xx住宅精装修项目管理案例Word格式.docx
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然后，针对于不同的市场、不同客户、不同楼盘、不同的成本目标进行精装修工程标准的分级分类管理。
1.2.3建立精装修标准化体系
规范化是一个系统工程，需要从精装修样板房工程的实际操作管理过程中总结体会，不断地充实精装修规范化总体构架内容。
标准化制订住宅精装修方案流程见图1所示：
图1：
标准化制订住宅精装修方案流程图
1.2.4精装修标准化要素库
购建xx住宅项目要素库，见图2所示：
图2：
项目精装修标准化体系要素库图
1.2.5精装修标准化管理模式
将精装修住宅看作是一个产品，从市场定位、策划设计、零配件采购、组合安装、监督验收、调试评价推广、售后服务等全程跟踪管理。
针对于精装修住宅建造过程，尤其要重点关注设计、采购、现场施工三者之间的科学有序的衔接，才能在有限的建造周期内做到精细和有序。
项目精装修标准化管理模式要点如图3所示：
图3：
项目精装修标准化管理模式图
2、项目设计阶段管理
2.1项目精装修设计的基本理念
精装修一般是由开发商负责组织建设，开发商和装修公司签订合同，装修公司进行具体施工。
精装修设计主要是解决功能性和适用性，避免过度豪华的装修以及对市场的误导。
再次,精装修还要注意成本和价格，要让市场接受，必须解决成本价格和品质的问题。
在xx住宅项目精装修设计过程中，项目小组提出了具体的设计理念要求：
（1）以客户需求为导向
精装修要获得客户的认可，必须对目标客户群的需求有准确的把握、透彻的理解，精装修实施的各环节以充分满足客户需求为目标开展工作。
（2）建筑与装修一体化
精装修交楼不等同于“毛坯+装修”，装修不是美化产品的“衣服”，而是有机组成产品的“皮肤”，因而项目设计阶段应解决建筑和装修的衔接。
（3）寻求程序化处理的解决途径
精装修交楼是项目开发中的结构性问题，不宜也不可能采用集中人力、特事特办等应急式处理办法。
应建立完善的操作体系，以管理程序规范精装修的管理手段，以技术指引保障精装修的产品质素。
（4）从品质、风格、成本三方面对精装修设计实施全面控制
在设计选材上既要选择有个性有代表性的产品，同时还要控制材料成本不要超出预算。
制造工艺多以成品工厂化装修为主。
其次，在设计风格上把握世界室内设计大趋势，提出“节制的精彩”理论，做到设计的“点到为止”，不过分的体现个性。
[14]最后，综合协调设计思路、装修材料、施工工艺、后期家具配饰等，从而保证设计师最初的设计品质转化为精装修房的产品质量。
2.2设计管理任务
经过北京、上海、xx以及广州等大城市精装修住房近年的实践证明，精装修住宅是经济与社会发展到一定阶段住宅发展的必然趋势。
住宅装修设计必须树立以人为本的设计思想，多方听取意见，细化设计方案，做到符合人体工程学，适应不同的结构形式，功能合理齐全，环境舒适卫生。
住宅装修必须进行专业化的装修设计，由开发企业委托具有相应资质的设计单位进行设计。
装修设计是建筑设计的延续，要提前介入，并强化与土建设计的相互衔接。
全装修住宅的设计要逐步走向土建设计、装修设计一体化。
2.2.1设计阶段的投资控制
对决策层提出的精装修项目总投资目标进行进一步的分析和论证；
编制精装修项目总投资分解的规划；
主要工程监理费、工程设计费、建筑安装工程费、预备费等的投资计划值；
从设计、施工、材料和设备等多方面作必要的市场调查分析和技术经济比较论证，并提出报告；
对设计方案提出投资评价建议；
根据深化设计方案审核项目总投资；
根据设计单位的工程进度表确定资金给付方案及控制执行方案；
审核施工图预算，必要时调整总投资计划。
2.2.2设计阶段的进度控制
编制项目总进度计划；
确定施工分包方式和招投标方式；
起草主要甲供材料和设备的采购计划；
审核设计方提出的设计进度计划和出图计划；
协调室内外装修设计与主体设计的关系。
2.2.3设计阶段的质量控制
根据购房者（业主）的要求，编制详细的设计要求文件，作为方案设计优化任务书的一部份；
