北京国际大厦前期策划案Word文件下载.docx
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复式
合计
面积
60-80
80-87
110
以下
110-
123.84
140
140-172
142-202
143-159.60
154.47-348
数量
47
28
344
1245
612
423
238
56
240
3233
比例
1.5%
0.8%
10.6%
38.5%
19%
13%
7.4%
1.8%
100%
销售率
90%
71%
87%
35%
18%
24%
14.2%
73%
注：
本表数据以前面所统计楼盘为依据；
本次统计楼盘时间跨度较大。
3、价格
该片区楼盘销售总体均价在6500-7000元/M2之间，个别楼盘销售均价达到8000元/M2，东海花园一期销售均价高达11700元/M2，但二期均价降至7500元/M2左右。
4、环境及配套
该片区内有红树林、沙河高尔夫球场、无敌海景资源、四大主题公园，旅游资源丰富，生活配套完善，属成熟社区。
5、楼盘分析
风格各异，设计日益高档，形成了较高的整体社区形象。
6、交通
极为便利。
有三十余路大中巴经过，沿深南大道，极少红灯。
7、三大地产商
华侨城房地产开发公司、沙河房地产开发公司及世界花园房地产工发公司三大地产商三足鼎立。
8、华侨城片区楼盘概况表
序
号
项目名称
地址
规模
户型
面积
（m2）
价格
（元/m2）
开发商
推出时间
进度
备注
1
金海燕花园
华侨城
华侨东路
占地面积24553.2m2建面9万m2
7栋1栋7层
1栋12层
5栋17层
三房二厅二卫
79.27-111.46
232
起价：
4720
最高价：
9180
均价：
6283
30%
深圳市燕沙地产开发有限公司
99年
元月
四房二厅二卫
127.14
464
252.54
32
2
新浩城花园
占地17857m2
建面6万m2
3栋18层
63.70-77.24
5800
12800
7500
80%
深圳新浩实业有限公司
98年9月18日
105.16-172.69
146.61
66
3
锦绣花园
3栋34层高层
114-121
4800
968
5300
85%
华侨城地产
96年
234-264
90
4
中旅广场
117-121
624
6200
10000
8000
95%
94年
72
5
聚龙居
华侨城世界花园小区
9栋12层
全复式：
108套
A
252.5
24
起价；
8180
最高：
10080
8480
信托地产
B1
225.5
26
B2
C
191.1
12
6
美加广场
世界花园
小区
占地面积12420m2建面59957m2
5栋14、16、18、20、22层各一栋
93.5-105.35
5280
17000
深圳市元盛实业有限公司
98年6月10日
123.23-134.19
五房二厅二卫
142
177-323
7
海华居
5栋20层
四房二厅三卫
144.26-160.35
4708
9064均价：
6678
8%
深圳世界花园房地产发展有限公司
99年7月23日
五房二厅三卫
159.27-202.25
8
汇雅苑
（一期）
沙河南片区
占地15000m2
建面21000m2
二房二厅一卫
87
540
6880
6000
南油地产
98年8月
三房二厅一卫
94.-97
172.30-222.61
（二期）
第二期全跃式143.50-164.20，起价6300元/m2，最高6820元/m2，均价6500元/m2，现内部内购。
9
汇景豪苑
科技园
深南大道旁
总建筑面积15万m2
5栋32层高层
二房一厅
66.2
4700
7000
5920
40%
大中华国际实业有限公司
三房二厅三卫
98.49-117.23
194.9
八房三厅四卫
335
10
深南花园
79.28-88.65
3880
6140
65%
深圳中建实业股份有限公司
97年
96-106
126.35-132.11
11
东海花园
二期
农林路
总建筑面积
273043m2
15栋楼高10-33层
113.7、117.6m2
50%
东海爱地
