房地产企业税收筹划研究Word下载.docx
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进行全方位、多层次的税收筹划，不仅能够有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，有利于实现企业价值最大化目标，而且也有利于降低房价，促进房地产市场健康有序发展。
因此，深入研究房地产开发企业的税收筹划问题，具有重要的理论价值与现实意义。
关键词：
宏观调控；
房地产；
税收筹划
Thetaxplanningofrealestateenterpriseundermacro-control
Abstract
Realestatedevelopmentbusinessasataxburdeninheavyindustry,hasinvestedinthedevelopmentandmanagementprocess,highoperatingrisks,constructionandlongsalescycles,large,highincome,theamountofthetaxinquestionworkedslowandsoon.Taxplanningforallsides,atmultiplelevels,notonlytoreducecorporatetax-relatedcostsandrisks,enhanceprofitabilityandcompetitiveness,contributetomaximizingtheenterprisevalueofthetarget,butalsotoreduceprices,promotethehealthyandorderlydevelopmentoftherealestatemarket.Therefore,anin-depthstudyonthetaxplanningofrealestatedevelopmententerprise,isofgreattheoreticalvalueandpracticalsignificance.
Keywords:
Macroeconomicregulationandcontrol;
property;
taxationplanning
1税收筹划的内涵及特征
1.1税收筹划的基本内涵
税收筹划是指纳税人站在企业战略管理的高度，在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉税整体经济利益最大化的纳税方案，处理生产、经营和投资、理财活动的一种企业涉税管理活动。
税收筹划与偷税、避税在实践中很容易混淆。
要正确理解税收筹划，首先必须搞清楚它与偷税、漏税、逃税、抗税的区别。
偷税是纳税人有意识地违犯税收法令规定，以欺骗、隐瞒等方式逃避纳税义务的行为，如伪造凭证、少报应纳税项目、虚增成本费用、制造假账或搞账外账等。
漏税是纳税人无意识地发生漏税或少缴税款的行为，是由于纳税人不熟悉税法规定或工作粗心，再加上征收人员业务知识水平能力有限而引起的。
逃税是指纳税人有意逃避纳税义务的行为。
抗税是指纳税人抗拒按照税法规定履行纳税义务的违法行为。
而税收筹划则是在符合法律规定的前提下进行的，是合理又合法的“节税”行为。
偷漏税行为对国家和企业的危害巨大，是国家严厉打击的对象。
在税收征管体制日益完善的今天，一旦企业的偷漏税行为暴露，企业除了补交税款外，还将面临高额的罚金，甚至受到法律的制裁。
避税是指纳税人利用合法的手段，在税法的许可范围内，采取一定的形式、方法或手段，通过经营和财务活动的安排，逃避纳税义务的行为。
从法律角度讲，避税可分为顺法性避税和逆法性避税。
从严格意义上讲，顺法性避税不属于真正的避税范围，因为它与税法设置的初衷相吻合，是对税法的承认和遵守，它利用的是节税，也即税收筹划，并不影响与削弱税法的法律地位与税收的职能作用。
如引进某具有节税功能的设备与普通设备相比，成本较高些，但企业考虑到税收因素，采用了税收法规引导下的具有节税功能的设备，同时也为企业获得了更大的收益，这就是顺法性避税，也就是税收筹划。
而逆法性避税是指与税法的意向相悖，利用税法不及的缺点进行反制约、反控制的行为的活动，它对国家税法的作用与税收的收入有一定的影响。
例如某人为了给其继承人留下尽可能多的财富，设法通过各种手段分割其财产，并将产业转化为不同类型的财产，以便达到避税的目的。
