商业计划书最新版幸福港湾文档格式.docx
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3.1养老市场现状18
3.1.1宿州市未来市场巨大18
3.1.2养老观念逐渐改变18
3.1.3养老对策制定落实19
3.2宿州养老SWOT分析21
3.2.1宿州养老优势分析21
（1）宿州概况21
（2）自然条件22
（3）经济发展22
（4）交通优势23
3.2.2场址选择24
（1）选址原则24
（2）选址理由25
3.2.3项目建设的可行性分析26
（1）国家法规政策26
（2）区位优势26
（3）广泛的社会需求和广泛的发展前景26
第四章竞争分析28
4.1行业内竞争性分析28
4.1.1养老中心行业分析28
4.1.2项目执行29
4.1.3完善养老中心网络30
4.2发展模式30
4.2.1成功经营模式的保障30
4.2.2专业化的管理能力保障31
4.2.3差异化的服务能力保障31
4.3潜在竞争者分析32
4.3.1国有养老中心的竞争32
4.3.2市场其他竞争者32
4.4对行业竞争情况的总结32
第五章幸福港湾服务中心养老项目战略分析34
5.1营销战略——STP战略34
5.1.1市场细分34
5.1.2目标市场选择35
5.1.3宿州市幸福港湾养老品牌市场定位—“孝意浓情，颐养千年”36
5.1.4品牌诉求37
（1）情感诉求——“孝意浓情”37
5.1.5品牌性格37
5.2品牌经营战略38
5.2.1导入期战略38
5.2.2成长期战略39
5.2.3成熟期战略39
第六章产品设计40
6.1产品核心价值40
6.2产品体系构建40
6.2.1夕阳红系列产品设计思路42
6.2.2银发浪漫系列42
6.2.3合家欢系列43
6.3产品功能模块构建43
6.3.1基本养老功能介绍44
6.3.2投资功能44
6.3.3增值功能45
6.4产品组合定制及报价46
第七章营销策略48
7.1产品策略48
7.2价格策略48
7.3渠道策略49
7.3.1广告宣传49
7.3.2宣传片50
7.3.3旅游推荐50
7.3.4网络宣传50
7.4促销策略50
7.4.1促销计划50
7.4.2促销手段51
第八章财务分析52
8.1财务项目分述52
8.1.1导入期53
8.1.2成长期54
8.1.3成熟期54
8.2固定资产投资估算55
8.2流动资金估算56
8.3资金筹措57
8.4效益分析57
8.5成本和费用估算57
8.6运营收入58
8.7税费计算59
8.8利润估算59
8.9财务效益分析59
8.9.1财务盈利能力分析指标59
8.9.2不确定性分析61
8.9.3财务评价结论62
第九章投资效益分析79
9.1概述79
9.2成本和费用估算79
9.3运营收入80
9.4税费计算81
9.5利润估算81
9.6财务效益分析82
9.6.1主要计算报表（见第八章）82
9.6.2财务盈利能力分析指标82
9.8财务评价结论85
第十章风险预测与投资退出机制91
10.1可能的风险预测91
10.1.1市场风险91
10.1.2操作风险92
10.1.3人才风险92
10.1.4不可抗力风险92
10.2投资退出机制93
结束语94
附录...................................................95
第一部分公司简介
宿州市九州行医疗养老投资有限公司成立于2014年8月,注册资金2000万元人民币,占地300亩，项目一期占地45亩，规划建筑面积54153平方米，可入住820位老人，每年可服务6000位老人，康疗中心每年可接纳60000人次，是集养老养生医疗康复为一体的养老服务中心。
宿州市九州行医疗养老投资有限公司位于港口路和芒砀路交界处，是宿州新区的核心地段和宿州未来发展的重要区域。
公司距离合徐、泗许高速15分钟车程，距离京沪高铁宿州东站25分钟车程，出行快捷便利，周边环境优雅，南靠新汴河景观带，空气清新，环境优美是休闲养老、康复的理想场所。
公司秉承中国传统“孝道”文化，打造以“医疗养老、智能养老、大众养老、绿色养老、文化养老、品质养老”为六大主题特色的“中国式养老”模式。
努力实现养老服务安全、透明、放心，大大解除儿女们的后顾之忧，努力实现“老人舒心、子女放心、社会倾心”的服务效果。
