成都彭都国际项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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全国70个大中城市的房价同比涨幅从去年4月以来就逐步收窄，然而更能代表房价真实走势的环比数据却连续四个月上涨。
由于全年波动较大，全国楼价平均上涨了7.23%。
5、全国房地产开发景气指数
12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
五、成都市房地产市场发展现状
1、土地市场
2011年1-3月土地供应情况：
区域
供应宗数
供应面积
按用地性质分类
工业
商业
纯住宅
商住混合
其他
宗数
面积
成华区
1
247.3
武侯区
青羊区
37.4
金牛区
锦江区
高新区
9
644.7
郊区
42
6193.3
11
3197.4
10
936.3
17
1353.2
4
706.4
合计
53
7123
11
3197.4
19
1581
18
1935
5
953.7
2011年1季度成都供应土地53宗，供应面积共计7123亩。
从供应区位上看，1季度供应量主要集中在郊区，达到供应面积的86.95%；
主城区的供应还是集中在高新区，其次为成华区。
从供应时间上看，土地供应集中在1月，2月受楼市调控政策的影响，供应量为0，三月份没有土地供应，但有12宗土地协议出让，用地性质均为保障房建设用地，用地面积约544.2亩。
2011年1-3月土地成交情况：
成交宗数
成交面积
最高单价
备注
起叫价
成交价
3
378.5
2000元/平方米
4100元/平方米
圣灯街，竞得人富临房产
4
127.9
2820元/平方米
5400元/平方米
顺江村，竞得人永竞投资
51.3
3160元/平方米
清江村，竞得人德商置业
2
131.9
1100元/平米
空军医院以西，竞得人宜佳信房产
13
1217
3500元/平方米
5550元/平方米
天府大道与剑南大道之间、竞得人保利地产
35
2609.4
1500元/平方米
5250元/平方米
华阳，竞得人圣沅房产
60
4515.9
郊区土地成交最多，共成交2609.4亩，占总成交量的57.78%。
主城区土地成交最多的区域仍然是高新区，共成交13宗，面积约1217亩。
2、商品住宅市场
2011年1月1日至3月29日，成都主城区成交24111套住宅，环比下跌了34.5%；
商业成交15336套，环比下降了5.3%。
一季度商业成交面积达86.62万平方米，住宅成交面积达到91.313万平方米。
住宅类销量明显呈下降趋势，这主要诱因是受政策调控影响，市场观望气氛进一步加重。
一季度销售十强：
3、写字楼：
供应：
2010年第一季度甲级写字楼无新增供应。
成交：
第一季度需求依然强劲，市场吸纳量为5,980平方米，较去年第四季度的1,568平方米有所上升，但同比仍然下降52.2%。
价格：
和去年相比，写字楼租金上涨0.6%，售价涨幅达到14%，个别写字楼的涨幅甚至超过了25%。
数据显示，预计2011年全年的写字楼新增供应将达到创纪录的883000平方米，比去年增长26.1%。
而今年写字楼供应中以乙级写字楼为主，占总供应量的68.8%，从区域来看，天府大道沿线区域占56%。
受宏观政策影响，众多投资者将重心转移到写字楼，导致写字楼近期整体成交活跃价格上涨，一季度写字楼的价格涨幅较快，预计未来写字楼的价格涨幅会趋缓。
六、2011年成都房地产市场发展趋势分析与展望
2011年一季度成都房地产市场在全国楼市调控的影响下成交量大幅回落；
房价依旧维持高位，但价格增降幅度趋于平稳。
随着房交会的来临，尽管是严厉调控的当下，面临传统4月成交旺季，成交的回升势头包括后续的走势都将趋稳。
预计未来房地产市场将呈现以下几大趋势：
1、向郊区发展：
近郊因不受限购令政策约束，将承接大量主城区消费力的转移；
其次随着城市道路交通和区域配套的逐步完善，以及一线开发商的进驻，宜居环境上佳的近郊区域吸引了越来越多的购房者。
