某某酒庄旅游综合开发项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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项目投资为万元，其中土地使用租赁资金万元，该项目的使用周期长，操作简便，给当地农民提供就业岗位，易被当地人民接受。
因此，该项目建设前景广阔，符合党中央关于建设社会主义新农村发展战略的要求。
西山区经济发展战略，以西山风景区综合开发、草海生态区旅游开发、团结镇乡村生态旅游开发、海口工业旅游开发、滇池路世界餐饮歌舞旅游开发为重点，依托我区丰富的观光、休闲、自然景观、历史文化、宗教文化、革命传统文化教育等旅游资源，走旅游资源和旅游环境可持续发展的道路。
因此实施“团结镇生态旅游综合项目开发”是可行的。
二、项目建设单位、法人代表、所有制形式
项目建设单位：
昆明花红圣泉餐饮管理有限公司
法人代表：
李俊成
注册资本：
企业类型：
三、项目策划单位
昆明花红圣泉餐饮管理有限公司4
四、建设地点、建设规模、建设期限
1、建设地点：
花红圣泉酒庄坐落于昆明市西山区团结街道办事处花红园居委会花红园小村，山清水秀，绿树成荫。
2、建设规模：
昆明花红圣泉酒庄总面积为120亩，是一个以生态旅游、休闲度假开发为宗旨依托西山区团结镇秀美山景，集历史文化传承、休闲度假、绿色餐饮、会议培训、商务活动等服务功能为一体的旅游度假区。
3、建设期
建设期限为2年。
五、项目计划建设内容
项目建设计划投资资金7800万元，将建成具有现代化的休闲度假旅游景区。
。
修建工作人员办公区、宿舍及小规模接待区；
修建会议中心。
修建住宿休闲及餐饮娱乐区。
项目共分为史文化区、藏酒区、山林健身观光区、庭院园林景观区、工艺美术展示区、餐饮娱乐区、住宿休闲区，共七个区域，各区域特色各异，又与其他区域相辅相成。
1、历史文化区
花红洞历史悠久、家喻户晓、久负盛名。
早在1638年著名的地理学家、旅行家、文学家、探险家徐霞客游昆明筇竹寺时探游过花红洞，明朝建文皇帝也曾游过花红洞。
洞口崖石上刻有许多历代名人雅土的墨迹：
有清康熙年间钦差、翰林院的诺敏，钦差一等侍卫都楞俄，云贵总督尹继善，云贵巡抚石文晟、王继文，民国国务总理李根源等题书的“水流云在”、“净土青莲”、“石濑”、“山水青音”、“龙宗石屋”、“遗世独立”、“别有天地”等等，一大批摩崖石刻。
还有尹继善游此地的五首诗句，即：
恰值春归日，桃李又争妍。
寻幽向山洞，步步入春姻。
石磴盘云上，松梢信手攀。
青藤缠绝壁，小麦遍梯田。
浮生闲片刻，却误老僧禅。
茅序何时好，四野启青陽。
仙源洞口流，石乳垂山房。
春风自南来，生意满岩疆。
细雨正霏霏，大有占农祥。
龙湫一水隔，登历更褰裳。
小院开罇处，残梅尚有花。
酒行人半醉，香杂树交加。
暂可远尘俗，敢云爱烟霞。
绿竹谁培植，蔓草费搜爬。
漫将此中去，轻向外人夸。
胜景屡追陪，幽林到华毂。
尔我两忘形，推心每置腹。
喜得年岁丰，长享太平福。
歌咏遍溪山，清光被草木。
脊临日已西，归鞭促僮仆。
天涯偶聚首，况复是知心。
古人秉烛游，所惜在光阴。
归林鸣鸟急，拥岫暮云深。
勖哉崇令德，逝者何骎骎。
三复呤君诗，清风吹我襟。
将在这个区域再认真梳理历史遗留的古迹，翻阅有关这个地区的历史资料和民间传说，然后进行，形成历史性较浓，图、文、雕塑并存的历史文化区。
2、藏酒区
花红圣泉酒庄因久负盛名的花红洞而得名，公司决定花红洞开发。
2.1对花红洞的改造
将南北相通的千年古洞作为通往酒庄的主入口。
在洞口建有巨石耸立的苍雄大门，门庭内建有宽敞的停车场和古朴的接待厅。
溶洞入口处计划建成洞藏酒展示区和酒神供奉区，标志着这个地区浓厚的民族文化及洞藏文化。
走过展示区便进入通往酒庄的万年古洞——花红洞。
洞内用防腐木铺成生态环保是木栈道，留出1.2米宽的路面作为通道，由于洞内适度较大且有溶洞滴水，因此地面较滑，因此打算在通道上铺上红色防滑垫。
2.2对藏酒区的规划
花红洞是典型的喀斯特地貌中的石灰岩被含有二氧化碳的水溶解而成的千年天然溶洞，花红洞长200余米，可藏600余个酒坛，500余吨酒。