公司拥有专业的管理和服务团队，建立完善成熟的质量管理体系和先进的管理理念，致力于为社会大众提供优质、温馨、高品位的养老生活环境。
坚持“健康养老、幸福养老、快乐养老”的养老理念，以热心、细心、用心、专心、贴心的服务，优良的品味，优美的环境，打造具有国际视野的，具有行业领先水平的专业养老服务中心。
公司将以国际化的视野、全产业链的平台，全力助推中国的养老服务产业的跨越发展。
第二部分公司总体规划
宿州市九州行医疗养老投资有限公司致力于为社会提供优质、温馨、高品味的养老生活环境，坚持“健康养老、幸福养老、快乐养老”的养老理念，提供热心、细心、用心、专心、贴心的服务，秉承中国传统“孝道”文化，本着“关爱老人、奉献社会、共建和谐、管理科学”的经营理念，打造具有国际视野的，具有行业领先水平的专业养老服务中心。
1.在市场定位上以中高端市场为目标市场。
2.在区域规划和选址上充分考虑经济、人文气候、环境、地理、生态六大要素。
建立差异化、具有代表性的安徽宿州休闲度假养老生态园区。
3.在功能设置上，参照国内外成功模式设计休闲居住区、康复区、医疗看护区，有爱情庄园、摄影基地、景观湖、垂钓中心、棋牌中心、歌舞中心、多功能厅、茶室、图书馆、超市、种植园、面包房等。
幸福港湾养老服务中心是集居住、餐饮、医疗、中医保健、休闲、娱乐为一体的规模化、养老、养生的乐园。
4.在配套服务上，根据老年人不同需求特点和需求层次，提供全方位、全过程、全功能、全覆盖的综合配套中心。
5.在发展思路上，通过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、规划科学的养老、养生网格体系，走品牌化、产业化、规模化、专业化的发展道路，打造中国养老、养生知名品牌。
6.项目一期：
占地45亩，规划建筑面积54153平方米，建设康复医疗中心1栋、公寓5栋及其他配套设施（详述见附后）。
项目二期：
规划设计独栋院落30座，三室公寓60套，二室公寓200套，短租公寓288套，酒店公寓60套，总计638套。
同时满足中高端阶层退休老人不同阶段的自理生活、介助生活、护理介护生活的三种需求与亲友拜访居住的需求。
第三部分股权融资报告
一、项目基本要素
融资项目名称：
宿州幸福港湾养老服务中心项目
项目所在地：
安徽省宿州市
项目融资主体：
项目所属行业：
养老服务
项目融资用途：
项目建设
项目融资金额：
10000万元
融资意向金额：
不限
项目融资方式：
股权融资
资金方占股比例：
40%
最短退出年限：
5年
二、项目单位基本情况
企业名称：
法定代表人：
张莉
公司地址：
宿州市高新技术开发区拱辰路8号科创中心
公司类型：
有限责任公司
注册资本：
2000万元
股东结构：
经营范围：
医院基础建设及项目的资金筹借、融通和管理，老年公寓基础建设及项目的资金筹借、融通和管理，医院、老年公寓的运营及管理
三、项目当前情况
1.项目当前进展情况（一期）
项目名称：
宿州市幸福港湾养老服务中心建设项目
项目建设内容：
项目建设5栋养老公寓、1栋康复医疗中心、餐厅、食堂、停车场及其他配套设施。
项目建设规模：
该项目规划用地45亩，规划养老床位820张。
项目总建筑面积54153平方米，包括康复医疗中心5层4751平方米，1#公寓5层3597平方米，2#公寓5层3637平方米，3#公寓9层7533平方米，4#公寓11层11676平方米，5#公寓9层10918平方米，门卫及接待大厅663平方米，地下建筑11348平方米，购置康复医疗设备、公寓设施设备、配套建设停车场、景观与绿化工程、给排水设施、供配电及照明设施、信息化智能化设施、环卫设施、消防设施等。
项目建设周期：
2016年12月---2018年12月，计划周期2年。
项目股东情况：
自然人张莉持有60%的股份，自然人石志强持有40%的股份。
项目当前进展情况：
项目已完成备案批复：
宿高新备案【2015】27号；
节能评估审查意见：
宿高新经科【2015】28号；
项目土地预审：
宿国土资函【2016】133号；
环境影响评价批复：
宿环函【2016】5号；
建设用地规划许可证（地字第：
341301201600025）；
建设工程规划许可证编号：
3413020160007995；
建设工程施工许可证编号：
3413001504001B03.
