安徽郎溪县项目前期市场调研报告35页Word文档下载推荐.docx
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郎溪历史悠久，人杰地灵，历史名人伍子胥、岳飞、李秀成和国画大师张大千都在这里留下了珍贵的遗迹。
郎溪地处北亚热带季风气候区，全年气候温和，平均气温为15.9℃，四季分明，日照充足，年平均日照时2107.5小时。
境内山水资源丰富，原生态风景优美，环境怡人，服务设施完善，是居家创业的理想之地。
县内名胜
●异石天成的石佛山-天子湖风景区
●碧波荡漾的南漪湖福寿岛风景区
●景色怡人的高井庙森林公园风景区
异彩纷呈的景点：
●独具特色的蒙古风情园
●怀古追思的鸦山古道、胥溪河畔
●别具一格的农家乐
●涛峰远望、石涧春和、茅岭凝青、伍牙飞翠、石佛撑云、
峡岭回峦、清溪漾月、平湖拍空
7、自然资源
郎溪，景色秀美，丘陵此起彼伏，河湖星罗棋布，青山绿水交相辉映，石佛山、龙须湖、高井庙森林公园等旅游景点异彩纷呈，历史文化底蕴丰厚。
郎溪，气候温润，素有“鱼米之乡”、“天然植物园”之美誉，是安徽省无公害农业十强县、国家商品粮基地县。
境内8万亩茶园连绵起伏，堆绿叠翠，30余种国家、部级名茶馨香四溢，被农业部授予“中国绿茶之乡”之美称。
主要特产有历史名茶“瑞草魁”、“古南丰”黄酒、金丝蜜枣、姚村闷酱、雁鹅、银鱼、青虾、蟹、鳖等。
主要矿产有黄砂、石灰石、花岗岩、高岭土、叶腊石等，萤石储量200万吨，居华东之冠。
8、郎溪经济开发区
位于县城以北5公里处，以郎溧公路为主轴分东西两区，总体规划22.44平方公里，规划结构为“一心三片”。
“一心”即公共中心，含行政管理、商贸零售、休闲服务等多项功能，主要沿分流路两侧与郎溧公路东侧安排。
“三片”即西片、中片、东片，“西片”指郎溧公路以西区域，主要功能为生产，以安排工业项目为主；
“中片”指中心区域，内含公共中心，主要功能为商贸服务与居住教育、休闲度假等，以安排公共服务设施用地与居住用地为主；
“东片”指郎溧公路以东区域，主要功能为生产与储运，以安排工业用地与仓储物流用地为主。
总体发展目标是把开发区逐步建设成为基础设施完善、服务功能配套、产业优势明显、投资环境优良的中国先进制造业基地和县城北部工业新城。
开发区按照“一区多园”的发展思路，强力推进产业园、产业链招商。
目前已初步形成箱包产业集群、锦城科技创业园、个私经济创业园、再就业创业园、精密铸造工业园、瑞宝（国际）汽车工业园等特色园区。
一批新型材料、机械制造、轻工纺织、金属压延、IT电子、农副产品深加工等项目相继落户。
2007年1-7月份，开发区完成固定资产投资3.77亿元，其中基础设施建设项目10个，完成投入8284万元；
工业企业在建项目31个，完成投入2.94亿元。
区内20户企业实现工业总产值6.27亿元，税收2400万元，出口创汇2268万美元。
小结：
郎溪县位于安徽省东南和发达的苏浙地区接壤，区位优势明显。
县城城区面积较小，人口约五万人。
县城道路规划建设较差。
目前经济和城市发展较慢。
主要原因是没有支柱型经济产业来带动地区的发展。
随着近几年开发区的建设和民营企业的崛起（茶叶和酒产业占主导地位），在一定程度上带动了郎溪县整体发展，但目前还处于起步阶段。
从郎溪县个人经济来源看，居民主要收入来自到苏浙地区打工，所以出现了个人经济收入较高，当地经济发展较差的现状。
优越的地理位置，秀美的山水景色，丰富的自然资源及郎溪县政府务实、进取的发展策略，我们可以预见在不久的将来，皖东南一座新兴的生态花园城市、经济强市在郎溪崛起，届时它必将成为连接皖、苏、浙、沪的中心枢扭。
近年来，郎溪县基础设施已经日趋完美，同时自然生态环境也得到了较好的维护，旅游业发展迅速。
而且，从长远看，郎溪政府，确立“工业强县、两治兴县、开放治县、生态立县”的基本方略；
在发展布局上，以长三角经济商业圈为背景，以“大开放、大协作、大配套、大集群”为导向，进一步融入苏、浙、沪经济圈的集合体中，成为皖东南对接苏、浙、沪沿线的生态休闲旅游的“示范园”，并将城市打造成独县水乡风情、富有现代化气息的生态园林城市，全面提升省经济开发区、十字经济开发区和新发经济开发区在郎溪经济发展中的重要作用。
按照“东扩、北延、南改”的总体发展思路（2007年-2020年），以规划为龙头，合理确定城市发展方向、功能分区和空间形态，向东拉开城市框架，向北建设新城区，向南进行旧城改造。
