郑州康桥上城品定位报告Word文档下载推荐.docx

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底价成交多，流拍流标多，退地多，救市政策多；

签约较少，交易量减少，“地王”减少。

地价的下降，进一步压缩了开发成本，加大了房价下跌的空间。

一旦房价在一段时间内没有回头迹象，将进一步加剧整个市场观望的心理。

种种迹象表明，当前阶段，这场资本博弈游戏中所有的参与者，无论银行、各种基金组织、开发商、购房者以及其他各方投资人都在观望。

“观望”的持续会带来信心愈发不足，最终演变为“杀跌”，即各种资本纷纷抽离这场游戏、房价快速回落，市场理性回归。

无庸置疑的是，经过了近十年的上涨以后，中国的房地产业已经进入一个漫长的调整周期。

未来几年的楼市缺乏再次繁荣的理由，将会是一个集中消化生产的存量住宅、储备过剩的存量土地的时期。

第二部分、城市经济环境与房地产市场概况

一、城市经济环境

2008年郑州市国民经济整体运行相对平稳，工业经济保持较快增长态势，消费品市场较快增长，财政金融状况良好，但整体经济增长幅度较前几年有明显的下降。

1、GDP

GDP增速跌破历年来最低点。

郑州市GDP历年增长速度走势图

2008年，郑州GDP总量已达3004亿元，正式进入“3000亿俱乐部”。

2008年净增517亿元仍主要来自于第二产业即工业增长，达345亿元；

第三产业净增157亿元。

第二产业增长的345亿元中，规模以上工业增加值净增300亿元，占经济增量的58%，对整体经济增长12.2%贡献最大，达到7.7个百分点；

第三产业整体贡献率达到3.8%。

2008年郑州市经济增长，仍主要靠投资拉动，2008年投资对郑州市GDP的贡献仍然超过50%。

从2005年之后，郑州市GDP增速开始出现下滑，2008年郑州GDP增长12.2%，增速达到2000年以来最低点。

2、工业增加值

工业增加值增幅开始下行。

2008年规模以上工业增加值增幅走势图

2008年，在全球经济危机影响下，郑州市规模以上工业生产仍然充满活力，全市规模以上工业增加值达到1223.7亿元，同比增加18.1%，全社区经济发展依然在第二产业的强势发展之下，取得良好的成绩。

3、进出口

郑州对外贸易增长情况走势图

2008年1-11月，全市直接进出口总值39.31亿美元，同比增加37.6%，其中直接进口12.23亿美元，同比增加35.9%，直接出口总值27.08亿美元，同比增加38.4%，进出口总规模不断增长。

4、固定资产

固定资产投资增速放缓。

郑州市城镇固定资产投资情况增幅走势图

2008年，全社区固定资产投资同比继续增加，共完成投资1772.7亿元，同比增加29.7%，其中固定资产投资主要来源于城镇固定资产投资，共完成1523.2亿元。

2008年2-12月，城镇固定资产投资出现一路下滑趋势，在08年前5个月，城镇固定资产投资同比增长均保持在40%以上，但从6月开始，同比增长跌破40%。

5、社会零售总额

社会零售总额增长放缓

郑州市社会消费品零售总额增幅走势图

2008年，全市社会消费品零售总额完成1206.3亿完，同比增长23.2%，其中城市消费品零售总额853.9亿元，同比增长23.7%。

分行业来看，住宿餐饮业同比增长明显，共完成零售207.5亿元，同比增长26.1%，随着郑州市交通枢纽位置越来越重要和旅游产业的发展，住宿餐饮业必将得到长足的发展。

二、房地产市场投资

2008年，郑州市房地产投资依然强劲，全年房地产投资完成429.95亿元，同比增加43.9%，其中住宅投资完成338.07亿元，同比增加50.1%。

商品房施工面积4864.2万平方米，同比增加32%，其中住宅施工面积3717.9万平方米，同比增加32%。

全年新开工商品房1370.1万平方米，同比减少数派2.1%，其中住宅新开工面积1040万平方米，同比减少7%。

1、开发投资额

2008年，全市房地产开发投资同比增加43.9%，但从上图可以看出，从08年2-12月，全市房地产开发投资同比增速出现下降趋势，在08年12月，房地产开发投资同比增幅达到全年最低点。