2.项目平面图（一期）
3.规划效果图（一期）
四、资金使用（见第四部分股权融资商业计划书财务分析）
第四部分股权融资商业计划书
第一章项目单位基本情况
1.1项目名称：
1.2项目建设内容：
1.3项目建设规模：
1.4项目建设周期：
1.5项目股东情况：
1.6项目当前进展情况：
1.7本计划书是一个草案，许多数据还不够准确，只是大概反应了涉及内容的基本情况。
第二章项目背景
2.1全国养老现状
2.1.1人口老龄化严重
近半个世纪以来，中国人口平均预期寿命在越过50岁、60岁之后，又从2000年全国第五次人口普查获得的平均71.4岁提高到现在的73岁，比世界平均水平高7岁，2005年我国60岁以上的老年人已经达到1.45亿，占总人口的11%，而且每年还在以3.3%的速度增加。
根据2010年第六次全国人口普查主要数据公报，我国60岁及以上人口为1.78亿人，占13.26%,其中65岁及以上人口为119亿人,占8.87%。
同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点，2025年中国60岁人口将达到2.58亿人。
预计到2050年，我国社会将进入“深度老龄化阶段”。
我国目前不仅老龄化人口多，而且发展速度快，已居全球首位，并快速步入“少生、少死、高寿”的老龄化社会，当时中国60岁以上老龄人口将达到4亿以上。
如果按目前的社会发展状态、人口状况发展，人口学家预测，到2050年时，中国大约要有4亿60岁以上的人口，中国人口的平均预期寿命可以达到85岁，越来越多的老人进入高龄行列，在老龄化速度大大快于人口自然增长率的同时，80岁以上的高龄人口增长速度又大大快于老年人口的增长速度。
人口老龄化与老人高龄化同时并存，构成了少有的人口年龄结构现象，养老问题日益突出。
而市场需求方面2015年老年市场需求为10000亿元，2030年达到二十万亿，但我国每年为老年人提供的产品还不足3000亿元，这使得老年市场成为未来国民经济各行业中有较大影响的消费市场之一。
表1：
人员老龄化趋势图
单位：
亿
2.1.2传统居家养老模式受阻
居家养老是指人进入老年阶段后，居住在家并由子女或其他亲属负责照料生活，实质上是将人的养老问题全部由家庭自我解决，从而是一种通过家庭成员之间的互助与自助行为获得老年生活保障的机制。
中国是奉行居家养老的国家，不仅历史上将“养儿防老”视为天经地义，即使进入现代社会，除少数无依无靠的孤寡老人依靠国家或者乡村集体供养外，居家养老几乎仍然是所有中国人的自觉选择。
2007年中国有65岁及以上老年人的家庭中，与亲属同住的户占70.9%，在主要生活来源上，除了有劳动收入和离退休金养老金的老人外，90%以上的老人主要靠家庭成员供养。
然而，近年来，这种传统与习惯已经遭遇到了巨大的挑战。
中国从上个世纪70年代我国开始实行计划生育,家庭成员构成是4∶2∶1的模式，计划生育政策和人口老龄化，使得家庭内部的老年供养需求持续增加而供养来源持续减少，单靠子女养老着实力不从心，从而造成居家养老供需日益严重脱节，传统的家庭养老方式日益难以为继，这客观上造成了这些老人不得不选择一种新的养老方式，传统的居家养老不再是他们的惟一选择。
老人们不再固守田园、不再迷恋儿孙满堂,而是更加注重自身的生活品质。
2.2大众化养老的必然性
2.2.1宿州人口老龄化
宿州市从2001年开始进入人口老龄化阶段，2010年老龄化程度进一步提高。
目前，宿州市人口老龄化程度虽然较低，但2000年-2010年老年人口年均增速却是全国平均水平的1倍多，且高龄化特点突出。
据宿州市统计资料数据显示，2013年宿州市60岁以上老人达97.58万人，占总人口的14.6%，预计到2015年，宿州市老龄人口将达到103万人，占总人口的15%，预计未来10年，宿州市老龄化程度将超过全国平均水平、高龄化加剧。
宿州市人口老龄化的趋势将快速提升宿州市养老服务提上日程。
