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估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。

1.3估价原则

估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。

主要包括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。

详见本章第四节。

1.4估价程序

一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的具体程序则有一定差异。

1.5房地产估价的特点

　　由于房地产及其价格构成比较复杂，决定了房地产估价业务具有许多特点，其中比较典型的特点如下：

1、房地产估价具有科学性房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。

虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过估价人员的长期理论研究与实践探索，总结出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些内容构成了房地产估价的基本理论。

房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。

在这些估价理论的基础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产估价有章可循。

另外，在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等有关理论和知识。

因此，房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。

2、房地产估价的艺术性房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。

但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。

因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。

房地产估价在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面：

（1）、房地产估价人员需要有丰富的经验。

房地产估价是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。

准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。

各类房地产都有其固有特征。

向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。

对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质对价格产生影响；

建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折！

日额的数值；

附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格；

另外，对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚；

对于公寓、单元住宅以及办公楼等，其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。

准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。

首先，对于某一确定的待估对象，究竟选用哪几种估价方法较为适宜，以哪一种估价方法为主，都需要估价人员具备类似的估价经验。

其次，在运用某种估价方法评估某一房地产时，还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断；

运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；

运用成本法估价时，成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。

（2）、房地产估价需要很强的推理与判断能力。

丰富的估价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。

在房地产估价过程中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。

（3）、房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。

由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力。

　　3．房地产估价需要一定的技巧。

房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中，另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。

在房地产估价过程中，涉及到准确核实待估房地产的权利状态，如何以最快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。

第2章房地产估价对象

房地产估价的对象就是房地产。

从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。

另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。

依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

2.1居住房地产

居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。

居住房地产不同于一般商品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜明的社会保障性，房地产估价师必须充分掌握居住房地产的这一特点。

1．居住房地产的分类。

住宅可按多种方式分类，依据估价需要。

一般可按档次和市场化程度划分。

（1）、按档次划分：

l）普通住宅。

它是为普通居民提供的，符合国家住宅标准的住宅。

普通住宅符合国家一定时期的社会经济发展水平，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情。

它代表一个国家或地区城市居民实际达到或能够达到一定经济条件下的居住水平。

我国城市中量大面广的是普通住宅（即经济适用房），此类住宅采用地方或国产建筑材料，进行一般水平的装饰装修，选用国产中档厨卫洁具和设备。

现阶段国家对普通住宅往往既制定下限标准，也制定上限标准，以利于宏观调控。

普通住宅的工程造价和房屋售价均较适中。

目前，可按1996年颁布的《城市住宅建设标准》作为普通住宅评估的比较尺度。

2）高级住宅。

它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅，包括高级公寓、花园住宅和别墅等。

这类住宅的户型和功能空间多样化；

每套建筑面积较大，从一百多平方米到几百平方米不等；

装修、设施和设备高档化，较多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备；

户外环境要求高；

服务标准高，管理系统完善，往往采取封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。

高级住宅税费额度大，其工程造价和市场售价均较高。

3）简易住宅。

主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的住房。

简易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；

私房售价（扣除地价）一般较低。

（2）、按市场化程度划分：

1）社会保障性住宅。

体现政府、单位、个人三者共同负担投资和税费的原则，为保障居民必要的居住水平，以优惠的税费和价格向居民提供的住宅，如为中、低收入者提供的住宅。

其价格是不完全的成本价格，不包括土地增值的价值，有的甚至只包括部分成本费用。

这类房地产的估价较为复杂，往往因交易对象不同，交易目的不同而出现不同的价格。

2）市场化商品住宅。

市场化住宅包括向高收入职工家庭出售的实行市场价的公有住房，单位和个人在市场上购买的住宅商品房，以及其他以市场价格交易的各类住宅。

住宅价格的影响因素。

影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：

（1）建筑结构、类型和等级；

（2）装修；

（3）设施与设备；

（4）质量；

（5）朝向；

（6）楼层；

（7）地段；

（8）环境；

（9）住宅楼的公用面积数；

（10）交易时间；

（11）交易情况。

在估价时，应特别注意以上资料的调查与收集。

为了更加科学合理地对住宅进行评估，应当对上述各项因素对价值的影响程度进行调查和统计分析，确定价值增减数额或价值增减率标准，以便于比较修正。

2.2商业房地产

商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等）、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆瞩乐城、歌舞厅、高尔夫球场等）。