而财产转移税的立法精神是从控制收入和资产转让等方面考虑的，所以这种避税行为是违背法律意图的，成为反避税的目标。
虽然税收筹划和避税都是在不触犯法律的前提下实现少纳税的效果，但两者还是有本质区别的。
1.2税收筹划的特征
1.2.1合法性
税收筹划是在不违反税法的前提下进行的，它要求纳税人在对现行税法极其法规进行研究之后，对涉税行为的一种优化选择。
税收筹划在考虑税收利益时，
还必须顾及其他法规、经营条件、投资环境等问题，使其选择的纳税方案与国家法规相符合。
不违法是税收筹划的最重要特征。
1.2.2超前性
税收筹划一般都是在应税行为发生之前就对自己的纳税方式和规模做出了规划、设计和安排。
税收筹划可以事先测算出效果。
与税收筹划相反，偷税漏税一般是在涉税活动发生的事中或事后进行的。
投资经营者进行投资或经营调整前有许多方案存在，不同的纳税方案形成税负的轻重不同。
1.2.3目的性
税收筹划具有明确目的性，那就是尽可能地获取税收利益。
税收利益有两层含义:
一是减少纳税的绝对额，即直接以减免税形式减少应纳税数额;
二是延迟纳税时间或获得税务的时间价值，以减少利息支出，或减轻税收负担等。
一切税收筹划的安排都要以实现税收筹划目标为核心，一切税务筹划的方案优劣、取舍都要以税收筹划的目标实现为出发点和归宿。
1.2.4时效性
税收筹划不存在一劳永逸、一成不变的模式，要因地制宜、因时制宜。
国家的税收法律法规是纳税人进行税收筹划的外部条件，它实际上决定了纳税人的税收筹划行为的空间范围。
税收筹划是在现行税收法律、法规的约束之下进行的。
任何事物都处于不断发展和变化之中，税收法规也不例外，税收政策措施是依据一定时期的国家发展需要制定的，随着时间的推移，国家的税收法律会根据新的情况和新的需要进行修正和完善，当国家的某项政策随着形势发生变化而变化的时候，相应的税收筹划方案可能随之失去效力或出现与设计之处相反的结果。
1.2.5全局性
企业在进行税收筹划时，要将纳税问题与其他财务活动和经营决策问题一并进行考虑，在全面权衡利弊的基础上，制定税收筹划方案。
2宏观调控政策对房地产企业税收筹划的影响
2.1税收政策对房地产企业的影响
新的企业所得税法与旧的企业所得税法相比，主要变化有以下两方面内容。
一是税前扣除项目增多;
二是取消了很多旧的企业所得税法的优惠政策。
这两方面的变化使得企业不得不寻找新的税收筹划方案。
在收入相同的情况下，最大程度的增加税前扣除项目的金额，可以减少计税基础，将成为税收筹划研究的重点。
2.2货币政策对房地产企业的影响
首先是人民币升值对房地产行业的影响，从2005年开始人民币对美元的汇率8.25左右到2010年人民币汇率6.8左右，近年来人民币明显升值。
人民币升值吸引了大量外部资金的涌入，投机性炒房日益严重。
其次是加息对房地产企业的影响，加息对房地产企业的影响加息直接增加了房地产企业的财务费用。
由于房地产企业很多资金是通过银行贷款而来，所以加息必然对房地产企业造成很大资金压力。
另外，根据新会计准则的相关规定，投资性房地产采用公允价值计量模式有相应的适用条件。
新准则要求公司应能从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而可以对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
另外，公允价值计量的变动需计入当期损益，这就意味着在没有任何现金流变动的情况下，企业的损益就会发生变化。
因此，拥有投资性房地产的房地产企业都会谨慎的选择公允价值计量模式，最后大部分房地产企业还是会选择成本法计量模式
2.3国家政策法规调整对房地产企业的影响
国家宏观调控政策对房地产企业的影响主要有以下四个方面:
一是住房结构调整。
为了房地产企业的健康发展同时满足人民住房需求，国家出台了很多的调整住房结构的政策，例如:
发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房;
二是行业管理。
为整治房地产交易秩序，国家相关部委相继推出了一些对市场影响较大的措施，加强了对房地产开发建设、销售及市场准入等方面的管理。
同时，加大对房地产市场违法违规案件的查处力度，以期达到防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源行为的目的。
对于外资炒房的现象，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理;