研究图纸和技术说明等设计文件与业主的要求,发现问题及时向设计单位提出；
审核各阶段的施工图纸和技术说明等设计文件是不符合国家有关设计规范有关设计质量要求和标准,并根据需要提出修改意见，确保设计质理获得有关部门审查通过；
在设计进展过程中，协助审核设计是否符合业主对设计质量的特殊要求,并根据需要提出修改意见；
审核施工图设计是否有足够的深度,是否满足可施工性的要求,经确保施工进度计划的顺利进行；
对项目采用的主要材料和设备充分了解其用途，并作出市场调查分析，要满足功能的要求的条件下，尽可能降低工程成本。
2.2.4设计阶段的合同控制
确定合同文本，起草设计合同及特殊条款，设计合同的谈判与签订。
住宅开发单位和购房者应按照国家和地方的有关规定签订制式合同，并在房屋结构及设备标准中设置相关全装修标准的内容。
住宅开发单位应在和装修设计单位、施工单位等签订合同，合同中包括全装修的套餐选择和标准装饰材料等内容，并规定实施中应贯彻全装修住宅的思想，实行工业化装修方式。
2.2.5设计阶段的信息管理
建立会议制度、管理各种会议记录；
建立各种报表和报告制度；
填写项目管理工作日志；
向决策层提交每月的项目管理月报。
2.2.6设计阶段的组织与协调
协调与设计单位之间的关系，及时处理有关问题，使设计工作顺利进行。
配合开发单位通过市场调查研究，结合装修的流行趋势，明确销售对象，确定装修标准。
其装修水平至少应达到购房者所期望的档次和标准。
装修一次到位应在土建施工开工前，确定装修设计方案，由开发单位优选队伍，统一组织，采用工业化的集成方式加以实施。
2.3概念及方案设计阶段
2.3.1设计方案配置标准
确定精装修产品定位，明确其目标客户群、风格取向、档次要求、每平米造价等因素，据此编制设计任务书和选择设计单位，确定各档次精装房配置。
精装房常规配置标准如表1所示:
表1精装房常规配置标准表
门
入户门
钢质防火防盗隔音门
房门
成品木门，配置防撞胶带
厨房
墙
高档面砖
地
吊顶
防潮吊顶，简易吸顶灯
厨柜
中高档品牌厨柜
厨具
单层钢化玻璃门，品牌厨具
卫生间
铺贴高级面砖，局部采用高级马赛克
高档防滑地砖
防潮吊顶，简易吸顶灯
成品PVC门
洁具
品牌洁具，水龙头，成品定制淋浴屏
客厅
墙纸
强化木地板，
乳胶漆，局部轻钢龙骨石膏板吊顶，配送简易吸顶灯
卧室
乳胶漆
强化木地板
乳胶漆，简易吸顶灯
阳台
防滑地砖
智能化系统
可视对讲
国产中档品牌
其它
开关插座
国际名牌
2.3.2方案设计关键点
本阶段重点解决建筑、设备与装修的设计衔接，以及精装修的基本方向，精装房各功能空间设计关键点。
厨房：
不同档次的厨房装修在材料使用上可能会有较明显的区别，在厨柜、地面砖、墙面转、天花等的用材有档次上的差别，如高档豪华的项目厨房地面多使用大理石，而中低档项目多使用防滑砖。
中高档项目一般会配送各种名牌厨具，以体现项目定位，而中低档项目考虑到成本因素，一般只做到装配厨柜，或是燃气灶和油烟机。
卫浴设施：
高档、中档项目卫生间的地面基本以地砖为主，容易清洁，部分地砖经过防滑处理，防止意外的发生；
大理石地面使用主要集中在豪华项目中，主要考虑到大理石地面的成本因素。
且地砖选用高级玻化砖在观感上也能满足客户要求，同时也更易打理。
与厨房顶部相类似，卫生间的顶部也主要有铝扣板、防水石膏板与铝扣板相结合两种主要的形式，主要还是考虑到防水与美观两方面；
铝扣板能起到防水的效果，但层次感较差，相较之下，防水石膏板与铝扣板相结合的处理方式既能够防水也更美观。
玄关：
地面与客厅或者卧室一般都会有表现上的区别以划分两个区域的不同，一般高档项目玄关都会铺设大理石，有平铺及拼花两种处理。
户型面积较小，一般不会设置玄关。
另外还有项目的玄关采用与客厅相同的铺砌材料及铺砌手法，没有明显区分。
在铺设方式上，大理石主要采用平铺的方式，部分项目大理石地面在边界处会进行镶边处理，拼花形式较为多样，主要根据设计师设计；
木地板一般采用条状铺设，少部分会采用人字拼花、方型拼。
玄关的吊顶一般采用了石膏吊顶，主要安置了射灯，方便在入户时换鞋等；
