经济师中级房地产经济专业知识与实务考试试题及答案解析七Word格式.docx

1、B “入侵和演替”C “承继和发展”D “入侵和承继”【解析】本题考查同心圆理论。同心圆理论是由伯吉斯于1925年对芝加哥城市土地利用空间结构分析后总结出来的。他是基于社会生态学里的入侵和承继（Invasion-succession）概念来解释土地利用在空间上的排列形态。第5题 对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是 （ ）。A 甲B 乙C 丙D 丁A【解析】本题考查有效需求的概念。有效需求必须同时满足两个条件：一是消费者愿意购买；二是消费者有能力购买。根据这两个条件，只有甲可以形成有效需求。

2、第6题 下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是（ ）。A 汽车加油站B 地税局机关C 城市绿地D 街心公园【解析】本题考查划拨用地范围。A汽车加油站是商业性经营项目，不能以划拨方式获得用地。第7题 办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括（ ）。A 抵押合同B 抵押登记申请书C 国有建设用地使用权出让合同D 国有土地使用证C【解析】本题考查抵押登记交验的文件。登记时必须拥有土地使用证，表明土地权属。土地出让合同是获得土地使用证的必备条件。因此有了土地使用证就无需出让合同。第8题 甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经5年开发建设后，将其转让给乙

3、工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长期限为 （ ）年。A 35B 40C 45D 65【解析】本题考查土地使用权出让的最高年限。工业用地最高出让年限为50年，开发期为5年，则剩余的土地使用年限为50-545年。第9题 某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为（ ）人。A 3B 5C 7D 9【解析】本题考查土地使用权招标中评标小组的构成。评标小组由出让人代表、有关专家组成，人数为5人以上的单数，因此成员至少为5人。第10题 下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为50年的是（ ）。A 别墅用地B 图书馆用地C 汽车装配厂用地D 购物中心用地【解析】本题考查土地使用权出让最高年限

4、的规定。A别墅是居住用地，最高出让年限为70年，可以低于这个年限出让，所以有可能为50年。而图书馆用地属于教育用地，汽车装配厂用地属于工业用地，最高出让年限均为50年。购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为40年，不可能为50年。第11题 房地产市场调研不具有（ ）的特点。A 实用性B 时效性C 实践性D 审美性【解析】本题考查房地产市场调研的特点。房地产市场调研具有三个特点，分别是实用性、时效性和实践性。第12题 在房地产市场调研中，不弄虚作假，不主观武断下结论，这是（ ）原则的要求。A 客观性B 保密性C 创造性D 求教性【解析】本题考查房地产市场调研的原则。客观原则要求调研必须实事求是

5、，始终以客观的态度去反映真实情况，不能主观武断地下结论，不能弄虚作假。第13题 侧重房地产消费者的数量及其构成的调研，属于房地产消费（ ）调研。A 行为B 预期C 动机D 市场容量【解析】本题考查房地产需求调研的内容。需求调研分为消费者调研、消费动机调研和消费行为调研三类。而对消费者的数量及其构成的调研属于第一类中对市场容量的调研。本题可用排除法。第14题 侧重对租售代理机构的数量、素质及其租售代理的项目等情况的调研，属于房地产（ ）调研。A 价格B 促销C 营销渠道D 竞争情况【解析】本题考查房地产调研的内容与种类。房地产营销渠道调研，主要包括营销渠道的选择、控制与调整；营销方式的采用；租售

6、代理机构的数量、素质及租售代理情况等内容。第15题 对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于 （ ）的工作内容。A 房地产市场细分B 房地产资料收集C 房地产市场预测D 房地产竞争分析【解析】本题考查房地产市场预测的概念。第16题 对房地产开发项目，从取得房地产开发用地开始到建成后的物业管理等各个方面都进行策划和服务的工作，称为房地产（ ）。A 战略策划B 全程策划C 品牌策划D 产品策划【解析】本题考查房地产全程策划的概念。可根据题干顾名思义，直接推导出答案。第17题 SWOT分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境

7、中的（ ）。A 风险因素B 威胁因素C 挑战因素D 帮助因素【解析】本题考查SWOT分析法中的四因素。SWOT是四个因素英文单词第一个字母的组合，大家可以结合英文来记忆，分别是内部优势因素（Strength）、内部劣势因素（Weakness）、外部机会因素（Opportunity）和外部威胁困素（Threats）。第18题 下列有关城市规划的内容，不属于城市总体规划内容的是（ ）。A 确定规划期内城市性质、人口和用地规模B 确定城市用地发展方向和布局结构C 确定城市对外交通系统的结构和布局D 确定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型【解析】本题考查城市总体规划、控制性详细规划和修建性详

8、细规划的内容。选项D属于控制性详细规划的内容。第19题 住宅开发建设中，工厂化程度高，施工速度快，但生产基地建设一次性投资量大，运费贵，造价较高的住宅建筑结构形式是（ ）。A 大模结构B 装配整体式结构C 全装配式结构D 内浇外砌结构第20题 建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占（ ）的比例。A 用地面积B 建筑面积C 住宅基底面积D 总建筑面积【解析】本题考查建筑密度的计算公式。建筑密度基底面积/用地面积。第21题 某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此而节约运营成本5万元，该项目还可能经营30年。当资本利率为l0时，该项目合适的改造投资不多于（ ）万元。A 47B