项目建成计划引进纯粮酿造的酒精度在60度以上的原浆秫酒，藏酒采用土陶酒钢封存，再用红布盖在口上，与红色的防滑地垫交相辉映，形成别具一格的洞藏酒区。
洞藏酒与其它的白酒有两个最大的不同点：
第一此酒是用土陶瓷酒缸储存；
用土陶瓷存酒，是中国藏酒业通过古代几千年不断探索、尝试和总结得出的最佳工艺和储酒方法；
由于土陶瓷具有一定的透气性，更有利于酒的化学和物理反应，使酒的辛辣及杂质得到更加完全的释放，加速白酒的老熟，提升酒的品质，呈现白酒回味无穷的独特风味，这是洞藏酒的第一特性；
此酒与其它酒的第二个不同点是：
在溶洞中储存，在溶洞中存放比在室外存放更加有利于酒分子之间的充分缔合，增加酒的绵柔感，更有利于酒的缩合，促进酒分子运动，随着洞藏时间的延长，酒会变得更加地柔和、甜绵、醇厚，进而提升酒的香醇、口感和品质等，制酒业都有这样一句话形容洞藏酒--“洞中七日，洞外一年”，专家都把洞藏达20年以上的好酒比做“液体黄金”，足可以说明此洞藏酒的魅力所在。
3、山林健身观光区
花红圣泉酒庄是山多平地少的地形，从西北角到东头生物研究所，大约近千米的山脉有悬崖、有陡坡、有平缓地带、有森林、有果树，大有开发利用的价值。
可沿着林中盘曲交错的山道进行爬山运动，沿途可观各种植物，聆听百鸟歌唱，呼吸新鲜空气、采集鲜甜水果，品味大自然美景，体验登山健体的乐趣。
待到条件成熟，将林间的果林和所有洞穴进行有机整合，赋予溶洞一些神奇别致的内容，再通过林间幽静的山道将各个点相连，形成集洞穴文化，历史文化、酒文化、餐饮文化、佛教文化、民族文化、自然体验和珍禽养殖为一体的旅游观光景区，成为距昆明最近，最具有自然神韵和吸引力的旅游景点。
4、庭院园林景观区
花红圣泉酒庄座落于山清水秀，景色宜人的山水间，水流云在、山水青音、别有天地之处。
除屏蔽的翠山就数碧绿的水体面积大，水中可养殖珍稀的土著鱼和有利于净化水质，形成生物链的其它鱼类外，准备在几个水塘四周水面种植各类水生植物，在适当位置建造漂浮式绿岛，使水面与陆地自然相融，形成水上自然湿地景观。
计划将根据酒庄环境和建筑形式，对原有绿化进行全面调整改造。
栽种景观效果好的苍劲古树：
四照花、马樱花、杉松、罗汉松等树种。
分片种植色彩丰富的红枫、银杏、杜鹃、山茶、红花榉木、红叶石楠、桂花和多种地被植物。
这样花红圣泉酒庄基本成各种文化相秉承的环境优美，生态突出、空气清新、建筑新颖、功能齐全、私秘性较佳的新型酒庄。
恰似朱自清笔下的“荷塘月色”，陶渊明描述的当今“世外桃园”。
5、工艺美术展示区
在庭院内计划建一个有270平方米的画廊，画廊内陈列油画，丙烯画、国画及书法进行展示，并特邀多幅作品收藏于国防部、中央军委、人民大会堂的著名军旅画家钟开天先生长年落堂作画。
6、餐饮娱乐区
餐饮娱乐区计划建有6间KTV豪华包房和一间电脑室。
水上餐厅设30台独立临水豪华大包房和分别设20台、16台不等的五间临水景观包房及多功能厅、宴会厅、别墅包房和散座区。
能同时容纳200余人的高中档餐饮娱乐接待。
同时，要配备一支技艺高超、善于钻研、精于创新的厨师队伍。
以绿色、环保、低碳、节约为方向，开创酒庄特有菜肴。
7、住宿休闲区
客房区计划设有6个豪华单人间、12个豪华标准间、4个豪华套房、4个复式豪华观景套房，共有54个床位，单独设立2个棋牌间，均从水上栈道单独进入，不受周围干扰，私秘性强，形成华丽舒适、阳光充足、自然清新、休闲逍遥的院落式独立景观套房和单人房。
第三章项目周边环境及发展状况
一、昆明市西山区概况
1、地理位置
西山区团结镇花红园居委会位于昆明市南部，位于东经102°
10′至103°
40′，北纬24°
23′至26°
232′，西山区位于昆明市西面，与官渡区、呈贡新区隔水相望，与五华区接壤，西邻安宁市、禄劝县，南连晋宁县，北接富民县。
西山区建国初期为昆明第五、六区。
2、自然状况
西山区境内山川秀美，风景名胜、古寺名园甚多，有西山、棋盘山、观音山、卧云山、大观楼、白鱼口、筇竹寺等著名旅游景点，大小17个公园，是昆明公园最多的主城区。
气候特征属北纬亚热带，然而境内大多数地区夏无酷暑，冬无严寒，气候宜人，全年雨量充沛，光热热水资源充足。
3、旅游服务产业
