高新区生物孵化器地产开发项目建议书Word文档下载推荐.docx

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一、生物孵化器现状15

1.国内科技企业孵化器发展概况15

2.国内生物医药孵化器分布及运营状况调查15

3.替代项目调查16

二、生物孵化器需求分析17

三、生物孵化器二期拟建规模17

四、生物孵化器项目发展预测19

五、项目推广战略20

第四章建设条件与场址选择22

一、现有场址资源22

二、建设地区的选择22

1.自然条件22

2.社会经济条件22

三、项目地址方案24

第五章环境保护与劳动安全26

一、建设地区的环境现状26

二、项目主要污染源和污染物26

三、环境影响分析27

1.建设期环境影响27

2.运行期环境影响28

四、环境保护措施28

1.污染控制标准28

2.建设期环境保护措施29

3.运行期环境保护措施30

五、环境影响评价30

六、节能措施分析31

七、节水措施31

八、劳动保护与安全卫生32

九、通风、空调（制冷）工程32

十、安全设施33

十一、消防设施33

十二、防雷工程34

第六章组织机构和人力资源配置35

一、组织机构设置35

二、人力资源配置35

第七章项目实施进度安排37

一、项目招标37

二、建设实施进度计划37

第八章投资估算与资金筹措39

一、投资估算39

1．投资估算范围、依据39

2．估算方法39

3．投资估算39

4．总投资估算表40

二、资金筹措42

第九章财务评价43

第十章结论与建议45

一、生物孵化器二期项目的必要性45

二、项目选址45

三、建设规模及投资45

四、项目存在问题及解决建议46

五、对拟建方案的社会和经济效益的结论性意见46

附图、附件48

第一章总论

一、项目背景

1.项目名称

某市高新区生物孵化器二期

2.行业概况和项目情况简介

某市市发改局和科信局于2006年联合发布《某市生物医药产业“十一五”发展规划》（以下简称《规划》），重点发展生物医药产业，到2010年，某市市生物医药产业规模将达到年总产值700～1000亿元。

据悉，这是某市市首次对生物医药产业发展进行规划。

《规划》提出了“十一五”期间某市生物医药产业的发展目标，通过建立完整的生物医药产业公共技术支撑平台、产业化支撑平台、创业服务平台和政策环境平台，使某市成为国际知名、国内一流，产业化环境最好、国际化程度高、创新能力强、产业特色鲜明的生物医药产业集聚地。

某市高新区生物孵化器是市政府2002年决定由市财政投资建设的，是某市市政府为扶持生物医药创业型企业而设立的专业孵化器，是某市创新体系的组成部分，旨在为构筑和完善某市生物医药产业链提供支撑和配套，成为某市生物医药产业发展的项目源、成果源、人才源等创新源泉。

生物孵化器建筑面积约2万平方米，目前入驻企业有47家，入驻率达到了100%。

生物孵化器是一个专业性很强的孵化器，专门为小型、初创型的生物工程、基因工程和医药及其相关产业的创业型企业“量身定做”，不仅具备办公、实验等各方面一流的环境，而且还针对生物医药企业的需要配备了专业设备、专业技术平台。

生物孵化器是某市市政府培育生物医药初创型企业的专业化基地，是市政府大力扶持生物医药产业，优化高新技术产业结构，完善产业链的重要举措之一。

生物孵化器提供两级孵化，一级孵化以科研开发和产品技术创新为主，二级孵化是将一级孵化的产品放大到中试水平，并完成产品的临床、产品申报及获取相关资格证书等工作。

生物孵化器一期由二大部分组成，即办公楼和通用实验楼。

（1）办公楼设在1号楼，共三层，建筑面积约3400平方米。

（2）通用实验室设在2号楼，共3－6层，建筑面积约16000平方米。

专业设施：

生物孵化器一期的设备和设施除配备有办公、科研、生产所需要的一般功能条件，如通风、空调、消防、给排水、双回路供电、变电站、通讯、信息、停车场外，还配备有生物工程所需的专业设备及设施，包括：

