奥特莱斯商业开发的特点及要求.docx

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奥特莱斯商业开发的特点及要求作者：

孙和光奥特莱斯被誉为“世界名牌折扣中心”，经过近百年的发展，已成为现代零售商业中的一种领先业态。

奥特莱斯的成功，不仅要归功于其较低价格的贵族享受，更是因为它在发展路径的选择上有其独到的固守与坚持。

一、选址方面1.消费能力旺盛的大城市和发达地区。

以大型中心城市客源为核心，旅游客源为主，周边客源为辅。

2.距离城市中心45-90分钟车程，最大限度地吸引客流，满足各种交通工具通行。

3.郊外主要交通道路交汇处，多条高速公路、省道的交叉点上。

4.风景优美的地带，旅游观光景区或线路的必经之地，这样可以增加游客游览奥特莱斯的滞留时间，从而产生更多的经营销售。

这一点已经被国内为无数成功的案例所证明了。

二、规划方面1.布局总平面与其他种类的商业相比，奥特莱斯更要讲求项目地块的规则性和对称性，这样可以实现奥特莱斯的特色，奥特莱斯要求在地面平层上将沿街店面充分的浏览展示，一般是一层和假两层，尽量减少客人上下楼，便于顾客游览逛街。

因为地块平面规则对称可以很好的设计动线和分区，对于不规则的地块，一定研究寻找出对称轴线与几何区域，美国纽约WoodburyOutlets和日本御殿场就是这样的榜样。

2.车位车位是设计规范规定的商业用车数的3倍以上，停车场须在入口处。

例如，佛罗伦萨小镇大约共规划停车位约2000个，布置在四个角出入口的位置上方便客户进出；还在项目北侧尚有预留地块，预计可以建500个车位停车场。

3.动线在机动车流线设计方面讲究客货分流，即客流通道与货运通道各自独立互不干扰；保持货流的隐秘性便于整体运营。

另外，在运货时间和管理上加以处理，货流于早上09：

30开门营业前进入，错客流时间；货运通道畅通性好，管理规范。

4.建筑风格奥特莱斯小镇具有鲜明欧洲传统建筑风格。

主要标志是红色或褐色陶瓦屋顶，大多是尖屋顶；立面颜色和材质浅色调主要是黄色或白色并点缀格栅和线型，涂料和外挂石材；骑楼、阳台、列柱墙和回廊；钟楼，烟囱，穹顶等标志性构造；临街店面凹凸曲致丰富多样、美轮美奂。

5.街道规划可将各街区定位成不同的主题，各街区有区别内容更丰富。

步行街的设计也不应是一律笔直的，设计为蜿蜒曲折的之字形，可以增强客逛街好奇性和趣味性。

通常，佛罗伦萨小镇细分为三个主题街区，分别是罗马街区、威尼斯街区、佛罗伦萨街区。

其都是分段商街设计，每段中可设置各种休息中庭做节点，可布置座椅、小品、卫生间等，既可丰富景观，减弱步行街的长度感，又可减轻消费者的疲乏感。

步行街宽度，主街道一般不超过12米左右，武清佛罗伦萨小镇的外街道约7米，廊柱内3米，共约13米。

三、空间设计方面1.外立面欧洲的奥莱小镇极其注重外立面的设计、装饰、布置。

不论其立面的几何形、线条、色彩、材质、点缀元素，还是骑楼、回廊、门窗、檐口、点缀元素等，无不曲致多变、优雅秀丽、美轮美奂。

因其十分注重外立面的效果将几何形、线条、色彩、材质、点缀元素等视觉因素，才使得综合设计配置达到整体的均好。

奥特莱斯小镇地面主要是街道和广场，一般是采用各种地砖、广场砖。

由于街道较长节点和分区较多，室内外不同等因素，较好的做法是将不同街区路段室内外等进行区别，使客人视觉变换增加美感加强动线导引。

不论是主要街道还是广场和室内外，地面一定要平，尽量不要有或减少地坪差、路围和台阶。

尽力使客人行走方便，在细节上一定要体现关怀。

2.店招和广告店招是商业展示的精要因素，展示品牌个性。

广告系统既是小镇整体视觉又是各品牌推广的媒介，是整体商业系统的核心功能。

武清佛罗伦萨的店招和广告系统清晰雅致、表达准确，是小镇又一主要优点。

武清佛罗伦萨的店招：

凡是骑楼的都用两层，外层全是统一规格的悬挂的店招牌、内层全是门头店招牌；不是骑楼的店面全是基本上统一规格的门头店招，基本上所有店招全是外挑的挂牌加上门头店招。

3.商铺设计奥特莱斯商铺的设计原则，一般情况下因面积分为大中小三个类别。

小商型铺约128-240平方米，中型288-400平方米，大型500-800平方米，特大型1000平方米以上。

具体可以依据各级品牌店的要求，按一线品牌每店铺约250-300平方米左右，二线品牌约为130平方米左右，而快时尚类的商铺可能在500-800平方米左右。

商铺可以根据需要打通合并灵活组合。

原则上商铺进深与面宽应该是1：

1.5-1：

2的比例。

上海青浦奥特莱斯的主流店铺是128-160平方米，大的400-500平方米约占3%。

佛罗伦萨小镇主流店铺面积140-250平方米，中大型店总数量不超过20个。

几个广场周边设置少量400-1000平方米大型店铺，用以主力品牌的旗舰店提升整体形象。

两个项目的大多数店铺面宽进深比例在1：

2左右。

4.导视系统由于小镇面积较大、街道较多、店铺很多、分区分段设置，因此导示系统十分关键。

要让顾客不至于晕头转向能准确找到各街区各品牌店尤其各服务设施，导示系统务必鲜明清楚准确。

武清的佛罗伦萨的每个路口都树立一个大的平面位置指示图、每个步行节点都设有箭头指引标牌。

5.照明与灯光展示照明和灯光展示密切结合，融为一体。

街道、广场、外立面等公共空间既照明又展示，构成综合的照明体系。

将美陈、橱窗、店招、电子屏、灯箱广告、导示、空间效果等相互映衬成为一体。

作者系北京华和意嘉商业管理公司执行董事