3大兴区生物医药基地东配套区11#地块可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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建筑规模(万㎡)
容积率
控制高度
1
0506-005
居住
5.35
13.18
2.5
60
2
0506-022
4.16
10.4
3
0506-016
小学
1.44
1.15
0.8
18
4
0506-021
托幼
0.44
0.35
12
图4:
项目地块规划示意图
4、周边配套情况
该项目目前缺乏必要的生活配套,在医药基地东配套区内,天宫院地铁站附近规划了商业金融约60万平方米(与本项目同期推出),可以解决本项目的配套问题。
项目北部的大兴城区区域商业、医疗、教育等配套资源较为丰富。
图5:
项目地块配套示意图
二、市场分析
1、大兴区概况
⑴区域状况
大兴区位于北京市南部,东临通州区,南临河北省固安县、霸县等,西与房山区隔永定河为邻,北接丰台、朝阳区。
辖区面积1036平方公里,常住人口109.7万人(2008年末),下辖5个街道办事处、5个地区办事处、9个镇。
⑵区域经济发展状况
2009年大兴区区国内生产总值为236亿元,位列北京市12个郊区县第4位,人均可支配收入为22700元。
文化创意、生物医药、生产性服务业和都市型现代农业四大产业为大兴区主要产业。
图6:
2009郊区县GDP与人均可支配收入
⑶区域规划
根据《大兴新城规划(2005-2020)》,大兴新城的城市空间结构为“一心六片三组团”,一心即京南绿色新城核心区,大兴的行政中心和文化中心;
三组团即西红门组团(综合承接居住和商业服务区),孙村组团(发展控制区),狼垡组团(综合生活服务区);
六片即东片区(大兴区域综合功能区),东北片区(综合功能承接区),西片区(文教先导综合发展区),东南片区(物流先导综合产业区),西南片区(生物医药先导综合产业区)以及预留发展片区(未来承接片、新城综合发展)。
该项目所在的西南片区为生物医药先导综合产业区,规划继续发展成为以生物医药基地为主导的综合产业区。
积极发展生物医药关联产业及科研,按照市级产业区标准进行建设。
图7:
大兴新城规划示意图
2、大兴生物医药产业基地
大兴生物医药产业基地规划面积是9.63平方公里,成立于2002年12月,2006年1月经国务院批准纳入了中关村科技园区,2006年11月国家发展和改革委员会批复产业基地为北京国家生物产业基地。
园区已经形成了中药现代化、现代生物制品、研发检测服务等多元化的产业格局,初步形成比较完整的产业链条。
以中国药品生物制品检定所、国家兽医微生物中心、国家动物疫病预防控制中心为龙头,形成药品、生物制品检定及技术执法核心区域;
以同仁堂集团、康美药业、以岭集团为龙头,形成中药、天然药物核心区域;
以四环科宝、协和制药为龙头,形成化学制剂核心区域;
以民海生物、康泰药业为龙头,形成疫苗、生物制品核心区域;
以麦邦电子医疗设备、国药龙立制药装备为龙头,形成医疗仪器和制药设备核心区域;
以中国医学科学院药物研究所、中国中医科学院、北京市科学技术研究院为龙头,形成药品研发创新核心区域。
预计2015年,大兴生物医药产业基地产业规模将达到600亿元。
3、周边土地市场
该项目周边土地成交主要集中在大兴新城北区,2009年6、7月成交的6宗土地楼面均价在6500元/平方米左右,2009年12月成交的2宗土地楼面均价达到10500元/平方米以上。
2010年11月,位于项目北侧的大兴区黄村大庄三角地居住项目以招标方式出让,4家公司参与投标,其中河北众美地产报价达到9900万(8182元/平方米),高出底价近200%。
表2:
周边土地成交情况
宗地名称
土地总面积(ha)
规划建筑面积(万㎡)
规划用途
成交日期
楼面均价(元/㎡)
受让单位
大兴区黄村(新城北区22号地二期)居住项目用地
10.60
10.47
19.03
09.06
4735
春光和华美
大兴区黄村(新城北区23号地)居住项目用地
2.84
2.63
3.95
6354
旭辉集团
大兴区黄村(新城北区10号地)居住项目用地
10.32
6.99
13.36
09.07
6140
大兴区黄村(新城北区16号地)居住项目