1、商业房地产的特点

（l）收益性。

商业房地产的收益方式是多种多样的。

有的是业主自己经营，有的是出租给他人经营，有的是以联营形式经营。

（2）经营内容多。

在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，如商品零售、餐饮、娱乐等。

不同的经营内容,一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对各部分采用不同的还原利率.

（3）转租经营多。

商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后，又分割转租给第三者。

因此，在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。

（4）装修高档而复杂。

商业房地产通常会有非常高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值必须单独计算。

另外，商业用房装修折旧快，在有些地方，买下或承租别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在估价时应充分注意。

　2、影响商业房地产价格的主要区域因素。

（l）地段繁华程度。

影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度，这育扶持信房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。

（2）交通条件。

商业房地产估价时，要从两方面考虑交通条件：

一是顾客方面，从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间同税及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度。

3、影响商业房地产价格的主要个别因素。

（1）临街状况。

一般来说，临街面越宽越好。

如果几面临街，则有利于商业房地产价值的提高。

（2）内部格局。

商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客的停留。

一些大型商业用房往往要分割出租，因此，要求内部空间能够灵活地间隔。

（3）楼层。

一般来说．位于底层的商业用房较优，但如果有盲动扶梯，楼上的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小。

（4）面积。

应有与经营要求相适应的面积。

（5）净高。

商业房地产的室内净高应适宜。

净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营;

若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高.

（6）储存空间。

（7）装修和结构构造。

装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量。

同样的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的差别。

此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也有很大的差别。

（8）使用年限和折旧情况。

2.3工业房地产

工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。

1、工业房地产的特点。

（l）涉及的行业多。

各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同。

因此，进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。

（2）非标准厂房多、单价差异大。

（3）受腐蚀的可能性大。

厂房常常会受到腐蚀，估价时要注意房屋使用年限与受到腐蚀的严重程度。

2、影响工业房地产价值的主要区域因素。

（1）交通条件。

工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此，必须有便捷的交通条件。

（2）基础设施。

工业生产对基础设施依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理，通讯条件等等，都是影响工业房地产价值的主要区域因素。

（3）地理位置。

有些工业生产要求特定的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道；

化工企业则不应设在山沟里。

否则不利于废气的排放；

水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输费用。

3、对工业房地产价值影响较大的个别因素。

（1）用地面积。

厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多渠的部分并不能增加房地产价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；

用地形状、地势应符合全产要求，便于布置生产线。

（2）地质和水文条件。

（3）房地产用途。

在评估时要考虑该房地产改作其他用途以及用干其他产品生产的可能性。

2.4其他用途房地产

其他用途房地产指用于除上述居住、商业、工业目的以外的其他目的的房地产，如政府机关办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、停车场、宗教房地产、墓地等。

第3章估价方法

科学实用的估价方法，必须具备两个条件：

既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。

因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：

1．参照类似房地产近期的市场交易价格；

2．参照重新建造类似房地产所需要的费用；

3．依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。

由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：

’市场比较法、成本法和收益法。

除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。

其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。

每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。

房地产估价实践中，成本法估价的结果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其难于被人们接受，甚至估价师们可能也会因此而怀疑成本法是不是一种有效的房地产估价。

但是，我们有时又不得不采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价，在某些情况下成本法还可能成为估价所能采用的唯一方法。

3.1成本法估价的基础

从价值理论的发展来看，经济学家是通过产品的生产成本对其价值贡献的作用入手来探讨价值理论的。

生产费用价值论认为，商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定。

而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。

生产费用价值论为成本法提供了理论基础。

在缺乏市场交易时，房地产市场的参与者是通过房地产的成本来认识和理解其价值的，卖方愿意接受的最低价格不能低于其为建造该房地产所花费的代价，买方愿意支付的最高价格不能高于其所预计的重新建造该房地产所需花费的代价。

