单身公寓策划方案Word文档下载推荐.docx
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5、第二居所
6、外地渡假型
7、外企员工宿舍
针对以上客群分析，本项目策划须注意：
1、产品细化、优越，考虑周到，能满足不同层次人的需求，服务全面。
2、强势的市场广告投入。
不断强化产品的价值。
3、具有创意的广告策划。
产品硬件设施：
1、24小时热水供应
2、宽带上网
3、管道煤气
4、有线电视
5、电话
6、紧急呼叫系统
7、档次的大厅装饰
8、大厅24小时值班的服务台
9、精装修拎包入住
社区会所：
（3层设收费会所，供整个小区服务，具体操作以自营及联营的办法）
1、健身房
2、乒乓球
3、台球
4、棋牌室
5、书吧
6、茶吧
7、网吧
软件服务：
1、代办出租
2、收发信函
3、室内保洁
4、代订外卖
5、代订车票
6、干洗服务
7、老人看护
8、临时寄存
9、儿童看护
这样，一个“五星级”配套及服务的白领公寓即将在句容闪亮登场！
有人想买吗？
只要推出这种服务，起码100%的人会心动，80%的人有购买意向。
那么以上基本解决了本策划方案的第一个问题，即“产品规划。
”，作为开发商，就是资源整合者，城市价值创造者。
我们必须站在客户的角度，以市场需求为出发点，才能打造畅销不败的经典产品。
产品定位：
句容市中心精装修白领公寓
那么要做多少呢？
100%？
80%？
50%？
要化解项目量大的风险，就在产品定性上考虑，即方案风险对比：
产权式酒店vs白领公寓
无论是产权式酒店还是酒店式公寓，无论从销售、管理、服务等各个方面都有着相似之处，所不同的是一种经营模式正被广泛应用于两种不同的地产类型———休闲旅游地产和商务酒店地产。
■什么是产权度假酒店
所谓的“产权式酒店”，是由“时权酒店”演变而来。
由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。
产权酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，就是这种酒店的每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红。
同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
产权式酒店是旅游物业的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。
它将酒店的每一单位分别给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。
由于客房年度利润
分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15-20年后取得产权。
经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。
一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。
它多指的是位于景色优美的旅游地区的一般年出租率大于40%的酒店。
■什么是酒店式公寓
酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是指提供酒店式管理服务的公寓，它集住宅、酒店、会所多功能于一体，实际上是一种酒店的延伸业态。
酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。
与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。
它能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换、24小时送餐和一些商业服务等；
重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：
客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，以及家居式的服务，既有了“居家”的私密性和生活氛围，又有了高档酒店的良好环境和专业服务。
其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道，而且租价更合理。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。
■两种模式有相同之处
目前，国际上通用的产权式酒店大致有三种投资经营类型：
一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；
二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；
三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。
如金色假日所提出的获得利润的三种形式：
投资a型：
业主与酒店管理公司签订《委托租赁合同》，每年可以免费入住30天，获得酒店经营的利润回报;
投资b型：
业主与酒店管理公司签订《租赁合同》，获得月供款1.1倍的固定回报,每年也可以免费入住30天；
休闲c型：
业主可以随时入住，不定时地将物业交给酒店管理公司代为出租，获得出租回报。
通过以上分析（略）
如果能执行以上方案，则销售风险被化解。
但执行上，要考虑几方面的问题：
1、酒店是公司自营还是委托经营？
2、酒店租赁的价格是否能平衡业主的投资回报？
3、如果酒店经营不善，回报如何给予？
4、硬件设施是否符合酒店要求？
5、谈判的时间跨度？
考虑以上诸多因素暂时无法确定，销售形势的未知性，个人建议：
略
第二部分：
本部分重点：
1、定名
2、广告语
3、广告策略
定名：
首先要考虑一个能在市场上迅速传播并引起高度关注的名字
金色假日
城市旺座
苹果
。
。
最终考虑：
坚果公寓
为什么称为坚果公寓？
1、坚果：
本意是一种坚果是植物的精华部分，一般都营养丰富，含蛋白质、油脂、矿物质、维生素较高，对人体生长发育、增强体质、预防疾病有极好的功效。
2、坚果：
一个小体量的东西，与白领公寓的小体量类似。
存在关联性。
3、坚果：
与建筑有关，外表坚硬，内在温暖，可以联想房子。
4、坚果：
代表充实、健康
5、坚果：
有点另类，也很朴实。
6、坚果：
很浪漫，很温馨。
7、坚果：
就是坚果，一种能吃的房子。
8、坚果：
符合年轻人、符合商务、符合投资、符合首家公寓、符合都市。
英文名：
joygod
joy：
代表快乐的、高兴的
god：
代表神、上帝
joygod音译：
坚果，内涵是：
快乐之神
每个人心中都有一个上帝，就是自己，joygod象征一个幸福快乐的自我，用英文名将“坚果”得到了内涵上的衍生。
坚果
joygod
句容市中心精装修白领公寓（定位语）
浪漫生活，坚果飘香（广告语）
广告推广主题及阶段：
?