用经营城市的理念，多渠道筹集建设资金，不断扩张县城规模，提升县城品位。
根据县城总体规划，2008年县城区市政建设共有六大项目：
即郎川大道东段、亭子山路确定为贯穿县城的主干道，道路建设标准为城市主干道II级；
伍员路、郎涛路确定为县城次干道，道路建设标准为城市次干道III级；
还有郎川大道西段北侧续建道路与部分雨污合流管道工程。
该市政建设六大项目总投资估算18478.6万元，项目建设方式采用BT模式，工程计划08年6月中旬动工建设，全部项目在两年时间内竣工投入使用。
力争到“十一五”末开发区建成区面积达到10平方公里，城市建成区面积达到8平方公里，新农村示范工程建设迈出新步伐。
注：
该项目位于‘北延’开发的重点发展区域，紧靠未来郎溪的市政服务区，目前郎溪县法院、地税局等一批政府部门已经建成并办公。
同时郎川大道也在加紧施工，预计08年8月通车。
根据县“十一五”发展规划和城市建设规划，到2010年郎溪县城区域人口达到8-10万，新增人口住房需求量近1万套，经济适用房和廉租住房达4千套。
1、2007年郎溪县经济发展情况
预计完成地区生产总值33亿元，比上年增长16.5%。
财政一般预算收入2.38亿元，增长56.6%，其中地方一般预算收入1.39亿元，增长52.8%。
全社会固定资产投资34亿元，增长70%。
社会消费品零售总额8.5亿元，增长19.5%。
进出口总额5200万美元，增长11.4%。
城镇在岗职工人均工资18115元，增长23%。
农民人均纯收入3450元，增长27%。
工业经济保持较快增长。
预计完成规模以上工业增加值12.9亿元，增长23%。
工业经济效益综合指数260%。
规模以上工业企业发展到67户，新增21户。
13户企业年销售收入超亿元。
4户企业、6个产品分别被认定为省高新技术企业、高新技术产品，26个项目被列入省技术改造“百千工程”投资导向计划。
2007年郎溪县主要数据对比
2、2006年郎溪县国民生产总值和人均生产总值对比
县（市）
人均生产总值（元）
国民生产总值（亿元）
宁国市
17677
68
绩溪县
10230
17.87
广德县
9998
50
宣州区
9019
68.1
郎溪县
8938
27
旌德县
7784
30.53
泾县
7389
31.6
2006年，郎溪县GDP排名在宣城市七个地区中位于倒数第二位，为27亿元。
仅高于绩溪县17.87亿元，与宁国市、宣州区和广德县还有不小的差距。
人均生产总值方面郎溪县位于倒数第三位，仅为8938元。
3、07年1-10月份全县工业经济和投资情况
2007年1-10月份，我县工业经济继续保持快速增长，运行质量和效益进一步提高，工业主导地位不断显现。
全县规模以上工业实现总产值65.56亿元，比去年同期增长35.8%；
规模以上工业实现增加值10.37亿元，同期增长23.7%。
同时，全县累计完成财政总收入2.78亿元，同比增长56.8%；
其中，一般财政预算收入为1.80亿元，同比增长31.7%。
在招商引资方面，全县合同引进内资69亿元，已完成投资14.3亿元。
今年新引进的一批重点项目相继开工建设、投产运营，发展后劲进一步增强。
工业经济快速发展：
2007年，我县继续坚持走“工业强县”之路，着力加快工业化进程，更加突出工业主导地位，强力推进工业园区建设，坚定不移地走新型工业化道路，确保了工业量的扩张和质的提升。
2007年全县工业经济发展在2006年取得重大突破的基础上继续保持较好的发展势头。
1至11月份，全县工业企业实现产值79.15亿元，同比增长30.74%；
其中规模工业企业实现产值71.36亿元，增长30.27%。
有13户企业实现产值超亿元，同比增加5户。
预计，2007年全县规模以上工业企业新增21户，总数达67户，其中年销售收入超亿元的工业企业13户。
规模以上工业增加值为12.9亿元，同比增长22%；
工业经济效益综合指数达260%，仍在全市保持领先水平。
4、2008年发展目标和总体要求
今年经济社会发展主要预期目标是：
地区生产总值增长14%以上；
财政一般预算收入增长26%以上；
利用内资增长20%，利用外资增长24%；
全社会固定资产投资增长25%以上；
农民人均纯收入增长11.5%；
万元工业增加值能耗下降4%左右，主要污染物排放减少2%；
