XX县陈武帝故宫修复重建工程可行性研究报告Word下载.docx

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某某公司

（三）可研报告编制依据及工作范围

本报告以浙江某某县陈武帝故宫重建工程项目为研究对象l、着重就项目建设的背景及必要性进行了全面的分析论证、并就项目建设方案、旅游市场、项目投资、财务效益、融资方案、项目的运作模式等.

主要内容进行分析研究.报告编制依据：

1、《长兴城市总体规划》（ 

2003-2020）

2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

3、《投资项目可行性研究指南》

4、《某某县发展改革和经济委员会关于某某县永兴建设开发有限公司陈武帝故宫重建工程立项的批复》长发改经（2007） 

328号

5、现行有关的建设法规、规范

6、可研报告编制委托书

（四）项目提出的理由与过程

浙江长兴是南朝开国皇帝陈霸先的故乡.据记载l、梁天监二年l、陈霸先出生于长兴下箬.史评陈霸先是中国历史上少数有为的贤君之一.他恭俭勤劳l、志度弘远l、为我国文化的传承和国家的统一作出过重大贡献.今日长兴陈氏宗族遍布国内外.当代为创建中国共产党l、建立新中国立下丰功伟绩的陈独秀、陈云、陈毅、陈赓都是陈氏予孙l、美国的陈香梅、台湾的陈立夫、陈果夫等也是长兴陈氏后裔.在长兴l、至今仍留存着陈霸先出生时沐浴的“圣井”l、以及明归有光的《圣井铭并叙》碑l、清乾隆的《天赐圣旨》碑l、元赵孟烦的“帝乡佛国”九龙匾和陈氏家族陵墓等历史遗存l、并于2003年举办了陈武帝暨南朝史国际学术研讨会.长兴因此成为全国南朝史研究的重要基地.

改革开放以来l、长兴的社会经济发展迅猛l、2003年已跻身全国百强.县委和县政府领导认识到l、在新的历史时期l、文化的竞争已成为社会综合实力竞争的关键.因此l、保护和利用好长兴的历史文化遗产l、已成为长兴社会和经济发展的重要工作.在这样背景下l、县委县政府决定利用陈霸先故居遗址以及南朝相关历史文化遗存l、在雉城下箬寺拨地二百六十多亩l、着手开发建设陈霸先故居文化旅游项目.陈武帝故宫的重建l、把长兴打造成长三角生态休闲度假新选区l、加快建设山水园林型现代化新兴城市l、实现全面小康社会l、作为重要的组成部分.因此某某县财政决定拨入专项资金用于该项目的启动l、积极推进项目的实施.

二、项目概况

（一）场址位置

浙江某某县陈武帝故宫重建工程位于长兴经济开发区l、南临长兴港l、北距县前街道路红线60来l、西侧有经三路通过l、东面是保留的村落民居l、沿长兴港往东可与太湖湖滨休闲度假区相连接l、区位优越l、交通便利.

（二）建设目标

充分发掘地方历史文化遗产l、整合景观旅游资源l、精心打造“帝乡佛国”文化品牌l、建设中国南朝史研究基地l、为现代化的长兴谱写一曲恢宏的历史文化乐章.

（三）运作方式

本项目将通过商业运作l、自求平衡.项目的资金实行封闭式管理l、专款专用l、项目建设启动资金由财政专款拨入l、资金缺口商请银行贷款.本项目用地总面积为263亩l、其中用于故宫建设约113亩l、余约86.56亩土地进入市场l、该经营性地块经某某县人民政府国土资源交易中心依法公开招标拍卖后所得用于归还本项目贷款和建设.

（四）建设内容

本项目主要建设内容：

·

故居和遗址展示区.展示陈霸先故居遗址l、重建故居l、建筑面积2700平方米l、重建故居l、作为展示故居文物和提供凭吊祭祀的场所.

天居寺宗教文化区.陈霸先登基后舍宅而为天居寺l、天居寺建筑面积5050平方米l、是本项目的重要内容l、展示南朝以来的佛教文

化.

旅游服务和民俗文化展示区.提供旅游购物服务和提供长兴地区民俗文化的展示和表演场所.