2、房地产建设指标

（1）施工面积同比增加32%

2008年，全市商品房施工面积4864.2万平方米，同比增加32%，其中住宅施工面积3717.9万平方米，同比增加32%。

虽然在08年年初受国家宏观调控的影响，之后又遭遇全球经济危机，但郑州房地产施工情况并未受到太大影响，施工量仍然在增加。

（2）竣工面积增幅持续走低

虽然08年施工面积同比增加，但新开工面积和竣工面积同比均有所下降。

08年全市竣工691.8万平方米，同比减少4%。

由于受经济危机影响，部分开发企业销售同比出现下降，为了节约资金，纷纷放缓工程进度。

预计将有大量项目在今年竣工。

三、商品房市场综述

郑州市房管局的统计数据显示，2008年，郑州的商品住宅销量同比降了三成，房价每平方米涨了442元。

去年，郑州市各种物业销量均下滑明显，其中，商品住宅销售面积共568.14万平方米，同比降幅为31.75%；

办公用房销售35.39万平方米，同比下降了25.07%；

二手房成交面积109.86万平方米，同比下降了29.75%。

销量唯一增长的是商业用房，全年共销售72.47万平方米，同比上涨了21.23%。

去年郑州商品房批准预售面积968.97万平方米，而实际销售面积仅为681.44万平方米，同比下降了28.27%，供销倒挂现象比较明显。

这也是最近几年来，郑州商品房销量同比首次下降。

2008年1月至2009年1月郑州市商品房市场整体运行情况

上图反映了2008年郑州市商品房市场的整体运行情况。

从供求关系上可以明显看出2008年全年商品房市场供大于求的整体形势，仅有5月和11月出现了短暂的销售面积大于投放面积的情况。

而销售情况反馈过来的结果却让所有的开发公司大失所望，“金九银十”不但未出预期的市场回暖，反而在持续观望的氛围中整体销量有所下降。

进入第四季度，随着降息和郑州市政府出台“17条”新政利好刺激，11-12月份房地产市场出现了显著反弹。

09年元月适逢春节期间的销售淡季，商品房销量迅速下降。

当月商品房整体成交39.43万平方米，同比下跌17.39%，环比下跌49.62%。

从同比角度来看，成交量虽然较去年有所下降，但和去年同样经历了“春节”的2月份相比，上涨的幅度还是相当明显，这在一定程度上反映出，经过数轮的“救市”政策之后，今年的市场善较去年同期略显好转。

但是这种好转的形势能否坚持，还有有待一季度整体发展形势进一步观察。

从商品房成交价格来看，2008年1~12月份，郑州市商品住宅销售均价为3994元/平方米，同比上涨12.44%，但增速比上年同期回落7个百分点。

通过图表中各月份商品房成交价格的曲线可以看到，2008年全年郑州的房价上下起伏确有些“俯卧撑”的味道，一转往年持续上涨的势着，开始进入一个相对平稳的震荡调整期。

此外，2008郑州市二手房整体均价为2956元/平方米，同比上涨了17.12%，增速比上年同期上涨5.14个百分点。

第三部分、区域市场环境与竞争项目概况

一、区域市场竞争环境简析

区域板块竞争楼盘位置图

项目所处的郑州西区是市政府所在地，与铁路以东的省政府所在地相比，房地产市场发展相对较为缓慢。

但近年来随着较热的东区、北区可供开发的土地日趋减少，以及西区都市村庄改造和老工业区的外迁，该板块房地产行业得到了迅猛发展，帝湖花园、长城康桥华城、亚星盛世家园、凯旋门等中高档物业和大盘创造了郑州市场一个又一个热销奇迹。

