房价上涨对六安市居民生活影响的调研报告文档格式.docx
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3.寻找应对房价上涨的措施
意义:
通过对课题“房价上涨对六安市居民生活影响”的的调研了解房价上涨的影响产生原因以及思考解决措施,理性看待房价上涨。
调研同时锻炼我们的能力。
研究过程
一、确定课题
二、收集资料、了解情况、设计调查问卷
我们走访了六安市众多楼盘售楼部以及收集了许多资料,了解到六安房价市场是从2008年下半年开始火热起来的,商品房价格也有最初的2000元/m2左右一路涨到3000-4000元/m2。
到如今城区住宅价基本保持在4500元/m2左右,个别区域超过5000元/m2,个别楼盘甚至超过6000元/m2。
疯长的房价让很多六安市民望尘莫及。
针对当前高房价现状,我们制作了这个调查问卷,对六安市居民进行抽样调查,收集他们对于当前高房价的态度。
我们共发出110份问卷,其中有效的是100份,问卷内容如下:
。
房价上涨对六安市居民生活影响的调查问卷
您好!
我们是六安一中的学生,现在在做有关房价上涨的调查问卷,想向您了解几个相关问题,谢谢您的合作!
1.您的年龄?
()
A10~17岁B24~30岁C31~40岁D41~50岁E50岁以上
2.您的职业是什么()
A学生B农民C公司职员D个体经营者E公职人员F其它
3.您对最新的房贷政策了解多少?
()
A一点不知道B偶尔听说过一些
C经常性看一些有关的新闻D天天看有关新闻
4.您认为,您所在的城市房屋销售价格是否仍存在上涨的可能?
A仍然可能上涨B在高位徘徊滞涨
C已经达到峰值,未来将会小幅回调D房价将快速下跌
5.面对疯涨的房价,您会选择成为艰辛的“房奴”还是变成合租的“蚁族”?
()
A“房奴”B“蚁族”C看情况D不知道
6.房价上涨会抑制您的其它消费吗()
A会B不会
7.房价的上涨影响您对就业地的选择吗?
A很大影响B有些影响C影响很小D不影响
8.房价上涨会使您的生活水平下降吗()
9.您认为房价上涨的原因是()[可多选]
A大部分建材价格大涨B土地价格涨幅较大
C收入增加D旺盛的消费需求推动房价上涨
E开发商对高利润的期望
补充:
。
10.您觉得房价上涨,最有效的措施是什么()
A政府宏观调控B改善市场经济C不知道
三.社会实践发放调查问卷
四.分析数据得到结论
结果分析
大部分被调查者的年龄集中在24-40岁之间,且以公司职员、公职人员居多。
对于房价疯涨有83%的受访者认为上涨程度很不合理。
在接受调查的100位受调查者中只有4%的人对于房价政策一点也不知道,有96%的受调查者至少会在看到有关房价消息时不跳过,给予一定的关注。
这是房价作为当前社会的一个热点话题的很好体现。
在针对个人关于房价爬升的观点时,有25%的受访者认为仍然可能上涨,这与多年来各地房价一直上涨炒楼炒房现象普遍有关。
而75%受访者认为房价基本不会有太大涨幅,这与政府为了遏制房价过快增长而出台的“国十条”,近期国家颁发的很多房价政策,以及政府正极力改善民生有很大的关系,多数受访者对此还是比较乐观的。
在接受调查的居民中有77%感到了购房的紧迫感,计划“先租房,等赚够了钱再买”或者“贷款先把房买下来然后一边赚钱一边还”。
在受访者中有68%的居民表示房价上涨会限制其他消费,这也体现了房价上涨的一个弊端,即抑制居民其他消费,从而影响消费品市场的发展。
房价对于人们选择就业地也有影响,在受访者中77%选择有影响。
只有9人觉得影响不大。
这不得不说,中国房价在当下的社会发展中有不可忽视的影响作用。
而在所有的受访者中,有89%普遍把房价增长过快的原因归咎于社会和政府。
研究结论
一.房价上涨对居民生活影响
对于高涨不下的房价,影响最大的就是广大百姓。
面对着持续攀升的房价,最痛苦的应该是普通百姓了。
当今房奴不可计数,他们每天都要背着重重的房债压力。
还有,蜗居已成为了大城市繁华背后的辛酸,住在十几甚至几平方米的小盒子里,还能快乐么?
