观澜酒店市场及酒店公寓参考案例050324Word文件下载.docx
《观澜酒店市场及酒店公寓参考案例050324Word文件下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《观澜酒店市场及酒店公寓参考案例050324Word文件下载.docx(29页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
服务设施:
商务中心、租车、票务、洗衣房、商场、停车场
收费情况
总统套房:
客厅,三间睡房及两间浴室;
平日:
人民币8,880;
周末/假日:
人民币11,680
骏豪套房:
客厅,两间睡房及两间浴室;
人民币3,380;
人民币4,380
会所套房:
客厅,一间睡房及一间浴室平日:
人民币1,980周末/假日:
人民币2,680
高级客户:
一间睡房及一间浴室;
人民币1,480;
人民币1,880
豪华客房:
人民币1,280;
人民币1,680
客户情况
客户以高尔夫球会会员与旅游度假人士为主,以香港人以及本地企业为主。
据了解,到周末时一般客房都暴满,所以许多客户就分流到赛维纳公寓。
二、吉盛酒店
概况
吉盛酒店是由深圳宝安吉盛实业有限公司投资,是一家按国际四星级标准设计建造的集商务、娱乐、健身、食宿、购物于一体的豪华商务型酒店。
毗邻“观澜湖高尔夫”仅5分钟车程,距深圳机场40分钟车程,罗湖火车站30分钟车程,东莞市中心45分钟车程,吉盛酒店建筑面积逾4万多平方米,拥有160余间各类客(套)房,设施有西餐厅、演艺吧、酒吧、夜总会、医疗桑拿保健中心,周边有购物商场、空中花园、精品店、邮电、银行等配套设施也一应俱全。
酒店配有闭路电视系统、立体声音乐系统、中央空调系统、免费宽带上网、电脑管理系统、烟感报警系统、自动喷淋消防系统及直拨程控电话系统等等。
价格(折后价)
标准单人房:
316元/豪华双人房:
342元/豪华单人房:
342元/豪华商务套房:
588元/棋牌房:
198元
客户多为公司高层、高尔夫客户、团体客户、企业会务活动、外地出差人员等,其中有很多是常住客户,如一些日本客户(企业高层)一住就是半年,一些香港客户每周五、周六都有会定期过来打球。
酒店共有160余间客房,到周五、周六以及节假日都会暴满,平时最多时也只空置10间左右。
值得一提的是,一周一般有40~50个高尔夫客户入住,主要原因是骏豪酒店价格太贵,消费层次不如老街区丰富。
三、益成酒店
益成酒店位于观澜大道旁,是一家二星级酒店,酒店总体设置较差,共有44间客房,豪华客房收费为468元,一航打六折。
。
客户情况:
客户以观澜本地为主,如政府人员、企业人员,其中有相当一部分是情人包房,约占50%,其次为香港、台湾等外地出差人员。
平时入住率在60%~70%左右,节假日一般都能住满。
打高尔夫球的客户也有,但是很少。
四、金山宾馆
金山宾馆位于观澜大道的中低档宾馆,共有客房40~50间左右,能接纳100多人。
客户主要为政府人员、企业、出差人士。
高尔夫客户一周约有10~20个,一般是晚上住第二天走。
平时入住率约在60%~70%,周六客户能住满。
五、三星大酒店
三星大酒店已建20多年,现在已十分破旧,目前有22间房,只有2人间、3人间,最多能住100多人。
平时入住率约在70%多,周末一般能满,客户以香港人为主,一般晚住早走。
也有部分去观澜高尔夫打球的客户。
我们现场调查的时候便有高尔夫客户入住。
见图:
三星大酒店
高尔夫客户
六、丰南苑酒店
位于观澜与光明之间的新田村,酒店为三星级酒店,于去年12月9日开业。
共有客户28间客房。
收费情况:
标间单房:
180,豪华单人房与豪华双人房:
260,豪华套房:
360。
客户主要为附近工厂企业、外地出差人员,由于离高尔夫较远,高尔夫客户较少。
七、观澜酒店
观澜酒店位于新澜大道,通过实地考察,档次低,环境差,且只有8间客房,也有去高尔夫打球的客户。
据酒店人员称也有老外客户。
根据以上酒店情况,统计如下:
酒店名称
房间数
平时入住率
节假日入住率
每周Golf客户
骏豪酒店
315
90%
一般100%
球会会员、其他旅游、渡假人士,本地企业高层
球会会员有2000千人
吉盛酒店
160多
80%~90%
近100%
企业高层(日本、台湾为主)、香港Golf客户、团体客户
一周有50~100人
益成酒店
40多间
60%~70%
本地人如如政府人员、企业人员以及外地出差人士
很少
金山宾馆
40~50
约有10~20个,一般是晚上住第二天走。
22
70%
客户以香港人为主,一般晚住早走。
较少
丰南苑酒店
28
客户主要为附近工厂企业、外地出差人员
观澜酒店
8
偶尔有
总计
约630
长包房情况如下表:
观澜酒店调查小结:
酒店主要集中在老街道办片区。
客房总数约有630间左右;
观澜酒店特别是上档次的酒店经营状况良好,平时入住率能达到90%以上,节假日时基本都会暴满;
观澜本地企业高级管理者,如一些日本人、台湾人常住酒店的较多,约有50间套房(豪华间)。
高尔夫客户主要住在骏豪酒店、赛维纳公寓、吉盛酒店,其它档次低的酒店数量较少;
选择镇政府老区酒店的高尔夫客户,主要原因有:
(1)镇政府老区离高尔夫球场近,只有5分仲车程;
(2)老区配套完善,消费层次丰富;
(3)骏豪酒店客房供不应求,且价格贵;
另外,随着观澜社会经济飞速发展,许多大企业纷纷落户,酒店业在观澜有着良好的发展前景,目前观澜仅有一家五星级酒店——骏豪酒店已远远不能满足这里旅游、度假和商务社交的需求。
根据2004年在观谰高尔夫消费的团体客户的数量统计,每年观澜高尔夫承办近1000个大大小小的商务宴会和会议,每年在观谰湖开会和商务度假的企业中,平均有43%的企业进行了高尔夫的消费,这里还不包括一些小的会议团体的消费。
因此,观澜酒店市场高档次的酒店供不应求,本项目可针对高尔夫客户、企业高层、本地有钱人做部分高档酒店公寓做为酒店的补充,且能与地块西边规划五星级酒店构成良性互动。
第二章酒店公寓专项案例参考
一、世纪村一期嘉和苑
世纪村的小户型主要坐落在侨城西路边上,有一定的噪音影响,但景观比较理想。
嘉和苑已经于2001年11月底入住,当时均价一期均价是7600元/㎡,但是一房一厅一卫的价格大约达到了8000元/㎡左右,而且销售速度比大户型要快。
客户主要以投资客居多,他们看中的是世纪村西面的沙河高尔夫带来的客源,所以在设计一房一厅一卫户型时,要比当时市面上30—40㎡的小户型要大,讲求的是一种空间的舒适度与享受度,更符合客户群的品位及需求。
由于一期针对高尔夫人士的户型销售较好,因此,在后续的几期里面,开发商又陆续推出这种户型,提升了项目的价值。
二、趣园
趣园是由“花样年投资发展有限公司”投资开发建设的项目,坐落于滨河路北,深南高尔夫俱乐部南,总层高24层。
聘请了深圳喜福会私人会所管理有限公司提供专业的管理,作为高尔夫公寓的一大卖点。
趣园已经于2004年12月底入住,全部为带装修的小户型,面积由49.6——69.9㎡,全部为一房、两房的户型,当时均价为11000元/㎡。
三、波托菲诺国际公寓
A户型,69.9平米
C户型—57.6平米
B户型—64.8平米
波托菲诺国际公寓位于华侨城波托菲诺二期纯水岸内,并与深圳威尼斯酒店相呼应。
国际公寓为深圳首个大社区内的酒店式公寓,共65套,在户型设计上大胆创新,房间面积在40—206平方米之间,部分户型采用双层复式、三层复式的结构,在空间上更显阔绰。
