《中国房地产创新发展报告》之房地产金融投资Word文档格式.docx

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本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。

我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。

敬请期待！

以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之房地产金融投资篇。

一、2014年中国房地产金融投资的发展现状及特征

房地产行业本身具有极强的金融属性，杠杆融资与现金流管理一直是房地产企业的核心任务及高额利润的重要来源。

随着近几年行业的持续深度调整，大型领先房企纷纷谋求转型之道，越来越多的金融机构通过多元化的金融产品参与房地产企业融资，房地产行业金融化进程及相关金融创新愈演愈烈。

另外，在宏观政策上，与房地产金融相关的监管政策和制度创新在2014年也取得了较大进展，为房地产金融市场的持续繁荣创造了更大的市场空间。

1、大资管背景下房地产投融资市场的发展特征

1）房地产企业融资渠道进一步多元化，房地产信托主力地位未动摇

大资管时代，越来越多的金融机构和房地产基金开始进入房地产投资行业。

银行贷款、房地产信托、保险资管、券商资管、四大资产管理公司、基金子公司、包括近几年异军突起的房地产基金，均在房地产企业融资中扮演了不同的角色。

房地产信托作为最早的全能投行和大资管行业的开拓者，2014年规模约为6848亿元，虽然已经告别了高速增长的时代，但较之其他资管平台仍然具有巨大的先发优势。

基金子公司近年来也利用其类信托的工具优势获得了较快的增长与市场份额。

房地产金融平台资产管理规模（2014）（数据来源：

诺承投资研究统计）

2）房地产基金带来金融产品结构设计的新创新

大资管时代带来了丰富多元的金融工具，基本颠覆了银行理财池和信托的牌照通道时代，各类金融产品形式都将发挥同质作用。

银行理财、信托、券商资管、基金子公司、保险资管、PE基金都仅仅是金融产品的形式，从根本上来说都将成为金融产品的设计形式。

当前，不同金融渠道具有不一致的资金成本属性、期限属性、投资人来源和风险偏好，因此需要对应不同的底层项目和金融产品结构。

2014年，房地产基金主动利用基金子公司等资管通道工具进行产品结构分层设计、基金子公司主动开展房地产融资业务，都开始成为行业主流。

信托、基金子公司及有限合伙之间的结构嵌套，在房地产基金的实践中层出不穷。

大资管产业链已经形成，即基金管理人或投资顾问将底层项目通过各类金融通道的组织形式与经济条款设计实现投资产品化或证券化，最终体现为供资产池和投资人配置的各类金融产品的有机联系过程。

大资管行业产业链分析（图表来源：

诺承投资研究）

3）房地产基金从融资顾问开始走向投资策略专业化

在很长一段时间内直到2014年，国内很大一部分房地产基金及金融机构在实质上扮演房地产投资银行的角色，更多的定位是协助房企提供适应其需求的融资服务，以具体项目为导向设置单项目基金。

而作为真正的专业基金，强调的更多是主动投资能力而非融资能力，即利用专业的投资策略，采取组合投资的方式分散风险提升收益，配合有主动投资及投后管理能力的成熟团队，通过挖掘和提升投资标的价值，从而为LP投资人创造持续回报。

大资管为各类金融资管平台包括房地产基金相互融合合作提供了充分的市场空间，也同时对独立运作的房地产基金提出了更高的主动管理能力建设要求。

越来越多的房地产基金开始走向投资策略专业化。

摆脱为房企提供融资服务的窠臼，越来越多的房地产基金开始具有专注的投资策略，及配合执行投资策略的成熟团队，并不断打造和加强投后管理和项目运营能力。

从投资产品结构设计角度看，出现了更多的组合投资基金而非单项目基金，如中城投资与德信资本于今年发行了项目池组合投资基金，市场上也出现了专业的工业地产和物流地产基金。

2、市场深度调整期内房地产开发企业金融投融资发展特征

1）大型房企自身主动金融化转型成新方向

房企自身的主动金融化转型，成为了2014年房地产金融市场更为靓丽的风景。

随着房地产市场的持续调整，行业集中度逐渐增加，很多大型房企开始转型，其中金融化无疑是其中最重要的方向。

他们根据自身的业务布局，开始主动使用更加丰富的金融工具融资投资，很多投融资行为都在借鉴海外大型房地产基金平台的运作实践，房地产企业的“类基金化运作”特征越来越明显。

