仓储物流贸易市场商业实施计划书文档格式.docx
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6.1管理体系27
6.2人力资源配置与薪酬体系27
第七章财务分析29
7.1预测依据29
7.1.1收入及利润依据29
7.1.2成本估算依据29
7.2投资收益预测30
第八章资金需求38
第九章风险分析40
9.1风险概述40
9.2主要风险影响分析41
9.3风险对策与控制42
第十章结论44
第一章前言
2009年初，国务院在两代会前夕通过了国家十大振兴产业的发展规划，将物流业列入其中，将仓储、配送等各个物流环节的营业税税率与运输业统一，调低为3%；
扩大营业税差额增收围、对各地物流园区布局进行合理规划。
神木县益辰仓储物流贸易市场紧跟国家对于未来产业振兴政策的发展方向，结合省市神木县第二新村产业规划的实际情况，拟在当地构建一座大型综合仓储物流贸易中转中心，以有效带动地区经济，并促进其他产业的繁荣。
市神木县地处北部，位晋陕蒙三省交界，南卫关中，北屏河套，扼晋阳之险，持灵夏之冲，其独特的地理地貌、悠久的历史、丰富的土地矿产资源以及完备的城市配套设施使得当地的建设牵一发动全身，成为省和西部地区物流业发展的必经之地。
经过前期的初步勘测和分析等工作，项目切实结合了国家政策、省建设发展规划及神木县当地经济的发展形势，抓住了现代物流业发展的机遇。
项目能够有效弥补当地仓储物流业的空缺，通过开辟仓储周转中心和提供全面优质的服务，缓解交通运输压力，增加经济推动力，为工业园区的建设和省物流业的发展注入新的活力。
同时，从经济效益方面看，项目具有较高的投资回报率，项目税前收益率可达28.90%，回收期在4.31年左右，高于行业基准，属于投资小，收效快的建设项目。
本计划书以国家和地方政策为指导，结合项目的前期工作，分七大部分，从投资背景、目标市场、建设规划、营销方式、组织结构设置、风险控制，以及财务预测等方面综合分析规划，细致阐述项目的各项基本方案，以呈现项目的总体蓝图。
第二章项目概述
2.1项目提出的背景
2008年中央经济工作会议提出"
拓宽民间投资领域和渠道，增强拉动经济增长的社会合力"
。
会议强调，科学发展观第一要义是发展，越是在经济发展面临较大困难的时候，我们越是要坚定不移地贯彻发展是硬道理的战略思想，牢牢扭住经济建设这个中心，始终做到聚精会神搞建设、一心一意谋发展。
随着世界经济危机的进一步深化，国家及地方投资项目逐步开始萎缩，部分企业倒闭破产，给社会带来极大的就业压力。
2009年2月25日国务院审议通过了仓储物流产业调整振兴规划，物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的符合性服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。
但是我国物流业总体水平落后，严重制约国民经济效益的提高。
必须加快发展现代物流，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展。
国务院在两代会前夕通过了国家十大振兴产业的发展规划。
2009年1月14日，钢铁和汽车产业振兴规划获国务院常务会议通过；
2月4日，纺织工业和装备制造业调整振兴规划也获原则通过；
2月11日，国务院审议并原则通过了船舶工业调整振兴规划；
2月18日，国务院常务会议审议并通过了电子信息产业振兴规划；
2月19日，轻工业和石化产业振兴规划获得通过；
最后，有色金属和物流业振兴规划也获通过。
至此，十大产业调整和振兴规划全部出齐，其实施时间将从2009年至2011年。
随后省政府下发了《关于进一步促进跨越发展的若干意见》文件，积极响应号召，发展神木经济，神木县政府制定了《神木县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，编制了《第二新村产业发展规划》，建立了神木县第二新村产业园区。
神木县位于神府煤田，为中国目前查明的最大煤田，是世界七大煤田之一。
该煤田主要分布于省地区，含煤面积24561km2，含煤地层为侏罗系中统组，单层最大厚度12.5m，总储量2267亿吨，其中探明储量1556亿吨。
神府煤田储量丰富，煤层稳定，易于开采，煤质优良，属于特低灰、特低硫、特低磷、中高发热量、可选性好的不粘煤和长焰煤，是良好的动力燃料和工业气化用煤。
近年来，作为环保洁净煤被国家有关部门和北方城市广泛推荐使用。
煤的化学活性和热稳定性好，是动力、气化、液化、化工、建材、民用的理想用煤。
石英砂探明工业储量436万吨，二氧化硅含量在97%以上。