园林休闲区.基地北面营造大片生态林地l、偏东临河设置特色餐饮和茶室等休闲设施l、四周配以观赏性植物l、提供生态休闲的公共

绿地.

（五）项目投入总资金

本项目投入总资金30747万元l、其中工程费用4939万元l、工程建设其他费用6172万元（含征地拆迂费用5777万元）l、基本预备费1537.35万元l、建设期利息2749.50万元.

（六）资金筹措及使用计划

本项目建设资金来源为项目资本金和债务资金.

项目资本金10747万元l、由某某公司通过县财政拨款等自筹解决.

债务资金20000万元l、商请银行五年期贷款.拟由项目营业年的门票收入来归还部分贷款l、另外业主已取得土地权证的长兴经济技术开发区经三路城镇混合住宅用地的出让收入还款l、该地块86.56亩l、按照目前市场价格按照保守估计在350万元／亩左右l、则土地估价在30296万元左右.

本项目建设期为2年l、建设资金分年投入l、第一年投入15988.44万元l、第二年投入14758.56万元.

三、主要结论与建议

（一）本项目的建设十分必要和迫切.

本项目的实施有利于保护和利用好长兴的历史文化遗产l、有利于长兴旅游业的的发展l、提高长兴的知名度l、加快建设山水园林型城市l、完善城市的结构与功能l、把长兴建设成长三角生态休闲旅游城市.

（二）本项目建设是可行的.

本项目投资财务内部收益率为10.85%l、高于设定基准收益率6%l、财务净现值3637.57万元l、财务评价基本可行.

（三）建议

鉴于本项目的建设十分必要和迫切l、建议项目承办单位抓紧做好项目前期工作l、并积极与银行方面取得沟通l、尽快落实项目资金l、加快项目建设进程.

本项目由某某公司负责承办l、某某公司成立于2004年4月l、公司注册资金50000万元l、由某某县永兴建设开发有限公司独家出资.公司位于某某县雉城镇县前街402号l、公司主要经营范围为城市基础设施建设l、景区开发l、房地产开发等.

该公司是某某县永兴建设开发有限公司全资子公司l、某某县永兴建设开发有限公司隶属于某某县人民政府l、是经某某县人民政府授权l、代表某某县人民政府经营城市资产l、筹集城市建设资金l、负责城市基础设施项目建设的国有公司l、某某公司是某某县永兴建设开发有限公司为开发具有浓厚历史文化底蕴的某某县旅游文化资源而专门成立的子公司l、公司已经成功开发了顾渚山大唐贡茶院l、2008年5月底l、在该贡茶院成功举办了第10届中国国际茶文化研讨会暨浙江湖州（长兴）首届陆羽茶文化节.

顾渚山大唐贡茶院的建设为公司开发相关旅游项目积累了丰富的项目建设经验l、同时依托于母公司某某县永兴建设开发有限公司强大的经济实力及优秀的人才储备l、并在得到县政府大力支持的前提下l、为本项目顺利实施奠定了坚实的基础.

截止2008年底l、公司总资产达到2.69亿元l、总负债为1.09亿元l、资产负债率为40%.由于公司负责建设的顾渚山大唐贡茶院刚投入使用l、因此营业收入暂不反映.

第三章 

项目建设的必要性

一、项目建设有利于长兴成为山水园林型现代化新兴城市. 

某某县第十二次党代会上提出要求通过五年甚至更长一段时间的努力l、把长兴建设成为经济结构合理、产业特色鲜明、综合竞争力强；

生态良好、山川秀美、宜人宜居、宜商宜游；

充满生机活力、富有时代气息、极具文化魅力；

开明开放、公平公正、规范高效、管理有序的山水园林型现代化新兴城市.

把长兴建设成为山水园林型现代化新兴城市l、必须大力实施“六大战略”l、全力打造“六个区”.这是长兴加快经济结构调整、转变增长方式、加快融入长三角的必然选择；

是整体推进长兴经济建设、政治建设、文化建设、社会建设的重大举措；

是长兴全面贯彻、自觉实践科学发展观和构建社会主义和谐社会的必然要求.其中l、打造长三角生态休闲度假新选区l、访帝乡佛国l、重建陈武帝故宫是其中一项重要的内容.