坚果，能吃的房子（形象推广）
别“装”了，坚果（装修介绍）?
爱她就送她坚果（销售需求）?
坚果冬季上市，温暖句容（开盘）?
浪漫生活，坚果飘香（开盘后促销）
广告方式：
1、宣传单页——
2、报纸——
3、电视台、字幕——
4、户外——：
市中心、售楼处顶——
5、南京市场：
——
6、商业信函：
7、条幅：
8、银行与茶吧等娱乐场所——
以上广告要点：
1、形象树立。
需要树立一个高端产品的形象。
2、频繁度。
以不同方式，不断出现在消费者面前，形成关注。
3、事件营销。
事件的传播力比较强。
4、内容的吸引力。
与销售方案结合。
第三部分：
如何把握销售节奏？
本节重点：
1、工作时间节点。
2、销售价格
3、销售策略
4、销售准备
工作时间节点安排。
1、开盘前必须有样板房，2套以上。
2、关于样板房的设计，可以放在项目现场，但有些问题：
1）、四层设样板房，时间可能要到年后。
2）、每次看房都要到现场，施工过程可能不安全
3、所以，样板房在有条件的情况下，可设在售楼处2楼。
1）、项目可以在年前开盘。
2）、看房比较方便，成交率高。
4、开盘前的准备工作根据开盘时间、样板房布置等具体情况来安排。
价格：
首付2万元的操作方式——
公司收益：
——广告：
坚果，以小博大
首付2万，即可拥有一个五星级的家！
冬季盛销上市
销售策略：
销售准备：
1、样板房
2、销售道具
3、广告的设计及推广
4、客户登记
5、销售培训
6、开盘准备
锐不可挡，坚可攻城！
打造开盘一周热销90％的坚果计划
坚果——句容市中心首席精装修白领公寓?
导读：
1、局势分析
2、内在分析
3、客群分析
4、广告计划
5、销售策略
战者，以正合，以奇胜。
——《孙子兵法》
为目标而战，为胜利而战！
江苏万宏房地产企划营销部
【篇二：
单身公寓项目销售计划书】
单身公寓项目销售计划书
前言：
房地产营销实质的内容就是销售控制，对于房地产开发和销售企业而言，设计动态的销售策略，几乎是经常要做的功课。
如何灵活运用销售阶段与价格杠杆，制定一套合理的销售计划，并根据推盘周期等实际情况进行调整，使价格与营销组合的其他因素一起有效推动全局。
动态的房地产策略往往是富于创造性的，淋漓尽致的销售周期体现已经成为房地产营销的核心。
以此为主轴，小心谨慎地把握市场需求与价格介定及调整过程中的微妙平衡将是本案操作成败的关键。
现实中面对买方市场，由于缺乏系统化的管理工具和全面的例案经验，决策者常常会犯“致命”的错误。
事实上，销售计划不仅需要技术性的专业知识，也需要创造性的判断力以及对购买者的动机有深刻的认识。
从某种意义上而言，销售过程就是房地产的价值兑现过程。
操作原则：
期房销售价与其施工进度有关，由于发展投入的资金不同所引起的成本不同，因此，一个楼盘的市场价其实在不断变动之中。
这种价格变动与市场价格的合理变换一样，物业在市场销售中所处的状态会截然不同。
价格是营销组合中唯一产生销售收入的因素，其他因素则代表成本，定价和价格上的竞争进一步成为房地产营销所要面对的第一个问题。
所以本案在价格上基本原则就是：
逐步渐进提高和留有升值空间。
同时预先慎重安排价格的测定和有序设臵。
据此，我司为项目设臵出五个价格：
“开盘价”、“封顶价”、“竣工价”、“入住价”和“清盘价”，并要有与此价格相适应的销售比例。
价格上调时机合理的集中在封顶、竣工、入住三个主要时间段，在大价格基础上又设臵若干个调节点，每次调价的幅度既能给前期购房者产生信心，又能引导欲购未购者带来刺激，产生导购欲念。
当然，价格作为营销之纲，绝不能孤立对待，这与物业形象、进度、上市量有机控制有关。
最佳的价格体现，应注意空、满、虚、回四个禁忌。
即不能价格做空，任意折扣，不能做满，不留给客户升值空间，不能做虚，没有市场购买基础，不能回落，随意往下调。
时下，楼市流行的一房一价，其实是一种基价与系数的互相调节，拉开好坏关差价。
低价竞争不是唯一出路，以合
理的价格调幅和调频，来调节楼盘在市场的动态适应性，是国商公司测定本案价格的主要策略之一。