预计新增的需求在消化过程中或将推动房价上涨。
2、中大户型热销：
随着限购令的出台，以及房贷收紧，不少购房者转变购房需求，由梯级置业转为“一步到位”。
开发商为了迎合市场也开始调整产品结构，热推中大户型。
随着调控影响的深入，这一趋势估计还会放大。
3、精装房：
几乎所有主流企业2010年的新项目都出现了精装房，精装也从传统的室内装修，转而开始关注以居住质量为核心的“里子”，更看重装修之外的附加价值：
节能设计、智能化、宜居性、家居建材品牌、后期服务。
这些附加值也成为开发商提升项目品质、进而提高房价的理由。
4、商业：
商业地产的信贷按揭政策并不受“限购令”、“梯级按揭”的影响，加之习惯于投资房地产的投资客户其资金难以流向住宅类产品，使得商业地产较以前呈现出更多的机会。
第三章项目建设的依据及合法性
彭都国际项目从用地取得、规划、设计，按照国家建设项目程序进行，具备合法性，目前已取得下列项目开发合法性有关文件（详见表1）：
表1：
序号
文件名称
文件编号
取得时间
1
企业法人营业执照
组织机构代码证
税务登记证（地）
国土使用证
建设用地规划许可证
6
建设工程规划许可证
7
建筑工程施工许可证
第四章彭都国际项目分析
七、区域概况
1、彭都国际的生态环境优美
彭都国际项目因其独特的市政公园配套，使其具有较强的市场竞争力。
2、彭都国际周边配套
北面：
川大锦江学院、幼儿园
南面：
新县医院、彭山一中、彭山二中、彭山一小、城区集中商业
西面：
市政公园、快铁站、成乐高速路口
东面：
客运中心、公安局、国土局、幼稚园
1、道路、交通环境分析
地块周边道路概况
道路名称
道路宽度
新彭谢路
双向四车道
彭祖大道
蔡山北路
双向二车道
李密路
城际快铁
距快铁站口200米
成乐高速
距高速路口1公里
本项目位于彭谢路和蔡山北路交汇处，辐射地块的主要交通干道有彭祖大道、蔡山北路。
近处看，项目北面为城市主干道—彭谢路，西、南面为两条城市次干道，东接汽车站及城市支路；
向远处看，由彭谢大道向西500m进入成绵乐城际快铁、成乐铁路，向西1000m进入成乐高速；
综合看，高速路线、铁路线与公路线的最佳汇合点在项目西北300m处，交通优势无可比拟！
（1）交通状况评述：
本项目交通路网四纵三横，且项目距高速路口近3分钟车程，同时占据彭山出城的首要门户，项目易达性较强。
总体来说，项目周围交通状况良好。
（2）周边环境状况评述：
随着城市向北的发展，城际快铁的开通，市政公园的建设，项目得天独厚的区位优势将明显显现。
随着周边配套设施的不断完善，本区域房地产升值的空间非常巨大，且外部交通条件较好，完全能够满足住宅开发的需要。
片区正在不断成熟，供水、供电、供气、道路、通讯、网络也将进一步完善。
（3）周边配套状况评述：
彭都国际，处于老城区与未来新城区的连接地带，坐拥彭山门户级城市配套，乐享老城区完善的商业街区，区域高端价值实现四大城市功能：
“以彭山人民医院、政府为首的新行政中心”、“以快铁为主的经济中心”、“以彭溪景观带为主的文化中心”、“以百年学府为邻的人居中心”。
城市配套与社区商业的双重依托
邻近县政府、检察院、公安局、广电局、规划局等城市职能单位，占据彭山权贵宝地；
完善的一体化文教体系------川大锦江学院、彭山一中、彭山一小等排布项目四周，项目一可享受城市原有的教育体系，也可享有新城待建教育体系。
医院配套齐备-----项目不仅享有老城区的医院配套，而求新建县医院与项目仅百米之遥。
美食娱乐丰富多彩------项目规划建设近10000㎡高品质自有商业体系，业态规划主力卖场、超市、主题餐饮店、品质中餐店、火锅店、酒吧、KTV、茶坊、影音店……精彩生活就在家门口。
交通出行——项目紧邻彭山新汽车站为业主出入提供了有力保障。
公园河流——项目西面与拟建市政公园仅一路之隔。
3、周边产品形态分布及供应状况分析
根据地理位置，结合楼盘规模因素列举分析下列楼盘。
伟业广场
一、楼盘概况
案名
伟业广场
建筑风格
现代简约
开发商
四川建伟房产
表单价
待售
物业位置
交房日期
2012年6月
建筑类型
