南京栖霞区土地利用总体规划Word下载.docx

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（1）《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）及实施条例；

（2）《中华人民共和国城乡规划法》（2011年）；

（3）《中华人民共和国环境保护法》（2008年）；

（4）《基本农田保护条例》（1998年）；

（5）《中华人民共和国水土保持法》及实施条例；

（6）《中华人民共和国森林法》；

（7）《中华人民共和国水法》；

（8）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

（9）《中华人民共和国基本农田保护条例》；

（10）《江苏省土地管理条例》（2004年修订）；

（11）《村庄和集镇规划建设管理条例》；

（12）《土地利用总体规划编制审查办法》（国土资源部令第43号）；

（13）《江苏省土地利用总体规划管理办法》（省政府令第105号）。

二、规范性文件

（1）《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）；

（2）《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）；

（3）《国土资源部办公厅关于印发市县乡级土地利用总体规划编制指导意见的通知》（国土资厅发〔2009〕51号）；

（4）《关于加强市县乡级土地利用总体规划成果核查工作的通知》（国土资发〔2010〕8号）；

（5）《关于印发江苏省市县乡级土地利用总体规划编制审批办法的通知》（苏政办发〔2010〕61号）；

（6）《省政府关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的实施意见》（苏政发〔2011〕68号）；

（7）《关于贯彻落实<

国土资源部关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知>

的通知》（苏国土资发〔2012〕18号）；

（8）《关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（国土资发〔2012〕2号）；

（9）《关于新一轮土地利用总体规划实施管理有关事项的通知》（苏国土资规发〔2012〕4号）；

（10）《国务院关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见》（国发〔2014〕39号）；

（11）《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）；

（12）《国土资源部关于江苏省推进节约集约用地工作方案的批复》（国土资函〔2014〕54号）；

（13）国土资源部办公厅关于印发《土地利用总体规划调整完善工作方案》的通知（国土资厅函〔2014〕1237号）；

（14）江苏省国土资源厅办公室关于印发《江苏省土地利用总体规划调整完善工作方案的通知》（苏国土资办发〔2015〕47号）；

（15）《国土资源部农业部关于全面划定永久基本农田实行特殊保护的通知》（国土资规〔2016〕10号）；

（16）《国土资源部办公厅关于做好土地利用总体规划调整完善工作的通知》（国土资厅函〔2016〕1096号）；

（17）《江苏省国土资源厅关于开展市、县级“十三五”土地整治规划编制工作的通知》（苏国土资发〔2016〕39号）

（18）《省国土资源厅省农业委员会关于进一步加快推进县级城市（镇）周边永久基本农田划定工作的通知》（苏国土资发〔2016〕117号）；

（19）《江苏省国土资源厅关于预下达土地利用总体规划调整完善主要指标的通知》（苏国土资发〔2016〕277号）。

三、技术规程

（1）《县级土地利用总体规划编制规程》（TD/T1024-2010）；

（2）《县级土地利用总体规划制图规范》（TD/T1021-2009）；

（3）《县级土地利用总体规划数据库标准》（TD/T1027-2010）；

（4）《乡（镇）级土地利用总体规划编制规程》（TD/T1025-2010）；

（5）《乡（镇）级土地利用总体规划制图规范》（TD/T1022-2009）；

（6）《乡（镇）级土地利用总体规划数据库标准》（TD/T1028-2010）；

（7）《关于市县乡级土地利用总体规划调整完善的指导意见》；

（8）《江苏省永久基本农田划定工作指导意见》。

四、相关规划

（1）《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）调整方案》；

（2）《江苏省土地利用总体规划（2006-2020年）调整方案》；

（3）《南京市土地利用总体规划（2006-2020年）调整方案》；

（4）《全国林地保护利用规划纲要（2010-2020年）》；

（5）《苏南现代化建设示范区规划》（2013年）；

（6）《长江三角洲城市群发展规划》；

（7）《江苏省生态红线区域保护规划》；

（8）《南京市城市总体规划（2011-2020年）》；

（9）《南京市城市开发边界划定研究》

（10）《南京市栖霞区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

（11）《南京市栖霞区总体规划（2010-2030）》；

（12）《南京市栖霞区近期建设规划（2015-2020）》；

（13）《南京市栖霞区生态红线区域保护规划》（2014年）。

第五节规划范围

《南京市栖霞区土地利用总体规划（2006-2020年）》调整完善范围为栖霞区行政辖区内全部土地，包括尧化街道、迈皋桥街道、燕子矶街道、马群街道、龙潭街道、栖霞街道、仙林街道、西岗街道和八卦洲街道，区域土地总面积为395平方公里。