西山区是云南省和昆明市重要的政治、经济、文化中心，是全省重要的工业基地和商贸旅游区，是昆明市通往滇西方向的重要出口。
西山西山区旅游资源丰富多彩，民族风情浓郁多姿，历史遗迹不胜枚举，是昆明市生态环境最好的区之一。
全区森林覆盖率达到50%以上，位于四区之首；
城区内有大观公园、南园、庾园、西华园，东有滇池旅游度假区、云南民族村，中间有西山森林公园、华亭寺、聂耳墓、猫猫箐“农家乐”、观音山、白鱼口、海口石城，西有棋盘山森林公园、卧云山森林公园、豹子箐“农家乐”等，良好的生态环境加上丰富的旅游资源，为西山区旅游业发展提供了良好的基础。
二、项目建设所具备的条件
1、“十二五”期间西山区旅游业发展规划纲要
西山区正在实施的第十二个五年规划旅游业发展规划纲要
西山区旅游业发展面临着诸多机遇，一是旅游经济总量快速增长。
近年来，全市入境旅游稳健增长，国内旅游全面发展，假日旅游空前繁荣，出境旅游方兴未艾，旅游接待和收入等经济指标高于全市国民经济增长水平。
二是产业规模日益壮大。
旅游产业的不断壮大，带动了交通运输、城乡建设，促进了环保和生态的发展，为扩大内需、吸引投资、增加就业，尤其是为周边农民就业增收作出了突出的贡献，也对宣传、扩大对外交流，提升城市形象，发挥了独特而重要的作用。
三是旅游发展环境明显改善。
旅游交通“瓶颈”初步缓解。
景区交通、环境治理、供水供电、消防等设施建设得到加速完善和提升，旅游产品供给体系建设进展明显。
四是旅游旅游市场开发取得明显成效。
为此西山区挖掘特有的旅游资源，充分利用资源优势和区位优势，重点培养个性化、新型精品化的旅游项目作为经济发展的重点，根据乡村旅游的实质，加大西山区乡村旅游发展力度，打造西山区乡村旅游新形象，把西山区建设成特色鲜明、总类多样，精致优美的郊野乡村旅游区。
2、西山区积极引进企业投资发展
西山区为促进经济发展，制定了一系列鼓励外来投资的优惠政策，其中专门有鼓励开发生态旅游资源的优惠政策。
按照西山区旅游发展规划投资的目的，区政府根据开发规模及项目特点给予财政支持。
有利于在保护现有旅游资源的前提下，允许各乡镇、村实行所有权、经营权分离，采取租赁、拍卖、转让等形式开发土地旅游资源。
第四章项目建设的必要性
昆明是最具发展潜力和战略投资价值的城市，其中建设生态农业产业链，向市场提供绿色生态食品是关系国计民生、造福子孙的基本国策，而“生态农业观光旅游产品”则是最具战略投资价值的项目。
一、土地高效开发利用的必要性
以西部经济带为媒介，以西山自然生态保护区为为看点，以整合生态旅游为支撑，以开发建设观光旅游区为动力，促进生态旅游产业化经营为纽带，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。
丰富的资源带来勃勃商机，在循环经济的辐射作用下，消费群体和消费量剧增，为该建设项目提供了必要性。
二、符合生态立市、产业强市的发展战略
该项目属生态旅游循环经济，同时拉动相关产业快速发展。
将成为我市可持续增长的后续产业之一，
该项目以优化产业结构为核心，从整合资源入手，从而推进旅游产业和产品结构调整，向市场推出生态绿色食品和旅游产品，从而推进由大变强，推进企业总体素质，提高核心竞争力，建设资源节约型、环境友好型，明显提高资源利用率，为市民创造良好的生活与工作环境，为子孙后代留下蓝天绿地。
该项目以转变经济增长方式、提高经济增长质量、提高产业层次为目的；
以增强产业集约能力，建立以市场为导向的生态旅游发展战略。
第五章项目发展的方向
一、客户群定位
主客户群定位：
本市及邻市经销商，西山区本地及三大城市板块中商务、会议及培训等消费市场，及商务度假市场。
亚客户群定位：
国内临省市各类商务度假市场及旅游消费群体。
二、文化、特色定位
以自然生态观光为主题，以洞藏酒品质为特色，以生态食品休闲度假为品牌。
三、功能定位
西山区自然保护区生态景观；
名人题字摩崖石刻历史文物；
观光旅游、休闲度假村；
生态旅游观光；
构筑休闲及景点于一体的综合性观光旅游、休闲度假项目。
四、档次定位：
花红洞特有的自然资源及藏酒条件，昆明及整个云南，甚至整个中国少之又少。
周边独特的历史文化场所及民族文化风情使得项目内容更加充实，因此，有必要把项目打造成3A及3A级以上休闲度假旅游景区。