163.9
327.2
汇景豪苑、深南花园属科技园片区，东海花园属香蜜片区。
9、典型个盘分析
■世界花园
A、项目概况
世界花园地处深南大道北侧，世界之窗正对面，背靠燕含山公园。
世界花园是未来深圳地铁站上重要大站，交通十分便利。
世界花园占地15万平方米，总建筑面积45万平方米，分十期开发，最新一期海华居由5栋20层小高层组成。
B、规划设计
海华居由法国欧博建筑与城市规划设计公司设计。
a.建筑设计特点
□大厦底部局面架空，配合大面积落地玻璃，使住宅楼与绿化园林连成一体；
□充分考虑朝向安排，确保户户享有最佳景观；
□每户设平台花园；
□阳台宽敞，落地玻璃，转角观景窗，把室外景观引入室内；
□一梯六户。
b.户型构成（共计540套）
面积（M2）
数量（套）
360
66%
159.27、202.25
180
34%
C、营销推广
a.价格特点（目前仅推出36套）
1栋典型单位价格
5栋价格
起价
4708元/M2
5A5850
5B6250
最高价
9064元/M2
10A6770
5F6050
均价
6678元/M2
20A8350
5A6050
b.付款方式
□一次性付款88折；
□按揭91折，首期三成，7成20年；
□特惠免首期98折。
订金人民币5万，即做7成20年按揭，入伙通知书发出后
付15%，入伙一年内付清余款。
c.推广周期
98年年底开始内部认购，99年7月23日公开发售，2000年8月入伙。
d.广告诉求语
□法国大师再造巴黎夜画；
□深圳湾规划样板示范区，全域多角度风光。
D、优劣势分析
a.优势
□景观
燕含山、燕栖湖的湖光山色；
四大主题公园：
世界之窗、锦绣中华、民俗文化村、欢乐谷。
□周边配套
华侨城小学、中学、国际幼教中心、中旅学院外国语学校、银行、邮局、证券、食肆、大型超市、菜场等，华夏艺术中心、体育中心、名商、沙河两大国际级高尔夫球场。
□小区内环境配套，设施完善。
□免首期特惠付款方式。
b.劣势
在户型设置上全部是四房以上大户型，销售压力过大。
E、综合评述
海华居处在华侨城的“人文社区”世界花园内，自然环境、人文景观都十分优越，社区配套齐备，海华居楼宇自身素质较好，配有先进智能化系统。
海华居自98年年底开始内部认购，截止99年7月仅售出6%。
自世联公司代理销售后在营销策略上作了如下调整：
□在广告宣传上重点突出环境优势并设专线巴士游览燕含山；
□付款方式更灵活，推出免首期付款方式；
□楼盘包装更细致；
□低价策略起价仅4708元/M2（8月13日推出此价）。
但海华居在定位上与周边项目的趋同性，给其销售带来相当大的压力，其起价已由7月23日公开发售起的5550元/M2降至4708元/M2，其销售情况仍不理想。
■汇景豪苑
汇景豪苑地处深圳湾畔，前临广阔的后海湾，紧邻深南大道，交通十分便利，项目占地面积20388.30平方米，建筑面积15万平方米，由5栋32层高层组成。
B、户型构成（合计912套）
二房一厅一卫
243
26.7%
525
57.6%
194
139
15.2%
0.5%
C、营销推广
a.价格特点
起价：
4480元/M2
最高价：
7000元/M2
均价：
5922元/M2
典型楼层价格：
6F4800元/M2
16F5600元/M2
26F6800元/M2
b.付款优惠方式
□一次性85折；
□按揭95折；
□首期一成，2成2年免息分期付七成十五年。
c.广告诉求
□完美生活窨，我选择深圳湾汇景豪苑；
□无敌海景，千金难买；
□21世纪智慧型海景豪宅。
D.优劣势分析
a.优势
□第一幢低价位统价5380元/M2销售；
□大规模；
□交通便利；
□平面布局较适应港人。
□距海较远，并无太多优势，噪音较大，影响客户心理；
□周边配套不完善，短时间内难以形成高尚社区气氛。
E、综合评述
汇景豪苑在地理位置、自然环境方面得天独厚。
户型设置平面布局趋同香港，中小面积占84%以上，在营销方面大肆炒作海景概念，名人效应。
低价位入市，特别是一口价5380元/M2推出第一栋，主要还是追求广告效应，汇景豪苑周边生活配套设施很不完善，目前销售率虽仅40%，但外销占所售单位的七成。
“一口价”推出会使好户型快速销售，但为较差户型的销售带来风险，最终破坏楼盘的整体形象。