三是土地政策。
在土地政策方面，国家出台了一系列土地紧缩政策，分别对土地交易、土地审批、土地供应、城镇房屋拆迁、投资项目清理和闲置土地等进行了严格规定;
四是信贷政策。
为了控制房地产盲目投资，金融监管部门对房地产开发企业的开发贷款进行了限制。
3当前税收环境下房地产企业税收筹划分析-以X房地产企业为案例
3.1X房地产企业近三年财务状况及涉税分析
3.1.1X房地产企业主要财务数据
根据X房地产企业的利润表计算毛利率与营业利润率如下表，并与行业平均水平相比较。
（资产负债表与利润表见附录）
表1X房地产企业2008-2010年盈利水平分析表
报告期
2010
2009
2008
盈利指标
公司
行业
毛利率
28.71%
61.74%
31.06%
55.39%
34.05%
58.81%
营业利润率
12.70%
21.74%
18.23%
20.68%
18.36%
17.34
从资产负债表、利润表来看，X房地产企业2010年完成销售同比增加，营业收入亦有所增加，然而毛利率却呈现下降态势，除了已销售开发产品的开发成本结转外，与企业的盈利水平的下降有一定的联系，表明了X房地产企业在进入成熟期后发展受到了一定的限制，停滞不前。
从企业和行业的盈利指标分析可以看出，尽管行业的毛利率在逐年提高，X房地产企业的毛利率却未有明显变化，同时由于清算土地增值税的原因，毛利率于2010年出现明显下降。
排除土地增值税清算因素，2008年、2009年的盈利水平也无明显的变化。
对于X房地产企业来说，迈入成熟期后面临的首要问题就是如何保持持续的增长。
单纯依靠购买土地、开发土地、开发产品、出售产品的房地产传统模式继续发展，对于X房地产企业来说，缺乏新的盈利增长点，并且传统模式会在政策出现变化时带来利润的明显波动；
同时，由于X房地产企业将未来发展战略定位于高端市场，开发产品的成本如何进行节约，是X房地产企业应考虑的问题之一，随着国家宏观调控对房地产筹资的限制，资金亦成为X房地产企业发展的制约因素之一，获得货币时间价值在此时显得尤为重要；
因此，X房地产企业应在节约成本比如进行税收筹划，以及融资方面进行必要的规划，才能为未来的发展带来空间与动力。
3.1.2X房地产企业的涉税分析
以下数据均为当年应缴纳税额，分别来自营业税金及附加、所得税费用、管理费用等科目，其中其他包括契税、房产税、土地使用税及印花税。
表2X房地产企业2008-2010年应缴纳税额单位：
元
年份
营业税
土地增值税
企业所得税
城市维护建设税
教育费附加
其他
合计
41,944,602
8,677,047
48,266,073
2,639,595
1,651,808
9,508,271
112,687,395
48,631,973
10,883,740
61,550,870
3,272,650
1,973,445
684,040
126,996,719
76,940,282
109,915,934
69,490,166
3,913,752
2,896,475
5,984,709
269,141,317
3.2确定X房地产企业税收筹划目标
3.2.1取得环节
房地产开发企业取得土地时支付的税金主要有契税、耕地占用税，另需支付土地开发费、土地拆迁费等相关费用，税费合计约占房价的75%，其中，契税按照最高税率5%水平计算，只占3.75%的比例，耕地占用税实行定额征收，所占比例更小。
可见，在房地产取得环节，税费合计数额较大，但从税费比例看，费重税轻。
3.2.2交易环节
在房地产交易环节，房地产企业需缴纳营业税、城市维护建设税、所得税、土地增值税、印花税以及教育费附加共6个相关税费。
房地产交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右，名义税负水平明显偏重（营业税及其附加5.5%、土地增值税30份60%、企业所得税25%）。
3.2.3保有环节
房地产保有行为主要涉及到房产税和城镇土地使用税，这两个税种的名义税负水平明显偏低（房产税1.2%、城镇土地使用税0.6一30元/平方米）且优惠幅度极大，基本处于零税负状态。
对于房地产的租赁行为，涉及税种多。
租赁方缴纳营业税、城市维护建设税、印花税、所得税、房产税、城镇土地使用税以及教育费附加，承租方缴纳印花税。
无论最终税负由租赁方或承租方负担，房地产的租赁名义税负较重（营业税5%、个人所得税20%、房产税12%）。
3.3X房地产企业前期准备筹划分析