空压站、纯水站、锅炉房、燃气、冷库、污水处理系统等，以上的设施各项功能经管道直接联到每个实验单元。

此外，已建成1200平方米GMP中试实验基地及生物医药信息检索中心。

现一期入驻已满，申请企业踊跃，入驻需求强烈。

故需要建设生物孵化器二期。

3.项目主管部门

某市高新技术产业园区领导小组办公室（简称某市市高新办）

二、项目概况

1.项目拟建地区、地点

某市高新区生物孵化器一期以东，长源新材料园以西，北环大道以南，万和医药园以北地块。

2.编制依据

（1）《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（3）《国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）》；

（4）《国务院关于实施〈国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006—2020年）〉的若干配套政策的通知》（国发[2006]6号）；

（5）《科技企业孵化器（高新技术创业服务中心）认定和管理办法》；

（6）《关于促进科技成果转化若干规定》（国办发[1999]29号）；

（7）《国家高新技术产业开发区外高新技术企业认定条件和办法》（国科发火字[1996]018号）；

（8）《关于对我国高新技术创业服务中心工作的原则意见》（国科发火字[1994]304号）；

（9）《国家高新技术创业服务中心认定暂行办法》（国科发火字[1996]042号）；

（10）《中国科技企业孵化器“十五”期间发展纲要》（国科发火字[2001]237号）；

（11）《某市市统计年鉴2006》；

（12）《某市科技年鉴》（2006年版）；

（13）《某市国家生物医药产业基地总体发展规划》；

（14）《某市生物医药产业“十一五”发展规划》；

（15）《关于进一步提高科技企业孵化器运行质量的若干意见》（国科发火字[2003]96号）

（16）某市高新区生物孵化器提供并承诺其真实性的有关资料；

（17）《关于加快高新技术创业服务中心建设与发展的若干意见》（国科发火字[2000]157号）；

（18）《中华人民共和国中小企业促进法》，（中华人民共和国主席令第69号）；

（19）《关于完善区域创新体系推动高新技术产业持续快速发展的决定》

（20）某市市工程咨询有限公司有关本项目的调研资料。

（21）某市市高新办与某市市工程咨询有限公司签订的工程咨询委托合同；

3.项目建设进度

某市高新区生物孵化器二期项目建议包括项目前期准备和项目实施两个阶段，总工期为42个月。

从2007年7月开始计算，至2010年12月底完成。

4.投资估算和资金筹措

生物孵化器二期工程项目总投资估算6183.72万元，其中建安工程费用5133.38万元、工程建设其他费用592.29万元、预备费458.05万元。

单位造价4122.47元/平方米。

本建设项目资金来源为市财政拨款。

三、结论和建议

本项目在原有一期项目的基础上进行的扩建增容项目，目的是解决现有孵化器场地供应紧张的局面。

建设生物孵化器二期对某市生物医药产业的自主创新发展意义重大，建议加快项目的审批过程，协调各方关系，加快项目建设，并且可以将某市高新区生物孵化器建设成为某市市高科技集群研发示范基地，为某市的生物医药产业的发展起到促发器的作用。

第二章项目背景和发展概况

一、项目提出的背景

1.国家和行业发展规划

科技企业孵化器作为专门的科技产业服务机构，在将科技资源迅速、高效地转变为社会生产力，培育中小科技企业成功创业和迅速成长，加速地区和国家产业结构调整，发展高新技术产业，改造传统产业，创造新的就业机会等方面已经显现出其独特的功能与潜力，正在成为各国政府推动经济持续发展，保持社会安定与进步的重要手段。