针对衢州市场的特点，我们特别提醒南苑公司在项目运作过程中尽量避免出现以下四种情况：
1、定价与价格调整过分强调市场因素；
2、没有配合销售变化作价格上的调整；
3、调整在营销组合中往往单独考虑价格，而未考虑营销组合中的其他因素；
４、阶段价格没有随产品项目及细分市场的变化而有所差异。
目标物化：
科学合理的价格需要创造性的判断力以及对购买者的动机有深刻的认识，有效定价的方法也能提高其它营销功能的效果：
了解购买者是谁，他们为何要买，他们如何做出购习决策。
认识购买者在上述方面的差异对有效定价，以及对有效促销或规划设计都一样重要。
根据本案的特殊性与房地产价格的固定成因，我司将本案价值形成过程分成以下七个步骤：
一、项目升值潜力必备要素。
根据项目发展目标，企业经济实力及所处的市场环境，选择符合企业战略的具体目标定位。
作为商铺与公寓同时运作的楼盘，本案在操作中必须做到分别设定、分开执行，在强调纯公寓项目的“时尚定位”和“内部文化”的同时，也要求有一流的产品与之相配。
居住是人类生存的基本要素之一，高尚、完美的居住环境应符合舒适、便利、安全、美观的要求，以充分解决人类活动中的居停、学习、休息。
人们对于居住小区的选择，不仅是对户型和房价的选择，更是对户型，价格，区域环境，社区规划，物业管理，配套设施等一系列要素的比较，选择的综合结果。
作为专业策划代理机构，国商公司通过对衢州地产市场的监控，对大量成熟社区分析认为，本案在强调“时尚单身公寓”概念和完成销售价格目标的前提是需具备的小区素质（物化为价值）要素，如下几个方面：
1、舒适：
户型主力户型在40-50平方米之间，针对特定客户群“量身订做”，周到细致的考虑使用者对于实际功能的需求，其次是
满足心理的认同感。
装修提列装修菜单，免费设计，统一装修，负责维护。
服务设施小区文化，周边娱乐、购物场所设施齐全小区环境规划由绿化带，建筑小品，硬地，道路组成，环境成为居民获得心理感情休闲的空间小区智能化要达到星级标准；
全天保安服务
2、便利
出行与停车方便距交通干道距离合适，足够停车位生活方便购物医疗，餐饮满足身份要求且方便子女接受教育方便幼儿园、小学、中学距离适中
3、建筑材料：
外立面选材要做到时尚、高雅，有品位；
无公害材料，烟尘、噪音、防水等的科学处理
完美的供水（纯净水进户，可直接饮用）、供电、煤气系统
太阳能热水器预先配臵，选用优质器材
保证楼间日照充足，通风良好
4、物业管理
为小区创造一个安全的居住环境防火，防盗，交通安全，各项措施周密选择物业管理公司，提供管家式服务物业公
【篇三：
一个单身公寓的策划案,新手上路,】
目录——
一，前言
二，我们需要什么样的主题形象？
三，我们要唱“歌曲”给谁听，我们的上帝是谁？
四，自我如何评价？
我们有什么吸引人家？
五，项目命名及主题广告语
六，广告策略的制定
七，广告如何表现？
八，广告运用哪些手段？
九，现场所如何包装？
十，媒体的调整与控制
十一，媒介预算（略）
赛德二期营销推广策划书
一,前言
近年来，随着宁波人均消费水平的提高和政府的各项宏观调控，宁波地产界竞争激烈，硝烟弥漫，每天都有高楼大厦拔地而起。
一个属于青年人的自住小户型公寓在某个时段填补成了市场的空白，赛德二期致力于打造宁波第一个真正属于年轻人的社区，可不光我们有“青年公寓”，别人也有，别人也在做，一个地产项目营销要迈向成功，会遇到一系列的问题，需要打开问号，找到答案。
现在，就让我们来寻找赛德二期营销推广所需要的答案吧！
二，我们（赛德二期）需要什么主题形象？
楼盘推广，应该需要有一个鲜明的主题形象，这样个性突出，容易引来市场的关注，通过差异化、优化优势、弱化弱势促进销售的成功。
宁波发展商各出奇招，使地产舞台异彩纷呈。
赛德又怎样表现自己呢？
卖楼，不仅卖给消费者一个居住空间，还应“附赠”一种新的生活方式，一种对年轻人理想生活全新的诠释。
这是我们思考的着力点。
都市需要“自由”、也需要爱、需要活力、需要创新……
自由,是什么呢?
