经济师中级房地产经济专业知识与实务考试试题及答案解析七Word格式.docx
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B“入侵和演替”
C“承继和发展”
D“入侵和承继”
【解析】本题考查同心圆理论。
同心圆理论是由伯吉斯于1925年对芝加哥城市土地利用空间结构分析后总结出来的。
他是基于社会生态学里的入侵和承继（Invasion-succession）概念来解释土地利用在空间上的排列形态。
第5题
对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是（）。
A甲
B乙
C丙
D丁
A
【解析】本题考查有效需求的概念。
有效需求必须同时满足两个条件：
一是消费者愿意购买；
二是消费者有能力购买。
根据这两个条件，只有甲可以形成有效需求。
第6题
下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是（）。
A汽车加油站
B地税局机关
C城市绿地
D街心公园
【解析】本题考查划拨用地范围。
A汽车加油站是商业性经营项目，不能以划拨方式获得用地。
第7题
办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括（）。
A抵押合同
B抵押登记申请书
C国有建设用地使用权出让合同
D国有土地使用证
C
【解析】本题考查抵押登记交验的文件。
登记时必须拥有土地使用证，表明土地权属。
土地出让合同是获得土地使用证的必备条件。
因此有了土地使用证就无需出让合同。
第8题
甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经5年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长期限为（）年。
A35
B40
C45
D65
【解析】本题考查土地使用权出让的最高年限。
工业用地最高出让年限为50年，开发期为5年，则剩余的土地使用年限为50-5＝45年。
第9题
某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为（）人。
A3
B5
C7
D9
【解析】本题考查土地使用权招标中评标小组的构成。
评标小组由出让人代表、有关专家组成，人数为5人以上的单数，因此成员至少为5人。
第10题
下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为50年的是（）。
A别墅用地
B图书馆用地
C汽车装配厂用地
D购物中心用地
【解析】本题考查土地使用权出让最高年限的规定。
A别墅是居住用地，最高出让年限为70年，可以低于这个年限出让，所以有可能为50年。
而图书馆用地属于教育用地，汽车装配厂用地属于工业用地，最高出让年限均为50年。
购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为40年，不可能为50年。
第11题
房地产市场调研不具有（）的特点。
A实用性
B时效性
C实践性
D审美性
【解析】本题考查房地产市场调研的特点。
房地产市场调研具有三个特点，分别是实用性、时效性和实践性。
第12题
在房地产市场调研中，不弄虚作假，不主观武断下结论，这是（）原则的要求。
A客观性
B保密性
C创造性
D求教性
【解析】本题考查房地产市场调研的原则。
客观原则要求调研必须实事求是，始终以客观的态度去反映真实情况，不能主观武断地下结论，不能弄虚作假。
第13题
侧重房地产消费者的数量及其构成的调研，属于房地产消费（）调研。
A行为
B预期
C动机
D市场容量
【解析】本题考查房地产需求调研的内容。
需求调研分为消费者调研、消费动机调研和消费行为调研三类。
而对消费者的数量及其构成的调研属于第一类中对市场容量的调研。
本题可用排除法。
第14题
侧重对租售代理机构的数量、素质及其租售代理的项目等情况的调研，属于房地产（）调研。
A价格
B促销
C营销渠道
D竞争情况
【解析】本题考查房地产调研的内容与种类。
房地产营销渠道调研，主要包括营销渠道的选择、控制与调整；
营销方式的采用；
租售代理机构的数量、素质及租售代理情况等内容。
第15题
对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于（）的工作内容。
A房地产市场细分
B房地产资料收集
C房地产市场预测
D房地产竞争分析
【解析】本题考查房地产市场预测的概念。
第16题
对房地产开发项目，从取得房地产开发用地开始到建成后的物业管理等各个方面都进行策划和服务的工作，称为房地产（）。
A战略策划
B全程策划
C品牌策划
D产品策划
【解析】本题考查房地产全程策划的概念。
可根据题干顾名思义，直接推导出答案。
第17题
SWOT分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的（）。
A风险因素
B威胁因素
C挑战因素
D帮助因素
【解析】本题考查SWOT分析法中的四因素。
SWOT是四个因素英文单词第一个字母的组合，大家可以结合英文来记忆，分别是内部优势因素（Strength）、内部劣势因素（（Weakness）、外部机会因素（Opportunity）和外部威胁困素（Threats）。
第18题
下列有关城市规划的内容，不属于城市总体规划内容的是（）。
A确定规划期内城市性质、人口和用地规模
B确定城市用地发展方向和布局结构
C确定城市对外交通系统的结构和布局
D确定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型
【解析】本题考查城市总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划的内容。
选项D属于控制性详细规划的内容。
第19题
住宅开发建设中，工厂化程度高，施工速度快，但生产基地建设一次性投资量大，运费贵，造价较高的住宅建筑结构形式是（）。
A大模结构
B装配整体式结构
C全装配式结构
D内浇外砌结构
第20题
建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占（）的比例。
A用地面积