企业孵化器在世界上出现五十多年来，总量已近3000家，主要集中在美、欧等发达国家和部分转型国家。

科技企业孵化器为世界新技术革命的产生与发展，为新经济的出现与繁荣做出了历史性的重要贡献。

科技企业孵化器的发展状况已经成为判断一个国家和地区产业发展活力和潜力的重要标志。

我国的科技企业孵化器自1987年创办以来，在党中央、国务院以及各级政府的关心与支持下，在火炬计划的引导下，实现了快速发展。

在高新技术创业服务中心的基础上，涌现了专业孵化器、大学科技园、留学人员创业园、软件创业园、国企创业孵化器、国际企业孵化器等多种类型，初步营造了科技创业环境，整合了科技产业化资源，融合了科教与经济发展体系，完善了社会主义市场经济发展体制。

孵化器的建设离不开政府的支持和指导，因而要建设一个专业性程度较高的生物医药孵化器，必须先对政府为孵化器及在孵企业制定的规定和提供的优惠政策有足够的了解。

为推动我国科技企业孵化器事业持续健康发展，早在2001年科技部根据“十五”科技发展纲要和科技部产业化环境建设的要求，根据《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》的精神，印发《中国科技企业孵化器“十五”期间发展纲要》（简称《纲要》）。

《纲要》从我国科技企业孵化器的发展现状与趋势、发展指导思想与目标、主要任务与措施三个方面具体阐述了作为发展中小科技企业的孵化器的指导方针，进一步明确了对中小科技企业孵化器的支持和规范，对我国科技发展的方式具体的操作模式进行了大胆的探索。

日前，科技部对前不久发布的《科技企业孵化器（高新技术创业服务中心）认定和管理办法》进行了公开解读，该《办法》是科技部根据《国务院关于实施<

国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）>

的若干配套政策的通知》，在原有《高新技术创业服务中心管理办法》的基础上重新组织编制的。

科技部方面明确了科技企业孵化器的概念，概括为以促进科技成果转化、培养高新技术企业和企业家为宗旨的科技创业服务机构。

孵化器一般应具备四个基本特征：

一是有孵化场地，二是有公共设施，三是能提供孵化服务，四是面向特定的服务对象，即新创办的科技型中小企业。

科技部认为，判断一个机构是否是孵化器，不看机构名称中是否有“孵化器”三个字，主要看它是否具备这几个特征。

从世界生物医药产业发展趋势来看，生物医药产业作为朝阳产业，目前正处于生物医药技术大规模产业化的开始阶段，预计到2020年之后将进入快速发展期，并逐步成为世界经济的主导产业。

市场规模迅速扩张近20年来，以基因工程、细胞工程、酶工程为代表的现代生物技术迅猛发展，人类基因组计划等重大技术相继取得突破，现代生物技术在医学治疗方面广泛应用，生物医药产业化进程明显加快。

生物医药产业正快速由最具发展潜力的高技术产业向高技术支柱产业发展。

生物医药发展呈现市场集中、产品集中的显著趋势，发达国家占据主导地位。

一是少数发达国家在全球生物医药市场中占有绝对比重，处于产业主导地位。

二是大的跨国公司主导了世界专利药市场，跨国企业在全球医药市场中的地位日益攀升，所占比重不断增长。

三是在产品市场领域，单品种销售的市场集中度也呈现不断增高趋势。

为了加速我国生物医药产业的发展，支持中小科技企业的壮大，各地的孵化器开始蓬勃发展起来。

2.项目发起人和发起缘由

本项目是由某市市高新办负责发起，这是在原有一期项目的基础上进行的扩建增容项目。

目前,生物孵化器已驻满。

在孵化器的管理经营过程中，我们发现产业的聚集效应已初步展现。

陆续有国内外创业企业被园内的创业环境所吸引，联系接洽入驻事宜。

现有孵化器一期已远不能满足实际需求，建立生物孵化器二期对某市生物医药产业的自主创新发展意义重大，势在必行。

二、项目发展概况

2004年10月，某市高新区生物孵化器正式启动。

生物孵化器的诞生得益于某市市委、市政府大力支持，依托某市高新区生物孵化器较为完善专业设施及环境配套，通过整合三大资源、扶持三药企业、做好三个方面的结合，生物孵化器基本实现了对生物医药企业的孵化功能。