■东海花园
东海花园第二期由15幢住宅组成，4幢高10层，6幢高15层，4幢高28层，1幢高33层，以“小围合”布局出现，利用每幢大厦高低不一的变化，制造出有韵律的建筑和谐。
每幢大厦的立面设计，均错落有致，部分为平面落地玻璃，部分为弧形玻璃，部分为阳台，更有部分为空中花园。
东海花园第二期总建筑面积广达273,043平方米，由15栋楼高10—33层的低密度豪华府邸组成。
绿化率高达36%，中央为深圳唯一的印尼巴里岛风格园林设计大花园，处处洋溢大自然气息。
露天园林式游泳池和嬉水池集美感与娱乐于一身；
湖泊设计平添亭台楼榭，美景怡人。
东海花园地下停车库是深圳首个引进新加坡创新概念的“半露天地下停车库”，实行人车分流，更令住客生活于一个安逸舒适的空间。
三间学校为区内学童提供最优质的教育服务。
独立豪华住客会所及购物中心，带来多采多姿的消闲娱乐。
东海花园第二期的室内设计参照了亚大区国际五星级酒店设计，由知名设计公司LEODESIGN负责的住宅大厦大堂入口、停车场大堂和堂皇华丽的会所等。
新加坡景致园林设计有限公司负责东海花园第二期占地达29,000多平方米的绿化设计。
著名园艺设计师特别赋予园艺浓浓的印尼巴里岛（Bali）风格，是深圳全市首个巴里岛风格的园林绿化小区，独树一帜，成为东海花园第二期的一大特点。
东海花园第二期每户客厅均设全幅浅蓝色落地玻璃，把窗外的天高云远引进室内，加强大自然和谐舒适的感觉。
除带来广阔视野外，采光度的加强令景观更开扬，更有活力。
建筑设计令室内空间更灵活运用，使间隔更宽敞，实用率更高，增添的多功能房间，令生活更显优裕。
建材方面，选用一流进口用料，给住户一个舒适高雅的理想居所。
东海花园第二期是深圳首个全面铺砌光线网路的住宅小区。
各单位配备完善通讯网络，住户可随时上网、拨长途电话、安装传真机及收看国际卫星电视频道等。
（二）中心区分析
新中心区片区地处彩田路以西、滨河路以北、莲花路以南、新洲路以东，新中心区的大开发建设借政府东风历来是深圳地产商的强项，于是今年大规模启动实质性施工的福田中心区便成为当之无愧的领头雁。
由享誉海内外的老牌地产发展商——中国海外开发，一直静悄悄施工的“中海华庭”公开发售，在市场掀起波澜；
香港巨头——和记黄博也在中心区浮出水面，一次性交清地价，并开始内部认购，认购率也相当之高；
深圳本地实力派深业集团开发的深业花园，创出高科技智能化住宅特色，公开发售，效果不凡。
据统计，1999年上半年，深圳住宅的总销售量是199万平方米，中心区及其周边地区住宅的总体销售量是83.2万平方米，占全深圳住宅销售总量的41.8%。
可见，深圳人置业的首选取中心区。
中心区楼盘的主要特点是：
1、项目类型
住宅项目以多层、小高层为主、高层为辅。
2、规模
住宅小区成片开发、规模大为其特色：
中海华庭（总建筑面积11万平方米）、黄埔雅苑（40万平方米）、深业花园（13万平方米）、江苏大厦（9万平方米）、大中华国际交易广场（20万平方米）、彩福大厦（13万平方米）。
3、户型
中等偏大的二、三房为主流户型。
中心区房地产市场有其独一无二的黄金地理位置，市场定位也处于全市的顶尖位置，其面对的客户群将是消费者金字塔的顶端，即香港及海外客户、本市顶级客户及内地富豪。
4、价格
根据调查显示，当前中心区住宅项目的均价在6500—7700元/平方米之间，品牌效应大、小区环境好，具有相当实力和相当知名度的发展的项目如：
黄埔雅苑等价格较高（楼花），均价接近8200元/平方米。
5、建筑风格
流派众多，异彩纷呈，港派、海派、高科技、智能化......中西合壁，特色小区各具卖点。
6、典型个盘分析
■深业花园
A、区位与交通：
市中心区东北部，彩田路与福中路交汇处，与市民广场、少年宫音乐厅、图书馆为邻，深南大道等公交车即达。
B、类型及栋数：
高层住宅10栋。
C、户型与面积：
主力户型3房2厅、4房2厅等，面积85M2—260M2。
D、价格与付款：
均价8000元/M2。
E、配套设施：
2万M2中心花园，首层6米架空层与莲花山公园、中心区生态走廊贯通，小区内别致的观景台、露天泳池、流水长廊、水景、雕塑富有生活情趣；