城镇登记失业率控制在4%以内；
人口自然增长率控制在6‰以内。
从郎溪县各项经济指标来看，郎溪县总的发展势头明显加快，涨幅也在周边各县中相对较快，由于交通和地域性原因，郎溪总的经济还是比较落后，短期内这种形式将维持。
郎溪目前积极融入苏浙沪经济圈，加大招商引资力度，积极建设各项配套设施，结合自身的各项资源优势，努力渐缩小与其周边县区的差距。
可以预测后期郎溪将有个经济发展的跨越期。
1、土地供应
本次出让宗地的基本情况和规划指标要求
编号
土地位置
面积（㎡）
出让方式
土地用途
规划指标要求
出让
年限（年）
起拍价
（万元）
保证金
容积率
建筑密度
绿地率
2008-3
郎溪县建平镇郎川大道北侧
96912
拍卖
住宅
≤1.8
≤28%
≥30%
70
11500
3500
2008-4
11700
商业
≤2.5
≤40%
≥20%
40
1900
600
除去以上两块出让土地，预计08年预出让土地还将有四块。
总面积达128151.48平方米。
土地位置和规划指标如下：
（1）土地坐落：
郎溪县石佛山路东侧
四至范围：
东至代木良村民组，南至县黄砂站大楼，西至石佛山路，北至妙泉路
土地面积：
14517.67平方米
用途：
商业、住宅
规划条件：
容积率3.0,建筑密度40%，绿地率20%，建筑限高50米，停车位150个
出让方式：
（2）土地坐落：
郎溪县涛峰路东侧
东至安苑小区，南至中港新村，西至涛峰路，北至伍员路
46653.29平方米
容积率2.0,建筑密度30%，绿地率30%，建筑限高45米，三星级以上酒店一座，10000平方米城市广场，12000平方米大型超市
（3）土地坐落：
郎溪县涛峰路和富裕路之间
东至富裕路，南至居民区，西至涛峰路，北至居民区
26839.52平方米
容积率1.5,建筑密度35%，绿地率25%，建筑限高18米
（4）土地坐落：
郎溪县石佛山路西侧、县汽车站南侧
东至石佛山路，南至滨河路，西至第一步行街，北至县汽车站、居民区
40141平方米
容积率1.8,建筑密度30%，绿地率30%，建筑限高18米
2、房地产市场供应
2007年，该县房地产开发势头继续呈上扬态势，前9个月累计完成投资4678万元，增长91.4%。
施工房屋面积8.8万平方米，其中新开工房屋面积6.7万平方米，商品房销售面积2.5万平方米，其中现房销售面积1015平方米，期房销售面积2.4万平方米，期房销售面积占总销售面积的95.9%。
2008年一季度郎溪县新建商品住宅销售面积为13319.8平方米,与去年同期相比涨幅下降了8.8%,销售成套住房共计75套,与去年同期相比涨幅下降了44%,从目前的数字分析上来看,郎溪县第一季度房产销售情况与去年同期相比增幅明显趋缓。
造成房产销售趋缓的原因：
一方面是由于近期的房地产开发量与同期相比有所减少；
一方面，由于一系列国家宏观调控的出台，导致了部分消费者出现了持币观望的态势；
2007年以来，全县投资继续保持较快增长，投资结构在高平台上进一步优化，固定资产投资在总量放大的同时，农业和工业投资快速增长，房地产投资出现下降。
从产业看，一产增长快，二产带动力强，三产增长相对较慢。
1-7月，全社会固定资产投资累计完成97549万元，同比增长52.8%，增速比上年加快2.5个百分点。
其中城镇固定资产投资84510万元，增长65%；
农村固定资产投资11535万元，增长28.2%；
随着招商引资效应的不断显现，工业性固定资产投资增长较快，1-7月全县完成工业性固定资产投资65043万元，同比增长86%，比全部投资增幅高出33.2个百分点；
而房地产完成投资仅1054万元，同比下降58.5%，房地产投资下降导致三产增长相对较慢。
3、房地产市场个案分析
新建商品房市场
永固商住楼
开发商：
安徽天建置业
物业形态：
多层5栋
总套数：
约180套
户型：
两室两厅、三室两厅
面积：
84.2㎡-123.8㎡
价格：
均价2600元/㎡
卖点：
核心领地
地处宁芜路、城东路咽喉要地，政府规划中的核心地段
文化氛围
郎溪最好的学区之一，距离郎溪二中、建平小学仅一步之遥
配套齐全
市场、医院、幼儿园、小学、中学、车站…一应俱全
阳光户型
精选户型设计，跃层更有超大露台让你尽情享受阳光清风
人性管理
人性化的小区管理，可视楼宇对讲、遥控自动车库门
一期4月26日开盘，30多套已经销售26套。
温馨佳苑