前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。
同时，房地产企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。
战略决定成败，前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是房地产企业纳税筹划的关键。
3.3.1筹资方式
房地产企业开发项目一般建设时间长，并且占用大量的资金，对于房地产企业来说很多资金来源于银行借款，企业借款利息很多。
所以筹资对于房地产企业来说非常的重要。
当前我国房地产开发企业的筹资方式主要有以下几种1.银行借款2.外资投入3.向社会发行股票4.内部资金积累。
从税收筹划的角度对几种筹资方式进行分析，可知筹资方式可分为负债筹资和权益筹资。
但是借款利息可以在所得税前扣除，又可以作为计算土地增值税增值额的扣除项目，从而具有抵税作用。
而股息支付不能作为费用列支。
所以负债筹资比权益筹资在税收筹划角度来看更加有优势。
3.3.2购买或转让土地
房地产企业开发首要是取得土地，取得土地有两个来源:
一是从国家购买;
二是从其他单位购买。
从其他单位购买存在两种具体操作方式:
一是成立一个新公司，通过新公司购买土地;
二是并购出售土地企业的股权，在通过被并购企业进行开发。
第一种操作方式，取得土地后需要缴纳契税;
而第二种操作方式因为土地使用权没有发生转移，因此无需缴纳契税。
因此，房地产企业如果选择并购企业的方式，取得别并购企业的土地，将产生很大节税收益。
3.4X房地产企业建设期间筹划分析
在该阶段，房地产企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建设过程，并使其达到验收标准。
该阶段是房地产开发的中心环节。
建设环节虽然不涉及缴纳税收的问题，但是建设环节成本费用的核算对交易环节的企业所得税和土地增值税的税负水平有重要的影响。
所以在建设环节我们一定要对成本费用的核算进行税收筹划。
3.4.1开发成本结转
《国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号）规定:
“开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象;
属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
”可见，资本化的借款费用，在当期企业所得税中无法扣除。
从中可以看出，成本对象完工后发生的借款费用可以作为财务费用直接扣除。
因此对于不同时间完工的开发产品，应单独作为成本对象核算。
这样对于已经完成的成本对象所对应的借款费用就可以作为财务费用在企业所得税睡前进行扣除，企业也就可以相应减少企业所得税支出。
3.4.2利息筹划
房地产企业的利息费用在计算企业所得税和计算土地增值税的处理方式是不同的。
在计算企业所得税时，新会计准则和税法均规定对开发完工之前的利息费用，应当计入开发成本;
对开发完工之后的利息费用，应当记入期间费用。
可见，对于计入开发成本的利息费用，只有当房地产出售时，才能抵扣。
在计算土地增值税时，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定:
“凡纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提供金融机构的贷款证明，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的50k以内计算扣除（具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定）;
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的10%以内计算扣除（具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定）。
”企业据此可以得出结论:
当利息费用数额较大，应提供金融机构证明，据实扣除;
反之，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样反而可以多扣除房地产开发费用，对实现税后收益最大化有利。
3.5X房地产企业销售时期筹划分析