第六节规划期限

规划基期年2005年，规划调整基期年2014年；

规划期限2006-2020年，规划调整期限为2015-2020年。

第二章规划背景

第一节区域概况

一、区位条件

栖霞区地处长江三角洲腹地，位于南京市东北部，东与镇江市句容市接壤，南与本市江宁区毗邻，西接南京市主城区，与玄武区和下关区交界，北依长江，与六合区和仪征市隔江相望。

栖霞区现下辖尧化街道、迈皋桥街道、燕子矶街道、马群街道、龙潭街道、栖霞街道、仙林街道、西岗街道和八卦洲街道9个街道，以及国家级南京经济技术开发区和省级栖霞区经济技术开发区。

二、自然条件

栖霞区属北亚热带季风气候区，年均气温16.2℃，全年日照1899.3小时，降水量1106毫米。

全区低山、丘陵、岗地、平原、洲地交错分布，地貌区域为宁镇扬山地的一部分。

全区拥有长江岸线81.2公里，其中可利用岸线约40.0公里，占南京市可利用岸线的三分之一。

三、社会经济条件

2014年末全区常住人口为66.80万人，其中城镇人口57.94万人，农村人口8.86万人，城镇化水平达86.74%。

近年来栖霞区社会经济快速发展，2014年全区实现地区生产总值772.71亿元，其中：

第一产业增加值7.01亿元；

第二产业增加值500.53亿元；

第三产业增加值265.17亿元，三次产业结构比例进一步优化为0.91:

64.77:

34.32，产业结构发展更趋合理，经济运行质量全面提升。

完成全社会固定资产投资460.17亿元，公共财政预算收入77.20亿元。

2014年城镇居民人均可支配收入为41179元/人，同比增长11.56%；

农民人均纯收入为19914元/人，同比增长6.13%。

全区人均收入全面增长，城乡差距进一步缩小。

第二节土地利用现状与特点

一、土地利用现状

2014年底，栖霞区土地总面积39543.61公顷，其中：

农用地14666.92公顷，占全区总面积的37.1%；

建设用地17282.94公顷，占全区总面积的43.7%；

其他土地7593.75公顷，占全区总面积的19.2%。

1、农用地

2014年末，全区农用地总面积14666.92公顷，其中：

耕地面积8177.22公顷，占土地总面积的20.7%；

园地面积264.51公顷，占0.7%；

林地面积3644.24公顷，占9.2%；

牧草地面积3.22公顷，占比例不足0.01%；

其他农用地面积2577.73公顷，占6.5%。

2、建设用地

2014年末，全区建设用地总面积17282.94公顷，其中：

城乡建设用地13870.23公顷，占土地总面积的35.1%，城乡建设用地中城镇工矿用地10925.97公顷，农村居民点面积2944.26公顷；

交通水利用地3134.27公顷，占7.9%；

其他建设用地278.44公顷，占0.7%。

3、其他土地

全区其他土地面积为7593.75公顷，其中：

水域面积为6819.61公顷，占土地总面积的17.2%；

自然保留地面积为774.14公顷，占2.0%。

其他土地主要分布于龙潭街道、八卦洲街道和栖霞街道。

二、土地利用特点

1、土地开发利用程度高，耕地后备资源不足

至2014年末，栖霞区已利用土地面积为31949.86公顷，土地利用率高达80.80%，未利用地面积为7593.75公顷，其中长江水域面积占81.61%，受地形地貌条件的限制，以及保护生态环境和防汛抗洪等需要，开发利用的难度很大，可开垦的耕地后备资源严重不足。

2、建设用地扩展快，农用地保护压力大

随着城镇化进程的推进，各项建设用地需求越来越大，呈现快速扩展的趋势。

建设用地面积从2009年底的14855.79公顷增加到2014年底的17282.94公顷，增加了2427.15公顷，增长了16.34%。

建设用地的增加主要是占用农用地，农用地面积由2009年底的16522.28公顷减少到2014年底的14666.92公顷，减少了1855.36公顷，减少了12.65%。

栖霞区作为南京市未来城市发展的重要区域之一，将大力推进南京经济技术开发区、仙林大学城、青龙地铁小镇、龙潭港城的建设，建设用地需求仍然较大，农用地保护特别是耕地保护的压力进一步增加。

