关于房地产的论文1Word格式文档下载.docx

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导致合同无效的原因往往可以归结于房产开发商在房屋销售中不诚实行为。

这种因合同无效而使购房者遭受的损失难以通过诉讼得到合理弥补。

要尽可能地避免这种损失，购房者在同开发商签订买卖合同时，还须细致了解各种相关法律规定，仔细查验开发商的资质和必要的法律文件，认真审视合同条款，以排除各种可能导致合同无效的因素。

三、预售商品房可能导致的交付迟延

商品房交付迟延是指房地产开发商在商品房预售合同规定的期限内未能如期把房屋交付给购房者入住，而是推迟了交楼时间的违约行为。

延迟交付商品房一般发生在期房购买中，是开发商一种最普遍的违约行为，迟延时间短则一年半载，长则三年五年，有的就演变成烂尾楼了。

这种行为给购房者造成了很大的经济损失和精神困扰。

由于商品房的延期交付主要存在于预售合同中，因此我们首先要弄明白商品房预售与商品房现售的区别。

二者是根据标的物的状态的不同来区分的。

现售对象是已经竣工的验收合格的商品房，预售对象是正在兴建但尚未竣工的商品房。

将商品房销售进行分类，主要目的是为了便于根据现售与预售的不同特点，进行分类管理。

商品房预售行为较为普遍，在实践中出现的问题也比较多。

预售商品房，对加速房产开发，活跃房地产市场具有重要作用，但对购房者来说，存在一定风险。

因此在购买预售商品房时，应该谨慎行事，以免造成不必要的损失。

四、质量瑕疵

在没有入住使用之前，对于普通购房人来说，是很难了解到住宅的质量如何的。

而且多数购房者不具备相关知识，因此尽管按照相关规定，买房人在入住之前，开发商必须提供“竣工验收备案表”“质量保证书”等，但诸如渗漏等问题依然困扰着购房者。

且物业与开发商相互推脱。

为了使买房人避免在买房时可能遇到的质量风险，建设部和中国人民保险公司共同推出了“住宅质量保证保险”，在全国A级住宅项目中推行住宅质量保险。

，保险公司对承包项目的建筑质量进行跟踪和监督，投保费用由开发商支付，购房者在购买房屋同时获得保单。

一旦因房屋质量问题给购房者造成损失，购房者可直接从保险公司获得赔偿，包括修理、加固或重新购置住宅所需的费用，最高赔偿金额为住宅的销售价格。

但也有业内人士对这一制度在中国能否推广表示怀疑。

因为要得到住宅质量保证保险必须先通过建设部住宅产业促进中心的住宅性能认定达到A级。

而住宅性能认定已推行了多年，但并没有得到广泛实施，在此基础上嫁接的住宅质量保证保险是否能开花结果还待市场考验。

五、周边环境及配套设施

对消费者而言，选择居身之所总是慎之又慎的事。

将自己关心的各种因素排成一个序列，

从最关注到比较关注到一般关注，给予排序的目的，是让自己考虑周全万无一失。

房产并不是独立地存在着，它与周边的环境紧密关联。

环境的好坏对房产的价值有很大影响。

与周边环境的接触和互动，真正让您的生活随心所欲的核心仍然是您住在哪里。

现实中总有这样那样的问题。

开发商对您安居乐业的描绘，却可能由于规划、虚假广告、环境污染等原因变成空中楼阁。

同时，环境的变化也会影响其未来投资预期，使得投资的房产得不到预期价值。

一个现代化、舒适的住宅小区，完备的基础设施是必不可少的。

随着我们国家的居民收入和生活水平的提高，居民对小区规划的标准要求越来越高，而不再满足于仅仅遮风避雨。

小区居民更加关心其坐落的地段、绿化面积及相关的各种基础配套设施。

为了吸引房产消费者的眼球，许多开发商不遗余力地开始在各种媒体上虚假宣传有关住宅小区的基础设施。