据宿州市统计资料显示，截至2013年底，宿州市60岁以上老年人达97.58万人，占总人口的14.6%，预计到2015年，宿州市老龄人口将达到103万人，占总人口超过15%，人口老龄化加快，高龄人口快速增长，空巢老人和独居生活的老人比例增高，但老年社会化养老机构和设施落后。
随着宿州市经济社会不断发展，现代化城市建设步伐加快，广大老干部迫切希望并多次联名上书市委、市政府，要求在宿州建立一座上档次、上规模、服务功能齐全，适宜不同群体的养老机构，以满足广大老年人养老服务需求、提升老年人生活质量，面向所有老年人提供生活照料、康复护理、精神慰藉、临终关怀，提高宿州市养老事业规范化、标准化水平，促进宿州文明和谐健康发展。
安徽省人民政府《关于加快推进养老服务体系建设的决定》（皖政[2011]20号）指出：
到“十二五”末，全省基本建立以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为补充，布局合理、规模适度、功能完善、覆盖城乡的养老服务新格局。
力争养老机构床位数达到每千名老年人40张以上。
表2-1宿州市老年机构床位数统计表
单位
个数（个）
床位数（张）
民办养老服务中心
30
1694
农村敬老院
144
15000
公办社会福利机构
6
246
光荣院
2
200
市本级养老服务中心、社会福利院、老年护理院
3
1000
合计
185
18140
截止2015年底，全市各类养老机构床位数达到18140张，其中市本级1000张床位正在建设中。
养老机构床位数每千名老年人达19张，距离“十二五”末达到40张还有一定距离。
从表中可以看出，民办养老服务中心数量较多，但规模大的老年服务设施不多。
第三章养老市场分析
3.1养老市场现状
3.1.1宿州市未来市场巨大
随着我国人口老龄化速度加快、高龄化程度加重，宿州市乃至全国的养老产业市场机遇无限。
我国的养老体系尚有较多不完善的地方，国家对老年事业的投入相对不足，多层次的养老保障体系及养老服务体系尚未完全建立，养老方式较为单一，养老资源供需严重失衡，配套政策、机制尚不健全。
这些都需要大的投入才行，由此可见，宿州乃至全国的养老产业市场机遇无限。
宿州有特有的优势气候、地理环境条件，是老年人颐养天年、健康长寿的天然宝地，宿州自然资源丰富，名特产品众多，境内平原广袤、沃野千里，气候适宜，生物繁茂。
发展养老养生产业具有无可替代的优势。
宿州可以兴建养老机构、养老设施和高档养老服务中心等，这样既能满足老年人医疗需要，又具有很好的市场。
3.1.2养老观念逐渐改变
由于城市环境污染、气候变化、精神压力等多种因素，都市人口的亚健康问题已成为我国乃至世界许多发达国家的共同问题。
而随着老龄化社会的临近，人们对生命健康的追求则进一步加速和提升，这成为养老养生产业发展的内在功力。
随着社会经济的发展，生活水平的提高，老年人的消费观念逐渐从传统转向现代，从注重物质享受逐渐转向要求更高的精神享受。
更多的老年人退休后不再满足于传统的单调的养老方式，而是愿意选择在“玩”中锻炼身心，在“玩”中享受晚年。
这是多数老年人对养老的认识，他们认为，老年并不是人生的结束和衰败，而是人生最成熟的阶段，他们更应该尽情地享受人生的美好。
一些老人开始尝试把自己的房子卖了的钱存在银行里，拿利息住进老年公寓，高兴了和老伴、朋友结伴，在老年服务中心享受老年生活，追求另一种不同的生活方式。
老年服务中心不仅减轻了子女负担，更让时尚老人的晚年生活充满了生机和乐趣，不再固守田园、不再迷恋儿孙满堂，而是趁自己还能动弹，潇潇洒洒在老年服务中心享受生活。
据估算，仅宿州市，每年就有大约20万老人有意向在老年服务中心。
在如今社会，拥有一个功能设施齐全的老年服务中心生意将十分火爆，老人传统的养老观念已有所改变。
3.1.3养老对策制定落实
（1）提升老龄事业在构建和谐社会中的战略地位