1.一期项目情况及其成果

孵化场所：

生物孵化器由两大部分组成，即办公楼和通用实验楼。

（1）办公楼设在1号楼，共三层，建筑面积约3400平方米，层高分别为4.5＋3.9＋3.9米，设一台客梯。

层高5.1米。

标准单元建筑面积分210、320、630平方米三种，客户可根据需要使用一个单元或将多个单元组合使用，2号楼设2台客梯、1台货梯。

生物孵化器的设备和设施除配备有办公、科研、生产所需要的一般功能条件，如通风、空调、消防、给排水、双回路供电、变电站、通讯、信息、停车场外，还配备有生物工程所需的专业设备及设施，包括：

截止07年4月20日统计数字，入驻企业共有47家。

在60个产品中，获得新药申报的有32项（其中：

获1类新药申报的产品有12个，获2类新药申报的产品有3个，获3类新药申报的产品有6个，获4类新药申报的产品有1个，获5类新药申报的产品有7个，获6类新药申报的产品有3个）；

获得食品保健申报的有1项；

获得医疗器械申报的项目有9个；

获得试剂盒申报的项目有5个。

进入临床的产品有15项（其中：

已进入1期临床的产品有3个，进入2期临床的产品有7个，完成2期临床的产品有1个，进入3期临床的产品有1个，同时进入2期、3期临床的产品有1个，进入临床实验的产品有1个，完成临床实验的产品有1个）；

获得新药证书的产品有8个；

获得保健食品批准证书的产品有1个；

获得医疗器械注册证书的有8个；

获得药品注册批件的有9个；

获得生产许可证的产品有8个；

获得临床研究批件的有11个；

获得临床实验批件的有2个；

已进入研发小试的产品有6个；

进入工艺中试的产品有15；

进入正式生产的产品有6个；

已有销售的产品有18个。

以申请专利119项，获得专利41项。

生物孵化器已初步成为某市生物医药产业创新源泉。

其中很多企业必将成为某市生物孵化产业的中流砥柱。

2.项目地址

二期项目选址初步定在某市高新区内，具体位置为：

生物孵化器一期以东，长源新材料园以西，北环大道以南，万和医药园以北地块。

三、投资的必要性

1.满足中小生物医药企业的需求，提高其竞争力

某市高新区生物孵化器一期工程已入驻企业47家，入驻率达100％。

企业在孵化器内得到了从实验室场地设备，技术信息交流，融资，专利申请和转让等一系列的服务，使得高新区生物孵化器在业内产生了一定的品牌影响力，越来越多的企业开始关注起孵化器来。

截至2007年6月，据初步统计，又有16家国内外企业和高新区孵化器进行了接洽，表达了入驻的意愿。

但是,由于孵化器自身容纳能力的问题，对于这些企业的接收工作不得不在孵化器二期工程之后才能进行。

由于存在大量的现实需求，同时预计随着高新区生物孵化器的不断发展，产业链的完善和集聚效应又会产生新一波的进驻浪潮，为了彻底的解决孵化器容纳能力的问题，二期工程是必须的、紧迫的。

二期工程将新建占地面积约6953平方米，建筑面积15000平方米的6层高大楼，主要包括实验室、办公用房、配套服务等各个单元。

某市高新区生物孵化器将围绕以下几个方面开展工作，大大提高企业孵化的成功率:

（1）积极培育企业自主创新能力，推进研发优势向产业优势的转化。

重点支持具有自主知识产权的新药研制，引导建立产学研联盟，加大对创新药物的扶持，推进创新药物优先进入医疗保障体系中。

孵化器一期项目培育自主创新主体，基本上每个现有入驻企业都有一个或以上的发明专利。

（2）推进实施国际化战略，促进某市生物医药产业融入国际产业创新链。

重点鼓励企业开展产品的国际注册与营销工作，支持符合国际标准的GMP改造；

抓住欧美发达国家生物医药研发外包转移的机遇，扶持推进医药研发外包等现代高技术服务业的发展。

（3）引导生物产业各类资源集聚，发挥规模效应。

实施了加快中小科技企业发展的政策，加速生物医药研发机构、企业、寻求全国高校资源向某市高新区生物孵化器集聚。

（4）做好产业基地公共服务平台的规划和建设，提高产业发展的支撑能力。

提供“一站式”办公和一条龙的企业相关咨询和业务办理，使得初创公司能在短期能就办理完所有相关手续，把企业资源和精力用在企业管理和产品研发上。

（5）强化组织保障，合力推进生物医药产业的发展。

建立了生物孵化器管理机构，接受市政府的委托，负责协调政企之间的沟通并为孵化企业提供配套服务。

（6）营造政策环境方面，形成了生物医药产业为重点发展的支柱产业之一的方针政策，积极调用行政资源，为企业的科技创新研发提高资金支持和优惠措施。

（7）积极培育创业投资机构，完善生物医药产业的投融资环境。

某市高新区生物孵化器在入驻企业的选择上有着自己一套评价标准，在确定孵化器的形象、主要任务的同时，就要确定选择孵化企业的标准，并实施比较严格的接纳步骤。

孵化器在选择企业时，往往要通过技术评估、金融分析、项目评估、商业分析、创业者综合评估和专家评审等多种手段对企业进行考察，最终才确定接纳。

在这孵化过程中，孵化器围绕在孵企业，着重于提高在孵企业的素质方面，不断拓宽服务到内容和质量，服务内容涉及企业构想、研究、开发、生产、销售以及企业的包装、上市的全过程服务，以及这一过程所需要的资本、行政、物业、市场、会计等各个方面的服务，帮助在孵企业成长壮大。

所以由于一贯的对质量的追求，孵化器的企业在竞争力上也超出一般生物医药企业，随着二期工程的竣工，容纳能力提升，各项配套将更加完善，孵化器发展的瓶颈也将随之解决。

越来越多的企业进驻，从而形成一个良好互动氛围，对于在孵企业综合研发能力，抗风险能力以及市场化能力将会有进一步的发展。

2.树立某市生物自主创新孵化器品牌的需要，促进产业集群的成熟

任何企业都需要品牌作为企业的标志，获取最大利润，但是孵化器没有生产产品，只是提供服务，所以孵化器的品牌就是服务的品牌。

这是在孵企业对孵化器提供服务质量和价值的认可。

从市场发展的角度来说，各个地区都在大力兴建企业孵化器项目，由于水平参差不齐，在发展的过程中必然就会产生激烈的竞争，那么建立有区别性的品牌就是当务之急。

孵化器只有建立了一定的品牌形象，才可能更加充分的利用资源，完成自己的使命，才能给自己的在孵企业带来自豪感和自信心，以便不断的成功实现在孵企业的顺利毕业。

孵化器二期工程不仅仅是发展原有的个性品牌，还加强了发展个性化的增值服务体系，这是孵化器品牌发展的核心实质。

规模的扩大，企业数目的增多，孵化器提供的服务支持也将越来越全面。

原来没有条件提供的服务，现在有了客户群和相关中介机构的进驻，即使孵化器没有政府方面给予的政策方面的特别优惠，也能通过贴近服务，个性化服务和真心诚意的服务来帮助创业的生物医药企业发展，因而他们愿意到某市高新区生物孵化器来创业。

建设医药产业集群，首要任务就是要从以政府主导转向以市场主导，政府要结合市场力量建立由大学、科研院所、风险投资、中介机构、企业、银行及政府机构共同参与的综合管理体制，孵化器便是其中的最具代表的形式之一。