二、有利于长兴旅游事业的发展.

长兴西倚天目、东临太湖l、形成了山水相间的优越自然环境l、自然、人文景观丰富别样l、旅游资源开发潜力巨大.有“金钉子”地质遗迹保护区、十里古银杏长廊和扬子鳄保护区这三个上亿年的珍稀自然遗产l、长兴是革命老区l、有国家级文物保护单位、被誉为“江南小延安”的新四军苏浙军区司令部旧址.茶圣陆羽在长兴写就了旷世巨作《茶经》l、成为中国茶文化的奠基人l、长兴也因此成为茶文化的发祥地l、2008年新建了大唐贡茶院来宏扬茶文化.长兴是陈朝开国皇

帝陈霸先的故乡l、至今还保留着他临世沐浴的圣井.因此l、陈武帝故宫的重建l、为进一步打造某某县的文化旅游事业具有重要的意义.

三、本项目建设有利于改善城市面貌l、提升城市品位.

陈武帝故宫由于建设年代久远又没有经过统一的规划设计l、建筑陈旧且布局零乱l、周围有大量的农村村舍和几家工厂.同时l、由于城市基础设施的配套不全l、缺乏必要的生活污水排放等设施l、污水只能直接排入周边的河道l、又对河道产生了严重的污染l、人居环境十分恶劣.

陈武帝故宫的重建l、为该区块重新规划设计提供了契机.利用该区块悠久的文化底蕴优势l、整合原有的历史故居l、同时通过对原有故居的治理和建设园林休闲绿地l、改善环境质量l、创造优美的人居环境.根据某某县建设规划l、该区块综合治理后整理出113亩地用于陈武帝故宫的重建l、另有150亩地作为商住用地l、将全部进行出让用于房产的开发.可以预见l、未来陈武帝故宫的重建将是长兴休闲度假旅游的新选区和城市新区房产的热点.

第四章 

旅游市场分析

一、旅游发展趋势分析

1、我国休闲旅游时代的来临l、旅游者休闲度假需求提升

经国家统计局确认l、2007年l、我国国内旅游继续强劲增长l、出游人数和旅游收入均维持两位数的增长.全国国内旅游人数达16.10亿人次l、比上年增长15.5%.全国国内旅游出游人均花费482.65元．比上年增长8.0%l、其中城镇居民国内旅游人均出游率达到166.3%l、出游人均花费906.93元.

以上数据表明l、在当今的中国l、旅游已经成为一种时尚l、进入了大众化消费的新阶段l、旅游已经成为中国百姓生活消费函数中的常规因子l、中国的旅游已经从观光旅游转向休闲旅游时代.近几年l、杭州、成都、三亚、厦门等城市都相继提出了“休闲”的概念.2008年11月在上海落幕的中国国际旅游交易会上l、国家旅游局旅游促进与国际联络司司长祝善忠透露l、国家旅游局已向相关部门提交了“国民休闲旅游计划”l、以引导国民休闲旅游沿着正常、安全、持续的方向发展.

更是代表着休闲时代的来临l、休闲时代旅游者的游憩偏好主要体现在：

●旅游者寻求在目的地多样化的综合性满足

●对特色旅游的兴趣越来越强l、对“自然”和“本色”的偏爱

●较多的参与意识

●消费档次的多样化

因此l、中南百草原扩建项目能满足旅游者对旅游地的多样化综合性要求l、提供了具有地方特色的原生态自然和文化旅游产品l、设计了更多让旅游者可以参与的环节l、是迎合休闲旅游时代的市场需求的.

2、新休假制度下国民旅游出行的新特点：

中短途、高频率、自由行

2008年是新休假制度实施的第一年l、从2008年5个小假期的出游情况来看l、中短途游大行其道l、市民的旅游出行也逐步向经常化转变l、旅游渐渐成为市民的日常休闲项目.2009年继续实行的小假期制度l、将进一步促成市民旅游习惯的形成.

携程旅行网最新公布的“2009年旅游出行趋势”调查显示l、96%的被访者明确表示明年有外出旅行的打算.调查采用多项选择l、有75%的被访者选择自由行l、近40%的被访者选择了跟团旅游l、仅次于自由行的比例.排名第三的是自驾游l、占27%.