此外，铁矿石、石灰石、石油、膨润土等储量也很可观。
神木县领导与规划部门，也已经充分注意到了发展神木物流业的迫切性。
在推进"
五个转型"
的发展路径中提出了"
推动第三产业发力，着力建设以工业（煤炭）为主流的物流体系，形成与产业结构相匹配的"
能化产业物流+建材+装备制造综合物流"
模式，成为"
晋陕蒙地区物流集散中心"
的构想。
由此可见，本项目符合国家对于未来产业振兴政策的发展方向，抓住了当地经济起飞的机遇，填补了当地物流中转的空缺，项目建成后将会有效带动地区经济，并促进其他产业的繁荣，项目建设前景广阔。
2.2项目基本信息
项目名称：
神木县益辰仓储物流贸易市场建设项目。
承办单位：
神木县益辰仓储物流贸易市场。
项目地点：
神木县益辰仓储物流贸易市场建设项目位于省市神木县第二新村神锦大街南侧。
项目总投资:
9687.86万元。
项目的主要服务对象为省市神木县第二新村经济开发区的生产企业，以及经当地交通网络进行运输作业的中间商、运营商等物流行业从业商。
项目主要业务拟设置有：
公司的经营组织规划为：
公司部运营组织架构实行中心管理制。
公司是决策中心，各部门是管理中心。
公司组织机构共设1个高层决策系统，四大管理系统，若干个主要职能部门。
组织决策系统实行总经理负责制，各个管理系统实行副总经理制。
组织的决策管理层分为三层:
总经理层、副总经理层和主管层。
各层分别掌握不同层次的决策权限和管理工作。
总经理层为战略决策层和总体规划层，副总经理层为战术决策层和计划制定监督层，主管层为事务决策层和计划执行协调层。
新组织机构开始向机构扁平集约化，管理柔性化、等级弱化的趋势发展。
各系统部的协调与合作由中心副总经理负责，各个系统之间的协调与合作由总经理负责。
部门设计的原则为:
各个管理系统部门的设立必须确保是组织经济日标或组织资源价值优化日标的直接实施机构，不单设参谋性机构或指导性机构。
公司的主要经营模式为：
1、仓储交易：
为钢材、工程机械和汽车租赁交易提供露天仓库，收入来源主要为租金及自营收入；
2、仓库物流：
水泥、瓷、地板、装饰装修材料及日用百货等货物提供储存仓库，收入来源主要为租金；
3、金属镁交易平台：
打造金属镁交易服务的专业平台，包括交易服务和网络服务平台，收入来源主要为服务费；
4、临街商铺：
建设大型工程机械配件供应中心，收入来源主要为周边企业和个人提供工程机械配件和维修服务的营业收入；
5、办公区租赁：
收入来源主要为租金。
2.3项目发展和长期规划
战略目标：
公司经营发展目标是构筑"
全国知名的仓储物流中心，成为晋陕蒙地区物流中心集散地"
的产业基础格局。
构建主业良性成长的发展平台，同时择机发展相关服务产业，形成以物流为中心、集各项服务于一体的综合性商业平台。
公司以仓储物流为核心，在神木县建立一个大型物流产业基地，不断扩展中心业务，在2年，逐步完成各项基本建设；
5年，初具规模，逐步开发相关配套产业；
10年，成为陕北最大的仓储物流中心，并最终发展成为全国知名的连锁物流集散集群企业。
公司的远景规划：
公司以品牌化为旗帜，以多领域、全方位为公司发展方向。
根据这一思路，公司确定了远景规划的发展战略：
1、致力于仓储物流行业的发展，开创现代仓储物流产业新模式。
2、以品牌为旗帜，不断进行品牌核心价值的提升。
3、以人力资源为根本，营造人才发展环境，实现人才国际化战略。
4、以服务为带动，依托专业、全面、优质的服务理念，以网络推广与品牌战略为有力补充，实现多元化发展。
5、以创新为动力，加强多边合作关系，以创新的服务形式来引导市场的发展，从而提升核心竞争力。
具体规划：
公司未来10年的发展思路如下：
2009-2011年：
1、2009年是公司创立之年，公司将完成项目的选址论证、项目可行性论证，并经政府相关机构审批，取得市神木县第二新村140亩土地使用权，完善建设规划，并逐步开展初期建设。
2、公司将在两年完成项目基地的基础建设，开展相关配套服务业务。
3、初步确立公司的品牌战略研究及规划，逐步建立公司的战略品牌。
2012-2014年：
1、建设成为完善的物流产业基地，打造专业的网络商业服务平台。
2、实现公司资本扩，建立完善的法人治理结构。
3、扩展相关产业及服务产品，建成集物流、服务、租赁、购物、休闲等各项业务为一体的综合大型物流周转中心。
2015-2019年：
1、公司进行规模扩，建立集团化经营管理模式。
2、建立长期合作伙伴制度，发展全国性业务推广，依托品牌效应，成为省最大的仓储物流中心，并以此为基础向全国拓展，发展物流品牌连锁经营模式，并最终成为全国知名的连锁物流集散集群。
第三章市场分析
3.1中国物流业市场