B建筑面积
C住宅基底面积
D总建筑面积
【解析】本题考查建筑密度的计算公式。
建筑密度＝基底面积/用地面积。
第21题
某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此而节约运营成本5万元，该项目还可能经营30年。
当资本利率为l0％时，该项目合适的改造投资不多于（）万元。
A47
B50
C75
D150
【解析】该项目合适的改造投资费用不得高于因此节约的经营成本的折现值。
因此本题的实质仍然是资金时间价值换算中年值换算为现值的计算。
第22题
某人购买一套住宅，一次性付款50万元，使用寿命50年，当资本利率为l0％时，每年的平均住房费用为（）万元。
A4.53
B5.04
C6.12
D7.39
【解析】本题考查资金时间价值换算中现值换算为年值的计算。
第23题
某人在每年年初按年利率4％购买基金5万元，复利计息，5年后可获得（）万元。
A26.54
B27.08
C28.16
D29.40
【解析】本题考查资金时间价值换算中，年值换算为终值的计算。
但本题并不符合换算公式的假定条件，必须进行换算才能套用公式。
画出现金流量图以帮助理解。
错误的现金流与作法如下，可以导致错误的答案B。
第24题
现有甲、乙、丙三个互斥投资方案，各方案的投资额和投资后的净收益如下表所示，各方案的寿命期均为8年，基准收益率ie＝10％。
各方案净现值从大到小排列正确的是（）。
A甲>
乙>
丙
B乙>
丙>
甲
C乙>
甲>
D甲>
乙
【解析】本题考查净现值指标的计算NPV甲＝300（P/A,10%,8）－1000NPV乙＝520（P/A,10%,8）－2000NPV丙＝600（P/A,10%,8）－3000该题不需要把三个净现值全部计算出来，只需计算两两之差，根据差的正负，来判定大小，而且其中的系数（P/A，10%,8）只需计算一次，可以重复利用，这样可以大大减小计算量。
根据以上两次比较大小，可知，乙>
甲，甲>
丙，所以三者排序为乙>
丙。
第25题
某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3000万元，住宅平均售价为4000元／平方米，单位产品的可变成本为2500元／平方米。
该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。
该公司需开发的保本开发面积为（）平方米。
A14500
B16700
C20000
D22000
【解析】本题考查盈亏平衡点的计算。
注意单位一定要一致。
设保本开发面积为x平方米。
0.4x-3000-0.25x=0x=20000。
第26题
房地产投资风险中的总体性风险包括市场风险、购买力风险和（）。
A意外风险
B预测风险
C信用风险
D利率风险
【解析】本题考查房地产投资风险细分类中的总体性风险。
总体性风险有三种，分别是市场风险、利率风险和购买力风险。
第27题
房地产投资风险，按其产生原因可分为自然风险、社会风险和（）。
A市场风险
B经营风险
C生产风险
D决策风险
【解析】本题考查房地产投资风险按产生原因的分类。
可以分为自然风险、社会风险和经营风险。
第28题
降低房地产投资商业风险可采用的对策包括考虑预期投资后的维持管理费用、进行房地产类型组合投资和（）等。
A将风险损失返销计入成本
B利用通货膨胀的影响
C利用规模投资来限制竞争
D充分把握国家金融政策
【解析】本题考查降低房地产投资商业风险的对策，一般有六项措施：
（1）房地产类型组合投资；
（2）选择擅长经营的项目；
（3）规模投资限制竞争；
（4）在经济上升期投资；
（5）选择“短平快”项目；
（6）预期投资后的维持管理费用。
第29题
下列有关引起房地产风险的因素中，不属于房地产投资不可抗力的风险因素是（）。
A飞机失事
B政治动荡
C环境污染
D市场变化
【解析】房地产投资的不可抗力风险是指由于意外事故、自然灾害、战争、政变等异常变化引起的房地产投资价值损失。
市场变化不属于自然灾害也不属于意外事故，是一种正常的市场发展状况。
第30题
房地产开发企业由于其收益的变动而造成的风险，属于（）。
A决策风险
C业务风险
D财务风险
【解析】业务风险是指由于收益的变动而造成的风险，也就是营业收入和销售成本的变动而影响房地产经营利润和利润率大小的风险。
第31题
房地产开发项目设计管理过程分为不同阶段，其中移交设计文件属于（）。
A计划阶段
B启动阶段
C实施与控制阶段
D收尾阶段
【解析】设计阶段又具体分为四个管理过程。
计划阶段的主要工作是签订合同，启动阶段的主要工作是项目立项、获得设计任务书，实施与控制阶段是具体的设计工作，收尾阶段是移交设计文件。
第32题
房地产开发项目工程招标文件不包括（）。
A评标委员会组成人员
B工程量清单
C合同专用条款
D合同通用条款
【解析】评标委员会组成人员的情况在定标前是保密的，不能在招标文件中公开。
第33题
在房地产开发项目建设投资的工程费用中，建筑安装工程费用包括直接费、间接费（）和税金。
A措施费
B预备费
C临时设施费用
D利润
【解析】建筑安装工程费用包括四项，分别是直接费、间接费、利润和税金。
第34题
风险管理的内容不包括（）。
A风险制造
B风险识别
C风险评估
D风险应对
【解析】风险管理的内容主要有三项，分别是风险识别、风险评估和风险应对
第35题
在房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式中，只有（）是一种毋须第三者介入的方式。
A和解
B调解
C仲裁
D诉讼
【解析】房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式有四种，分别是和解、调解、仲裁和诉讼。
后三种都需要第三方的介入，只有第一种和解，是指纠纷当事人在自愿友好的基础上达成共识，这种方式不需要第三方的介入。
第36题
某套商品住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，套内建筑面积的价格为4000元/平方米，则其建筑面积的价格为（）元/平方米。
A2500
B3200
C4000
D5000
【解析】本题考查市场法中建立价格可比基础中的统一面积内容的换算。