其中万科的“基金化运作”创新和金茂的BT上市是其中非常具有启发意义的案例。

2）房地产市场深度调整期内，行业并购活跃度大增

房地产行业开始出现“并购热”。

根据Wind资讯统计数据显示，截至今年9月底，房地产行业已完成和未完成的并购金额合计1054.04亿元。

而去年同期这一数值仅为552.38亿元，同比增长90%。

其中，房地产行业并购标的完成的交易达87宗，交易总价值为205.52亿元；

未完成（指交易进度到了董事会预案阶段，甚至已经签署转让协议，但工商过户变更手续办理尚未完毕）的并购标的交易数目为119宗、交易总额为848.52亿元。

其中融创对于绿城的收购更是今年房地产市场无法忽略的重要历史性事件。

3）房产众筹成为继电商后房地产行业又一种全新的营销方式

2014年，众筹模式在房地产业引发极大关注。

房产众筹最大的好处就是降低了购房门槛。

对于购房者来说，随着房价的提升，房产成本陡增，使得不少投资者望而却步，而房产众筹的碎片化处理降低了购房门槛，使投资加入了实惠购房的元素，一些原本没有能力参与投资的购房者也能获得收益；

对于开发商来说，房产众筹无疑开创了全新的销售模式，尤其在逆市之下，一些触底房源更能够引发争相追捧，一旦获得购房者充分参与，资金流势必得以快速回笼。

2014年9月，万科地产以苏州万科城为试点，联手网媒发起全国首单房产众筹。

据悉，该众筹活动上线短短2小时，就有140名网友在线参与，并筹足资金14万元。

4）P2P缔造房地产投融新平台

在同采用以房产做抵押担保的模式下，P2P平台与银行相比，有其自身的优势及灵活性。

其操作模式是以房地产商在建房子为抵押，一般按七折左右来估值，在网络平台上表现出来则是普通的房产抵押融资项目。

房地产商融资规模数千万至数亿不等，但P2P都会将其拆标，即拆成多个项目放到平台上。

除去手续费等，年化利率大致在7%-8%（在投资收益率上，房产电商的产品并不占优，大多数网贷平台的P2P产品收益率在10%以上）。

易居旗下电商公司乐居CEO贺寅宇认为，因为有资产抵押，房产P2P会比一般的P2P更加安全。

未来，房产金融将被互联网改造，银行的个人房贷利润将变薄。

3、2014年金融监管政策发展状况

2014年也是房地产金融领域的政策创新年。

多年以来，私募股权及房地产基金的行业监管一直处在争论过程中，发改委和证监会的监管权限较为模糊，使得私募基金的法律地位处在一个相对模糊的状态，相应对私募基金的募集及运作产生一些负面影响。

2014年1月，中国证券投资基金业协会制定了《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》，私募基金管理机构掀起了备案热潮，国内主流房地产基金也基本都完成了协会备案。

8月，《私募投资基金监督管理暂行办法》发布。

包括房地产基金在内的私募基金备案管理和自律监管制度的建立，间接为私募基金合法合规的蓬勃成长提供了制度依据和空间。

“契约性基金”等新型工具在私募股权及房地产基金领域也开始逐渐适用并在实践中出现，为私募基金提供了类资管平台的金融产品创新工具。

随着相关备案制度的持续完善，针对私募基金越来越多的政策利好有望出现。

2014年9月30日，央行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确指出：

“银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。

扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。

积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

”REITS作为重要的房地产金融工具，一直为业内翘首以盼。

虽然市场上已经出现了很多类REITS资管产品（如中信金石启航系列产品），但一些重要核心特征的缺失（如可以直接公开发行、资产实际销售），极大的限制了房地产市场证券化的空间。

虽然目前“通知”还是一些指引性的规定，但我们相信在市场一日千里创新实践的推动下，相关的执行细则也会尽快出台。

二、2015年中国房地产金融投资的发展趋势

1、房地产金融投资将更加重视行业细分领域的专注分析和价值挖掘

从房地产投资市场角度看，随着大资管时代的来临，专注于投资房地产领域及细分领域的各类金融机构与房地产基金日益增多，在投资策略专业化和多元化、投资产品结构设计灵活化、投资过程主动管理化层面显现出较多创新特征。

房地产金融投资须更多重视行业细分领域的专注分析和价值挖掘，房地产金融机构必须具有深刻的行业理解能力与价值创造能力才能在未来立于不败之地，如主题地产的运营能力与资产管理能力；

如运用创新的金融服务和互联网思维支持传统产业转型，催生出新的商业机会和模式。

为房地产企业提供丰富的、一站式的金融服务，深入参与房地产企业的经营活动，为其提供包括战略咨询、财务安排、融资筹划在内的全面的金融服务，是未来房地产行业发展的有力支撑。