智能化住宅采用综合布线，全面导入智能化宽带服务网络，空调，给排水、红外感应、火险探测、急救、照明、安全等系统均实现智能运作。
周边环境有莲花村社区，有万佳百货三分店等生活设施，功能齐全。
F、特点：
中心区内，智能化住宅，注重建筑与环境和谐。
一梯2—4户，围合型开放式布局，交通便利，宜二次以上置业。
■中海华庭
A、区位与交通：
福田区市中心区内西南侧，新洲路与福华路
交界处。
沿深南大道或滨河大道至新洲路转向。
免费看楼转
车：
上午10时至下午4时，每小时一班，罗湖口岸富监酒
店门口经上海宾馆至中海华庭。
B、类型与栋数：
高层住宅及办公；
由1栋14层办公楼、3层
幼儿园、4栋12层住宅、2栋30层住宅、2栋25层住宅及
小区配套组成，总建筑面积11万平方米。
C、户型与面积：
以二房、三房为主、面积标准85平方米——
复式234平方米不等。
D、价格与付款：
起价6288元/平方米；
均价9000/平方米。
E、配套设施：
中央绿化庭园23000平方米，4个主题园林；
会
所3000平方米，设施功能多样，室内模拟高尔夫练习、健
身室、桑拿室、保健中心、户外剧场、商场、球场等。
F、特点：
中心区内大型豪华住宅，户型间格灵活，周边环境好。
■中银花园
位于福田中心区东北角，彩田路与红荔路交
汇处。
交通便捷、直通皇岗口岸。
写字楼2栋，现楼，高28层；
商住楼5栋，
现楼，高32层。
C、户型与面积：
写字楼125—2000平方米多种户型；
商住楼户
型多样；
二户84.79平方米，三房二卫99.47平方米、98.39
平方米，五房184.26平方米售罄，复式171.48平方米、160.58
平方米、145.90平方米。
写字楼均价HK$13000元/平方米；
商住楼均
价HK$8300元/平方米。
一次性付款98折、按揭定价。
24小时港式管理、花园幽雅。
周边有中心小学、
医院、银行、大型超市、紧临莲花山公园、中心公园、图书
馆、美术馆、音乐厅、青少年活动中心。
■黄埔雅苑
便捷出入的优越，邻近益田路和水晶岛地铁
站，计划中更设专车往返深圳市各主要地点，所需车程抵不
过十多分钟，配合区内完备的公共运输，令这里交通加倍便捷。
B、类型与栋数：
外型独特，拥有划时代之设计，占地广达156000
平方米，总建筑面积为437000平方米，项目规模之大，傲
视整个深圳中心区。
整个项目共分四期发展，第一期翠悠园总建筑面积达107000
平方米，共兴建6幢21—27层商住宅及2幢8层高住宅，
整体楼宇以对称布局，高低有序，层次分明，达至户户开扬
景致，通风采光皆优越出众。
第一期翠悠园提供九百多个单位，单位由80
平方米起的二房二厅至165平方米的四房二厅设计，而顶层
更设有尊贵单层式、复式及三层式豪华单位，尊享空中花园
设计以照顾不同人士的生活品味。
D、价格与付款：
均价8200元/M2。
E、配套设施：
（三）景田片区
1、景田片区概况
景田片区由深南路、北环路、新洲路、香梅路围合而成，总占地面积273.59公顷，其地块特征是南北向长（约2.4公里），东西向短（约1.1公里），东边与福田中心区、莲花山和莲花北村相邻，北面隔北环路与梅林片区相望，西边为香蜜湖风景区，正南面为五洲宾馆及高尔夫球场。
目前景田片区的功能规划为：
以居住以主，兼有商业、办公、金融等功能，配套设施齐全的综合住宅区。
2、商品住宅市场特征
通过对景田片区在售楼盘的调研分析，可总结出景田片区商品住宅市场具有下述特征：
A、项目类型
景田片区住宅开发方面是以高层为主，小高层和多层为辅。
B、规模
景田片区的住宅项目规模大多偏小，高层项目大多只有2—3栋，总户数一般在300套左右，最小的只有100多套，最大的也不超过600套，建筑面积一般为3—5万平方米，规模最大的聚豪园也仅为10万平方米。
从而可以看出住宅项目各自为营的现象比较严重。
C、户型
根据调查统计结果，景田片区的户型设计以大、中户型为主，该区域二房面积大多为80—100平方米、三房面积一般在100—130平方米之间，四房面积在140平方米以上。
D、价格
当前景田片区住宅项目的均价在650
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