房地产企业销售环节涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个种税，是房地产开发企业涉税最多的环节，也是税收筹划的重要环节。
3.5.1产品定价
适当的调低价格，为企业带来了减税效益。
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行4级超率累进税率，还特别规定，建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%免缴土地增值税。
因此，降低房地产销售中的土地增值税税负的关键就是控制增值率，在扣除项目已定的基础上，制定房地产的销售价格时，就对处于土地增值税临界点附近的情况，应该事前进行筹划，同时，考虑税收成本对企业销售利润的影响。
3.5.2时间因素的筹划
合理地设计安排开盘、清盘、竣工的时间可以为企业减少资金的占用时间，带来税收筹划的目的，与企业的财务管理目标也相符。
但是，由于我国房地产企业的开发投资资金部分甚至大部分都来自于预售的或现售的销售收入，如果推迟开盘时间可能造成企业的资金链紧张，以至影响整个工程的进度。
4对房地产企业税收筹划的建议
4.1及时把握宏观调控政策以防范税收筹划风险
在我国宏观调控政策频出的背景下，企业的税收筹划站在全局的角度应注意以下几点：
首先，加大普通商品住房的开发比例。
国家在加紧收缩土地、信贷等政策以求抑制对非普通标准住房投资的同时，加大了对中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的支持力度；
在税收方面，国家对房地产开发企业及一般消费者销售和购买普通商品住房、经济适用房和廉租房都给予一定的优惠政策。
这样，加大普通标准住宅的投资比例，可以在调整企业产品结构的同时降低企业的经营风险。
其次，以土地合作开发，节约企业经营资金。
国家对房地产企业的调控主要从资金与土地方面实行紧缩政策，对于资金比较紧张的企业，可以通过以自己储备的土地与其他投资者合作开发房地产，达到减少经营资金，实现双赢。
虽然财税[2006]21号文件规定，房地产开发企业以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不再享受土地增值税的优惠政策。
但房地产开发企业以土地使用权投资入股合作开发，仍可以享受营业税方面的优惠政策。
再次，投资地点的重新选择：
大部分二、三线的房地产市场处于发展中阶段，竞争没有一线城市那么激烈。
同时，为了改善城市居住环境，追求经济增长，突出地方政府的政绩，当地政府往往鼓励房地产开发，土地价格也相对较低，项目前期投资额度较小。
对于处于宏观调控风暴中的房地产开发企业来说，将投资重心向二、三线城市转移，是解决目前土地、资金困难，规避政策风险策略之一。
最后，投资于非住宅的商用房地产，配合政策对保障房的支持，提高品牌信誉度。
由于目前的宏观调控主要是针对住宅商品房，而对于非住宅商业物业则几乎不受影响。
因此，房地产开发企业可以同时经营商业物业，实现多元化经营，化解企业业务单一的经营风险。
总之，企业应充分分析上述外部环境变化对企业生产经营、特别是对企业竞争力的影响，分析上述环境变化对企业产生的机会和威胁，并充分考虑企业内部的优势与劣势，合理调整企业的财务战略，以适应企业经营环境的变化，维持甚至提高企业的整体竞争优势。
4.2进行税收筹划成本收益分析以实现有效筹划
房地产开发企业进行税收筹划的基本动机是追求企业价值最大化。
企业要实现价值最大化，就必须全面考虑税收筹划中的成本和效益。
税收筹划成本由两部分构成，包括显性成本和隐性成本。
显性成本是是很直观的，一般都会考虑到，主要指筹划时花费的时间、精力、财力；
隐性成本即机会成本，是指企业因采用一种税收筹划方案，从事某项经营、生产某种产品而放弃从事其他经营、生产其他产品所损失的潜在收益，这部分成本额一般不容易考虑到。
税收筹划的效益分析是指以纳税筹划过程及其结果为对象，通过对影响、反映税收筹划质量各要素的总结和分析，判断税收筹划是否实现预期目标的管理活动。
因此，企业税收筹划成功与否存在最终的筹划效益问题。
在进行税收筹划时，房地产开发企业需要认真进行成本——效益分析，对其进行可行性与必要性分析能否给企业带来经济效益的增加，能增加多少，只有当两种成本之和小于税收筹划收益时，方案才具有可行性，否则我们没有必要进行
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