消费者要了解在房产买卖中产生的一些新的法律问题，了解如何避免及解决由此产生的纠纷以维护自己的权益。

六、物业管理

现代商品房建筑中，每套住房虽由住户单独拥有，而诸如电梯、走廊、车库、消防以

及供水、供电之类的各种公用设施则由所有住户共同拥有。

这些设施需要维护、管理；

此外，楼群之间的绿化、卫生、安全等工作也需要有人负责，于是物业管理这个新兴行业应运而生。

小区物业服务的好坏直接影响到居民的“安居乐业”。

当前，也有一些物业公司在提供合同文本时，利用不明确、不详尽的文字表述设下陷阱，导致合同双方权利义务无法实现对等，也使得一些业主不知不觉地“违反”了约定。

物业管理行业随着我国的城市化步伐迅速壮大，然而，同其巨大规模不相称的是，由于种种原因，物业管理行业规范在我国尚未完备，业主与物业管理企业的纠纷层出不穷；

又由于种种原因，业主的利益往往得不到有效保护。

这种情况已引起了普通百姓及政府相关部门的广泛关注。

七、自然人之间的房屋买卖纠纷

商品房买卖纠纷不仅发生在房地产开发商与购房者之间，在实际生活中，在房屋二级市

场，自然人之间发生的各种纠纷也不鲜见，其中所涉及的法律问题虽然比较简单，却同样重要，并且容易被买卖双方所忽视。

在自然人之间的房屋买卖交易中，往往存在合同形式不规范、合同条款不完备、合同内容不合理、履行过程中当事人不积极主张权利等种种问题。

最应清楚的是产权证是房屋财产权利确认和行使的最基础、最直接和唯一的合法凭证。

只有办理了产权证，购房人才是法律上成为所购房屋的真正主人。

许多购房问题可以归因于当事人法律知识的缺乏和法律意识的淡薄。

法律知识的缺乏可以通过咨询专业人士来弥补，法律意识却只能靠当事人自己在生活中通过经验的总结不断提高。

随着我国法律的不断完善、法律知识的普及以及法制观念的加强，人们在各种经济交往活动中将使自己的行为更加符合法律的规定，并且会越来越积极地维护自己的权利。

发布时间：

2010-10-13来源：

岳阳晚报

什么是无资质开发经营房地产行为?

无资质开发是指没有取得房地产开发资质证书，在城市规划区内从事商品房开发经营活动的行为。

其具体表现形式主要为部分单位和个人借集资联建、私人自建、拆迁还建、危房改造等名义非法从事商品房开发经营。

其显著特点就是“五证”不全，即土地使用证、建设工程规划许可证、商品房预（销）售许可证和房地产开发企业的营业执照、资质证书全无或仅有其中的几证。

所以最简单的分辨办法就是购房前查验“五证”，但凡发现一证不在，就可确认该房屋属无资质开发无疑。

无资质开发危害人居环境

无资质开发房地产经营违反了国家房地产法律法规，是非法交易房地产行为。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条和市政府《关于严厉打击市城区无资质开发经营房地产行为的通告》（岳政告〔2009〕2号文），对查处无资质开发有明确规定。

具体来说，无资质开发经营的其危害主要体现为四个方面：

一是破坏了城市整体规划。

无资质开发的房屋基本上没有取得建设工程规划许可证件，修建的房屋密度高，间距小，对城市的整体规划造成很大破坏，严重影响了城市发展建设。

二是造成国家税费损失。

无资质开发由于开发主体本身就不具备房地产开发资质，其建设和交易过程行政主管部门很难实施有效监管，因而致使税费大量流失，国家损失巨大。

三是房屋买受人的合法权益得不到保障。

无资质开发的商品房一般房屋权属关系不明确，购房后不能正常办理产权登记，在房屋拆迁时无法获得正常补偿，若所购房屋是非法开发商开发的商品房或违章建筑，还有承担强制拆除或被拍卖的风险，而且容易引发一房多卖等购房纠纷。