积极应对人口老龄化、发展老龄事业作为国家“十三五”期间的一个战略重点，将其提升到国家基本国策的高度，把发展老龄事业作为一项重大的民生工程纳入国民经济和社会发展的总体规划之中，统筹安排，从国家层面上推动老龄事业又好又快发展。
（2）构建健全完善体制建设，扎实推进老龄工作
进一步加强老龄委的议事协调职能，完善全委会工作机制，增加全委会频率和效率，充分发挥全委会对老龄工作重要议题的决策作用；
建立健全省老龄办组织机构，配置相关职能处室，切实承担起老龄维权、宣教、外联、调研、综合、协调等工作职能。
大力宣传人口老龄化的现状、特点和发展趋势，提高全社会应对人口老龄化的责任意识。
（3）加大财政投入，确保老龄事业持续发展
逐步建立和完善规范、长效的公共财政为主导的投入发展机制，将政府对养老福利服务的投入纳入财政预算，确定占财政收入一定比例的资金专项用于发展老龄事业，在国家发行的彩票收益中，提取一定比例用于老龄事业的投入，成立海南省老龄事业发展基金会，推进为老服务体系的软硬件建设。
（4）创新社会管理，健全社会养老保障制度
尽快健全完善职工基本养老保险、城镇居民养老保险和新型农村养老保险制度，建立覆盖所有群体的养老保障体系，对不同群体、不同身份人员的养老保险账户进行动态的管理和调整，实现互通互联、有效衔接。
（5）整合社会资源，构建符合当地实际的养老服务体系
充分利用规划、财政、金融、投资、政策、法规等行政调控手段，调整优化为老年人服务的医疗卫生、保健康复、教育文化、体育活动等资源配置，加大对涉老产业的扶持力度，优先统筹安排建设用地，推进老年社会服务事业软硬件建设，改善社区为老服务设施条件，加快探索推进长期护理制度建设。
（6）提供政策支持，鼓励民间资本兴办民办养老机构
在居家养老服务基础上，鼓励社会力量多形式、多渠道参与养老服务事业，引导民间资本（包括民企、民营、民资、个人）进入老龄产业，推进社会兴办养老机构。
（7）实行养老行业管理，规范养老事业发展
确立一个主管或兼管部门，成立行业协会进行监管，针对养老服务对象、服务项目、收费依据和管理原则、管理流程、管理效果等制定统一的行业标准。
（8）加强领导，提高老龄工作的重视程度
加强职业化服务队伍建设，加大培训力度，实行持证上岗，逐步提高养老服务人员工资福利待遇。
加快发展志愿性养老服务组织。
3.2宿州养老SWOT分析
3.2.1宿州养老优势分析
（1）宿州概况
宿州市是安徽的北大门，位于黄淮平原南端，与苏、鲁、豫3省11县接壤，北邻江苏徐州市和山东菏泽市，西接河南永城市，东连江苏宿迁市。
公元809年（唐宪宗元和四年）设宿州，此后一直是历代州府治所。
1998年12月6日，经国务院批准成立省辖宿州市。
1999年春，撤地建市，设立省辖宿州市，现辖砀山、萧县、灵璧、泗县和埇桥区四县一区，27个乡72镇和11个街道办事处，2626个行政村，124个居委会，耕地面积773万亩，总人口690万人，总面积9787平方公里。
（2）自然条件
宿州市自然资源丰富，名特产品众多。
境内平原广袤、沃野千里，气候适宜，生物繁茂。
平原面积8897平方公里，占全市总面积的91%，实际耕地997.79万亩，占地总面积的67.97%。
区内盛产小麦、玉米、大豆、山芋、棉花、花生、蔬菜以及苹果、梨、桃、葡萄、湖桑等。
粮食总产量360万吨，棉花总产量8万吨，油料产量40.5万吨，水果产量150万吨。
境内拥有120万亩全国最大的连片水果产区，面积和产量均占全省70%以上。
拥有80万亩的花生种植基地和沿国道、省道纵向分布的40万亩大棚蔬菜种植带。
地下矿产资源丰富，煤储量约为60亿吨，是两淮煤田的重要组成部分；
黄口油田石油预测储量达20亿吨以上：
宿州市域内三大矿区煤层气预测储量达3000亿立方米，大理石探明储量4000万立方，
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