第六章、生态旅游市场分析与预测
一、生态旅游是社会主义经济可持续发展，人与自然和谐发展的必经之路
生态旅游是从20世纪90年代发展起来的。
生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的以自然为基础的旅游；
它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。
1、生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的。
2、生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏的历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域保护生态环境，降低旅游的负面影响和为当地人提供有益的社会和经济活动的情况下进行的。
3、经济效益
项目建成，将转移农村富余劳动力的就业，推动农村经济发展和农村劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。
市旅游资源的最大特点是人文景观与自然景观共生，农村经济与社会结构的自然形态明显，旅游物价平稳，亲和力较强。
绿色食品的市场：
1990年5月15日，我国正式宣布开始发展绿色食品。
我国绿色食品事业经历了以下发展过程：
提出绿色食品的科学概念——建立绿色食品生产体系和管理体系——系统组织绿色食品工程建设实施——稳步向社会化产业化市场化国际化方向推进。
第七章技术方案
设计原则
本项目的技术方案依照项目区的经济社会条件遵循自然社会和经济系统协调发展的原则，以充分利用当地的自然和人文资源，建立具有鲜明地域特点的生态综合旅游项目体系为目的，运用生态学的物质循环转化原理进行设计。
第八章组织机构与人力资源配置
一、工程项目管理
建设项目是一个系统性工程，系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。
也就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。
这种组织应该有与项目管理相适应的方法和技术；
有相应的资质人才经验，能够为业主提供最优秀是项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。
1、实施投资项目法人制
1992年国家计委颁发了《关于建设项目实行业主责任制的暂行规定》，并随后推行法人责任制。
国家十五计划纲要指出：
全面实行投资项目法人责任制、招投标制、合同管理制，健全投资约束机制。
这使我国建设项目管理体制改革向前迈进了一大步。
业主是项目的投资主体，在项目实施过程中有最大的决策权，能否正确决策取决于业主的素质。
业主不一定必须是项目管理专家，但作为过程建设项目的业主应该具备必要的业主应该具备必要的项目管理方面的知识。
‘
2、组织机构
实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。
依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。
3、人力资源
总经理由董事会批准任命，中层管理人员采取按条件在社会招聘办法解决。
营业人员及服务人员从市区下岗职工按规定考核择优录用。
4、员工培训
主要管理人员由单位组织外地考察学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。
第九章投资估算表
一、估算编制范围
本估算为团结镇生态旅游综合开发项目可行性研究报告投资估算，估算主要包括：
历史文化区改造费、住宿休闲区域餐饮娱乐区建设费、土地租用费，基础设施费及市政配套费。
不包括：
业主开业流动资金和建造期价格可能发生的变动而需要增加的费用。
二、估算编制依据
本项目建设投资根据建筑设计方案，相关图纸及市建筑工程预算相关定额及费用标准进行估算。
1、相似工程合同造价资料及地区材料价格。