1、房价上涨过快,加大了物价上涨的压力,导致居民购房负担过重,生活水平下降。
最大的受害者是普通居民,由于种种原因,他们无力在前几年购买商品房,本来打算通过勤俭节约积累一笔钱款,以改善居住条件,不料普通老百姓的固定收入增加速度难以赶上房价上涨速度,导致居民生活水平下降。
2、抑制了居民的其他消费,从而影响消费品市场的发展。
房价上涨过快,导致购房者贷款额和还贷量增大,而购房者的可支配收入在短期内却未明显上升。
绝大多数购房者纷纷削减了衣着、教育、医疗、休闲娱乐等方面的消费。
还有许多潜在的购房者也只能节衣缩食,以积攒首付款提前购房。
这严重削弱了我国刺激内需的政策效果,成为扩大居民消费需求的重要障碍之一。
3、加剧了居民之间的贫富差距。
房价大幅上涨是一种不公平的利益转移,意味着财富以货币和固定资产的形式在向少数高收入者,特别是向投机购房者和房地产商手中集聚。
相对而言,大部分居民和经营者的收入则变相缩水,导致收入差距进一步拉大。
低收入居民收入的增长远远赶不上房价的增长,住房支付能力逐步下降,许多人被排斥在住房市场之外。
今年以来居住类价格累计上涨6%,增加了居民心理和支付能力的压力,导致部分居民(尤其是低收入居民)感到生活压力较大。
在以建设和谐社会为主题的今天,房价上涨使越来越多人离自己的住房梦越来越远。
二.房价上涨的原因
受访者中有89%的人认为房价升高的原因是政府失职,恶意炒楼,哄抬价格这类违背市场原则的观点。
而认识到这是中国城市化发展必经道路,居民有改善住房需求的人只在少数。
导致房价快速上涨的因素是多方面的。
那么有哪些呢?
1、国家GDP的增长。
全国各地的房价跟GDP大致都是同期增长。
正因为GDP的增长,房价也就有了一个上涨的助力,所以房价上涨是一个必然规律。
但很明显,现在的房价上涨幅度远大于GDP的增长,所以引起房价疯长并不是只有这一因素。
2、地方经济发展与地方房价涨跌的密切联系和相互影响。
经济发展与城市建设往往是同步的。
一方面,地方经济发展必然会推动城市建设,加速城市改造和开发。
城市一系列发展就会令土地开发商拥有巨大的商机,从而加速房地产的发展。
发展城市的资金就会大量流入房地产,加速房价上涨。
另一方面,发展经济也亟需房地产业的发展来拉动,房价上涨,增加房地产收入,就有助于经济发展。
3、人口增长与房屋的供求关系
旺盛的消费需求推动房价上涨。
多数购房者为了改善居住环境、提高生活品位、子女结婚、分户需要选择购房,但也有一些高收入者,把购置房产作为投资的一种渠道,获取增值收益;
还有一部分纯粹是受买涨不买跌的消费预期心理影响,使本应在未来购房的需求而提前释放,从而推动房价快速上涨。
4、银行贷款利率的增长。
之前,国家利用宏观调控把利率提高,目的是使房地产开发商减少贷款建设的情况,从而达到降低房价的目的。
但是,这时候开发商却把贷款的高额利息变成高额的房价,这样就变相的把风险转移到了消费者的身上。
所以,银行的利率提高,却反而令房价更加上涨.
5、开发商对高利润的增长
开发商对高利润的期望,导致房价走高。
由于房屋开发是一个资金密集型行业,风险高、周期长,必然要求获得高于社会平均水平的超额利润。
开发商为追求利润最大化,住房竣工之后,采取分期出售房屋,造成供不应求的假象,以此提升房价。
6、人们的买涨不买跌的消费心理。
购房消费者的购买心理很简单——买涨不买跌。
这就导致了,房价越高,就越有人买.如果房价一直涨的话,买的人就会越多,因为,大家都会觉得现在不买房,等到以后房价就会更高了,就更难买了.一旦房价下降,大家就会觉得现在房价以后会更低,等到房价低到谷底的时候再买也不迟。
所以人越多,价越高,而价越高,这样的购买心态也促使了房价一直跌不下来。
7、大部分建材价格大涨
大部分建材价格大涨。
如:
钢材与去年同期相比上涨5.1%,水泥上涨26.9%,砖上涨17.8%。
由于建筑装饰材料等价格大幅上涨,房屋开发成本不断提高,对房价上涨形成了推动力。
8.土地价格涨幅较大是房价上涨的主要前提。
土地是房屋成本的重要组成部分,随着城镇化建设的推进,大量的土地资源被占用,客观上导致了供应的相对不足。
再加上国家控制占用耕地和住房用地审批制度的实施,促使土地交易价格不断上涨,且呈逐年上升趋势,推动了房屋销售价格的上涨。
三.如何应对房价上涨
随着房价的不断升高,进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题,如何能够有效的抑制房价的持续上涨,对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决,试提出如下对策建议
(1)加强住房需求的管理
为区别对待各类住房需求,对不同的对象要通过不同的手段进行管理,即对住房需求进行差异化的管理:
做到不同收入的人选择不同新旧,不同价格的住房,避免盲目跟风购买新房、好房,从而也有效的遏制了住房的价格上涨。
当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系,基于我国人多地少,人多房少的基本国情下,房价上涨是长期趋势,适度增加住房供给,鼓励正常需求;
限制集团购房,抑制超前需求;
控制城市房屋拆迁面积,减缓被动的住房需求;
运用多种手段,打击投机需求。
强化住房租赁管理,要建立和健全租赁市场的规章制度,维护双方当事人的利益,规范租赁市场的健康,正常和有序发展。
培育住房梯度消费。
强化合理消费观念,倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式,让住房市场回归正常的供需状态。
(2)加快我国农村城市化的建设,进一步扩大城市化的空间
我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的,如果是采取农民进城的方式,大量的农村人口涌入城市,便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。