9、50C 75D 150【解析】该项目合适的改造投资费用不得高于因此节约的经营成本的折现值。因此本题的实质仍然是资金时间价值换算中年值换算为现值的计算。第22题 某人购买一套住宅，一次性付款50万元，使用寿命50年，当资本利率为l0时，每年的平均住房费用为（ ）万元。A 4.53B 5.04C 6.12D 7.39【解析】本题考查资金时间价值换算中现值换算为年值的计算。第23题 某人在每年年初按年利率4购买基金5万元，复利计息，5年后可获得（ ）万元。A 26.54B 27.08C 28.16D 29.40【解析】本题考查资金时间价值换算中，年值换算为终值的计算。但本题并不符合换算公式的假定条件

10、，必须进行换算才能套用公式。画出现金流量图以帮助理解。 错误的现金流与作法如下，可以导致错误的答案B。第24题 现有甲、乙、丙三个互斥投资方案，各方案的投资额和投资后的净收益如下表所示，各方案的寿命期均为8年，基准收益率ie10。各方案净现值从大到小排列正确的是（ ）。A 甲乙丙B 乙丙甲C 乙甲D 甲乙【解析】本题考查净现值指标的计算 NPV甲300（P/A,10%,8）1000 NPV乙520（P/A,10%,8）2000 NPV丙600（P/A,10%,8）3000 该题不需要把三个净现值全部计算出来，只需计算两两之差，根据差的正负，来判定大小，而且其中的系数（P/A，10%,8）只需计

11、算一次，可以重复利用，这样可以大大减小计算量。根据以上两次比较大小，可知，乙甲，甲丙，所以三者排序为乙丙。第25题 某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3 000万元，住宅平均售价为4 000 元平方米，单位产品的可变成本为2 500 元平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。该公司需开发的保本开发面积为（ ）平方米。A 14 500B 16 700C 20 000D 22 000【解析】本题考查盈亏平衡点的计算。注意单位一定要一致。 设保本开发面积为x平方米。 0.4x-3000-0.25x=0 x=20000。第26题 房地产投资风险中的总体性风险包括

12、市场风险、购买力风险和（ ）。A 意外风险B 预测风险C 信用风险D 利率风险【解析】本题考查房地产投资风险细分类中的总体性风险。总体性风险有三种，分别是市场风险、利率风险和购买力风险。第27题 房地产投资风险，按其产生原因可分为自然风险、社会风险和（ ）。A 市场风险B 经营风险C 生产风险D 决策风险【解析】本题考查房地产投资风险按产生原因的分类。可以分为自然风险、社会风险和经营风险。第28题 降低房地产投资商业风险可采用的对策包括考虑预期投资后的维持管理费用、进行房地产类型组合投资和（ ）等。A 将风险损失返销计入成本B 利用通货膨胀的影响C 利用规模投资来限制竞争D 充分把握国家金融政

13、策【解析】本题考查降低房地产投资商业风险的对策，一般有六项措施： （1） 房地产类型组合投资； （2） 选择擅长经营的项目； （3） 规模投资限制竞争； （4） 在经济上升期投资； （5） 选择“短平快”项目； （6） 预期投资后的维持管理费用。第29题 下列有关引起房地产风险的因素中，不属于房地产投资不可抗力的风险因素是（ ）。A 飞机失事B 政治动荡C 环境污染D 市场变化【解析】房地产投资的不可抗力风险是指由于意外事故、自然灾害、战争、政变等异常变化引起的房地产投资价值损失。市场变化不属于自然灾害也不属于意外事故，是一种正常的市场发展状况。第30题 房地产开发企业由于其收益的变动而造成的

14、风险，属于（ ）。A 决策风险C 业务风险D 财务风险【解析】业务风险是指由于收益的变动而造成的风险，也就是营业收入和销售成本的变动而影响房地产经营利润和利润率大小的风险。第31题 房地产开发项目设计管理过程分为不同阶段，其中移交设计文件属于（ ）。A 计划阶段B 启动阶段C 实施与控制阶段D 收尾阶段【解析】设计阶段又具体分为四个管理过程。计划阶段的主要工作是签订合同，启动阶段的主要工作是项目立项、获得设计任务书，实施与控制阶段是具体的设计工作，收尾阶段是移交设计文件。第32题 房地产开发项目工程招标文件不包括（ ）。A 评标委员会组成人员B 工程量清单C 合同专用条款D 合同通用条款【解析

15、】评标委员会组成人员的情况在定标前是保密的，不能在招标文件中公开。第33题 在房地产开发项目建设投资的工程费用中，建筑安装工程费用包括直接费、间接费（ ）和税金。A 措施费B 预备费C 临时设施费用D 利润【解析】建筑安装工程费用包括四项，分别是直接费、间接费、利润和税金。第34题 风险管理的内容不包括（ ）。A 风险制造B 风险识别C 风险评估D 风险应对【解析】风险管理的内容主要有三项，分别是风险识别、风险评估和风险应对第35题 在房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式中，只有（ ）是一种毋须第三者介入的方式。A 和解B 调解C 仲裁D 诉讼【解析】房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式有