运动自由、游戏自由、健身自由、休闲自由、娱乐自由、居住自由、购物自由……
自由、年轻,我就是我，我就爱我的
Ｍ就是Ｍ，Ｍ爱Ｍ的……
m每周有1/3的时间用来加班，其余的时间用来泡吧、健身、打游戏，平均每年作1到1.5次的长途旅行和n次短途出游。
他觉得布达拉宫对他有一种神秘而致命的吸引力，使他在精神与物质、原始与文明之间找到一种平衡。
m有一些怪癖，比如疯狂地收集所有不管好看还是不好看的汽车模型。
他没有女朋友，他还只有29岁。
偶尔发生的艳色遭遇也总是如惊鸿般短暂，类似古典主义的《搭车游戏》。
在这个城市里，一切可知和不可知都在扑面而来。
有坚持的人，有偏执的人，有热爱的人，离不开这个城市和来到这个城市的人，都在欲望中寻找与等待。
我们有饱满的都市欲望，我们有张扬、独特的个性，我们的口头禅就是：
“我就爱我的！
”
我们要“自由”
我们不光是要行为的自由，还要思想的自由——
我就不把房子当房子,它是我的发想室，音乐室，工作室……
真正属于自已的私人空间
时间：
凌晨两点十二分
地点：
赛德音乐餐吧
音乐餐吧是广场最具魅力的场所之一，也是b最喜欢去的地方。
周末的时候大家都会聚集到这里肆无忌惮地狂欢，舒缓的音乐、幽情的灯光里总能找到一张张熟悉的面孔。
a孩子般清爽干净的笑声让b想起了读大学时的自己，青春是件多么美好的事啊。
社会的进步为生活提供了无限多的可能，a比b这一代提早10年享受到自己想要的生活。
只要有一笔低得惊人的首付款，然后每月靠兼职来偿还贷款，这让即使是a这样的在校大学生也可以有一片属于自己的freezone。
这一切忽然让b想起甲壳虫那条闻名全球的广告词，想想还是小的好!
b又要了一杯酒，夜色更深，可小城的夜生活才刚刚开始。
.
早上八点
Ｗ的房子
一边听着西城男孩的音乐，一边在墙上练习飞镖，这是Ｗ每天早上一睁开眼，把被子踢到地板上，习惯干的事，墙上贴的是Ｗ现在公司的老板……“拒绝上班不准时到扣工资！
自由自在，free时代，是一件事情，一种状态，一种生活的态度
拒绝把青春寄放在别人的房子里
拒绝在别人的房子里遭受寂寞
拒绝泡吧归来又去了别人的房子
拒绝加班归来又去了别人的房子
拒绝带着一千种玩具搬家
拒绝喜欢窥探的房东以及他那条心事重重的老狗……
每天太阳照射到身上的时候，就有一种玉树临风的气质，让人想到风度翩翩、光彩照人这样的字眼，连它自己也忍不住要骄傲起来。
在蓝的天、凉的风下，玻璃窗辐射出活力和欲望，像人的永不磨灭的希望。
这幢楼里住着各式各样的人们，像蝴蝶兰一样冷静优雅的c，买来当office自己做boss的d，20岁在读大二的阳光男孩a，把生活当奋斗起点的e情侣……在公元2006年，他们汇集到赛德，开始了人生起点的精彩演出。
这样一个地方，这样一群人，宣告着自由居住时代的来临!