在一个地域中的中小企业集群能够释放出一种集群效应。

这种集群效应既是中小企业存在的结果，也是他们不断完善的动力，主要体现在下面三个方面：

（1）外部经济性。

即因企业在地域上的集中而导致社会分工深化、企业联系加强和区域资源利用提高所产生的成本节约。

集聚经济效应以便利性而体现在四个方面，即接近的便利性，企业新生的便利性，创新的便利性和社会资本形成与积累的便利性。

（2）联合行动。

联合行动是指中小企业集群中企业间为了某些共同的目标而进行有意识的合作。

集群中的联合行动可用企业间合作的数量与合作的方向两个维度来衡量。

合作的企业数量是指企业集群中进行各类合作的企业数量之和，企业之间既可是两两之间的双边合作，也可是多个企业之间的多边合作。

企业间合作的方向是根据企业间的合作关系建立的基础而定，在同类产品企业之间的合作为横向合作，沿着产业链分工的企业之间的合作为纵向合作。

（3）制度效应。

从整体来说，中小企业集群是介于企业与市场之间的一种新型的空间组织形态。

作为一种组织形态，企业集群是处在一定的制度背景之中。

制度背景分微观层面与宏观层面，前者有合约、产权等，后者有政治、社会与文化因素。

集群中社会资本逐步形成与积累，集群中盛行着诚信与合作的文化氛围；

它们可以统一市场、规范产品标准、推行共同商标和专项技术，各企业之间的合约签订与执行的交易费用较小。

另外，政府在集群中作为一个重要的行动主体，它通过政策制订，选择合适的企业进驻集群、维护集群秩序，并通过特定的集群政策、形成适合有利的制度等来促进集群的发展。

孵化器二期工程更加注重对现有和新加入企业资源的整合，发挥他们的集群效应。

孵化器更加能对在孵企业提供规模化的服务，并针对不同企业设计个性化的服务项目，将各个企业有机的连接起来，防止盲目的研发，重复研发，共享信息资源、实验设备和数据、专利成果。

在集群中的企业还受到其他企业的影响，不断改进自己的组织结构，提高创新能力和营销能力，形成一种学习型组织的场效应。

另外，某市高新区生物孵化器还能促进深港穗三地的产业优势和互补，整合各自的优势资源。

某市优在中小企业和创业氛围，香港优在基础研究和资本环境，广州优在上游研发及大中院校资源。

所以，二期项目的建设将是深化孵化器综合能力，发挥在孵企业集群效应和整合产业链的重要保证。

3.提高为本地企业进入国际市场的能力，能吸引国际生物医药企业

我国生物制药业起步于1995年，虽然近10年一直以20%的速度增长，但仍然难以真正形成产业化规模。

目前国内产值过亿的生物制药公司寥若晨星，生物制药行业中品种少重复建设多，而且大部分品种不具有自主知识产权。

进入临床研究的生物技术药物大多也是跟踪仿制国外的，真正意义上的原始性创新药物很少。

现在国际上已经有一个倾向，就是研发再转移。

像以前劳动力密集型加工产业转移一样，科研研发的平台也在转移。

这种转移必然带来国内大型企业把它的研发逐步向低成本地区做分包，同时把一些盈利点和成本减低点进行转移。

如果我国建立一些和国际接轨的研发平台，可能会给生物医药进入国际化带来机遇。

国内企业应该加强与西方高技术企业合作。

某市高新区生物孵化器一期项目的成功运作为后期潜在入驻的企业提供了一个很好的范例，园区的归国留学生是其中的生力军，占有很大的一部分，同时一些国外公司，也希望通过这样的渠道进入到中国的市场中来。

国外公司带来的不仅仅是先进的管理模式，更加是一系列的研发模式和融资渠道，这样国内的企业能够有更多的机会与国外的金融机构接触，和国外的市场接触，为我国生物医药企业走向国际提供了很好的平台。

让我国的企业在研发阶段就参与国际竞争，这样孵化出来的企业将成为具有国际竞争力的优质企业。

4.发展生物医药产业的重要载体，促进某市产业结构转型

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