房地产开发经营与管理模拟9Word下载.docx

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因为控制了变动费用，其目的就达到了。

6.在调查方法中，可用专题讨论法，此法通常邀请。

A.1～3人

B.4～5人

C.6～10人

D.11～13人

根据专题讨论法的要求和条件。

7.在市场经济条件下利率的高低并不取决于。

A.社会平均利润率

B.通货膨胀率

C.收入水平

D.政策性因素

因为在市场经济条件下，收入水平与利率没有关系。

8.开发项目总投资包括开发建设投资和。

A.建设资金

B.土地购置费

C.前期费用

D.经营资金

根据开发项目总投资的理论和概念。

9.当贷款利率内部收益率时，项目投资则会面临亏损。

A.低于

B.高于

C.等于

D.前三者都对

因为如果贷款利率高于内部收益率，挣的钱不够还贷款，项目就会亏损。

10.一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率。

A.为100%

B.较高

C.不高不低

D.较低

根据速动比率的概念。

11.在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从而会使物业价格。

A.下降

B.上升

C.不变

D.无关联

A

根据教材的内容而定。

12.以下属于单利计息与复利计息区别的有。

A.是否考虑资金的时间价值

B.是否考虑本金的时间价值

C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D.是否考虑通货膨胀

根据单利计息与复利计息的理论。

13.如果贷款利率内部收益率，项目投资就会盈利。

B.等于

C.高于

根据内部收益率的有关知识。

14.若银行对某笔房地产抵押贷款持审慎态度，则抵押率。

A.为零

B.低

C.高

D.为1

因为抵押率越低则银行的风险越小。

15.常用的融资渠道不包括。

A.自有资金

B.销售利润

C.信贷资金

D.证券市场资金

因为常用的融资渠道为自有资金、信贷资金和证券市场资金。

16.凡综合风险度超过的即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A.50%

B.60%

C.70%

D.80%

17.收益性物业出租，如果业主的收入只来源于物业出租所获的利润，则要该利润的缴纳所得税。

A.20%

B.33%

C.35%

D.40%

18.房地产开发贷款类型不包括贷款类型。

A.土地购置

B.土地开发

C.建设

D.建筑设计

因为建筑设计只属于房地产开发项目建设的一部分。

19.房地产投资信托不包括的类型是。

A.经营型

B.权益型

C.抵押型

D.混合型

根据房地产投资信托基金的分类。

20.项目融资主体的组织形式主要有项目法人融资和两种形式。

A.职能式法人融资

B.直线式法人融资

C.交织法人融资

D.新设项目法人融资

根据项目融资组织形式的选择。

21.如果我们知道报告期内销售和出租房屋的数量、以及同期可供租售量，则我们可以得到指标。

A.容积率

B.绿化率

C.灭失率

D.吸纳率

根据吸纳率的定义。

22.速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。

该指标属于能力指标。

A.短期偿债

B.中期偿债

C.长期偿债

D.远期偿债

根据速动比率的相关知识。

23.如果年利润为12万，资本金为240万，则资本金利润率为。

A.3%

B.5%

C.3

D.20

根据资本金利润率的定义。

24.个人住房贷款的风险，主要表现不包括。

A.操作风险

B.市场风险

C.利率风险

D.信用风险

因为利率风险属于房地产投资的系统风险。

25.优先股可以分为三种，其中不包括。

A.累计优先股

B.股息可调整的优先股

C.法人优先股

D.可转换的优先股

根据教材中优先股的理论。

26.房地产贷款担保通常有三种形式，其中不包括。

A.保证

B.信誉

C.抵押

D.质押

参考房地产贷款担保的形式。

27.单利计息与复利计息的区别在于。

根据单利计息与复利计息的公式。

28.房地产长期贷款利率上调，导致。

A.新开发量增加，租金下降

B.新开发量减少，租金增加

C.租金下降，新开发量减少

D.新开发量增加，租金增加

因为房地产长期贷款利率上调，开发商积极性减少，导致新开发量减少，租金增加。

29.当计息周期大于1年时，年名义利率r与实际利率i的关系是。

A.i＝r

B.i＞r

C.i＜r

D.i＝1+r

根据年名义利率r与实际利率i的关系式。

30.如果银行存款的利率为零，为在5年末获得10000元，现在应该存入银行。

A.5674元

B.10000元

C.6250元

D.8929元

根据一次支付终值公式。

31.在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求。

A.增加

B.减少

C.改变

D.不改变

因为在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民愿意购买高层住宅，因此高层住宅的需求会增加。

32.当自己有专门的市场营销队伍和销售网络，或在物业市场高涨、市场供应短缺时，宜采用的市场营销方式。

A.委托物业代理

B.延期销售

C.开发商自行销售

D.预售

因为那时采用开发商自行销售营销方式会省费用支出。

33.新区房地产开发的特点不包括。

A.拆迁安置容易、费用低；

B.规划条件苛刻

C.市政配套设施缺乏、投资大

D.环境幽静舒适、空气清新洁净

参考新区房地产开发的特点。

34.财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内，项目内部未收回投资，每年的净收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计时的折现率。