在使用中央空调的项目中，玄关部分面积较小，不设置出风口，但在吊顶上会设置回风口，方便空调风进行对流，避免造成空调死角；
玄关墙面一般都贴壁纸，壁纸的墙面装饰性要好于涂料，并且能够有效的遮盖墙面裂缝，减少投诉率，对于走高品质品牌路线的开发商是不错的选择。
但在施工时需注意操作规范，不得将沾有涂料或胶水的手触碰壁纸正面。
在胶水的选用上必须注意环保标准，防止无法通过环保测试的情况发生。
客厅：
目前的客厅地面是以铺设木地板的为主，但是大理石与木地板相比，显得档次更高，且更加耐磨及容易清理。
因此豪华项目应该选择大理石，而中、低档项目则可选择复合木地板。
实木复合地板和实木地板在选用上主要根据不同的木质，多采用红褐色为主，选用土黄色实木复合地板的较少，不同年龄的客户群体对木质地板的色彩偏好不同，因此木质地板的颜色选择上可采用菜单式方案。
从色彩上看，选用大理石的色彩与玄关类似，多采用暖色调的米黄色、褐色、深褐色，或装插中性的黑色；
实木复合地板和实木地板多以红褐色为主，也有的选择了深褐色、土黄色。
在铺设方式上，用于客厅地面的大理石面积较大，因此客厅大理石基本都采用平铺的方式，或者可以选择简单的拼花；
实木复合地板和实木地板主要采用条状铺设，部分可以采用人字拼花、方型拼。
客厅的吊顶基本使用了石膏吊顶，主要区别在于采用整体吊顶，或采用了局部吊顶；
豪华项目主要采用整体吊顶，同时也排布了装饰性的灯带，并预留了大吊灯的位置，艺术装饰性较强。
中低档项目则多采用局部吊顶，并只装有吸顶灯。
客厅的墙面同玄关相同，一般都是贴墙纸，中、低档项目可以考虑使用涂料。
卧室:
是家居的核心空间，一般使用木地板铺设，根据项目档次不同，选择不同的品牌和不同的表层木料品种。
在铺设方式上，一般采用表现简洁施工简单的条状铺设方式。
卧室的吊顶一般是使用石膏吊顶，作局部吊顶处理。
同客厅的墙面一样，卧室的墙面多是使用墙纸，中、低档项目可以考虑使用涂料。
收纳空间:
玄关柜应同时兼具鞋柜、衣柜、收藏和存储的功能。
多选择嵌入式设计，保证空间利用的高效，尤其在高档项目中，应当特别强调玄关柜的设计性。
从功能的角度看，玄关柜的容量应保证有充足的空间摆放全家的鞋具及其它少量物品。
卧室衣柜用来放置生活中绝大部分的衣物，对空间有一定要求，应当多选择嵌入式的设计，以保证空间的完整性。
衣柜的细节设计要人性化，全面考虑内部空间的功能划分，男女性衣物的比例不同，女性所需的储藏空间更大；
男性需要放置皮带、领带等配件，因此在柜子中部应设计抽屉；
女性的套裙等需要挂置，柜中就不再做隔断；
另外，还要设计较大的空间以放置面被等体积较大的物品。
在豪华项目中，因为房间面积一般较大，因此可设计中多采用步入式的衣帽间，功能上与普通衣柜基本相似，只是这样的设计更多是考虑了生活习惯，及项目档次提升。
在条件允许的情况下，可设置储藏室。
首先储藏室能够放置不能摆放在衣柜里的用品，如卫生洁具、大体积的儿童玩具等；
其次，将家中的电表箱等隐藏在储藏室中，相比隐藏在玄关中，维护、使用更加方便。
智能化系统：
包括了可视对讲机、密码锁、刷卡、紧急呼叫按钮、自动窗帘机、喷淋设置等，可根据项目档次不同配置。
一般可视对讲为基本配置。
2.4施工图设计阶段
落实设计细节，确定材料设备，注重成本控制。
策划设计中心负责各阶段设计组织与管理、设计审查、落实审图意见；
项目部负责样板房施工提供场地和相关配合，参与施工图审图；
成本部负责设计过程的成本测算、协助配饰采购。
完成精装修样板房的装修施工和配饰布置，既为销售展示服务，也是对精装修设计效果的检验和完善，对施工过程的精装修施工图变作出相应修改。
策划设计中心室负责精装修样板房的施工管理，配饰设计、采购和布置；
项目部负责进行销售培训、编制项目《精装修标准》，精装修样板房和配饰布置的验收。
2.4.1培养长期合作单位
住宅精装修在我国尚属新事物，住宅精装修单纯就专业技术角度而言并不复杂，但在对精装修的理解、材料和设备的熟悉、施工工艺的掌握、成本控制的认识等方面都有很高的要求，因而具备成熟住宅精装修设计能力的设计单位非常有限；