物流业是由服务分销业、运输业、装卸业、仓储业、邮政业、流通加工业、物流信息业、货运代理业、包装业等组成的复合型产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，已经成为服务业中的骨干产业和国民经济新的增长点。
进入新世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。
2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%；
物流业实现增加值2.万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。
2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。
一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；
传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；
一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业群体。
全社会物流总费用与GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2008年的18.3%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。
但是，我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在一些突出问题。
一是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右；
二是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在；
三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强；
四是地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障碍，物流市场还不够规；
五是物流技术、人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。
2008年下半年以来，随着国际金融危机对我国实体经济的影响逐步加深，物流业作为重要的服务产业也受到了严重冲击。
物流市场需求急剧萎缩，运输和仓储等收费价格及利润大幅度下跌，一大批中小物流企业经营出现困难，提供运输、仓储等单一服务的传统物流企业受到严重冲击。
整体来看，国际金融危机不但造成物流产业自身发展的剧烈波动，而且对其他产业的物流服务供给也产生了不利影响。
大型交易市场的建立和发展是搞活流通，繁荣市场，扩大城乡消费，确保市场繁荣，不断提升物流服务现代化水平，促进物流业跨越式发展的重要战略选择。
面对国际金融危机的影响，物流行业已成为当前拉动需，扩大消费，搞活流通，繁荣市场，振兴经济的重要产业。
在国家《物流业调整和振兴规划》的指导下，各地区正在抓紧物流园区建设，发展大型物流交易市场。
3.2区域物流市场发展与展望
"
十五"
期间，随着经济、社会和技术的快速发展，省物流业发展步伐加快，由起步阶段开始迈向理性、务实、快速发展的新阶段。
物流规模不断扩大，货运总量快速增长，第三方物流开始起步，物流企业数量增多，物流设施建设步伐加快，产业增加值稳步上升。
到2005年底，物流业产值超过300亿元，全省物流业增加值年均增长11.7%。
物流业对经济发展的促进作用不断增强。
尽管省物流业发展取得了一定的成绩，但与发达国家和先进省市相比，还存在一些问题和差距。
一是物流基础设施薄弱。
主要表现为总量不足，不同交通方式之间、交通与仓储设施之间的配套性、兼容性较差。
保税物流设施建设滞后。
二是物流企业总体规模不大，服务围窄。
现有的物流企业普遍基础设施和装备落后，管理方式粗放，缺乏担当龙头的大型现代物流企业。
服务围集中在运输和仓储领域，功能比较单一。
三是物流专业人才严重匮乏。
缺乏具有现代物流理念和专业知识的策划、管理人才以及熟练掌握物流信息技术的专门人才。
四是观念滞后，现行的一些体制、政策、技术、标准等还严重制约着现代物流业的发展。
加快发展现代物流业是新时期经济社会发展的必然趋势。
根据《省"
十一五"
现代物流业发展专项规划》，到2010年，省要基本建成以为枢纽，、、、、、为节点的现代物流体系，把建成我国承东启西、沟通南北的重要物流集散地；
大力发展第三方物流，积极培育和发展具有较强竞争力的大型物流企业，努力提高物流业的社会化、专业化和国际化水平。
