华洋大酒店及其宾馆装饰装修工程建设项目可行性研究报告.docx

华洋大酒店及其宾馆装饰装修工程建设项目可行性研究报告.docx

《华洋大酒店及其宾馆装饰装修工程建设项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华洋大酒店及其宾馆装饰装修工程建设项目可行性研究报告.docx（48页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

华洋大酒店及其宾馆装饰装修工程建设项目可行性研究报告

华洋大酒店及其宾馆装饰装修工程建设项目可行性研究报告

第一节项目背景………………………………………………3

第三节市场分析………………………………………………14

第四节外立面设计……………………………………………29

第五节总体环境设计…………………………………………29

第五节营运期环境影响分析及对策措施………………………51

第六节噪声环境影响分析及对策………………………………53

第三节节水措施………………………………………………58

第十章组织机构、劳动定员及招投标…………………………61

第一节机构组织及劳动定员……………………………………61

第二节工程招投标……………………………………………61

第三节项目监督与评价………………………………………63

第十一章项目实施计划………………………………………65

建设工期………………………………………………………65

项目实施进度安排……………………………………………66

第十二章投资估算与财务分析………………………………67

第十三章　结论及建议…………………………………………68

第一章　总　论

一、项目背景

1、项目名称

青岛华洋大酒店二期改扩建项目

2、项目承办单位概况

承办单位：

青岛昊通装饰发展有限公司

青岛昊通装饰发展有限公司成立于1993年6月，公司位于即墨市青岛服装工业园，占地20000㎡，注册资本5020万元，有200余亩苗圃一处，内有各种花卉、苗木150余种。

公司主要从事建筑室内外装饰、装修；园林绿化；销售建筑材料；小型机械安装等业务。

公司在1994年取得了全国装饰装修行业总包三级资质，并于2003年10月10日取得由山东省建筑工程管理局颁发的“建筑装修装饰工程”三级资质证书。

公司自成立以来，先后承揽了即墨市市政府办公楼；即墨市市委办公楼；即墨市纪委办公楼；华洋大酒店的装饰装修工程；即墨市通济街道办事处办公大楼的部分装修及院内绿化、道路硬化工程；即墨市青岛服装工业园办公楼的装修及院内绿化、道路硬化工程；即墨市青岛服装工业园内主要街道的绿化工程等，以上工程严把质量关，安全、文明施工，工程都一次验收合格，受到建设单位的好评，也取得了良好的经济效益和社会效益。

公司在发展业务追求经济效益的同时也非常注重企业内部管理和人才培养，现有一级项目经理5人，二级项目经理6人，工程师8人，其他工程、经济类技术人员26人；公司定期对有关技术人员进行培训，加速知识更新，提高公司管理人员专业技能，从而能够更好的服务于工程。

