某商铺商业营销思路Word格式文档下载.docx
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1、生态公园和环路建设带来的游玩客户，将给项目商业带来很多商机。
2、岛中高级商业消费街区的缺失给本项目异军突起，强力入市提供了机遇。
3、如项目二期临海景路和大道仍然计划商铺，如此项目商业将更具规模，对周边的辐射力更强、辐射范围更远。
第一部份：
XX商业定位
一、商业形象定位
“风情滨海商业街”
二、XX商业经营主题定位
商业业态应考虑以周边居民生活配套效劳为主，公园、海边休闲旅行需求为辅。
XX商业经营主题定位思路：
一、商业必须成行成市，商业方能经营得旺；
商业只有经营得旺，商业物业的价值才能够得以体现。
二、商业物业的销售必须兼顾开发商、投资者、经营者三方利益：
只有商业主题定位得好，才能经营好；
只有经营得好，投资者才能获取高回报；
只有投资回报高，商业才能够销售得快，价格才能提升得高。
因此XX商业街必需在销售前对商业进行经营主题定位。
3、XX商业经营必需走符合海岛消费需求特点的经营之路，才能觅得商机，提升商业经营的空间。
4、商业物业具备鲜明的经营主题特色，非常有利于消费群体的口碑传播，带来更多的消费人群。
五、XX商业街依托新外滩芭堤雅风情情景社区，主题式商业街区才能提升商业档次，与XX的整体定位和谐统一，互为补充。
三、XX商业档次定位
鉴于项目周边为南城、民生燃气住宅用地、市政府公事员住宅用地、碧海边江贵族别墅、酒店等高级居住小区，商业要紧考虑以知足他们的日常生活需求为主，另考虑到海岛中高级商业的缺乏，XX商业应定位为中高级次商业。
从档次衍生开来，项目商业应配套有足够多的车位，以知足中高级消费人群的停车需求，也利于扩大商业的辐射范围。
从楼体编号上，建议1号独立商场称为9栋，2号独立商场成为10栋，便于整体区分称号。
四、客户定位
一、商铺租售客户定位
租客：
X栋客户：
类似于帝豪酒店、毛家饭馆、新佳乐酒店等规模较大，意欲拓展分店的餐饮类酒店，或类似于名典、上岛咖啡如此的西餐店。
10栋：
连锁中型超市，如佳旺超市。
一、4、5栋有投资或自营需求的本地商人和外地投资客。
着重针对目前居住在投资客户进行宣传。
二、商品消费客户定位
周边众多小区的业主、前来生态公园和海边休闲游玩的游客。
第二部份XX商业指导性经营范围及营销策略
一、商业经营指导性思路
（一）商业辐射范围
超市和酒店辐射自三东路往北，大道两边的居民小区。
乃至扩大到整个海岛的10万居民。
和来海岛参观旅行的XX市区和南岛外客户，如XX、XX的游客，来公园参观的游客。
（二）商业业态
独立商场：
超级市场
底商零售业：
如杂货店、专卖店，便利店、自营店。
本项目离岛市场较为集中的区域西路、西路菜市场和东路、海路南段饮食一条街较远，周边居民买菜、购买生活用品路途较远，距离在1千米以上，生活颇不方便。
且在项目周边尚未形成其他的购物街区，故本项目商业应以知足周边小区居民日常生活配套为主。
（三）商业指导性经营范围
考虑到九、10栋的楼体设计特点和面积，9栋独立商场适宜经营餐饮类，10栋独立商场适宜作为整体生活超市经营，如佳旺佳超市。
一、4、5栋底商经营小区生活配套效劳类商业，如面包蛋糕店、药店、胶卷冲印、理发、水果专营店、酒吧、咖啡厅、干洗店、饰品等污染、噪音小的业态。
二、商铺营销策略
商业面积共平米，其中X栋独立商场平米（以下称为小商场），10栋独立商场平米（以下称为大商场），独立商场面积合计平米。
一、4、5栋底商平米。
总营销策略：
9栋907、10栋独立商场先招租后卖，带租约销售，底商先认筹然后解筹开始销售。
制作商铺认购诚意金券，认筹诚意金为1万元。
不确信铺位号，待认筹2个月后集中解筹，按认筹顺序客户依次进入售楼处选择自己的意向铺位，营造集中抢铺的热销气氛，增进商铺销售。
（一）9栋的营销思路
9栋商铺编号示用意：
9栋商场一楼从东向西依次编号为901－907。
901－906商铺以面宽6米分割。
从销售分派上，9栋独立商场1楼（即901-906号商铺）以面宽6米分割出售，二楼与售楼处一楼（907号商铺）整体出售。