二、区域市场在售楼盘概况

案名

中原新城

开发商

郑州元龙房地产开发有限公司

形态

高层住宅/公寓/商业/酒店

位置

陇海路与桐柏路

均价

4500元/㎡

进度

1期在售

去化率

约25%

占地

760亩

总建

280万

容积率

6.1

概况

中原新城项目地处中原区，整体跨度东西方向从嵩山路到秦岭路，南北方向为淮河路到中原路。

每个地块的具体位置为：

陇海路桐柏路的小岗刘、陇海路伏牛路大岗刘、伏牛路汝河路的黄家门、汝河路工人路的西耿河、工人路陇海路的于寨，是郑州市老城区开发规模最大的城市综合体项目之一。

内部配套：

将为住户提供设施、商业、会所等生活配套。

其中设施配套类，将在规划用地内设置一所小学，二所幼儿园，一个社区服务中心，与建设规模相配套的“四个一”工程等。

建筑高度：

住宅层高均为2.9米；

每栋楼的高度为22层、26层、31层、34层等，楼群高低错落有致，最高住宅楼宇高达100米。

周边学校有：

伊河路小学、伏牛路小学、郑州中原区实验小学、中原区外国语小学、伏牛路四小、汝河新区小学、伏牛路二小、淮河路小学；

外国语学校、郑州市一中、郑州69中、郑州19中、郑州42中；

郑州大学、河南工业大学、解放军测绘学院、中原工学院、郑州轻工学校、工贸学校、郑州工专、河南省建校等。

行政事业单位：

市委市政府、市教委、市国土资源局、市烟草管理局、市公路管理局、市规划局、市公积金大厦、市电业局、市司法局、市水利局、中原区委区政府、区地税局、区检察院等上百家行政事业单位。

医疗机构：

河南电力医院、河南协和医院、中原医院、市二院、市七院、市第八人民医院、市中医院、省直第三医院、市精神病防治医院、市中原区红十字会医院、市计生中心医院、省地质医院、二砂医院、电缆厂职工医院等。

商业：

片区内有大型购物超市——世纪联华；

项目临近郑州最大、最成熟的两大商圈——二七商圈和碧沙岗商圈，同时项目正准备引进商业大鳄——沃尔玛超市进驻。

主力户型

1房

38-55㎡

2房

76-90㎡

3房

95-143㎡

4房

142-160㎡

复式

——

其他

简析

该项目是郑州西区最为引人注目的超级大盘之一，距本案距离较近。

由于旧城改造项目开发成本较高，产品建筑密度较大，但难能可贵的是该项目在高容积率下尽可能保证了居住的舒适度。

绿都城

河南绿都置业有限公司

多层板楼/小高层点式

中原西路与西环路交汇处

多层5200/高层4500

2期交房3期在售

350亩

38万平方米

1.63

开发企业母公司宇通客车具有上市公司背景，资金实力相对较为雄厚。

社区主打低密度（1.63），总居住规模3200户，区内精心配备有社区商业中心、幼儿园、小学、会所等设施，充分营造便利生活。

绿都城地块有80多年的工业历史，各个时期的工业遗迹和原生林木遍布其中，绿都城尊重地块的原有文化积淀，在项目的规划设计上，将项目融入城市，确立“后街区”的主体定位，将原有的工业符号（铁路、水塔、厂房、生态树林等）保留并赋予强烈的现代元素，使区域文化得以再生，为项目增加了浓重的人文情怀。