多层6栋
约200套
均价2500元/㎡
已经销售85%。
建业嘉园南区
郎溪建业房地产开发公司
多层4栋
约60套
均价2550元/㎡
已经销售完。
绿都东城水岸
安徽绿都房地产开发有限公司
地址：
滨河路
总建筑面积：
约16万㎡
目前该楼盘还在拆迁，计划08年11月份开盘。
二手房市场
区域
地址
房型
楼层
户型
总价（元）
单价（元）
市中心
中港东路
套房
4楼
4室2厅2卫
140
190000
1357.1
十字镇滨河公
2楼
-
81.5
110000
1349.7
建平镇陈东村
别墅
1楼
221
520000
2352.9
郎溪县中港小
3室1厅1卫
85
140000
1647.1
吉源市场
2室1厅1卫
73
170000
2328.8
郎溪县十字镇
110
167000
1518.2
农委隔壁
420000
1900.5
代木良小区
510000
2307.7
从二手房信息看，郎溪的二手房市场和新建商品房之间价格差距较大，二手房的单价基本在1300元-2300元之间，由于地段、房屋新旧的原因，价格差别也较大。
从市场调研看，总结如下：
Ø
郎溪县房地产市场还没有进入正规化，还处于初级阶段（没有正规的售楼部和售楼员，营销水平较低，没有专业的房产知识，工地管理也非常混乱），很多属于个体私人小老板开发建设，楼盘品质较差；
整个郎溪房地产市场没有明确的发展方向，开发较乱；
现有楼盘产品单一，品质较差，缺乏自身特点；
现有的楼盘体量较小，但销售速度较快，建好的房子，不愁买不出去（主要是开发量小，市场供不应求）；
从各楼盘销售员那里获知，购房者中有相当部分来自周边村镇的富裕居民；
现有的新建楼盘价格均在2400元-2800元之间，均价已经达到2600元/㎡左右；
郎溪二手房和新建商品房之间价格差别较大；
郎溪县社会经济发展进程加快,房地产市场也越加繁荣.商品房的价格由2005年的1300元/平方米上涨到2007年的2400元/平方米.而一般的商铺也由2500元/平方米上涨到6000元/平方米。
1、地块位置和规划要求
2008-3号地块空间范围：
东至涛峰路（规划道路），南至郎川大道，西至吉原路（规划道路），北至钟桥河路（规划道路）；
地块规划各项指标：
土地面积96912平方米，用途（住宅），容积率1.8，建筑密度28%，绿地率30%，停车位465个，起拍价11500万元。
从2008-3地块的起拍价计算，每平米土地的单价将到达1187元/平方米。
2、地块周边环境
A:
建设中的郎川大道（项目南侧）
B:
郎川大道傍边的明渠
（项目南侧）
C:
建设中的地税局和市政单位（项目东侧）
D:
地块东边的自建民宅
（项目东侧）
3、地块现状
2008-3号地块内约五分之三为水面面积，主要是以鱼塘为主，约50米*100米的鱼塘有五个。
水深约1.5米-3米，同时有部分的稻田。
4、地块SWOT分析
S（优势）
1、位置佳
2、城市的发展方向
3、地处未来的政务中心
W（劣势）
1、区域发展较慢
2、周边配套不完善
O（机会）
1、地区发展潜力巨大
2、走品牌路线，做标杆性项目
3、市场竞争压力较小
T（威胁）
1、宏观调控影响
2、目前房价有一定泡沫
3、土地成本较高
从目前市场情况看，郎溪房价较高，已经超过当地合理价格范围。
由于房价高，地价也相对较高。
对于本地块来讲，后期有一定的风险，一是土地成本较高，二是郎溪房地产市场还不稳定，没有走上正轨。
但机会和风险同时曾在，未来的发展重点，如果项目能抓注契机，做好做强本项目。
可以更好的推动郎溪的房地产市场的发展，也会提升公司形象。
从市场调研看,总结以下几点：
郎溪城区较小，人口较少（约5万），市场需求空间有限；
郎溪交通优势不明显，很难带动周边消费市场；
城市规划不明确，发展速度也相对较慢，配套设施缺乏；
郎溪房地产市场处于起步阶段，市场不稳定，房价虚高；
郎溪经济基础薄弱，没有支柱经济产业，大部分居民收入较低，很难带动大规模的房产消费;
房地产处于初步阶段，可操作性强；
乡镇企业的发展和在外创业人员的返乡，大大提高了购房能力；
房地产市场住宅目前供不应求（县城新项目少，规模不大）；
目前房地产开发集中在老城区，从08年预拍地块的位置看，近段时间老城区依然是开发重点；
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