长三角地区作为我国最大的旅游客源地和旅游目的地l、实行小假期休假制度会大大刺激中短程旅游.长兴地处长三角中心l、具备良好的区位优势l、长兴自身的旅游产业也在不断精品化发展l、因此l、长兴将会成为自由行、高频率中短途旅游者的天堂.

3、后奥运时代的运动休闲旅游观念深入人心：

本色、参与、健康

中国依靠全民的力量成功的举办了2008北京奥运会l、体育精神渗透到全民l、也影响旅游者的旅游偏好.据专家分析l、奥运效应使得旅游者旅游行为呈现三个重要的特点：

追求自然本色、强调高参与性、偏好健康向上的旅游形式.因此旅游者希望回归乡野自然、深度体验地方文化l、亲历亲为的参与动手动脑项目.

长兴旅游以世界自然地质遗产l、农业生态旅游、红色革命根据地、历史文化主题等旅游项目为主.将满足旅游者对旅游项目“本色、参与、健康”的要求l、具有很强的市场号召力和吸引力.

二、客源市场定位与预测

1、客源市场定位

根据中南百草原的区位条件和已有客源市场基础l、中南百草原生态旅游开发扩建项目的市场定位为：

（1） 

一级基础市场：

某某县、上海以及杭州、湖州地区

长兴本地、上海、杭州、湖州地区距景区交通时间在1.5小时以内l、具有地缘优势.且这部分地区的居民经济收入水平高l、私家车保有量大l、出游欲望强烈l、农业生态旅游、历史文化旅游、自然地质遗严旅游、红色革命根据地旅游区项目对这部分人群具有很强的吸引为.

（2）二级重点市场：

浙江省其他县市、苏南地区（苏州、无锡、常州、南京）、皖南地区（芜湖、马鞍山）

长兴旅游已通过网络l、进行了有力的营销宣传l、客源基础较好l、同时这些地区人口总量庞大l、人口流动频繁l、具有进一步挖掘的客源潜力.

（3）三级机会市场：

苏北、皖北、山东、河南、江西、湖北、福建

随着长兴旅游知名度的增加l、西部和南部的邻省江西、福建、湖北等地客源市场有望得到开拓.

2、目标市场定位

根据游客调查、项目客源市场分级以及国内客源市场出游力分析l、可以将未来几年内对国内和海外客源市场进行的促销进行如下分级与定位.

国内重点促销市场定位

一级客源市场：

二级客源市场：

浙江省其他县市、苏南地区（苏州、无锡、常州、

南京）、皖南地区（芜湖、马鞍山）

三级机会市场：

海外重点促销市场定位

海外一级促销市场：

韩国、日本、港澳台地区

海外二级促销市场：

欧美

海外三级促销市场：

东南亚

三、市场营销

1、营销对象

①会议旅游者

利用某某县地处长三角地区中心区位的优势l、通过完备的会议设施及相关配套设施吸引商务、政务、节事等会议活动的顾客.这部分旅游者要求交通较方便l、环境优美l、会议服务水平一流l、住宿餐饮娱乐等配套服务水平较高.会议旅游季节性不明显l、因此能成为旅游淡季主要市场之一.

②家庭度假旅游者

以单个或者多个家庭为单位进行过夜旅游活动l、要求提供适宜家庭活动的休闲娱乐旅游项目和住宿条件（如家庭套房）.

③单位奖励旅游者

单位组织的奖励旅游一般消费水平较高l、会安排一定的团体活动如正式会议、团体狂欢、团队拓展竞赛等活动.

④蜜月旅游者

偏好浪漫、尊贵、私人的旅游产品l、喜欢景区提供一价全包的服务.要求风景优美l、令人放松愉悦的活动项目l、可以购买到特色的旅游商品以馈赠亲友.

⑤亲子旅游者

携带未成年子女的亲子旅游l、注重孩子的知识获取和能力锻炼.需要景点提供适宜孩子参与的多种多样的文化娱乐项目l、同时也需要有适宜全家参与的亲子活动l、在共同参与中了解历史文化知识和增深感情.