此外资质开房屋的质量安全、环境治安、物业服务等方面一般都很成问题。

四是扰乱了房地产市场秩序。

由于非法开发的商品房没有缴纳或足额缴纳营业税、契税等，所购房屋比正规开发企业开发的商品房价格低，严重扰乱了房地产市场正常秩序，影响城市建设健康发展。

多举措强效严厉整治监管

一是法律政策宣传和典型案件曝光。

要认真做好房地产法律、法规、政策的宣传工作。

及时公布取得有效房地产开发企业资质证书的企业名单，向社会公示、曝光无资质房地产项目，帮助群众树立并强化自我保护意识。

二是部门联手全面打压、封杀。

岳政告〔2009〕2号《关于严厉打击市城区无资质开发经营房地产行为的通告》（岳政告〔2009〕2号）明确规定了我市相关职能部门对于打压、封杀无资质开发经营行为的部门职责，不得为无资质开发项目提供职能范围内的任何服务。

同时，成立打击中心城市违法建设指挥部，集中全市有关执法程度，把查处无资质开发经营作为整治城市违法建设重点，实行严厉打击。

三是强化房地产开发企业资质管理和开发项目管理。

加大市场监管力度，提升监管效率，把工作重心放在查明摸清已建和在建无资质开发项目上，建立“黑名单”数据库实行挂号、销号管理，为严厉打击无资质开发经营执法程度提供准确可靠情报。

四是严格工作失误追责制度。

在管理、执法过程中发现玩忽职守、徇私舞弊等问题的，要按照有关公务人员问责文件规定，严厉追究相关责任人的行政责任，属渎职犯罪的移交司法部门法办。

红网邵阳县10月21日讯（通讯员康煌）10月19日，邵阳县五锋铺镇刘某等5名无资质房地产开发商，主动到县房产局开发办接受行政处罚处理，交纳罚款并依法进行了改正。

这是邵阳县整治非法房地产开发经营市场的案件之一。

　　近年来，邵阳县一些无房地产开发经营资质的企业单位及个人乘机违法开发经营房地产项目，扰乱房地产市场正常秩序。

今年初，邵阳县重点整治无房地产开发资质、无商品房预售证书、擅自转让房地产开发项目、假借合伙和集资等名义开发房地产项目、私自哄抬房地产经营价格等违法开发经营房地产行为。

　　邵阳县房产局牵头，会同国土、规划、税务等职能部门配合，依照《城市房地产管理法》和《房地产开发经营管理条例》等法规，采取查开发企业营业执照、查开发资质、查买主合同、查用地审批情况等“四查”方式，地毯式调查开发商及个人违法开发经营房地产资料。

凡发现非法开发经营房地产现象，该县房产局依法向违法开发商下达行政处罚决定书、责令其限期改正，并处以一定数额的罚款；

对拒不执行行政处罚书的房地产企业和个人，移送法院强制执行。

　　邵阳县自铁腕整治房地产开发经营市场活动来，已查处5起房地产非法开发经营案，为国家挽回税费损失50万元，维护了广大消费者和合法房地产企业的权益，保障了全县房地产开发经营市场的良性发展。