A.等于零

B.大于零

C.小于零

根据财务内部收益率的定义。

35.动态分析与静态分析的本质区别是。

A.动态分析复杂

B.静态分析简单

C.是否考虑资金的时间价值

D.国家规定

因为动态分析考虑资金的时间价值，而静态分析不考虑资金的时间价值。

二、多项选择题

（每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。

）

1.市场调查项目可以分成三类即调查。

A.试探性

B.实地性

C.描述性

D.治理性

E.因果性

ACE

此题属于了解范畴。

根据市场调查的步骤方面的知识。

2.房地产投资系统风险是包括以下。

A.通货膨胀风险、市场供求风险

B.周期风险、变现风险

C.利率风险、政策风险

D.或然损失风险

E.时间风险

ABCD

根据房地产投资风险的相关知识。

3.房地产投资之弊包括。

A.庞大的开发队伍

B.变现性差

C.投资回收期较长

D.投资积压大

E.需要专门的知识和经验

BCDE

因为进行房地产投资不一定有庞大的开发队伍。

4.从投资的角度看，资金时间价值的大小取决于。

A.投资利润率

B.投资额大小

C.风险因素

D.投资者的心态

E.通货膨胀率

参考资金时间价值的内容。

5.土地市场划分为市场。

A.一级土地

B.二级土地

C.三级土地

D.四级土地

E.五级土地

AB

根据教材关于土地市场的划分。

6.房地产兼有消费品和投资品双重特征，因此房地产市场存在两个层面。

A.土地市场

B.空间市场

C.资产市场

D.房屋市场

E.存量市场

BC

参考有关房地产市场的内容。

7.规范房地产市场行为的措施包括。

A.健全市场准人制度

B.规范交易程序

C.住房政策

D.加强产权管理推动行业诚信体系建设

E.推动行业诚信体系建设

ABDE

因为住房政策与房地产市场行为无关联。

8.质量控制包括阶段的质量控制。

A.决策

B.设计

C.可行性研究

D.施工

E.物业管理

ABD

因为可行性研究包含于决策之中，物业管理与质量控制无关。

9.市场调查的内容包括。

A.促销策略调查

B.技术发展调查、国内外市场环境调查

C.市场需求容量调查

D.消费者调查、竞争情况调查、市场营销因素调查

E.市场营销因素调查

参考教材关于市场调查的内容。

10.目标市场选择的模式一般有。

A.单一市场集中化

B.产值专业化

C.产品专业化

D.市场专业化

E.市场细分化

ACD

参考教材关于目标市场的选择。

11.规划设计条件通常包括。

A.地块面积

B.容积率

C.建筑密度

D.建筑高度

E.土地使用性质

ABCDE

根据土地出让过程中的规划管理的有关内容。

12.以下成本的概念属于在财务会计中是没有的。

A.机会成本

B.经营成本

C.开发成本

D.沉没成本

E.不可预见费

ADE

根据教材中有关成本的知识。

13.对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定因素有。

A.物业管理费

B.土地费用

C.建筑容积率

D.建安工程费

E.绿化费

BCD

因为物业管理费、绿化费是对于物业管理公司而言的。

14.对一个房地产项目进行风险分析的过程可以分为三个阶段，即。

A.风险辨认

B.风险统计

C.风险调查

D.风险评估

E.风险规避

根据房地产项目进行风险分析的过程。

15.其他费用主要包括。

A.绿化建设费

B.人防工程费

C.工程造价咨询费

D.总承包管理费

E.保洁费

CD

因为其他费用主要包括工程造价咨询费、总承包管理费。

三、判断题A对B错

1.所谓经营成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。

所谓机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。

2.房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用。

房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费。

3.对收益性物业的管理费的测算，目前国家尚无统一的规定。

4.房地产价格指数包括房屋销售价格指数和房屋租售价格指数。

房地产价格指数包括房屋销售价格指数和房屋租售价格指数以及土地交易价格指数。

5.房地产市场投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化。

房地产市场投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化。

6.商品住宅等经营性用地可以采用协议出让国有土地使用权方式，来获取土地使用权。

商品住宅等经营性用地不可以采用协议出让国有土地使用权方式，来获取土地使用权。

7.开发商获得土地使用权以前即可进行招标。

开发商只有获得招标批准后才可进行招标。

8.国内外市场环境调查与市场需求容量调查所涉及的调查内容是相同的。

国内外市场环境调查与市场需求容量调查所涉及的调查内容是不相同的。

9.消费者购买行为要受经济状况、性别、受教育程度等心理因素的影响。

消费者购买行为要受动机、知觉、学习以及信念和态度等主要心理因素的影响。

10.当计息周期为1年时，名义利率等于实际利率。

11.对于资金雄厚的开发商，预售楼宇是没有必要的。

对于开发商来讲，预售楼宇是有必要的。

12.在工程施工过程中承包商与开发商是根本利益完全对立的两方。

在房地产项目工程施工过程中承包商与开发商是根本利益是一致的。

13.在选择零售商业物业的租户时，物业管理企业要对许多因素进行平衡。

首先要考虑的因素是物业租户的声誉。

14.债务融资就是通过举债的方式融资。

15.贷款担保是由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。

四、计算题

（要求列出算式、计算过程；

需按公式计算的，要写出公式。

计算结果保留小数点后两位）

1.某家庭以抵押贷款方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。

如果抵押贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%。

如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款的月还款额，问该家庭须月收入为多少，才能购买上述住宅?

解

（1）已知抵押贷款额p＝25×

70%＝17.5万元。

月贷款利率为i＝15%/12＝1.25%，计息周期数N＝10×

12＝120个月。

（2）则月还款额A＝P[i（1+i）]/[（1+i）-1]

＝175000×

[1.25%（1+1.25%）]/[（1+1.25%）-1]

＝2823.4（元）

（3）该家庭购买上述住宅，其月收入为2823.4/0.25＝11293.4（元）

2.从某房地产投资项目的资产负债表上，可以知道以下项目信息：

负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为：

2500万元和1250万元，存货为1500万元。

试计算该投资项目的资产负债率、流动比率和速动比率；

（1）资产负债率＝负债合计/资产合计×

100%＝3000/5000×

100%＝60%

（2）流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×

100%＝2500/1250×

100＝200%

（3）速动比率＝（流动资产总额－存货）/流动负债总额×

100%＝（2500-1500）/1250×

100＝80%