峰值预留，适当控制土地出让的节奏，在土地价值得到最大释放的时候，再逐步出售土地，实现土地价值的最大化。
同时应战略性地预见周边地块在大目湾新城发展带动下的升值效应，争取市县支持，对周边区域统筹考虑，参与到这一整体性的强势区域板块的开发和建设，为象山城市创造价值，使之与大目湾新城整体联动共同形成一个国际新城。
开发模式选择
大目湾新城的开发模式有两种选择：
（1）“政府＋项目开发商”的二级开发模式。
这种模式是大目湾新城现有的开发运营模式，大目湾新城管委会代表政府，直接面对项目开发商。
政府负责土地的整治，基础设施的建设，环境的改善，招商引资等；
开发商负责所在项目的开发和建设。
（2）“政府＋运营商＋项目开发商”的三级开发模式。
这种模式是在政府与项目开发商之间导入运营商，政府掌握控制权，由运营商负责土地的整治，基础设施的建设，环境的改善，招商引资，营销推广等，由项目开发商（二级开发商）来负责具体的开发和建设。
大目湾新城开发的三个阶段
按照杭州湾跨海大桥和象山港大桥的开通时间节点，结合2008年北京奥运会、2010上海世博会二大节事庆典，我们认为大目湾新城的开发大致可以按五年一期分为三个阶段：
第一阶段（2007-2010），第二阶段（2011-2015），第三阶段（2016-2020），每一阶段重点开发的范围如图所示。
实施“小众招商”策略
传统的招商模式是
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