提供虚假房源骗取看房费、私下抬高房价吃差价、出售来历不明房源等现象在成都二手房交易过程中屡禁不止，这让很多消费者在进行二手房买卖时都心存疑虑。

目前，成都二手房中介市场鱼龙混杂，没有从业资质的中介门店充斥其间，交易的安全性成了消费者最担心的问题。

从业者多无资质

就此问题，记者咨询了成都某律师事务所的谭律师。

谭律师认为，要保证二手房交易的安全性，首先要确保负责进行房屋中介服务的中介公司的合法性。

一个具备合法经营资质的房产中介公司须同时满足以下条件：

经工商行政管理部门资格认定、登记注册、已领取营业执照；

在房地产管理部门备案注册登记；

从事房地产经营活动的个体经纪人、合伙人和经纪公司具有经纪人资质。

但是如果按照上述标准衡量成都市目前的二手房中介公司，有相当一部分并不具备从事二手房中介服务的资质。

在中介公司比较集中的海椒市、双桥子、内双楠等区域，记者以购房者的身份对多家中介公司门店进行了暗访。

在这些正在从事房屋中介的门店中，未悬挂任何证件的差不多有一半，而在门店内出示了《工商营业执照》和《房地产经纪单位资质证书》的中介公司更是寥寥无几。

很多中介公司都没有房管局颁发的《房地产经纪单位资质证书》，而只是具备了《工商营业执照》和《税务登记证书》。

很多门店都是由“一张桌子、两把椅子、两个房本和一部电话”就构成了一个小小的中介所，为消费者进行金额从几百元到几十万元的中介租售业务。

在记者要求其出示相关证件的时候，这些中介公司门店的工作人员大都含糊其辞，以各种理由推托：

有的说营业执照正在办理；

有的说营业执照在总公司，分店没有；

有的说营业执照只是没拿出来展示；

还有的甚至说和另一家公司共用一个营业执照。

市场准入门槛低

对于资质证书，有的中介公司表示，由于没有相关法规和部门将拥有资质证书作为市场准入门槛，“资质证书当然可有可无了！

”有关数据显示，目前整个成都市场上的中介公司有2000家以上，既获得《工商营业执照》又获得房管局颁发的《房地产经纪单位资质证书》的只有171家，不足10%。

记者从成都市房地产经纪协会了解到，目前《房地产经纪单位资质证书》的认定缺乏相关的政策法规配套，行业规范也还缺乏比较有力的措施。

而且目前《房地产经纪单位资质证书》已经停办，这也是有的中介公司未能拥有资质的原因。

不仅如此，记者还发现，二手房中介公司从业人员的资质也同样亟待规范。

作为从事二手房交易的中介公司工作人员，根据有关规定，必须拥有“房地产经纪人资质证”。

但是记者了解到，虽然成都的中介市场在不断地规范，但是由于持证人员远远不能满足行业需求，加上一些中介公司本身不注意这方面的要求，在整个行业里面充斥着大量的无证从业人员。