市场的参与者通过成本来认知房地产的价值，提供了成本法能够被认同的基础。

房地产估价的教科书里一般对认为成本法适用于新近开发的、可以假设重新开发建设的或者计划开发建设的房地产的估价。

可见成本法在理论上对于一切房地产估价都是可用的方法。

成本法既适用于房地合一的估价，也适合单独建筑物或建筑物局部的估价，有时成本法还可用来得出市场比较法和收益法估价中所需要的一些比较修正基础，例如，市场比较法中，估价对象与实例相比缺少某项设备（如电梯）估价师要对此作出修正，那么增加该设备所需的成本就可作为修正基础。

由此可见成本法运用范围是相当广泛的，这是成本法适用的基础。

虽然成本法在理论上可用于一切房地产的估价，但是我们不要忘记房地产的价格是由市场决定的这个事实，而滥用成本法。

《房地产估价规范》（以下简称《规范》）第5.1.7条指出：

“在无市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法为主要的估价方法。

”这就告诉我们，对于那些有着大量市场交易案例、有收益资料的房地产估价应采用比较法或收益法作为估价的首选方法，而不能将成本法作为其主要的估价方法，成本法在这种情形下，一般只能是估价的一种次选方法。

在估价实践中，估价师应努力寻找合理使用成本法的实据，即找到使成本法估价结果能准确反映市场价格的数据，而不是为使用成本法而盲目的放弃其他方法的使用。

3.2成本法中成本的构成内容

成本法一般定义为：

求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

通常意义上的成本是指生产销售过程中所花费的代价，包括各种物耗、人力消耗所垫支的资金及垫支资金的代价（利息）。

而估价中所称的成本除了包括通常意义上成本外，还包括为此所付出的代价应获取的报酬即利润。

因此成本法估价不是求取估价对象的成本，而是通过对其价格形成过程中各种花费（成本）和利润的分析测算来求取估价对象的价格，或者说成本法是通过模拟估价对象的生产过程求取其价格或价值的方法。

使用成本法进行估价，有必要搞清楚房地产价格的构成内容和其内涵实质。

《规范》第5.4.2条指出了房地产价格的一般构成内容：

“重置价格或重建价格应是重新取得或重新开发、重新建造全新的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：

1、土地取得费用；

2、开发成本；

3、管理费用；

4、投资利息；

5、销售税费；

6、开发利润。

”房地产的价格从开发建设的角度来看是由成本和利润构成的，但从估价的角度来看，建造房地产的个别成本和利润并不一定决定其价格或价值。

这是因为：

1、房地产的价格或价值是由其效用所决定的，建造房地产的花费只有产生被市场认可的效用时，这种花费才会对价格或价值产生贡献，才会增加价格或价值。

否则，花费再多也有可能不增加价格或价值，甚至减少价格或价值；

2、当花费和其产生的效用不匹配时，花费也不会和价格或价值呈等量增减；

3、效用所需花费的代价，不是由个别生产花费所决定的，而是由社会的一般平均花费所决定的，也即是说并不是能产生效用的个别花费越多或越少，相应的价格或价值就越多或越少。

因此，成本法求取的房地产价格构成内容应该是客观合理的。

对此《规范》第5.4.3条中作了如此说明：

“估价中估价对象的重置价格或重建价格的构成内容，应根据估价对象的实际情况，在第5.4.2条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并在估价报告中予以说明。

”

3.3成本法估价如何遵循估价原则

要使成本法估价结果客观合理，应在房地产一般价格构成内容的基础上，针对不同的估价对象合理取舍和增减，并有充分客观合理的理由。

为此，我们有必要来思考成本估价时，如何遵循估价1、替代原则。

替代原则是成本法估价的基础，遵循替代原则要求与类似房地产进行比较确定估价对象各成本内容的取舍或增减，不以估价对象个别成本实际构成内容作为估价成本构成内容（如超正常施工工期而产生的利息就不能作为估价成本的构成内容）。