电梯
物业公司
待定
楼栋数
3栋
物业费
未定
占地面积
18亩
销售率
未售
建筑面积
70000㎡
主力户型
三房
层数
18层、28层
主力面积
88－117㎡
总套数
278套（不含写字楼）
交房标准
精装
容积率
5．0
工程进度
正负零
二、户型、面积种类及分析
A1
A2
A3
A4
B1
B2
B3
97.55㎡
90.74㎡
116.05㎡
115.78㎡
88.32㎡
100.31㎡
117.67㎡
2/2/2
2/2/1
3/2/2
特点分析：
户型、面积实用，全明设计，每个户型赠送可变空间及大面积景观阳台。
巨梁半岛
巨梁半岛
欧式（新古典）
巨梁房地产开发有限责任公司
住4200元/㎡
商12000元/㎡
锦江大学南侧
2011年底（一批次）
小高层、商层
20栋
1．2元
104亩
30％
200000㎡
11层、16层
80—120㎡
1000余套
清水（六通）
2．8
一批次主体封顶
A
B
C
E1
E2
H
90.17㎡
91.10㎡
90.21㎡
81．40㎡
109.32㎡
99.82㎡
3/2/1
纯板式结构，前后通透；
客厅超大阳台；
两房变三房设计。
水印长滩
水印长滩
简欧
四川邦泰置业
3400元/㎡
彭山县长寿路牌坊旁
公开日期
2010年6月
多层+小高层
2011年底（一期）
11栋
华伟物业
52亩
0.4元/0.6元/0.8元
（按楼层收取）
7300万㎡
一、二期80%
多层6、电梯9
两房/三房
730套
80－120㎡
三期主体顶
清水
D
F6
G5
90.25㎡
78.8㎡
90㎡
91㎡
84㎡
87㎡
112㎡
户型中均有入户玄关设计，景观台与客厅巧妙结合，设计合理，通风采光效果较好，90平米以上的户型均有可变空间。
八、本项目优劣势分析
就项目的客观地理位置、环境条件对营销操作的影响，按SWOT分析法，列出SWOT坐标图如下：
ＳＷＯＴ坐标分析图
1、项目优势分析结论
综上所述，本项目有以下方面的开发优势：
✧地块价值：
项目地处彭山入城门户，未来城市发展方向。
✧交通价值：
城际快铁出入口距本项目仅200米，城际客运、公交就在项目旁边，成乐高速距本项目1公理，交通四方畅达！
✧规划价值：
邀请知名团队，以国际化视野打造现代都市生活样板生活区。
✧建筑价值：
现代简约风格，80米的建筑高度，一揽众山小的广阔视野，其地标性、城市名片的价无可比拟；
酒店式入户大堂、隔音中空门窗以及高科技智能化安防设施，智能、安全、环保的典范尊荣社区。
✧产品优势：
人性化、高得房率设计，创新的灵动可空中露台，在充分保证客户居住功能的同时，更注重舒逸的生活享受。
✧景观价值：
10余亩市政公园一路之隔，让景观从门前穿到门后，私享放松的愉悦。
第五章彭都国际项目市场定位
一、彭都国际项目的目标市场预测
1、客源区域
项目区域
彭山其他各城镇
大成都范围
百分比
59%
20%
1%
✧受全国房价上涨的影响，居民投资意识增强，项目所在地的本地居民必然是购房一支主力军；
✧区域购房者熟悉区域内的道路交通、市政设施、商业配套、医院、教育资源、其他生活配套等，看重性价比以及对区域未来价值深信不疑。
他们必然是项目最有力的购房群体。
✧彭山素有眉山北大门、桥头堡和成都后花园美誉，也是成、眉、乐都市圈的几何中心和重要的区域经济中心。
未来的成绵乐城际快铁、成乐高速的综合城市交通核心即将呈现。
是居家、投资两适宜的物业项目。
因此大成都购房投资及居住客户同样是本项目主力购房客户。
2、客户购房动机
购房动机
第一次购房
二次置业
投资
40%
30%
✧市场显现彭山大部分人以生活需求而购房，一般都是以刚需为主，因此第一次购房的客户比例较大;
改善性需求也占去了很大的比例。
✧另一方面，随着房价的上涨和居民投资意识的加强，本项目良好居住生活环境和房产的巨大升值空间，还是有相当一部分具有购置能力的客户为投资而购买本项目房产。
3、客户年龄细分
年龄（岁）
25-30
30-40
40-50
50-60
60以上
10%
15%
5%
100%