2、营销手段

通过整合长兴旅游资景点l、采用资源共享的方式l、以联票的形式l、以旅游主题内容串联多种的旅游线路.

营销载体：

主要是某某县居民、旅游散客、旅行社为营销载体.

营销方式：

1、景点组合促销；

2、事件促销（包括会议、节庆、

艺术活动等）；

3、淡季促销；

4、公共关系促销；

5、互联网促销；

6、

人员促销；

7、广告促销；

8、销售激励促销；

9、其他间接促销方式.

第五章 

项目建设条件

一、项目建设区位

项目建设基地位于城市东侧l、南临长兴港l、北距县前街道路红线6 

0米l、西侧有经三路通过l、东面是保留的村落民居l、沿长兴港往东可与太湖湖滨休闲度假区相连接.区位优越l、交通便捷.

基地地势平坦.西南隅是故居遗址和“圣井”所在地l、也是本项目的历史价值所在l、必须予以重点保护.为尊重历史l、我们要求县文物部门对遗址进行一次考古发掘.发掘结果初步探明了明清时期寺院的墙址与中门遗址l、意外发现一段宋代的砖铺路面l、证实现存的两口古井皆为南朝遗物.这些成果为历史遗址的保护提供了有力的实物佐证与依据.

根据文献记载l、陈霸先故居是三面临水.发掘结果证明故居的方位与长兴港走向契合l、而与现有城市干道走向呈偏东20度交角.现

有残存水体与文献记载也基本吻合l、有可能利用长兴港l、恢复蜿蜒曲折的水系.据此l、基地的建筑布局必须谐调两者方位上的偏差l、使之统一于和谐的秩序之中.基地的北面背离遗址l、地势也相对低塞l、宜于作为园林休闲绿地.

二、项目建设条件

（一）地形、地貌、地震情况

长兴位居浙北低山丘陵向太湖西岸平原过渡的地区l、三面环山l、一面靠湖（太湖）l、是杭嘉湖平原的一部分.全县东西长53公里l、南北长52公里l、境内海拔较低l、地势呈西北和南部高l、中间和东部低平的特征.场址地形较为平坦l、地貌类型属冲湖积平原l、属抗震有利地段.

（二）工程地质与水文地质

地基土由耕植土、素填土、淤泥等构成l、场地土类型经判定为中软土l、建筑场地类别为

类；

场地内地下水水质化学类型为CO3．CI--Ca. 

Mg型水l、场内地下水综合评价为弱腐蚀.

（三）气候条件

某某县属亚热带东亚季风气候区l、四季分明l、雨量充沛l、日照充足l、雨热同季l、但年际多变.全县多年平均年降水量为13.9毫米l、多年平均年径流总量为7.287亿立方米.降水主要集中在3月一10月l、占全年降水量的84%l、以春季连阴雨和六月黄梅雨为主要特征.夏、秋季时台风、龙卷风l、雷雨天气经常出现l、易造成洪涝灾害；

而当受副热带高压控制时则出现高温干旱.

（四）水文

长兴东濒太湖l、县域主干河流均发源于西部山区l、由西向东l、分别由干流和娄港流入太湖.北部干流水系有合溪新港、长兴港、泗安塘等31条涧港l、全长417.4公里l、流域面积约1735平方公里；

南部水系有西苕溪等5条港l、全长59公里l、流域面积约2275平方公里.境内有通水溇港20条l、有盛家洋等湖泊20个l、面积约6平方公里（不含太湖）.长兴多年平均年降水量为1309毫米l、多年平均年径流深为500～700毫米．多年平均年降水总量为18.75亿立方米l、多年平均年径流总量为7.28亿立方米l、其中地表水6.52亿立方米.境内河流的水文特征主要受季节雨量分布不均的影响l、洪枯期分明.本项目所处水系为北部水系.