即编号为907的商铺包括楼一楼售楼处面积和二楼整体面积。
如需求如此大面积的客户没有也能够把二楼依照客户需要分割为2块出售，一楼预楼中间段的商铺作为二楼入口和二楼打包出售。
建议：
考虑到餐饮业的需要，在9栋设置专用的排烟道，减少酒店对小区的污染。
现每两间才有一个洗手间，建议每一间一个洗手间，预留自来水管和排水管道接口。
（二）10栋的营销思路
10栋商场示用意：
10栋从设计上看为完全商场用途设计，建筑内无分割墙，适宜整体作为超市。
咱们也建议作为整体超市先出租，然后带租约销售。
引进具有必然品牌的连锁超市
以超市的进驻带动其他商铺的经营，以超市的进驻树立项目商业的档次，吸引人流，增强人气，提升单体商铺价值。
（三）一、4、5栋底商的营销思路
一、4、5栋底商建议分割为150平米的商铺出售，总价在50万左右，价钱不高，自营投资两相宜。
客户能够同时购买多个，并能够依照客户需要进行分割。
三、商业物管治理建议（商铺售后效劳策略）
鉴于项目目前周边人气不足，商铺开始经营尚有待时日，建议前2年降低商铺物业治理费标准（减少50％），或免前2年商铺的物业治理费。
第三部份：
XX商业定价
一、XX商业物业价钱调查分析
价格物业
楼层
花园
家园
1楼
6500
8000
6000
5000
10800
2楼
9000
3楼
4000
二、XX商铺定价
（一）阻碍商铺定价的各类因素及所占权重
因
素
位
置
交
通
商业氛围
人
流
周边居民
商业前景
业态组合
知名度
购物环境
建筑形象
商业管理
总
计
权重
16
15
13
12
10
4
9
3
2
100
（二）与XX类比商铺及系数修正表：
序号
因素
满分
XX居
新城
1
位置
14
交通
11
8
6
人流
7
5
商场管理
系数总计
65
84
64
（三）商铺价钱计算公式
一、参考商铺或商业街
选择范围内可比性较强的商铺物业作为参照对象，有利于提高商铺定价的准确性和科学性。
选定的可比性商铺物业为：
XX、XX新城
二、商铺价钱计算
P=Σ（K*T*Q/W）
P:
XX首层商铺价钱
K:
各参考物业首层商铺所占权重
T:
参考物业首层商铺价钱
Q:
XX系数
W:
参考物业首层商铺系数
依照参考物业与本物业的可类比性确信计算权重。
首层底商价钱计算表：
参考项目
45％
55％
——
商铺价格
系数总和
首层底商
2880＋3352
6232
由以上计算得出，XX首层底商均价为6232元/平米。
以此价钱作为XX商铺定价的参考价。
二层商铺价钱计算表：
4500
71
78
72
日出海上二层底商
1993＋2514
4507
由以上计算得出，XX第二层商铺均价为4507元/平米。
9栋商铺价钱表：
901和902因靠近小区和平大道入口，价钱上调6％，4％。
如把二楼分成2块，903与904和二楼的901-904捆绑销售。
907和二楼的905-907捆绑销售。
907朝东南向，面朝和平大道，地理位置相对更好更夺目，价钱上调6％。
编号
901
902
903
904
905
906
907
调整幅度
＋6％
＋4％
6％
价格
6605
6481
二、商铺价钱修正系数确信、商铺价钱定位
独立商场更利于整体经营，对客户的要求更高，需要有雄厚的资金要求，从购买上类似于批发购买，价钱应低于一、4、5栋底商价钱，建议9栋二楼价钱相较于参考价下调10％，二楼为4056元/平米。
10栋独立商场相较于9栋面积大1000多平米，资金投入更大，投资风险更高，建议价钱相较于参考价下调10％（在原参考价基础上），一楼为5609元/平米，二楼为4056元/平米。
二、XX商铺最终实现的总销售价钱
考虑到折扣因素，给客户按揭98折，一次性付款96折。
按平均97折后参考价一楼为6817元，二楼为4947元。
因目前没有9栋一楼、二楼，10栋一楼、二楼的总面积，及一、4、5栋各单位商铺的面积，故以下总销售额为依照均价估算。
待贵司提供详细的数据，咱们再制定每套单位的详细价钱表。
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