公司正以“树百年企业，建百年工程”为目标，迈着矫健的步伐走向灿烂的明天。

3、可行性研究报告编制依据

（1）《中华人民共和国城市规划法》

（2）《中华人民共和国土地管理法》

（3）《中华人民共和国环境保护法》

（4）《中华人民共和国环境影响评价法》

（5）《中华人民共和国水污染防治法》

（6）《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

（7）《青岛市城市总体规划》

（8）《青岛市滨海公路沿线城市组团总体规划》

（9）《青岛市旅游业“十一五”发展规划》

（10）《青岛市度假旅游专项规划》

（11）《青岛市委、市政府关于加快旅游业发展的意见》

（12）《即墨市城市总体规划》

（13）《即墨市土地利用总体规划》

（14）《即墨市旅游总体规划》

（15）《即墨市委市政府关于加快旅游业发展的意见》

（16）《即墨市创建“中国优秀旅游城市”活动实施方案》

（17）《即墨统计2008年鉴》

（18）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

（19）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料。

本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。

4、编制原则

（1）以国家和省市有关法律、法规和标准为原则，以省、市有关部门的批文、批件为依据，在相关规划文件指导下进行；

（2）根据青岛市国民经济和社会发展计划及青岛市城市发展规划，考虑建设单位在经济上承受能力，合理确定项目的建设规模和实施步骤；

（3）根据青岛、即墨发展趋势，结合项目单位现状，合理筹措资金，科学使用。

（4）依据青岛市总体规划，结合即墨的总体规划，对建设项目进行合理布置，通过精心策划、精心设计、精心施工、精心管理，使项目创造良好的社会效益。

（5）项目的建设在满足功能的前提下，尽量降低工程造价，使项目投资发挥最大经济效益和社会效益。

（6）把项目建设与促进地方旅游商品的生产、流通和发展相结合，为技术展示和交流提供良好的平台，大力发展墨城旅游产品，为地域经济发展做出贡献，创造良好经济效益。

5、研究工作的范围

本可行性研究报告主要研究范围：

1、项目建设的必要性、可行性和意义；

2、项目建设规模及建设内容；

3、项目选址及建设条件；

4、工程方案；

5、公用工程和辅助设施；

6、消防、环保及安全防护；

7、组织管理；

8、项目实施计划和工程招投标管理；

9、投资估算与资金筹措；

10、工程建设的经济效益和社会效益。

二、项目概况

1、项目拟建地点

项目拟建于即墨鹤山路38号，占地面积4866平方米，约7.30亩。

该区域交通便利，地理、地质、抗震、气象条件均可满足项目需要。

2、建设规模与内容

本项目占地面积约7.30亩，建设规模39900平方米，总投资约18426万元。

主体营业楼设计层数为23层，总建筑面积39900㎡。

其中裙楼4层,建筑面积15100㎡，1层为大堂、总服务台、礼宾处、行李房、商务中心、票务中心、商场、专卖店、书店、大堂酒吧、鲜花店、华宝斋茶室等配套服务项目；2层为西餐厅、西餐厨房、中餐零点厅、中餐点菜区；3层为千人大宴会厅；4层为30人-200人标准会议室、餐饮包间。

塔楼23层，建筑面积21400㎡，为客房区域，共有客房334间。

其中5—9F为经济楼层，共有客房102间（套），其中普通标准客房97间，普通套房5套；10—18F为商务楼层，共有客房178间（套），其中商务标准间158间，商务套房20套；19—21F为行政楼层，共有客房54间（套），其中行政标准间46间，行政套房6套，豪华套房6套；22楼设景观自助餐厅、景观日餐厅景观韩料餐厅、景观咖啡厅；23楼为电梯机房和设备房等。

负1F为建筑建筑面积为3400㎡，设动力中心、办公室、消防中心等。

3、主要建设条件

本期项目建设需用土地7.30亩，已取得土地使用权证（即国用（2010）第095号）、建设用地规划许可证（地字第370282************号）、建设工程规划方案审查意见书（即规规审字[2010]30号。

项目建设主要原辅材料，来源于当地。

当地原辅材料资源丰富，供应有保证。

从项目建设的社会经济状况、交通运输状况、基础设施条件以及自然环境方面分析，加上即墨市的投资环境、人力资源优势及区位优势，为项目建设提供了可靠的保证。

项目建设地各项公用及配套设施齐全。

供电能力、供水、通讯等配套设施完善、供应能力充足，完全可满足项目建设需要。

4、项目资金投入

本项目总投资18426万元。

资金来源：

企业自筹5926万元，占总投资32.2%；申请银行贷款12500万元，占总投资67.8%。

5、项目建设期

预计项目建设期18个月。

6、主要经济技术指标

（见表1-1：

主要经济技术指标表）

图表1-1:

主要技术指标

序号

名称

单位

数量或指标

备注

1

建设规模

平方米

39900

1.1

地上建筑面积

平方米

36500

1.2

地下总建筑面积

平方米

3400

地下1层

1.3

容积率

≤8.20%

1.4

建筑密度

≥60%

1.5

绿化率

≤15%

1.6

车位

205

地上105个，地下100个

1.7

建设总投资

万元

20928

1.8

其中：

建设投资

万元

19788

1.9

建设期贷款利息

万元

1140

图表2-2:

主要经济指标

税前

静态投资回收期Pt（含建设期）

7.11

财务净现值FNPV

15086

动态投资回收期Pt（含建设期）

9.19

财务内部收益率FIRR

18.96%

税后

静态投资回收期Pt（含建设期）

8.07

财务净现值

8985

动态投资回收期Pt（含建设期）

10.90

财务内部收益率

15.18%

第二章　项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

1、我国政府明确提出要适应居民消费结构升级趋势，继续发展主要面向消费者的服务业，满足多样化的服务需求。

随着我国经济持续健康快速发展，我国综合国力明显增强，人民生活明显改善，工业化、城镇化、市场化、国际化步伐加快，城乡面貌和人民生活进一步改善，城乡居民消费结构加速升级，将带动产业结构加快调整和城镇化加快发展，市场潜力巨大。

为满足人民不断增长的物质文化需求，创造和谐的社会局面，中国国民经济和社会发展"十一五"规划纲要明确指出：

要适应居民消费结构升级趋势，继续发展主要面向消费者的服务业，扩大短缺服务产品供给，满足多样化的服务需求。

大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。

2、青岛市政府提出要大力加快现代化大城市建设，提升城市地位。

3、即墨市房地产发展迎来了前所未有的发展契机。

4、本项目提出的背景

二、项目建设的必要性

1、是提升墨城品位，改善墨城形象的需要

青岛华洋大酒店位于即墨经济开发区的黄金地段，在被称为“饭店综合改造项目的建成，对于提升即墨市核心商圈的整体品位有着积极意义。

通过对青岛华洋大酒店的综合改造，酒店将建成即墨市的标志型建筑，使该区域城市建设面貌大为改观，使其成为即墨市城市建设中的亮点，对于加快城市建设步伐，提升城市整体品位有一定的推动作用。

2、是企业进一步做大做强的需要

青岛华洋酒店投资管理有限公司作为专业从事酒店产业经营的集团公司，不论是自身发展的需要，还是积极参与建设即墨城市的要求，都必须构筑经营平台和打造酒店服务产业链，保证企业长期稳定发展，有着重要意义。

4、是满足城市功能区划的需要。

随着即墨城区建设进程的逐步推进和开发区的日益蓬勃，即墨的发展正朝向多元化的方向前进。

因此本项目正好结合墨城整体品质的提高，满足城市功能区划发展要求。

5、是促进即墨市旅游经济发展的需要

改革开放以来，古城即墨发生了翻天覆地的变化。

城市建设综合开发事业超常发展，形成多层次开发，多元化投资的良好态势。

本项目的建设将极大地方便了居民、游客在各方面的需求，改善城市的旅游环境状况，推进了旅游经济的发展。

第三章投资环境及市场分析

一、即墨市经济形势

即墨历史文化悠久，战国时属齐国，秦统一天下，即墨始置县，先后属齐郡、胶东郡。

西汉时，即墨既是即墨县治，又是胶东王国都城。

东汉及两晋时，属青州。

隋唐及明清时期均属莱州。

1943年分设即东、即墨两县，1944年4月，即东县并入即墨县，1945年7月，恢复即东县。

建国初期，属胶州专区。

1958年10月，改属青岛市。

1961年改属烟台专区。

1978年12月改属青岛市。

1989年9月，撤县设市。

即墨经济和社会发展十分迅速，2008年完成生产总值433.8亿元，按可比价格增长17.6%，总量和增幅居青岛五市之首。

其中第一、二、三产业增加值分别为37.4亿元、242.9亿元和153.5亿元，分别增长8.2%、22.3%和12.9%。

规模以上固定资产投资首次超过200亿元，完成201.3亿元，增长24.2%；完成地方财政一般预算收入