同时，精装修设计过程中大量的沟通协调工作、精装修设计规范化成果的研究工作、建立在客户反馈基础上的精装修设计总结和改进，这些都要求房地产开发商与室内设计单位建立稳定的长期合作关系，在住宅精装修领域共同成长。
2.4.2精装修设计管理规范化
制订规范化的技术指引和技术成果，制定《精装修设计管理程序》，用于规范精装修设计阶段的工作程序，加强设计阶段的监控，达到控制设计的质量、进度、成本之目的。
为有效保障设计品质、缩短设计周期，有必要进行市场调查、产品研究、编制技术指引等工作，通过实践的总结、归纳，逐步加以改进、完善，形成规范化的技术指引和技术成果。
（1）在大量客户调查和实践总结的基础上，从年龄、职业背景、家庭构成、支付能力等维度进行客户细分，归纳各类型目标客户群的意向户型，和对精装修的功能需求、审美情趣、造价承受力，形成《各类客户精装修需求》，作为精装修项目设计乃至开发精装修规范化产品的依据。
（2）《施工图设计要求》用于加强建筑、设备与装修的设计衔接。
（3）《精装修设计技术要点》依据前述的《各类客户精装修需求》，分成若干种精装修系列产品，对其管线系统、橱柜系统、卫浴系统、厅房系统、收纳系统、电器系统、公共区域等七个部分的设计技术要点作出规定。
（4）《精装修通用节点图集》住宅的户型多种多样，但精装修的内容无非就是上述七个部分，实为各部分节点的组合，因而整理系统的优秀节点做法，供设计时选取；
进而研制建立在科学合理规划之上的居住模块，而这些模块，就象是“积木”一样，根据不同的客户的生活需求，进行组合拼接，成为一套适合某特定人群的精装修住宅。
（5）《精装修规范化产品图集》结合建筑规范化产品，研发系列精装修规范化产品，进行推广，以缩短项目设计周期。
2.4.3建立材质库
建立针对各种档次精装修标准的材质库，筛选相应成本控制目标范围内的质量优秀的材料、设备，将其纳入集团采购范围，既可保证设计选材的品质，又便于成本测算和材料、设备的采购。
3、甲供材料采购阶段管理
3.1甲供材料在设计阶段的控制管理
装修的人工费仅占20%，材料约占70%。
装修材料、部品的采购、质量控制等牵涉到设计、成本、施工、保修等各方面，量大面广，要求甲方对装修材料要求较强的采购能力。
作为占整个精装修项目主要成本的甲供材料，应当在设计之初就进行有效的管理控制，避免在后续的工作中造成甲供材料的失控。
3.1.1项目精装修实施过程中的问题
xx精装修项目是在土建毛坯房工程竣工验收之后才开始进行设计工作的，室内设计师先要对现场情况了解，然后根据现场情况进行设计，项目部再根据设计方案确定甲供材范围及定板定样工作。
但是由于设计师对精装修项目的理解不够全面，时间比较紧，在整个设计及定板定样阶段，项目部投入了大量的精力，以至于施工单位都已经进场施工了，材料样板还没有确认，甲供材料的招标工作还没有进行。
3.1.2甲供材料在设计各阶段的工作
精装修不是简单地将毛坯房加上装修，要求必须将精装修设计与土建设计相互衔接，在住宅主体施工动工前纳入精装修设计，并根据精装修设计对土建设计进行反复的调整，使土建设计更合理，为精装修设计施工打下良好的基础。
通过对整个建筑设计的理解，与项目部充分的沟通，使设计师加深对精装修交楼标准的理解。
项目部在精装修方案设计完成时提出甲供材料采购计划，以方便成本管理部组织项目部、设计单位及有关部门进行材料供应商的考察，对整个材料市场有一个充分的了解，针对拟确定的甲供材品种进行可操作性的评估。
在精装修施工图阶段，通过对整个项目建筑设计的充分了解，对相应材料市场及材料品种的考察，在与项目部充分沟通后，在不超出项目成本目标的前提下，保证材料的使用部位及施工工艺合理性、品质、及效果，精装修设计单位提交材料样板，由策划设计中心完成材料定板定样及拟定材料相关技术要求的工作。
成本管理部组织项目部及其他相关部门完成甲供材料范围的确定工作，原则上选择有明确数量（如洁具、橱柜及电器等）或施工后有明确数量（如木地板、涂料及石材等）的材料进行甲供，确定供货方式（甲供乙施工或是甲供甲分包），完成材料供应商的筛选工作，完成项目甲供材料招标计划并上公司成本小组会确定。