记者来到一规模较大的中介公司，当要求工作人员出示经纪人资格证时，该工作人员推托证件在经理处统一管理。

记者要求马上拿来看时，有关负责人解释说，这名工作人员是实习生。

当记者提出根据相关规定，没有经纪人资格证书的人，没有签字权时，该负责人说：

“如果按要求，那本公司有一半人都得下岗。

”据了解，二手房“经纪人资格证书”现在还处于推广期，全国范围内还没有强制性要求每个从业人员都必须持有该证，因此有大部分无证人员从事二手房交易。

业内专家认为，目前二手房市场比较尴尬的从业资质局面，从长远看是需要有关部门来规范的，这样有利于在二手房交易过程中更好地保障消费者的权益，提高交易的安全性。

2010年是房地产宏观调控频次最密集的一年，但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。

我市的房地产市场呈现“投资显著增长、市场销售量价齐升”的发展态势。

房价已过万元。

国家和省出台的一系列房地产市场调控政策，未造成我市市场的较大波动，保持了房地产市场的健康稳定发展。

一、我市房地产开发市场现状。

（一）房地产开发情况。

2010年，我市新增房地产投资11.7亿元，新开工建筑面积55.38万平方米，与上一年同期相比上升了32.22%。

累计在建工程项目18个，建筑面积160.54万平方米。

房地产税收3.29亿元。

占整个地税收入的18%。

（二）房屋销售情况。

全年商品房网上备案7670件，销售面积56.53万平方米，与上一年同期相比上升了48.4%；

共办理各项房屋产权登记发证、他项权证22530件，与上一年同期相比上升了53.55%；

办理商品房预售证16本，预售面积45.39万平方米。

商品房预售金额18.6亿元，与上一年同期相比上升了55.06%。

全年二手房交易6038户，成交74.84万平方米，与上一年同期相比上升了33.14%。

（三）商品房价格。

2010年，商品房合同登记备案价格为高层均价6000元至9500元/m2，多层保持在8000元至9000元/m2。

楼盘品质化差异加大。

二、当前我市房地产市场存在的主要问题。

（一）房地产开发企业良莠不齐，精品意识不强。

由于房地产业系热点产业，投资回报率高，很容易吸引逐利资本，我市出现了外行搞房地产、外来人搞房地产、外来投资搞房地产的“三外”现象。

这种现象，由于个别开发商注重追求利润，不重视社会效益和环境效益，导致一些开发的产品科技含量不高，质量不合格，建设品位低。

（二）开发企业存在短期行为，负债经营风险存在。

特别是违规收定（订）金和借购房非法集资问题比较突出。

由于房地产市场不断看好，一些尚未核发预售证的房屋已预订一空，开发商利用老百姓抢购商品房的势头，采取种种办法违规收取定（订）金。

同时，由于金融部门对开发项目贷款条件逐渐提高，为尽快回笼资金，个别开发商采取非法集资等方式融资，扰乱了房地产市场秩序。

（三）物业管理意识淡薄。

物业管理是房地产开发业的持续，属于房地产开发业的一个序列，是一个十分重要的行业。

开发企业存在重开发，轻管理，重盈利，轻服务，重宣传，轻兑现的现象。

加上物业管理公司对物业管理的服务性认识不足，业务生疏，开拓性差，将物业管理的理念仅仅定位在打扫卫生、维护安全、照看自行车等简单事务上，致使物管服务停留在低层次，缺乏个性化、人性化服务。

物业管理不配套，发展严重滞后。

住房居住以前是“居者有其屋”，现在要“居者优其屋”。

而物业管理发展的水平是衡量“居者优其屋”一个重要的指标要素。

目前我市物业管理体系基本未建立，发展严重滞后，造成落后的原因一是我市对物业管理的认识、重视不够；

二是居民对物业管理的社会化、商品化意识跟不上来，推广难度大。

（四）住房供应结构不合理。

结构转型任务十分繁重，结构性矛盾和供需不平衡在一定程度上仍然存在。

目前我市正在建设中的雍怡广场、湖景国际等都是中高档住宅小区，高层、小高层、联体排屋等高档住宅占市场份额较大。

其大部分面积都是在120平方米以上，能供给中低收入阶层和首次购房解决居住问题的户型并不多。

中小户型中低价位的房源较缺，房源供需的结构性矛盾仍然存在。

（五）房地产市场准入制尚未建立。

近年来，房地产市场“三外”现象较为普遍，尤其是一些缺乏技术力量、没有开发业绩的开发企业和个人搞房地产开发，导致一些开发项目品位、质量和售后管理上存在诸多问题。

一旦项目完成后企业注销，出现了问题最终还是由政府来解决。

发布虚假信息，违规收取中介服务费，有的还与开发企业的工作人员串通炒期房、炒房号等。

中介市场行为不规范，目前我市有相当一部分中介企业和从业人员无资质、无上岗证书。

以上几个问题，既是我市房地产市场存在的主要问题，也是导致房价上涨过快的重要原因。

关于房价上涨过快，除以上原因外，还有几条重要因素也应该看到：

一是受大经济环境影响。

目前全国经济形势发展较快，这是房价上升的主要原因。

二是民间资金把房屋买卖作为投资渠道，加剧了供求矛盾和房价上扬。

三是去年以来土地价格、拆迁成本、建材费用的大幅度上涨，是房价上涨过快的直接原因。

四是农民进城人员及刚性需求增多。

三、我市房地产市场特点和面临的发展形势。

（一）新政对我市影响较小。

“新国十条”出台后，对我市的实际影响不大，因为我市处于四线城市，房地产泡沫较少，投机、投资性需求很有限，效果更多的体现在对购房者心理方面的影响，在开发商一些高品质热销楼盘的带动下，购房者经过理性的观望后，逐步入市，在传统销售淡季的6、7、8月，房市仍有不错的表现。