自由地呼吸，自由的生活，“爱咱咱地”……
三，我们需要“歌唱”给谁听？
推广主题把握之后，我们就要推广，可推广给谁呢？
“自由”这支歌曲我们应该唱给谁听呢？
我们要“自由”，我们要大声说，大声唱，这是年轻人的天下。
他们属于年轻一代，活力一代，有自己的想法，有自己的个性主张，有自己独特的视野，他们就喜欢不一样；
他们可以爱运动，他们可以爱音乐，他们可以爱购物，崇拜潮流，跟随潮流，他们可以爱文学，他们可以除了爱自己什么都可以不爱，他们
1，他们是周边本地的单身贵族青年。
他们很独立。
他们要自己的生活方式，他们不耐烦听“我供你上大学，容易吗？
”“好好学习，天天向上。
”他们拒绝人生被无数次复制，无数次安排，从幼儿园，中学到大学…….他们有自己的能力，自己养活自己，他们叛逆，但不忤逆；
他们认为天下是年轻人的，他们具有强烈的野心。
他们是我们主要针对的一群人。
3，她们是单身，她们是白领，她们最难缠也最干脆，也最善于隐藏自己，她们很矛盾，既开放又传统。
他们是情侣，他们有雄雄的事业起步奋斗心，额外，他们也需要一个属于他们的“爱巢”。
他们实际，但注重享受品质。
4，他们基本属于首次置业；
他们有投资的头脑。
他们属于1975—1983的人群。
针对以上人群，在广告策略上，通过有效细分，有的放矢展开主题诉求，强化主题形象，丰富项目人文内函，营造一种“自由”的气氛。
四，自我如何评价？
我们有什么价值？
赛德二期推出的是一个青年公寓，地理位置优越（xxx路在规划中），加上发展商精心致力于打造成宁波第一个真正属于青年人的社区，势必成为一个高质素的精品青年社区，成为宁波青年人的一张城市名片，宁波青年人“freezone”时代的旗帜。
一个项目的功能、价值、地段等是热销的基础。
1，自身优势
针对这个，我们可以在广告表现上进行创新，以客户专有的生活形态进行宣传。
比如下面将提到的网络互动。
针对这个，我们可以引导性地推出“freezone”生活概念，填补该区的市场空白。
3，市场威胁
①单身公寓不只我们有，我们不可以命令客户只来购买我们的房子，存在竞争威胁。
②整体市场容量有限
4，市场机会
五，项目（赛德二期）的命名及主题广告语
1，产品定位：
宁波第一个青年专属社区
2，形象定位：
freezone青年社区
5，为更好的促进销售，吸引潜在的消费群，我们还分别给四幢楼另外起了“楼名”，细化消费群，进而提供给客户更多的理性和针对性的选择空间。
她们有小资情趣，她们喜欢不一样，她们外表冷酷内心温柔，她们最善于隐藏自己，她们可以爱运动，她们可以爱音乐，她们爱她们的，她们把脚靠在桌子上听音乐，或者看着天空。
她们的行为可以是我行我素。
她们骨子里渴望浪漫。
他们，嘿嘿，酷一族，“我的新同居时代”。
他们高喊单身万岁，他们在等待，在寻找，他们有欲望，他们很冷静。
六，广告策略的制定
在把握了我们的上帝，自我检讨之后，我们应该怎样把这支“自由”曲唱好呢？
我们又怎么把“自由”的概念作为项目主题推荐给我们的上帝呢？
我们又怎么让客户觉得在赛德就会得到他们想要的那种“自由”的状态呢？
我们就需要针对性地制定出一套广告策略，广告策略是非常重要的，要严谨、科学、环环紧扣，方能取得良好效果。
整合传播紧扣推广节奏——阶段划分
①预热期——项目展示：
配套+人性化设计
此一阶段主要做形象广告，突出主题形象，让市场感受并接受“自由”的主题
②内部认购期——形象展示：
首个青年社区+自由便利生活
这一阶段主要深化广告主题，突出片区生活优越便利，增加理性诉求的比例
③公开发售期——实景展现：
从项目卖点
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