21.23
15.21
27.58
5664
金地集团
5
大兴区黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目
23.47
16.23
45.80
居住、商业金融
6605
绿地集团
6
大兴区黄村(新城北区2号地)住宅及公建项目用地
14.76
9.10
22.49
7248
保利地产
7
地铁大兴线枣园路站居住及多功能(一期、三期)项目用地
22.04
11.38
28.21
09.12
10653
中建国际
8
地铁大兴线枣园路站居住及多功能(二期)项目用地
7.92
6.49
14.69
10928
新城时代
9
大兴区黄村大庄三角地居住项目
1.01
1.21
10.11
8182
河北众美
(最高报价)
图8:
项目周边土地成交情况
4、商品住宅市场
该项目北侧的大兴新城北区目前主要在售项目有绿地新里西斯莱、金地仰山、保利茉莉公馆、旭辉紫郡,艺苑桐城,均为普通住宅,售价在18500-22000元/平方米之间,月均去化2.5万平方米,主要针对刚需及首次改善型客户。
项目南侧主要在售项目为富力丹麦小镇,普通住宅售价12000元/平方米,独栋售价18000元/平方米,项目总体月均去化0.6万平方米。
6月至11月,以上项目整体均价呈上升态势,市场状况良好。
表3:
项目周边楼盘情况
项目名称
物业类别
建筑
类别
建筑规模
(万㎡)
开盘时间
主力户型(m2)
销售均价(元/㎡)
开发商
保利茉莉公馆
住宅
板楼、板塔结合
22.5
2011-06
1居-4居,60-140
18500
旭辉紫郡
板式小高层
17
2.0
2010-10
80两居、130三居
19000
东亚新华
金地仰山
27.5
1.8
2010-08
2居80、3居140、4居180
金地地产
绿地新里西斯莱
住宅、公寓、联排
多、高层板楼
45.8
2.6
2010-04
2居90、
3居130-140
22000
富力
丹麦小镇(公寓部分)
别墅
板塔结合
12.5
0.6
2居90
4居260
12000
富力集团
首邑溪谷
板楼和塔楼
25
2.1
2010-12
2居87
3居120
北京昊坤嘉业房地产开发有限公司
艺苑桐城
板楼
8.9
2009-05
3居120-140
18000
北京艺苑房地产开发有限责任公司
图9:
周边在售项目示意图
图10:
周边在售项目价格走势
三、优劣势分析
1、优势
⑴该项目东邻京开高速、北临南六环辅路,距离地铁生物医药基地站步行约300米,地铁4号线至市区30分钟,交通比较便捷。
⑵项目附近将形成医药研发、医药生产和医药设备的完整产业链,会吸引大批高收入人群入住,形成巨大刚需,拉动该项目市场。
⑶该项目位于我公司开发的南加气项目西侧,如能获取该项目,可以有效降低管理成本。
2、劣势
该项目须配建3万平方米公共租赁房,降低了项目总体盈利水平;
四、招标交易要点
1、投标要点
⑴招标公告发布时间:
2010年11月26日
⑵投标预登记时间:
2010年12月16日(9:
00-12:
00,14:
00-15:
30)
⑶投标时间:
2010年12月20日(9:
30-10:
30),投标截止后当即开标
⑷招标为设定有底价的暗标形式。
招标底价由政府土地收益和土地开发建设补偿费两部分构成。
其中:
土地开发建设补偿费62990万元,折合可出让建面2490元/平方米。
⑸投标保证金:
20500万元;
资金证明:
不低于41000万元
⑹资金需求计划
根据招标文件要求,本项目资金需求计划如下:
表4:
资金需求计划表
日期
2010年12月16日
(投标预登记时间)
2011年1月5日
2011年1月9日
备注
投标保证金
20500万元
(中标后冲抵部分政府收益)
全部土地开发建设补偿费
62990万元
全部政府土地收益-投标保证金
2、特殊条款
宗地中将配建公共租赁房,建筑面积30000平方米。
由大兴区政府或其指定单位以5500元/平方米价格回购。
六、结论及建议
该项目紧邻六环路、京开高速公路、地铁大兴线,地理位置优越,交通便捷,即将成型的生物医药基地具有巨大的刚性需求潜力,周边开盘楼盘较少,竞争压力小,建议在保证合理开发收益的情况下,积极获取该项目开发权。
北京金隅嘉业房地产开发有限公司
2010年12月