3、门户效益日益明显，交通科教用地量大

栖霞区作为南京市东大门，对接上海、苏南、浙北等长三角地区的东部区域，肩负着交通转换、科教研发、产业转移等多项城市职能。

且伴随着仙林大学城、龙潭港区的进一步发展，栖霞区桥头堡的战略地位日益体现。

因此，栖霞区教育科研和对外交通等用地类型总量大，比例高。

三、土地利用面临的问题

1、耕地快速减少，保护压力逐年加大

随着栖霞区工业化和城市化水平的快速提高，耕地作为经济发展的重要投入要素面临着巨大的需求压力，耕地资源日益减少。

2014年人均耕地仅为0.2亩/人。

与此同时，高速工业化和城市化驱动下的建设用地惯性扩张、市场导向下的农业结构调整、匮乏的耕地后备资源，以及高企的土地复垦成本等因素，导致耕地保护压力进一步加大。

2、城乡用地增长快，节约集约水平仍需提高

2010年至2014年间栖霞区城乡建设用地增长22.04%，其中城镇工矿用地增长30.61%，而农村建设用地只减少了2.8%。

城镇用地增加的同时，农村建设用地未能如预期减少，土地利用节约集约程度尚有较大提升空间。

3、生态用地规模大，生态安全格局不完善

栖霞区自然资源优势，具有生态屏障功能的山林面积较大，具有生态功能的面积约为3279.82公顷。

但生态用地空间分布不均匀，主要集中于北面的幕府山、栖霞山、华侨城和仙林大道南侧，以及八卦洲、龙潭街道沿江等区域。

但区域交通基础设施以及部分旅游项目侵入生态保护区域，生态安全格局有待完善。

第三节规划中期评估

一、规划实施成效

规划实施期间，栖霞区严格执行建设用地空间管制及土地用途管制制度，实行最严格的耕地保护和最严格的节约集约用地制度。

2014年耕地保有量是规划目标的121.1%，基本农田保护面积是规划目标的101.8%，有效地保护了耕地和基本农田，保障了粮食安全。

规划实施以来，全社会依法用地、节约用地意识明显增强，土地利用更加规范，城市化、工业化合理用地需求得到有效保障；

通过强化节约集约用地，全区单位GDP占用的土地从2009年的107.8公顷/亿元降低到2014年的51.18公顷/亿元，促进了土地产出效益和节地水平的不断提升。

二、规划实施存在的问题

规划实施过中也存在一些问题：

随着长江经济带战略的实施以及栖霞区南京东部桥头堡交通枢纽地位的升级，全区土地资源利用的经济社会要求发生显著的变化，规划建设用地保障压力加大、规划建设用地空间布局不能完全适应新形势；

土地整治难度不断加大，随着农村建设用地整理工作的不断推进，全区面临拆迁难度越来越大，拆迁成本越来越高的问题，农村建设用地整理将面临严峻挑战；

规划实施的机制不够健全，措施有待完善，如城乡建设用地增减挂钩难以聚焦合力等。

第四节土地利用面临的挑战与机遇

一、经济社会发展趋势

1、功能定位

打造产城融合的南京副中心城区和宁镇扬城市群中心区、南京战略性新兴产业先导区和江苏全球有影响力产业科技创新中心的重要基地、国家江海转运主枢纽港核心载体和区域现代物流核心枢纽、国际化开放式创新型仙林科技城和南京东南科技创新示范带核心区、全区群众共建幸福家园共享发展成果的和谐之区、文明之区。

2、发展战略

“功能融合和品质提升、港口建设和产业集聚、集中集约和科技创新、污染治理和环境提升、区域协调和体制创新”。

以国家及区域交通设施构架为基础，推进铁路、长江港口建设，提升公路及内河航道网络，强化综合运输枢纽集疏运系统，形成衔接有序、集约高效的综合交通运输体系。

3、经济社会发展总体目标

地区生产总值年均增长9%，到2020年末突破1300亿元，三次产业比为0.2:

59.8:

40；

一般公共预算收入年均增长9%以上，到2020年末突破138亿元；

全社会固定资产投资累计达3000亿元；

居民人均可支配收入年均增长9%。

单位GDP能源消耗达0.5吨标煤/万元；

单位GDP二氧化碳排放强度达省定标准；

城市细颗粒物（PM2.5）浓度下降达省定标准；

林木覆盖率在30%以上；

城镇污水达标率在95%以上。

服务业增加值占地区生产总值比重在40%以上；

高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重达75%；

工业技改投入占工业投入比重达65%；

现代农业发展水平达90%。

“十三五”时期，是全区全面实现转型发展、创新发展、跨越发展，打造“南京副城、光电智谷、江海枢纽、科教强区、幸福家园”的关键五年。

二、土地利用面临的挑战

（1）耕地保护和生态环境保护的双重压力

一方面，要保证经济社会持续快速发展，各项建设不可避免地占用部分耕地。

另一方面，全区宜耕后备资源有限，为保障生态环境安全，又不宜对其他农用地和生态用地过度垦殖，未来栖霞区将面临着耕地保护和生态环境保护的双重压力。

（2）土地需求量大且后备资源紧缺

作为未来南京市发展的重要区域之一，栖霞区是先进制造业聚集的重要区域，科技教育的先进区域，大型的交通枢纽和商贸、物流的集散地，亦为市中心区的人口疏散提供宜人的居住地，这些因素均从不同方向驱动了不同类型建设用地需求的增长；

再加上城乡统筹发展，区域基础设施建设力度的不断加大，各项事业的发展，都需要占用大量土地，直接导致了土地资源供需矛盾日益突出，紧缺的后备资源无法满足不断增加的土地需求。

（3）土地利用节约集约要求不断提高

城镇化水平的不断提高，人口和生产生活要素逐渐往城镇集聚，导致对建设用地的需求量日益增加，而随着生态环境保护意识的增强和保护耕地战略的确定，生态、生活、生产用地布局与结构面临新的形势要求，如何利用最少的土地产生最大的效益成为亟待解决的问题，均对未来栖霞区土地节约集约利用提出了新的要求和挑战。

三、土地利用面临的机遇

（1）新型城镇化进程加速为缓解结构性用地矛盾提供了条件

江苏省政府于2014年5月正式发布《江苏省新型城镇化与城乡发展一体化规划（2014-2020年）》；

次年7月，《江苏省城镇体系规划（2015-2030年）》经国务院同意。

具有沿江港口、历史文化和科教人才资源优势的南京将发展成为长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户、国家综合交通枢纽和科技创新中心。

栖霞区作为沿江城市群和宁镇扬大都市区的重要节点，坐拥“国家级经济技术开发区、仙林大学城和龙潭港区”，人才、交通等资源优势显著，全区坚持“协调推进城市化、区域发展差别化、建设规模集约化、城乡发展一体化”的新型城镇化道路，重点打造区域空间优化、基本公共服务均等化、高端服务现代化、住房供应体系完善、美丽乡村建设等工程，推动科学发展，将栖霞建设成为经济高效、空间集约、环境优美、具有较强竞争力的区域枢纽核心。

新型城镇化建设旨在实现城镇、交通、生态保护、重大基础设施的空间一张图，是指导全区城镇化空间布局的法定依据。

为有效衔接土地利用总体规划与城乡规划的关系，优化国土空间格局，促进全区产业发展由零散、破碎的状态逐渐走向集聚、高效的融合发展状态，栖霞区将积极推进“多规合一”，使全区建设用地指标的布局与国土空间格局有机协调，为加速栖霞区产业梯度转移、缓解结构性用地矛盾提供了重要外部条件。

（2）《苏南现代化建设示范区规划》为土地利用布局优化调整指明了方向

在党的十八大报告提出“鼓励有条件的地方在现代化建设中继续走在前列”后，历时一年多研究制定的《苏南现代化建设示范区规划》于2013年4月获得国务院批准。

这是我国第一个以区域现代化建设为主题的战略规划。

规划提出了积极探索苏南地区经济现代化、城乡现代化、社会现代化和生态文明、政治文明建设的模式，走出一条具有中国特色、符合苏南实际、体现时代特征的现代化发展之路。

《苏南现代化建设示范区规划》提出推动宁镇扬地区同城化发展，加强南京和镇江重大基础设施对接、产业合作和公共事务协作管理，推进龙潭、仙林等跨界区域共建共享，打造要素集聚、资源共享、互动发展的宁镇（扬）大都市区。

为适应《苏南现代化建设示范区规划》的实施，栖霞区将进一步加大区域统筹发展力度，将以仙林新区建设为核心，以燕子矶滨江新城、新尧新城、龙潭新城建设为重点，打造南京“沿江东部发展轴”和“沪宁城镇发展轴”，建设现代化江滨区。

合理调整城乡土地利用结构，优化产业布局和形态，统筹安排生态用地，形成统一衔接、功能互补、相互协调的国土空间结构。

（3）江苏省节约集约用地“双提升”为土地利用方式转变创新了途径

为落实国土资源部关于《江苏省推进节约集约用地工作方案》的批复，江苏省政府于2014年5月召开全面推进节约集约用地工作会议，在全省正式启动节约集约用地“双提升”行动计划。