各成本内容的取值也要与建造类似房地产的一般正常花费比较确定，不以估价对象的个别花费为取值标准（如政策所减免的税费就不能在从估价时从成本中扣除）。

谨慎的购买者为一房地产所愿支付的价格，不会超过具有相同效用的类似房地产的取得成本，聪明的建造者（卖者）也不会花费高于类似房地产的建造费用来建造其房地产，这就使人们在认识房地产的价格时，必然要进行比较。

通过比较类似房地产的价格和成本，才能判断所支付的价格或花费的成本是否客观合理。

旧房地产的价格或价值也是通过与其类似的新的、最适合的房地产的价格或价值来衡量的。

类似房地产在估价时点被建造所花费的必要成本，提供了待估房地产价格判断的一种衡量标准。

因此替代原则指示我们，在运用成本法估价时，对估价对象的成本构成内容和相关数据应通过市场比较分析来确定。

2、最高最佳使用原则。

最高最佳使用的概念是房地产价格或价值的根本，房地产的价格是由其使用用途所产生的效用决定的，最高最佳使用决定了其可能的最高价格或价值，但是现实中房地产并不一定处于其最高最佳使用状态，这是我们估价时必须分析的问题。

最高最佳使用体现在：

估价土地的价格或价值时假设其为空地并能开发至最高最佳使用状态；

估价建筑的价格或价值时假设其经过改造能达到最高最佳使用状态。

假设为空地时土地可能有一最高最佳使用用途，当有建筑物时房地合一可能有另外一种最高最佳使用用途，因此，在用成本法对房地产进行估价时，应特别注意这样的两种可能，从合法性、技术可能性、经济可行性和产出最大化入手结合估价目的来分析判断房地产的最高最佳使用状态。

在进行最高最佳使用分析时，还应注意建筑物是否与土地处于均衡状态，建筑物中各组成部分是否处于均衡状态。

当建筑物的存在不能使土地达到其最高最佳使用状态、或者土地的最高最佳使用限制了建筑物发挥其最大效用、或者建筑物各组成部分的不匹配，都有可能造成房地产的减值。

这种减值可以从建筑物功能性损耗来进行分析和测算。

人们购买房地产的期望是获得价值最大化或效用最大化，最高最佳使用指示出房地产预期所能达到的可能的最高收益和可能产生的最大效用。

因此在成本法估价中，估价对象如果为空地应以其最高最佳使用用途进行分析估价，当房地合一时，要分析假设所占用的土地为空地时的最高最佳使用和房地合一时最高最佳使用是否一致，从而分析建筑物的存在对房地产价格或价值的影响是增值还是减值。

3、供求原则。

房地产的价格或价值会随着供给和需求的变动而变动，在用成本法进行估价时，也要进行房地产的市场供求分析。

如果成本与价格不成比例的变动，房地产将具有较多或较少的利润，从而影响房地产的价格或价值，使其等量减少或增加。

从另一角度来看，成本的投入只有当其会增加房地产的效用时，才可能形成房地产的价值，而且所产生的效用还必须被市场认可，其形成的价值才会得到实现。

而效用的市场认可是通过市场供求决定的，当求大于供时，效用的认可度就会提高从而增加房地产的价格或价值，当供大于求时，效用的认可度就会减低从而降低房地产的价格或价值。

成本法估价考虑折旧时对经济折旧的分析正是基于供求对效用的认可度来分析的。

因此供求原则要求成本法中在运用时，应通过市场供求状况来分析成本对房地产效用的贡献及实现程度，以确定成本投入所产生利润大小和由此产生的经济折旧的大小，从而调增或调减成本法估价的结果。

4、估价时点原则。

当然在运用以上原则进行估价时，我们还应遵循估价时点原则。

估价师应根据估价时点时市场数据、估价时点时有效的法律法规对税和费的规定、估价时点时的利率水平等来确定各成本内容及其取值。

第4章房地产估价行业发展体系