全省物流业增加值年均递增18%左右，达到900亿元，占全省生产总值的15%左右。
物流费用占全省生产总值的比率在目前的23%左右的基础上下降3-4个百分点。
神木县物流业的发展在省处于较低水平，相对滞后于全县整体经济的发展，尚处于自发阶段，急需整体规划，统一部署，重点培育，使其与全县整体经济的发展相协调，并成为神木县新的经济增长点。
目前，神木县政府已经充分认识到发展神木物流业的必要性和迫切性。
《神木县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》要求做大做强现代物流业，建立现代物流配送体系。
具体包括：
1、加快培育和引进物流企业，建立和完善物流配送、连锁经营等现代物流配送体系。
2、发展以县城为中心的消费和物流配送市场，满足中、高收入者的消费需求；
发展以重点城镇为中心的流通、货物集散市场，发展城乡贸易。
3、对传统商业应用现代经营方式、服务理念进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，增强流通企业活力，广泛开辟市场。
随着金融危机传导效应的显现和扩散，神木县域经济发展中产业结构不优、企业自主创新能力弱和抗风险能力低等深层次问题逐渐暴露，已成为掣肘科学发展的"
短板"
危机既"
凸显"
了发展中的不足，也带来了调整结构、提升层次的大好机遇。
此种情况下，神木县政府正在积极推进产业层次、产业结构、民营经济、社会结构和民生建设五个方面的转型。
在产业结构转型发展路径中，提出了"
推动第三产业发力，着力建设以工业（煤炭）为主的物流体系，形成与产业结构相匹配的'
能化产业物流+建材+装备制造综合物流'
模式，成为晋陕蒙地区物流集散中心"
3.3目标市场分析
2008年，神木县经济继续保持了又好又快的发展势头。
全年实现地区生产总值290.58亿元，增长47%；
完成财政总收入72.27亿元，增长52.1%，完成地方财政收入16.7亿元，增长55%；
完成固定资产投资134亿元，增长45%；
城镇居民人均可支配收入达16075元、农民人均纯收入达6028元，分别增长27%和18%。
县域经济综合实力居全国第59位，西部第5位，省第一位，成为省第一个综合竞争力进入全国百强的县。
国民经济建设的蓬勃发展，给当地钢材、水泥等建材市场提供了广阔的市场空间。
《神木县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》确定了"
期间，神木县围绕强县富民目标，以转变经济增长方式为主线，大力推进工业化、城镇化和新农村建设进程，实现城镇与农村统筹发展、经济与社会协调发展、北部矿区与南部山区兼顾发展、人与自然和谐发展、中省市企业与地方经济共同发展，全面推动经济建设、政治建设、文化建设、社会建设，努力打造实力神木、活力神木、魅力神木、和谐神木。
为了实现规划目标，神木县经济社会建设项目蓬勃发展。
仅2008年一年，神木县共安排基本建设项目157个，年度投资145亿元，其中县财政投资18.5亿元。
如：
大交通体系的构建，包括榆神高速公路、神府高速公路、包西铁路、准神铁路和红柠铁路建设等；
工业区建设，包括神木新村、第二新村和家梁、石窑店等工业区建设。
神木县位于煤炭资源富集区的中心地带，县境储煤面积达4500平方公里，已探明储量500亿吨。
近年来，能源化工项目强势崛起，截至2008年底，神木已经成为全国第一产煤大县（亿吨级）、全国最大的兰炭生产基地（千万吨）、全国最大的聚氯乙烯基地（百万吨），西部最大的煤电基地（600万千瓦）、西部最大的浮法玻璃基地（600万重量箱）、西部最大的电石基地（百万吨），煤制烯烃、煤制油和多晶硅、三氯氢硅、1.4-丁二醇、煤焦油轻质化等高新技术的能源化工项目已经建成或正在加紧建设。
目前，市将金属镁产业列为重点发展产业项目，将打造"
中国镁都"
作为当地发展金属镁产业的战略目标，神木、府谷也已经将金属镁产业发展提上日程，地区的金属镁产业发展迅速，目前的生产能力和产量均居国前列，成为我国金属镁的主要生产基地。
目前，全世界约有200家金属镁生产企业，其中中国有160多家，地区有40家，约占全国的1/4。
其中，府谷17家，神木11家。
硅铁、白云石和煤气等是生产金属镁的重要原料，占金属镁生产成本一半以上，其价格对金属镁成本影响非常大。
在目前金属镁价格低迷，原材料价格波动剧烈的情况下，低成本优势凸显。
神木及周边地区的硅铁、白云石和煤气等资源极其丰富，价格低廉，在发展金属镁产业方面，拥有其他地区不能比拟的低成本优势。
神木、府谷、在我国金属镁产业链中的地位逐渐提高，金属镁的流通业务在神木前景可人。