见下页表:
户型
建筑面积(平米)
客房结构
月租
日租(元/天)
A型
130
两房两厅一书房
1.7~2万
1900+15%
A1型
160
2.5~2.6万
2600+15%
B型
90
一房两厅
1.4~1.5万
1500+15%
公寓设施包括商务中心、休闲咖吧、中央空调系统、多功能会议厅、宽频上网服务、全自动防护系统、电子密码保险箱、数字电视、国际直播长途电话、二十四小时热水供应等。
另外会所里有室内游泳馆、健身房、桑拿房、网球场、棋艺室等。
国际公寓从去年8月开始招租,招租对象主要是外资企业中长期驻深代表、大型企业分支机构中高层管理者、科技智力型企业项目代表等商务精英阶层,以租赁方式提供优越完善的生活场所。
口碑传播成为国际公寓招租的重要途径。
目前出租率在60%以上。
另外,国际公寓依赖于威尼斯酒店而存在,威尼斯酒店做为华侨城片区的五星级酒店,入住率非常高。
因此,国际公寓与威尼斯酒店有很好的互动,当威尼斯酒店爆满的时候,客户可以到国际公寓入住。
在我们调查中,许多住国际公寓的客户既想有酒店的服务,又想有居家的感觉,因此他们选择国际公寓,特别是一些常住客户。
四、丹枫白露
由香港著名酒店设计大师
(深圳威尼斯酒店的设计师)设计。
豪华酒店式大堂,配有异国风情Q-Café
西餐厅。
所有房间均按五星级套房式酒店设置,装修豪华。
聘请国外管理团队,按五星级酒店标准经营。
40%溢价来自投资的风险保障体系
品牌支撑:
三九品牌及实力
经营模式支撑:
三九大酒店十年经营功力
市场支撑:
深港商务群租客
品质支撑:
装饰、配套、服务
五、金茂礼都
成熟的片区投资圈层
星级酒店品质及物业管理
样板房:
销售现场包装
第三章本项目酒店式公寓的开发
一、开发理由分析
市场需求:
根据我司调查,观澜酒店客房总数有630间。
据观澜高尔夫工作人员统计,周六、周日到此聚集了大量高尔夫爱好者,通常周末人数是1000人左右,高峰期达到2000多人。
因此,观澜酒店远远满足不了高尔夫人士居住,这也形成了周六、周日观澜酒店订房难的现象。
据我司调查,观澜高尔夫人士有时不愿意住在高尔夫球场内,一方面是消费太高,一方面是娱乐太少,他们宁愿住在观澜镇内,享受多项服务。
因此,本项目位于五星级酒店旁边,如果能够增加五星级酒店的附加物业——酒店公寓将能提升项目的价值。
与西侧五星级酒店联动:
本项目西侧是五星级酒店——格兰云天大酒店,将吸收大量高端客户及高尔夫客户。
本项目酒店式公寓可以作为五星级酒店的补充物业,保证其酒店式管理,将吸引大量酒店客户及投资客户。
地块的实际情况:
本地块南侧的环观南路货柜车尤其多,噪音非常大,在定位时只能规划一些对噪音不敏感的物业。
首先考虑普通小户型物业,普通小户型正对的客户相对经济实力较差,对价格相当敏感,因此如果普通小户型价格将会比较低。
其次,考虑酒店公寓,酒店公寓针对客户是高尔夫人士,是财富殷实一族,他们对物业管理要求高,对价格敏感度不高,因此如果将南侧噪音大的地块建成酒店式公寓,不仅解决了其噪音大的问题,而且实现了其最大价值,还提升了物业档次。
二、户型定位分析
酒店式服务公寓定位主要针对高尔夫客户及商务人士,我司对高尔夫特殊物业户型的调查如下:
1)世纪村一房一厅一卫:
51平方米,主要针对沙河高尔夫人士;
2)趣园一房、二房户型:
50-70平方米,主要针对深南国际高尔夫;
3)假日·
塞维纳一房一厅一卫:
58平方米可以自由拼合,针对观澜高尔夫。
因此,我司建议酒店式服务公寓定位如下:
酒店式服务公寓户型定位
户型
单位面积(M2)
平面形式
套数比
1房1厅1卫
45-50
平面
10%
2房1厅1卫
60-65
9%