2、假定由本市内的单位承担设计，施工及项目管理。
三、投资估算
本项目预计总投资7800万元，其中历史文化区维护及装饰100万元，藏酒区800万元，生态林休闲区3600万元，基础设施建设及办公配置2000万元，庭院景观区及工艺美术展示区1000万元，山林健身观光区300万元。
第十章经济分析
通过预测，本报告拟定下列经营策略：
花红圣泉酒庄总投资7800万元，由政府招商引资，开发商有规划的开发，自主经营。
一、年营业收入
通过历年旅游接待情况，预测花红圣泉酒庄生态旅游综合项目收入概况如下：
二、成本估算
1、各项原材料成本，按现行市场行情进行估算。
2、投资采用平均年限法匪类进行折旧摊销，摊销折旧20年。
3、管理费用按销售收入的20%计算。
4、销售费用按销售收入的3%计算。
5、职工年平均工资按16000计算，管理人员按42000计算。
包括工资性补贴及福利。
6、税金：
交易税按收入3.3%计算，营业税收按5.5%计算，租用按租金收入17.5%计算。
三、所得税
按照《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其他实施细则，所得税按25%计算。
四、资金筹措
采取有效措施，组织和引导全社会各方面的力量，多渠道、多形式筹集资金，建设和完善旅游投入增长机制，增加项目投入。
1、积极招商引资
根据项目建设发展需要，制定有关鼓励投资开发政策，并优化项目建设的外部环境，吸引企业个体工商户到项目区投资。
同时要扩大对外宣传力度，提高项目的知名度，吸引更多的外来业主对项目投资。
2、争取国家政策资金和社会资金投入
适当扩大项目专项资金的投入，积极向政府争取专项资金。
同时要注重证券资金的投入，抓住机遇，创造条件，积极主动向上市公司靠拢，搞联合，上市融资，吸收社会资本。
在扩大融资渠道的同时，要细化资金管理，加强监督，，坚持专款专用，专户储存，提高资金的使用效率。
第十一章风险分析
生态旅游发展要充分发挥市场机制的作用，遵循价值规律，讲求经济效益与社会效益。
离开了市场，生态旅游，休闲度假的推广就难以得到应用，因此，市场需求是生态旅游发展的方向。
一、自然风险
由于自然环境等不确定性因素，受环境的影响，生态旅游区域的客源状况也有着很多不确定的因素。
二、市场风险
当今的经济市场竞争激烈，旅游市场也一样。
本项目相比其他旅游区域，开发较晚，知名度不高，存在产品的供求失衡导致的波动和价值实现的困难。
三、防范风险的措施
1、制度安排与政策机制。
它直接关系到能否调动各方面的积极因素，使生态旅游的发展充满生机与活力。
生态旅游发展，在相当长的时期内离不开政府的扶持。
2、人才培育机制
生态旅游的发展必须调动全社会的力量，其中的核心问题是人才队伍的建设。
我们要通过体制改革，环境优化，观念转变，不拘一格，发现人才，使用人才，发现人才，使用人才。
第十二章环境保护
当今，绿色经济、循环经济成为新世纪的标志。
用环保促进经济结构调整成为经济发展的必然趋势。
保护环境就是保护生产力，改善环境就是发展生产力。
因此，如何协调环境与经济的关系，建设人与自然和谐相处的现代文明是坚持实现保护环境的基本国策的关键。
一、设计依据
《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095—1996）
《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）
《中华人民共和国大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）
《中华人民共和国污水综合排放标准》（GB8978-96）；
二、环境保护目标
将生态旅游景区建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色景区。
实行环保与经济建设同步持续发展。
1、空气质量
环境空气质量达到国家GB3095-1996一类地区中的二级标准。
2、地面水质量
地面水环境
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