75-85㎡

89-143㎡

160㎡

该项目与本案距离较近，产品品质具有较强的竞争力，且与本项目客群定位相似，是本项目最主要的竞争对手之一。

金源城上城

河南物华实业有限责任公司

小高层

建设路与华山路交汇处向西500米路北

4400元/㎡

在建，年底交付

约40%

约45亩

80606平方米

2.8

金源城上城小区共10栋小高层，最高为15层。

开发商称之为金源第一城的全面升级版。

项目位于政府规划的建设路L型商务区西口，而建设路拓宽改造工程已经明确被做进今年的政府工作计划，并列为重点工程。

在此利好推广下，近期该项目取得了不错的销售业绩。

同时，项目紧临10000㎡公园、规划中的地铁站口（建设路西环路站），景观资源、升值前景较好，尤其“地铁物业”已经成为该项目最大的卖点。

75-89㎡

89-120㎡

正商·

颖河港湾

河南正商置业有限公司

多层/小高层/高层

华山路与颖河路交会处向西500米

约50%

42504㎡

约14万平方米

2.99

开发商正商置业已经成了郑州市中档住宅的专业户，旗下众多大众精品住宅项目取得了不错的市场口碑，具有一定的品牌号召力。

项目优势：

处于中原区，生活配套设施完备，让该楼盘具有较强的居住价值。

同时该项目是正商旗下重点打造大盘之一，品质还是有保证的，自住型客户可以重点考虑。

项目不足：

西区的整体商业配套相对低端，周边环境较为杂乱，项目位置稍显偏避，公交出行不甚方便。

37-59㎡

81-92㎡

99-118㎡

约90㎡

晶华城

河南洲海置业开发有限公司

农业西路与秦岭路交叉口向东100米路北

4300元/㎡

1期即将交付

约80%

81034平方米

200482平方米

2.67

晶华城项目共有多层14栋，高层18栋，共计2134户，停车位1123个，分两期开发，其中一期建筑面积73976.82平方米，二期建筑面积126505.45平方米。

开发商洲海置业第一次开发商品房项目，品牌基础较为薄弱。

但项目地处农业路城市二环线，交通畅达，双气社区，稀缺多层，且工程几近现房，4000出头的价格也具有相当的竞争力，使得该项目近期销售情况一直较好。

24-45㎡

64-89㎡

91-150㎡

亚星城市山水

郑州亚星房地产开发有限公司

高层住宅

嵩山路与长江路交汇处

4850元/㎡

一期即将结顶

推出房源的30%

约87亩

25.6万平方米

4.44

亚星公司近十年深耕西南版块，卓越的产品品质也赢得了不少忠实的客户，形成了强大的品牌号召力。

城市山水是继亚星盛世家园之后推出的首个纯高层居住社区，传承亚星公司偏爱的国际风情建筑特色，全部高层观景建筑。

地面不设停车位，机动车辆全部转入地下。

1500余个地下车位。

电梯直通地下，停车即可乘电梯回家。

社区街道无车辆困扰。

景观一向是亚星公司的一大产品特色，亚星·

城市山水亦不例外，社区内小桥流水，水路相接，低矮绿篱与观赏植物交相辉映，营造了十分优美的生活环境。

但因其价格定位较高，近期销售情况并不理想。

开盘半年以来共取得200余套销量。

30-50㎡

80-98㎡

90-140㎡

70-200㎡

升龙国际中心

郑州尚锦房地产开发有限公司

高层住宅/商业/酒店/商务

大学路与淮河路交汇处小李庄

5400元/㎡

570亩

157万平方米

5.5

本项目是升龙企业继成功运作曼哈顿广场之后开发的第二个大型城市综合体项目，是郑州市重点建设项目。

项目位于大学路与淮河路交会处南200米，总占地约380亩，预计规划建筑面积约120万平方米。

这里是郑州配套比较成熟的地段，是政治、商业、教育、医疗和交通中心，周边的公共服务设施和市政基础非常完备，出行十分便利。

项目周边有市财政局、国税、地税、二七区委区政府、法院等行政办公单位。

同时还有郑大、航院、二中、44中、政通路小学等完善的教育体系。

商业方面不但毗邻沃尔玛、世纪联华等大型商业而且与二七商圈、碧沙商圈以及国美、古玩城相邻，同时紧邻未来的火车站西出站口，项目本身也拥有大型的商业配套设施，购物便捷，居住舒适。