（二）市场态势仍然销大于供。

我市房地产市场，商品房住宅销售量大于供应量，市场销售格局发生变化，可售房源的减少，以致部分新开楼盘出现开盘后几乎脱销的火爆场景。

从全年来看，市场供应量一直处于需求不足状态。

（三）商品房房价稳中带升，二手房涨幅较大。

随着城市的建设及经济的发展，居民收入的不断提高，房价的合理上涨也是理所当然，新建商品房价格居高不下，许多购房者转向了购买二手房，再加上房市持续的销大于供，也加大了对二手房的需求，导致二手房量、价同比都有所增长。

（四）房地产市场刚性需求不断释放。

我市的房地产市场仍存在较大需求空间。

房地产新政在一定程度上抑制了改善型、投资型住房需求，但房地产市场刚性需求较大。

逐渐步入社会的年轻群体，这类人群来自家庭的经济支持较多，有强烈的购房需求和相应的支付能力；

随着城市化进程的不断加快，城市居住地理界限不断打破，外来人群不断涌入城市发展，也为市场提供了较为旺盛的市场需求。

四、理性面对市场走势，立促房地产市场平稳健康发展。

（一）加快普通商品住房建设。

增加市场有效供给，建立多层次的住房供应体系。

加快中小套型、中低价位的普通商品住房建设，加大普通商品住房开发量，缓解市场供求结构矛盾，力求使我市商品房市场供求平衡。

逐步构建基本满足不同层次住房需求的商品住房体系。

同时积极引导房地产企业加大普通商品房市场投入和建设，使得各类收入群体住有所居，居有所安。

（二）加强对房地产市场监管。

去年我们重点对全市所有在建、在售以及即将开工建设的房地产项目进行检查，共检查企业28家，房产项目49个。

围绕房地产交易中容易发生违法违规的关键环节和重点部位开展的专项整治工作，加强了行业监管，取得了阶段性成效。

今年我们坚持集中整治和制度建设的原则，规范市场秩序。

按照住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求，强化商品住房预售方案的管理。

在工作中要坚持标本兼治、重在治本，把集中整治和制度建设有机地结合起来，依法查处老百姓反映强烈、社会影响较大、投诉集中的违法违规开发、合同欺诈、违法中介等方面的案件，提高经营者依法经营和消费者自我保护意识，全面优化住房生活环境。

（三）加强市场调研，引导房地产理性健康发展。

我们将密切注意观察和分析全国和本地区房地产市场动态，把握市场脉搏，应对可能的变化。

及时掌握我市房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。

重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；

一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

（四）循序渐进地发展物业管理，改善居民的生活环境。

我市应广泛宣传《临海市物业管理实施办法》，并以此为契机，着手起草符合我市配套的各类物业管理制度，循序渐进的推进发展物业管理，逐步实现我市物业管理市场化、专业化、社会化。

（五）实行市场准入制度，全面优化开发企业队伍。

要培育房地产企业核心竞争力，注重企业可持续发展。

目前，全市共有房地产开发企业57家。

但房地产开发二级资质以上的仅有8家，其余多为实力不强、竞争力较弱的企业。

要严格把好市场准入资格关，一是对挂靠开发及无证经营的非房地产开发企业及个人不准从事房地产开发；

二是对新设立的房地产开发企业要重点审核其资金、技术、项目情况，申办企业资质及营业执照要严格按照程序办事；

三是对于自有资金不足，行为不规范的房地产开发企业，政府各有关部门不审批或同意其新开发项目，逐步把这部分房地产开发企业清理出市场；

四是对一批有实力的开发企业要重点扶持，通过整合和成片地开发房地产，把企业做大做强，向规模化方向发展，提高企业驾驭各种风险的能力。

要着力防范房地产市场交易纠纷，特别是房地产开发企业在住房销售价格、交房及房屋质量通病出现的各类过程中的纠纷，要及时做好化解工作。

（六）合理引导住房主体需求。

加大舆论引导，适时发布土地供应、房