换算的关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的。
设建筑面积价格为X建筑面积下的单价×
建筑面积＝套内建筑面积下的单价×
套内建筑面积100X=80×
4000X=3200元/平方米。
第37题
可比实例成交价格×
（）=可比实例正常市场价格。
A交易情况修正系数
B房地产价格指数
C交易日期调整系数
D房地产状况调整系数
【解析】采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：
交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。
第38题
在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格－（）。
A房地产价格
B建筑物开发成本
C土地价值
D建筑物市场价值
【解析】本题考查成本法的公式。
房地产价值＝重新购建价格－建筑物折旧则建筑物折旧＝重新购建价格－房地产价值本题注意是房地产价值而非房地产价格。
第39题
净收益=有效毛收入－（）。
A物业服务费
B运营费用
C经营成本
D开发建设成本
【解析】本题考查收益法中净收益计算的基本公式。
净收益＝有效毛收入－运营费用
第40题
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－（）。
A取得待开发房地产的税费
B转让待开发房地产的税费
C销售开发完成后的房地产的税费
D取得待开发土地的费用
【解析】本题考查假设开发法的基本公式。
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得待开发房地产的税费。
第41题
房地产开发企业自行租售房地产比委托房地产经纪机构代理租售房地产的突出优势主要体现在（）方面。
A营销成本控制
B营销经验
C对项目的熟悉程度
D营销效果
【解析】房地产开发企业自行租售自己的项目，突出优势是对项目的情况熟悉。
第42题
房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用（）方式。
A独家代理
B共同代理
C共同代理加参与代理
D合作代理加参与代理
【解析】独家代理是指房地产开发企业或其它业主将物业委托给一家房地产经纪机构代理，委托人和代理人之间是单一的委托代理关系，房地产开发企业与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。
第43题
房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为（）。
A成本导向定价法
B需求导向定价法
C随行就市定价法
D比较定价法
【解析】成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法。
题目中已知的都是与成本有关的因素。
第44题
某房地产开发项目建设周期较长，开发企业希望从项目动工开始，即在项目所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，此时宜选用的广告媒体是（）。
A电视
B路牌
C广播
D网络
【解析】路牌是户外广告的一种形式。
户外广告具有长期性、固定性、集中性效应，正好符合题中的要求。
AC电视和广播时间短，且分散，网络广告主要缺点是效果难以测定。
第45题
在房地产促销活动中，能够最快速及时了解客户对企业和产品反应的促销方式是（）。
A广告宣传促销
B公共关系推广
C人员推销
D社会公益活动促销
【解析】人员推销由于销售人员可以和客户直接进行交流，可以及时听到客户对产品的反映，了顾客户的需求，所以这种方式的信息反馈速度最快。
第46题
业主委员会应负责召集或召开的会议不包括（）。
A业主大会定期会议
B业主大会临时会议
C首次业主大会会议
D业主委员会会议
【解析】业主委员会可以召开业主委员会会议，也可以召开除了首次业主大会以外的业主大会定期会议和业主大会临时会议。
因为首次业主大会召开时，业主委员会还没有成立，因此是由业主大会筹备组召开的。
第47题
新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设（）的暂定期。
A三个月
B半年
C一年
D二年
【解析】新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。
第48题
按照国家有关规定和业主大会的决定，可将住宅专项维修资金用于（）。
A购买一级市场国债
B国债回购
C委托理财
D购买股票
【解析】住宅专项维修资金可用于购买一级市场国债
第49题
《物业管理条例》规定，业主委员会成立后30日内必须向物业所在地的（）备案。
A社区工作站
B市民政部门
C县人民政府房地产行政主管部门
D区、县人民政府房地产行政主管部门
【解析】业主委员会备案的主体是区、县人民政府房地产主管部门。
第50题
下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是（）。
A物业服务企业是独立的企业法人
B物业服务企业属于服务性企业
C物业服务企业所提供的服务是非营利性的
D物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能
【解析】物业服务企业是一个自负盈亏的独立的企业法人，营利性是其根本特征。
第51题
根据国家规定，对空置（）年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
A1
B2
C3
D4
【解析】《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：
对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
第52题
凡符合规定条件的单位和个人，都必须按规定的缴存基数和缴存比例缴存住房公积金，这一点说明住房公积金是（）的住房储金。
A专用性
B公益性
C互助性
D强制性
【解析】公积金具有专用性、强制性和互助性三个特点。
强制性就如题干所表述的
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