16、四种，分别是和解、调解、仲裁和诉讼。后三种都需要第三方的介入，只有第一种和解，是指纠纷当事人在自愿友好的基础上达成共识，这种方式不需要第三方的介入。第36题 某套商品住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，套内建筑面积的价格为4 000元/平方米，则其建筑面积的价格为（ ）元/平方米。A 2 500B 3 200C 4 000D 5 000【解析】本题考查市场法中建立价格可比基础中的统一面积内容的换算。换算的关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的。 设建筑面积价格为X 建筑面积下的单价建筑面积套内建筑面积下的单价套内建筑面积 100X=804000 X=3200元

17、/平方米。第37题 可比实例成交价格（ ）=可比实例正常市场价格。A 交易情况修正系数B 房地产价格指数C 交易日期调整系数D 房地产状况调整系数【解析】采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。第38题 在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格（ ）。A 房地产价格B 建筑物开发成本C 土地价值D 建筑物市场价值【解析】本题考查成本法的公式。房地产价值重新购建价格建筑物折旧 则建筑物折旧重新购建价格房地产价值 本题注意是房地产价值而非房地产价格。第39题 净收益=有效毛收入（ ）。A 物业服务费B 运营费用C 经营成本D 开发建设成本【解析】本题

18、考查收益法中净收益计算的基本公式。净收益有效毛收入运营费用第40题 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润（ ）。A 取得待开发房地产的税费B 转让待开发房地产的税费C 销售开发完成后的房地产的税费D 取得待开发土地的费用【解析】本题考查假设开发法的基本公式。待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润取得待开发房地产的税费。第41题 房地产开发企业自行租售房地产比委托房地产经纪机构代理租售房地产的突出优势主要体现在（ ）方面。A 营销成本控制B 营销经验C 对项目的熟悉程度D 营销效果【解析】房地产

19、开发企业自行租售自己的项目，突出优势是对项目的情况熟悉。第42题 房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用（ ）方式。A 独家代理B 共同代理C 共同代理加参与代理D 合作代理加参与代理【解析】独家代理是指房地产开发企业或其它业主将物业委托给一家房地产经纪机构代理，委托人和代理人之间是单一的委托代理关系，房地产开发企业与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。第43题 房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为（ ）。A 成本导向定价法B 需求导向定价法C 随行就市定价法D 比较定价法【解析】成本导向定价法是指

20、以房地产产品成本作为定价基础的定价方法。题目中已知的都是与成本有关的因素。第44题 某房地产开发项目建设周期较长，开发企业希望从项目动工开始，即在项目所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，此时宜选用的广告媒体是（ ）。A 电视B 路牌C 广播D 网络【解析】路牌是户外广告的一种形式。户外广告具有长期性、固定性、集中性效应，正好符合题中的要求。AC电视和广播时间短，且分散，网络广告主要缺点是效果难以测定。第45题 在房地产促销活动中，能够最快速及时了解客户对企业和产品反应的促销方式是 （ ）。A 广告宣传促销B 公共关系推广C 人员推销D 社会公益活动促销【解析】人员推销由于销售人员可以和客

21、户直接进行交流，可以及时听到客户对产品的反映，了顾客户的需求，所以这种方式的信息反馈速度最快。第46题 业主委员会应负责召集或召开的会议不包括（ ）。A 业主大会定期会议B 业主大会临时会议C 首次业主大会会议D 业主委员会会议【解析】业主委员会可以召开业主委员会会议，也可以召开除了首次业主大会以外的业主大会定期会议和业主大会临时会议。因为首次业主大会召开时，业主委员会还没有成立，因此是由业主大会筹备组召开的。第47题 新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设（ ）的暂定期。A 三个月B 半年C 一年D 二年【解析】新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。

22、第48题 按照国家有关规定和业主大会的决定，可将住宅专项维修资金用于（ ）。A 购买一级市场国债B 国债回购C 委托理财D 购买股票【解析】住宅专项维修资金可用于购买一级市场国债第49题 物业管理条例规定，业主委员会成立后30日内必须向物业所在地的（ ）备案。A 社区工作站B 市民政部门C 县人民政府房地产行政主管部门D 区、县人民政府房地产行政主管部门【解析】业主委员会备案的主体是区、县人民政府房地产主管部门。第50题 下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是（ ）。A 物业服务企业是独立的企业法人B 物业服务企业属于服务性企业C 物业服务企业所提供的服务是非营利性的D 物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能【解析】物业服务企业是一个自负盈亏的独立的企业法人，营利性是其根本特征。第51题 根据国家规定，对空置（ ）年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A 1B 2C 3D 4【解析】国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知规定：对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。第52题 凡符合规定条件的单位和个人，都必须按规定的缴存基数和缴存比例缴存住房公积金，这一点说明住房公积金是（ ）的住房储金。A 专用性B 公益性C 互助性D 强制性【解析】公积金具有专用性、强制性和互助性三个特点。强制性就如题干所表述的