3.1.3圈定长期合作伙伴为项目服务
（1）设计的长期合作伙伴
由于精装修市场刚刚起步，设计单位对精装修的认识还不够深入，需要项目部加以引导，导致在精装修交楼标准设计过程中很多反复的工作，影响设计的进度及质量。
圈定几家长期合作的设计单位，进行精装修设计的专项研究，以提升设计质量及进度。
（2）材料供应的长期合作伙伴
现阶段建材市场还很不规范，材料供应商多，产品档次参差不齐。
由于精装修项目涉及的材料品种繁多，导致供应商的考察工作繁重。
针对精装修项目的特点，事先进行供应商的考察及筛选工作，建立并完善集团采购供应商库，纳入有实力、有合作意向、诚信质优的材料供应商，建立长期的合作关系。
这样即可以简化供应商的考察工作，节省项目开发时间；
又可以找到好的供应商，提高项目的开发质量，更好的为项目服务。
（3）建立设计标准化为项目服务
进行精装修的规范化设计工作。
针对不同档次的楼盘，拟定各个部位的精装修设计标准，圈定用材标准，加快材料品种及品牌确定时间。
3.2甲供材料在采购阶段的控制管理
甲供材料的采购工程主要分为两个阶段：
招标阶段和供应商材料的备货阶段。
3.2.1招标阶段
成本管理部组织相关部分人员组成招标工作小组，在为项目服务的前提下，通过招议标选择质优价低的材料供应商。
（1）招标小组成员组成
组成招标工作小组的成员要具有代表性，应具备一定材料方面的业务知识并掌握有关材料的信息。
采购专业性较强的材料时，还应外聘经验丰富的专家，听取专业性意见，汇总各方信息，为最终定标提供决策依据。
（2）重视投标单位的资格预审并增加资格后审
投标单位资格预审一般要求材料供应商应具有满足采购要求的保证能力，如完善的质量体系、技术水平、检验水平、环保要求；
足够的生产能力、供货能力、运输能力、存储能力；
还要有优厚的产品价格和资金结算实力等。
投标前各方信息保密，可以避免相关联单位串联抬价和恶意降价的情况出现。
通过资格预审形成商家库，根据业绩评价，建立合格的供方名录。
在资格后审中特别强调投标单位的供货组织、货源要求和检测标准，通过实际检验和调查，排除不符合条件的材料供应商。
（3）制定基本的评标原则，选择合适的材料供应商
在材料开标前招标工作小组应首先明确评标原则。
本着公开、公正、公平的原则，根据不同材料供应商的特点，制定合理的评标原则。
严格按照招标程序和评标原则认真比较，综合分析，以材料质量为前提，选择质优价低的材料。
评标时查看投标文件是否实质性地响应招标文件的要求和条件。
鉴于不同品牌不同档次材料的材质不同或技术含量差异不同所带来的比较难度，招标工作小组在招标文件中应明确所招标材料在质量与性能相当时的评审标准，力求量化比较。
质量和价格是两个同等重要的因素，建设单位不能只强调材料质量而忽视材料价格，更不能一味追求材料价格而撇开材料质量，应该权衡两种因素的比重，根据建设项目的用途、建设标准和投资状况量力而行，综合评定。
（4）签订材料采购合同，明确双方责任权利
对招标文件中实质性响应的条款和要求要签入采购合同中。
合同条款要齐全严密，尽量准确，避免理解偏差，防止因措辞不到位而产生经济纠纷。
合同中要明确双方的责任权利，要明确合同违约的处罚性条款。
在材料合同中还应制定风险对策措施，约定对材料价格风险的规避和分担条款，确保材料在项目建设过程中顺利供应。
3.2.2供应商备货阶段
招标过程结束后，应尽快签订采购合同。
所谓“兵马未动，粮草先行”，成本管理部和项目部应根据工程项目的施工顺序、供应商的供货特点及供应商的供货能力，合理安排供应商提前进行备货，满足精装修项目的施工需求。
应特别注意进口材料及石材等材料的备货情况，石材应在备货阶段就开始到工厂监督，保证供货的及时性及质量。
3.3甲供材料在现场施工阶段的控制管理
甲供材料在整个精装修项目成本中占主要部分，并且多数为饰面材料，对甲供材料在供应及质量上做有序的管理直接关系到整个项目的效果及质量，是整个建设项目管理工作中的重中之重。
在xx住宅精装修样板房甲供材料的管理
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