（五）社会环境条件

长兴经济社会全面发展.近年来l、在县委、县政府的正确领导下l、长兴经济快速发展l、人民生活水平不断提高l、社会事业全面进步.2008年某某县实现地区生产总值223.8亿元l、比上年增长15.6%l、财政总收入30.8亿元l、其中地方财政收入16.3亿元l、城镇居民人均可支配收入为22155元l、农民人均纯收入达到10873元.某某县先后获得全国卫生县城、全国文化先进县、全国科技进步先进县、省文明城市、省园林城市、省教育强县、双拥模范县五连冠等称号.2008年获得了“国际花园城市”金奖和环境可持续发展奖l、长兴在全国综合实力百强县和县域经济基本竞争力百强县的排名已上升到56位和62位.

长兴具有得天独厚的区位交通优势.杭宁、杭长、申苏浙皖三条高速公路和104、318两条国道穿境而过；

宣杭、新长、长牛三条铁路横贯东西；

被誉为“东方莱茵河”的长湖申航线发端于此、直达上海.长兴距上海、杭州、南京、宁波、苏州等长三角地区城市均在200公里以内.

长兴城市建设突飞猛进.近年来l、某某县按照“拉开框架、增强功能、改善环境、提升品位”的思路l、积极实施“东扩南进、北延西控、中间完善”的城市发展战略l、坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理l、城市建设取得突破性进展.在《长兴城市总体规划》的指导下l、相继编制了《中心城区城市设计》、《长兴城市绿地系统规划》等一批专项规划l、形成了科学合理的城乡规划体系.“十五”期间长兴城市建设投资达到68亿元l、城市发展空间有序拓展l、城区每年以

近3平方公里的速度扩张l、目前城市建成区面积已达到25平方公里l、城市框架拉大到35平方公里l、集聚人口20万l、城市化水平达到52%l、一座设施完善、环境优美、经济发达的山水园林型现代化新兴城市已雄姿态初现.

长兴文化底蕴深厚悠久.茶圣陆羽撰写了旷世巨作《茶经》l、长兴因此成为茶文化发祥地；

长兴也是陈朝开国皇帝陈霸先的故乡l、仙山显圣寺、水口寿圣寺闻名海内外l、史称“帝乡佛国”.更有民间艺术的奇葩“百叶龙”、美不胜收的廿里银杏长廊.长兴资源广博l、物产丰饶l、有久负盛名的“长兴三宝”：

银杏、青梅、栝楼；

有食誉四海的“太湖四珍”：

银鱼、白虾、鲚鱼、大闸蟹；

更有令人称绝的“品茗三绝”：

紫笋茶、紫砂壶、金沙泉.金钉子、古银杏、扬子鳄三大自然瑰宝闻名中外l、素有“鱼米之乡、丝绸之府、建材之库、中国银杏之乡”的美称.

长兴城市品位不断提升.近年来l、某某县以创建“四张名片”为载体l、大力开展生态环境建设l、进一步美化、洁化、绿化、亮化城市l、以山水园林景观凸现城市特色l、先后建成了齐山植物公园、台基山遗址公园、和睦塘公园等l、城市绿地达到924公顷l、城市绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标分别提高到37.2%、42.2%和11.1平方米.坚持高水准设计城市街景l、一批优秀设计、精品建筑相继出现l、城市品位不断提高.

浙江省人民政府在《浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划》中l、将长兴列为环杭州湾城市群十个大城市之一.某某县委、县政府提出要进一步加快城市化进程l、规划到“十一五”期末l、长兴中心城市建成区达到35平方公里以上l、城市框架接近50平方公里l、人口超过30万l、城市化水平达到60%以上.远景目标到2020年l、城市建成区达到60平方公里l、城市人口超过50万l、城市化水平达到80%l、建设成为现代化的大城市.

公共设施条件

长兴基础设施配套完善.随着经济的快速发展l、长兴城市的基础设施条件得到全面改善l、供水、天然气、污水处理、垃圾处理等大型公共基础设施项目相继建成；

体育馆、青少年宫、游泳馆等文体设施一应俱全；

省内一流标准的大剧院、图书馆、档案馆等先后投入使用；

人民医院迁址新建.

第六章 

项目建设内容

一、建设目标

充分发掘地方历史文化遗产l、整合景观资源l、精心打造“帝乡佛国”文化品牌l、建设中国南朝史研究基地l、为现代化的长兴谱写一曲恢宏的历史文化乐章.通过对该区