大力推进节约集约用地政策创新、制度创新和机制创新，重点实施“空间优化、五量调节和综合整治”三大战略，以土地利用方式转变促进经济发展方式转变，努力实现节地水平和产出效益双提升。

为贯彻落实《江苏省推进节约集约用地工作方案》，栖霞区结合实际，制定了包括农村土地综合整治、节地提效保发展、国土资源管理转型创新、转变土地利用方式创新、城镇低效用地再开发试点等在内的一系列工作制度，集中力量突破，通过制度创新促进工作转型，为南京率先实现现代化提供坚强的资源支撑和保障。

（4）长江经济带发展建设为土地利用布局制定了重大战略决策

推进长江经济带建设，既是构筑国家全方位开放新格局的战略决策，也是提升江苏经济整体竞争力的重大机遇，同时还是促进南京市新一轮开发开放的关键之举。

2014年9月，国务院发布了关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见。

对提升长江黄金水道功能、创新驱动促进产业转型升级、全面推进新型城镇化、建设绿色生态廊道提出了新的战略目标和要求。

南京是长江经济带重要的二级中心城市，栖霞区作为南京市东大门和桥头堡，拥有长江“黄金岸线”81.2公里，其中可利用岸线约40.0公里，占南京市可利用岸线的三分之一，是长江经济带上的重要节点和枢纽。

为抓住这一重大的历史性机遇，全区立足新起点、打造新平台、构建新机制、形成新格局，优化港口功能布局，建设综合交通枢纽，培育区域性物流中心，推动产业转型升级，优化城镇化布局和形态，强化基础设施建设和联通，强化沿江生态保护和修复，努力成为改革创新的试验区和参与“一带一路”建设的先行军。

第三章规划目标

第一节土地利用战略

一、土地利用任务

正确处理保护资源与保障发展的关系，严格保护耕地和基本农田，保障合理用地需求，优化土地利用结构和国土空间格局，划定“生态保护红线、永久基本农田保护红线以及城市开发边界”，推进“创新、协调、绿色、开放、共享”发展，提升国家综合交通枢纽地位，发挥国家中心城市集聚、辐射和带动功能。

二、土地利用基本策略

1、划定三线，优化国土空间格局

优先保护各类生态本底资源，划定生态红线；

坚守耕地保护红线，划定永久基本农田保护红线；

科学规划城市用地规模，引导城市用地理性拓展，划定城市开发边界。

2、节约集约，控制国土开发强度

通过“控总量、盘存量、提效率、优结构”等路径，调整盘活存量用地，大力推进城镇低效用地再开发利用，不断优化城乡建设用地内部结构，有效抑制建设用地快速扩张的趋势。

3、统筹城乡，促进区域协调发展

进一步强化栖霞发展的整体性、协调性，着力促进城乡一体化发展、主城与新城、新市镇协调发展、跨区域融合发展，促进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，努力在协调发展中挖掘潜力、拓展空间、增强动力。

第二节土地利用规划目标

一、土地利用规模调控目标

完善土地利用与保护的利益调节机制，有序保障城乡建设用地增长，确保耕地和基本农田数量不减少、质量有提高。

至2020年，全区建设用地总规模、城乡建设用地规模分别控制在18251.00公顷、14760.80公顷以内；

耕地保有量及实有耕地面积保持在7398.40公顷以上，基本农田保护面积稳定在3119.50公顷以上。

二、土地利用结构调整目标

农用地中高标准农田、优质园地和林地比重显著提高，交通水利设施用地规模满足国家综合交通枢纽功能及流域、区域水利治理要求，土地利用结构调整有效缓解资源有限性对经济社会发展的约束。

至2020年，建设用地比例提高至46.2%，农用地、其他土地比例控制在38.6%、15.2%。

农用地中耕地比例稳定在18.7%，林地比例稳定在9.2%；

建设用地中交通水利及其他用地比例提高至8.8%，农村居民点用地比例从7.4%降低至5.8%。

三、城乡用地布局优化目标

“迈燕地区、仙林副城、龙潭新城、马群地区、八卦洲新市镇”五大功能区的城市发展格局逐渐形成，“一带（沿江产业带）三核（仙林副城现代服务中心、迈燕地区中心、龙潭新城中心）多组团（物流组团、旅游组团以及农业组团等）”的产业布局结构凸显。

至2020年，耕地、基本农田向农业