✧25~30岁年龄组为初立业者，消费承受能力较低，或以全家之力的形式购买二房居室。
✧30~40岁年龄组为开始有家庭群体，立业在10年左右，已有一定积累，是购房的主要群体之一，一般选择二房或三房。
✧40~50岁年龄组为强势消费群体，追求更好的居住质量，选择三房。
✧50~60岁年龄组多为二次置业，以本区域附近居民为主，选择二房
✧60岁以上，以本区域附近居民为主，一般退休以养老为需求，选择三房为主。
4、购房面积需求预测
（平方米）
70-80
80-90
90-100
100以上
经济型套二
套二
舒适型二房
25%
购买本项目房产的客户一般都是以一家三代居住、刚需、投资为主。
受购房政策的影响一般置业都一步到位，以舒适户型为主。
但购买能力不强，成员一般为两口之家或三口之家，因此，中小面积户型的需求最为旺盛。
5、总价承受预测
总价（万元）
8.7-23.6
25.3
40.8-43.4
44.2-53.6
39.5%
0.8%
29%
30.7%
本项目房屋面积适中，故房屋总价适中，但户型设计灵动、多功能、大赠送，性价比较高。
预计总价在25万—50万之间，在客户接受范围之内。
二、目标客户群定位分析
综合分析项目所在区域、产品特征、可能的价格区间和周边竞争项目的客户来源，我们将目标客户圈定在以下几个范围：
a）区域情结购房者（含投资客）客户质量指数：
☆☆☆☆☆
他们熟悉区域内的道路交通、市政设施、商业配套、医院、教育资源、其他生活配套等，看重性价比以及对区域未来价值深信不疑。
b）改善居住条件的购房者客户质量指数：
☆☆☆☆
主要以政府机关、事业单位人员、企业中高层管理者和私营个体业主为主。
他们集中在政府机关及效益较好的企事业单位，为30--40岁的社会中层及创业初有成就的中青年。
这一人群在企业内部是中层或中层以上管理人员，可能属于首次置业，或原有住房太小，位置、环境较差，随孩子成长和经济条件的改善，并且有了稳定的高收入，经济上有一定积蓄，开始注重自己的生活舒适性，对物业要求较高，追求更高的生活质量。
c）周边乡镇、外地购房者客户质量指数：
☆☆☆
周边乡镇的政府机关、事业单位人员、企业中高层管理者、私营个体业主和较为富裕家庭的子女为主，客户区域分布较为分散，跟风心理较为严重，重视产品价格及区域位置。
d）婚嫁、生育购房者客户质量指数：
☆☆
由于家庭人口规模的变化，组建新家庭等情况，需要新置住房来满足生育、婚嫁等刚性需求，出于婚姻和后代的考虑可集全家之力购置物业。
这类购房者选择面较大，但是根据其购买力档次，本项目的性价比优势和区域优势可以争取到此类购房者。
三、价格定位
以彭都国际所在区域在售的房地产项目为参考，并结合本项目的建筑特色和风格综合考虑多方面的因素作为预测的依据等。
1、可比案例的选取：
当前在售的、在区域市场有影响力的、距本案位置相对较近、与本案关联性较大的楼盘。
巨梁半岛
华龙首座
占地规模
104亩
10亩
产品形态
小高层
高层
容积率
2．8
4．18
80—120㎡
83-125㎡
销售均价
4200元/㎡
3800元/㎡
客群简析
彭山当地改善型客群为主
当地投资+刚需
核心优势
20万方的品质大盘气势，彭山首个新古典主义建筑楼盘。
地段优势，成熟的生活配套。
销售分析
一批次热销，二批次价格偏高，价格抗性较大
因项目不注重营销，其去化速度较慢。
水印长滩
蔡山美地
52亩
40亩
多层+小高层
多层
2．0
1．79
80－120㎡
89-108㎡
3400元/㎡
当地改善型客群为主
彭山当地刚需客户
气势磅礴的内湖规划以及完善的休闲配套设施。
稀缺多层，价格优势。
项目十分注得品质销售较为理想。
开盘价格较低，销售较好。
2、定价模型
本项目除采用常规的定价加权法之外，还结合区域趋势预估的估价方法，达成对区域升值潜力及本案价值潜力的客观评估。
项目的综合素质评估
评估指标各因子
可比项目
本案
华龙首座
蔡山美地
项目总体规模
建筑形态品质
社区景观环境
产品创新程度
交通区位条件
市政生活配套
户型合理设计
开发品牌效应
物业管理水平
项目工程进度
8
评估得分
59
47
56
升级会员 