2、房地产企业自身的金融能力将不断加强，并向准“基金化运作”转型

从房地产企业自身进化转型的角度看，很多大型房企开始主动运用更加灵活的融资工具和融资手段并开始借助投资收购扩展业务，很多房企的金融创新实践甚至可以说远远走在房地产基金前面。

房地产企业则必须持续加强自身的金融能力建设，向准“基金化运作”转型。

具备房企建设或运营能力的“运营型”的基金与具备金融投资能力的“基金型”房地产企业，互相融合借鉴合作，将构成未来几年内的主要行业特征。

三、创新大事记

1、稳盛投资发起设立劣后资金池

2014年4月24日，金地集团公告公司董事会批准了金地及金地高级副总裁陈长春先生与其他非关联方作为有限合伙人共同投资稳盛投资发起设立的优选共赢基金。

优选共赢基金将以劣后级出资的形式与稳盛投资对外定向募集的优先级资金及其他劣后级资金（如有）共同对由稳盛投资作为普通合伙人的项目基金进行出资，并通过项目基金对金地的项目实施股权投资及债权投资。

2、绿地借壳金丰投资

2014年3月18日，停牌近8个月的A股上市公司金丰投资发布公告，拟通过资产互换及发行股份购买资产的方式进行重组，注入绿地集团100%股权，预估值达到655亿元。

据悉，此次重组是A股迄今为止交易金额最大的一次并购。

3、华宝信托真股权投资腾飞基金

2014年03月27日，华宝-金石长赢系列-腾飞创新园集合资金信托计划成立，华宝信托以集合信托形式募资2亿人民币，按浮动收益模式作为LP入伙“腾飞创新园1号基金”，该投资预期收益率为年化17.4%，但无收益保障和担保。

4、融创收购绿城失败

2014年5月，融创中国以62.98亿港元代价收购绿城中国24.313%股份，融创掌门人孙宏斌被委任为绿城中国非执行董事、董事会联席主席和提名委员会主席，绿城宋卫平淡出。

但2014年12月19日，融创中国和绿城中国各自发布公告称，双方同意终止于5月22日签署的收购协议。

5、彩生活上市

2014年6月16日，花样年集团旗下的彩生活服务集团有限公司宣布其全球发售股份于香港联交所主板上市。

其股份代号为1778，并将于6月17日上午9时起在港公开发售2.5亿股。

彩生活成为中国内地社区运营第一股，公司拟将全球发售所得款项净额的60%用于收购地区物业管理公司，20%用于购买硬件设备。

6、万达商业地产IPO转战香港

2014年7月1日，中国证监会发布的“首发在审企业审核状态变动概况”显示，万达地产等32家企业因未按规则要求报送预先披露材料，且申请文件中的财务资料超过有效期达3个月，被终止审查。

2014年9月16日，万达地产在香港交易所发布招股说明书，正式启动由内地转向H股的上市计划，并选中了中金香港证券和汇丰银行担任联席保荐人。

7、方兴地产酒店业务在港上市

2014年7月2日，方兴地产旗下金茂投资和金茂控股（统称金茂）以商业信托模式（BusinessTrust，简称BT模式）上市，融资额约35.31亿港元，金茂投资市值超过百亿港元。

这是香港资本市场2014年上半年最大的一笔IPO，按资产总值算，金茂投资成为境内最大的上市商业信托。

8、万科与凯雷合作

2014年8月28日，万科发布公告称，与凯雷签署《万科凯雷商业地产战略合作平台之意向书》。

根据意向书，凯雷与万科拟成立资产平台公司，两者分别持有资产平台公司80%和20%的股权。

同时，万科与凯雷拟一起设立一家商业运营管理公司，通过签署联营管理协议，负责资产平台公司持有的各境内商业物业的招租和运营管理。

9、新湖中宝入股温州银行

2014年10月14日，新湖中宝13亿入股温州银行获银监会批准。

这只是地产与金融联姻的冰山一角。

近一年时间里，万科27亿元入股徽商银行、恒大33亿元入股华夏银行、越秀集团116亿港元收购创兴银行，视角拉长，近几年相继还有泛海控股集团、绿地集团等30家房企入股以城商行为代表的中小银行。

10、中信证券与苏宁云商资产证券化合作

2014年10月15日，苏宁云商公告其拟将旗下11家全资子公司的相关权益，以约40亿元转让给中信金石基金管理有限公司拟发起的私募投资基金。

转让后，苏宁云商一方面将按照市场公允价值确定交易对价，获得门店增值收益和现金回笼，另一方面将以稳定的租赁价格和长期租约获得门店物业的长期使用权。

（本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2014中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联金融投资委员会协助提供。

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