而我国是个农业大国,农村人口占总人口的80%以上,必须要改变农民进城的方式,通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。
(3)提高房地产开发中的土地使用效率,调整土地供应计划的制定
第一,当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况,对房地产开发中容积率等问题应当作出相关的规定。
许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业,压缩了住房用地的需求。
政府在制定土地供应计划时,可以考虑单独制定新增住房用地的计划。
同时,在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上,制定存量住房用地的供给计划。
市场化供地是大势所趋,在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围,解决低价供地、无序竞争问题。
要建极大的破坏作用,因而必须严格限制。
第二,规范土地价格和扩大低价位房屋比例。
在房地产市场供给方面,除了防止过度投资反弹风险,还要把完善土地出让制度与规范土地价格、控制高价位房屋增长与扩大低价位房屋比重统一起来。
在规范土地价格方面,要防止继续以土地协议价或变相协议价,进行土地低进高出的土地投机和炒卖;
规范政府在土地拍卖中的行为,逐步形成符合土地供需关系、反映土地价值的土地拍卖价格;
通过扩大房地产企业规模效应等降低成本,减少土地涨价因素过多地向房价转移。
在提高低价位房屋比重方面,要区别不同房屋结构的投资状况,通过增加政府投资、扩大社会投资和货币信贷倾斜,加大低价位特别是经济适用房投资的力度,改变经济适用房比重低和脱离居民收人结构的状况。
第三,引导各方面的理性预期。
一方面,要引导房地产开发商理性认识到房价过度膨胀对本身、房地产业和整个国民经济风险,把利润增加的动力更多地放在扩大企业规模、提高房屋质量、优化房屋结构和降低经营成本上。
另一方面,要引导消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风险,克服从众心理,把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上。
第四,引导消费观念的转变。
目前在住房消费领域,人们追求“一步到位”,导致住房消费提前,需求集中、趋同,引起房屋供不应求。
针对于这一现状,国家需要调整住房政策,鼓励梯级消费,抑制提前消费。
政府根据城市大小,发展状况,购房者年龄、收人、家庭人口平均规模等数据,制定差异性政策,鼓励小户型消费,限制大户型住房需求和消费立土地、房地产管理部门协调机制,在遵循土地利用规划、城市规划的基础上,调控土地供短期内,适度控制拆迁、适度放量土地的同时,规范土地市场、打击土地投机,从而间接调控住房价格。
(4)完善房地产税制
政府应该减免房地产税费,从而降低住房价格。
在房地产商开发的过程中,要缴纳各种税,这些收费最终都要归结到住房的成本中,房价自然就提高了;
另外通过提高办事效率,减少办事环节,公开办事程序,公布税费标准,允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等,这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性,减少交易费用,降低开发成本,从而为降低房价提供有力的保证。
(5)建立和完善相关的法律法规
房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配,房价上涨最终需要通过经济增长来消化,政府有责任有空间去干预,以实现可持续发展目标。
为此,需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。
(6)建立和健全房地产信息发布制度
政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息,为市场主体决策提供参考。
同时,建立网上信息查询制度,及时更新有关内容,保证信息的现时性。
完善信息资源的开发利用。
在现有基础上,积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息,并定期向社会发布,使市场主体及时了解有关信息,掌握市场走势。
要及时建立多层次的房地产市场预警系统,建立综合的预警指标体系,重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标,为房地产市场各主体决策提供服务。
建议媒体尽量客观地预测房价的走势,准确引导市民转变住房消费的观念,鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。
感悟
在调查时,受调查者也都比较积极,对于房屋价格普遍表示比较关注。
通过这次调查,我们深入认识了房价快速上涨这个热门社会话题。
同时也意识到了身为中学生,应该多多关心社会,融入社会,心系民生,培养主人翁意思。
这一次研究性学习活动的意义不仅在我们解决了课题中的问题,更重要的是,我们的能力在与社会接触中得到了很好的锻炼。
社会经验值的增加,为我们将来而对激烈的社会竞争打下了良好的基础和团队精神,提高了我们协作能力,全小组成员齐心协力的完成了这次学习。
最后我们要感谢本次调研中热情帮助的市民,也要感谢社会的支持,以及学校给了我们提高自身素质的机会。
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