升龙国际中心将由酒店式公寓、住宅、商业、写字楼及酒店五部分组成。

规划采用“一纵两横”手法，“一纵”指的是利用贯穿二期开发用地中心的大学南路，打造该地区的高档酒店、住宅、办公、商业等综合商务区。

“两横”是指通过政通路和建设一条由东向西的商业步行街把规划建设的各个居住区域连接起来。

同时该项目将建设小学、幼儿园、社区服务中心等完善的配套体系，其中社区居民服务的中心会所内，将有各种休闲设施及老年人活动的场所。

该项目规划公共游园七处，总面积约17000平方米，其中最大的一处休闲场所是地处二七区政府对面的音乐喷泉广场，面积约6000平方米，社区小学将建在庆丰街以西政通路以北，社区开放广场设立在大学南路以西政通路以北的中心位置。

建成之后，该项目作为郑州核心生活区最大的城市复合体项目，将大大提升二七区城市品位，成为郑州西南区新的城市中心.

35-45㎡

77-90㎡

87-135㎡

138-178㎡

其他在售楼盘：

鑫苑景园

5900

洋房、高层

定位较高，洋房价格市场接受度有限，公寓热销。

因定位差异较大，非本项目主要竞争对手。

威尼斯水城

4900

高层、小高层

大型成熟社区，品牌基础较好，但价格相对较高，性价比不及临近的晶华城

五号街坊

4800

多层、小高层

户型有一定优势，景观效果较弱，前期性价比较高，销售率已过90%，小高层定价偏高。

70年代

4400

多层、高层

九龙城

4280

大型复合社区

大型城中村改造项目，手续

志鹏幸福苑

4200

高层

伏牛路颖河路口两栋临街单体楼，无绿化景观，无竞争优势。

帝湖王府

3900

大型成熟社区，价格有一定竞争力。

在售竞争项目竞争力感性分析

注：

本图带有一定主观性，仅供参考。

通过对西区板块在售项目的分析对比可以发现，本项目在区域市场中处于高品质、高性介比楼盘。

虽然项目所以区域内在开发楼盘众多，但能够与项目形成较强竞争力的，主要有临近的超级大盘中原新城、区位与档次较为接近的绿都城、区位发展潜力较大的金源城上城和距项目最近的正商颖河港湾几个楼盘。

三、主要竞争楼盘产品分析

1、中原新城产品结构与销售情况分析

（1）户型配比与面积段划分

面积段划分情况

一房

两房

三房

四房

备注

左图中，户型配比情况为面积比。

（2）典型平面结构分析

平面布局特点：

六户组合，得房率较高，满足实惠型客户需求。

东西户通风采光较好，户型方正实用。

北向户型缺南向采光。

简析：

一梯多户的房型是在当前土地成本较高、市场竞争激烈的情况下惯用的做法，目的在于最大化提高出房率，压缩单位面积的土地成本。

而同样在一梯多户的情况下，各楼盘对户型的侧重点不尽相同。

这些设计可以总结为三个要点：

三房保证舒适、两房控制面积、一房平衡关系。

（3）主力户型分析

76-90㎡两房，得房率约86%（只计算楼层公摊）。

该户型在小开间大进深且单面采光的情况下，做到了功能空间完备、全明设计。

餐厅客厅相连的模糊双厅设计使空间的实用率得到了极大的提高。

如在进门处西侧次卧墙体考虑嵌入式鞋柜设计，丰富一下玄关的功能，效果更佳。

114㎡三房，得房率约86%（只计算楼层公摊）。

全南向紧凑型三房，功能完备，全明设计，且做到了动静分区。

暂未拿到具体的尺寸规格。

127-134㎡三房，得房率约86%（只计算楼层公摊）。

经典的舒适型三房设计，南北通透，功能分区各理。

南向虽然只有一厅一卧两个主要功能空间，但开间得到了充分保证。

储藏室的设计