目前，神木县境大型仓储物流企业仍属空白状态，根据大型仓储物流根据神木县煤炭、电力、化工和城镇化等所取得的成就，神木县发展规划，钢铁、工程机械、汽车和建材等产品的大型仓储物流将是神木县经济发展的重点发展产业。
近年来，神木县城市规模快速扩，神木县相继启动了锦界工业园区、神木县城第一新村的建设，神木第二新村也已启动。
本项目即位于神木第二新村物流仓储区。
神木第二新村规划中，规划的产业项目包括瓷、塑料、橡胶、镁合金和机械加工等，并配套有占地约2500亩的物流仓储区。
该物流仓储区将为神木第二新村及周边的企业提供物流服务，根据需求，物流仓储区拟划分为钢铁仓储物流区、贵金属、化工与矿产原料仓储物流区、水暖五金交易城、家具建材交易城，汽车城、工程机械等。
第四章项目定位和整体规划
4.1项目定位
项目建设理念：
整体规划，突出合理的分布布局；
突出配套功能，展示服务功能，发挥主导产业的优势；
明确市场定位，按照"
总量控制、层次清晰、特色突出、发展协调"
的原则，塑造益辰仓储物流贸易市场交通便捷、配套完备、安全可靠、高效的形象；
构建完备的信息服务平台，建设现代化的服务体系；
注重经济发展和环境发展平衡，加强绿化建设。
本项目建设地点位于市神木县第二新村。
第二新村位于神木县城西北5公里处，占地面积15平方公里，依托神锦工业大街，以产业为主、人居为辅，由民营企业创业园和生态移民区两大区构成。
本项目位于神锦工业大街南侧，三面临街，处在第二新村的核心地带，交通便利，配套企业、设施齐全，区位优势明显。
项目东面紧邻第二新村管理中心，配套服务设施及其便利。
神锦工业大街北侧为瓷工业园区、镁合金加工园区、橡胶加工园区和塑料工业园区，项目南侧是机械装备制造园区。
本项目拟建成神府地区设施装备领先、市场规协调、供货质量稳定及时、服务完善的大型综合现代化仓储、物流、贸易市场。
目标顾客主要包括：
建材、机械、钢材等生产企业和贸易商。
项目建成后，将成为神木地区集钢材、工程机械、汽车、建材（水泥、瓷、涂料、装饰装修材料等）生产厂家直销、代销及超市、商场货物仓储、物流、贸易为一体的大型仓储物流贸易中转市场。
4.2项目经营发展模式
益辰仓储物流贸易市场采用规模开发、集约用地，注重可持续发展的开发模式。
仓储交易区、仓库物流区和临街商铺的经营，采用自营和租赁双重模式。
五年后，在经营需要的情况下，可部分出售仓库物流区的仓库（约2.15万平方米）的使用权或产权，以加速投资回收，降低投资者的投资风险。
益辰仓储物流贸易市场由神木县益辰仓储物流贸易市场有限责任公司负责管理。
益辰仓储物流贸易市场有限责任公司本着"
便捷高效、透明公正"
的原则，全权负责为入驻商户解决配套的服务问题，为企业提供优势的服务，营造良好的仓储物流贸易环境。
其主要职责：
统一负责项目的规划、建设、政策制定和入驻商户的管理等工作。
园区由益辰仓储物流贸易市场有限责任公司统一管理，入驻商户将根据不同的企业规模享受园区相应的服务:
除可以直接使用物流信息系统平台的支持外，还有相应的业务培训和专家咨询支持，促进现代物流企业和现代工商企业的成长。
金属镁交易中心则是依托神木优势的金属镁产业，利用地缘优势，集中资源优势，建立起当地金属镁生产企业和外地采购商的交易桥梁，通过各种增值服务，降低金属镁交易成本，为客户创造价值。
主要服务方式包括：
1、在益辰仓储物流贸易市场办公楼辅楼设立金属镁生产企业展厅；
2、设立交易服务中心，进行金属镁市场的信息搜集整理、采购中介服务等业务；
3、构建网络信息平台，营造金属镁交易服务的专业平台。
4.3项目整体规划
本项目规划总用地面积为140亩，建筑面积51755.4平方米。
在考虑用地、周边环境和建设现状等因素的基础上，按照"
集中高效"
的原则，确立了益辰仓储物流贸易市场四大主题片区：
（1）仓储交易区。
主要业务为钢材、工程机械、汽车销售；
（2）仓库物流区。
主要业务是为建材贸易、日用百货等货物提供仓储中转物流服务；
（3）临街商铺。
主要业务为工程机械配件供应与售后维修服务等；
（4）办公区。
主要业务为仓储物流办公服务和金属镁交易中心。
神木县益辰仓储物流贸易市场平面图
4.3.1功能分区
1、仓储交易区
仓储交易区占地约56亩，建成6大交易区，交易区总面积2.76万平方米，交易区的道路宽8米。
6大交易区细分为钢材、工程机械和汽车交易区。
仓储交易区平面图
（1）钢铁交易区
主要服务客户：
神木第二新村工业区机械装备制造园区的企业，周边煤矿、电厂、化工厂和建筑市场等。
主要钢铁品种：
制造用钢、建筑用钢两大类，包括板材、线材、型材和管材
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