万科房地产施工全套管理文件文档格式.docx
《万科房地产施工全套管理文件文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科房地产施工全套管理文件文档格式.docx（71页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
职责：
对工程质量扣款、保修情况、工程档案资料上交情况作最后确认。
程序：
4.1工程结算经预算部审核（大型工程经过审价）完毕后，主管工程师在填写“付款申请单”之前，必须先办理“工程尾款支付确认单”（附后），该“确认单”作为办理结算付款的前提条件。
4.2根据“工程尾款支付确认单”要求，由主管工程师到物业公司办理有关手续，再次确认该工程已无任何质量、保修上的扣款，如有扣款，则应开出扣款单，以便在尾款中扣除，并加盖物业公司公章为准。
4.3为保证工程档案的完整归档，主管工程师应到档案专管人员处再次核实归档情况，并签署意见。
4.4在办理完该“确认单”后，方可办理“付款申请”，该确认单即作为尾款付款申请的附件一齐上报预算部。
相关文件：
“付款申请单”。
本程序文件发放到工程部全体人员、物业公司、设计部、销售部。
新材料推广应用管理工作程序
一、目的
确保新材料在工程中及时成功应用，充分发挥其高效、节支、环保的作用，同时完善住宅功能，提高工程质量，增加市场卖点。
二、职责部门
工程部负责新材料的推荐、考察、应用及推广工作。
三、相关部门
预算部负责提供新材料的应用成本分析。
四、适用范围
市建委许可使用，具有相应检测鉴定报告的新型建筑材料，最好有在其它房产商的类似工程中成功应用的经历。
五、工作程序
各专业工程师负责跟踪调查相关材料在建筑市场的发展动态，如有合适的新材料，专业工程师对其性能、质量标准、评审机构、获奖情况、工程实例进行了解，并向部门经理提交新材料推荐应用报告。
部门经理认为该新材料可行，组织进行以下工作：
对厂商的资质、资金、生产规模、市场信誉度、市场占有率进行考核。
如有条件，可进行实例考察，听取其它房产商对此新材料应用的反映。
邀请相关专家，举行新材料应用专家咨询会。
预算部结合原先材料作出新材料应用成本分析报告。
分管副总召集工程部、预算部相关人员召开新材料应用讨论会，作出以下决定：
不采用。
小范围试用。
全面推广应用。
新材料应用被采纳，专业工程师需做以下工作：
向设计部门推荐使用。
在与厂商签定合同中，对新材料的售后服务进行严格约束。
对新材料应用过程进行重点控制。
对新材料应用效果进行跟踪调查。
如需要，预算部对新材料应用成本分析进行调整。
专业工程师负责对新材料应用情况进行汇总，作为今后应用的依据。
如新材料应用成功，对相关人员进行奖励，并作为工作成绩计入年度工作考核。
此程序文件应发放到下列人员：
土地前期费用索赔管理程序
确保公司利益不受损失，本公司在开发前期工作中所花费用应从地价中扣除。
二、范围
适用于本公司拟投资开发的土地。
三、职责
3.1工程部、配套部负责收集、整理各项费用。
3.2项目发展部负责与土地商谈判。
3.3办公室法律人员负责提供法律咨询。
四、程序
4.1工程部地盘主管及配套部相关人员应按下述内容积累（产生）协议、工程量、发票（收据）：
道路移位
电杆拆迁并新增电杆（农用）
新增下水道
青苗提前补偿
池塘清淤、填平
场地推平
临时用水
临时用电
军用电缆移位
农用设施拆迁（鸭棚、暖棚）
沪星村小河填平
4.2工程、配套相关人员在实施时须签订协议，核定工程量，明确预算，尽可能与土地商（七宝房地产公司）联系，争取对方事前确认。
在结算时取得发票（收据）。
4.3每项工作完成后一星期内主办人员应单项汇总经部门经理审阅后报项目发展部备案。
五、相关文件
5.1土地合同及相关土地补充协议。
5.2相关合同、协议。
六、相关表单
6.1预算书
6.2发票（收据）
4.1.管理职责：
质量方针：
及时向客户提供达到国家规定合格标准的房屋。
质量目标：
1999年内通过ISO9002质量认证，100%达到国家合格标准。
职责和权限：
另附。
管理者代表：
本公司委派工程部经理担任管理者代表，他将：
确保按照ISO9002（94）要求建立/实施并保持质量体系。
向总经理报告质量体系运行情况，以供评审及改进作为基础。
代表公司就质量体系有关事宜与外部进行联络。
管理评审：
公司每年进行一次常规管理评审，以确保质量体系的适宜性和有效性及满足ISO9002（94）标准要求及满足公司质量方针和目标，管理评审的记录予以保存。
4.2.质量体系：
本公司建立有以质量手册、程序文件、支承性文件表单为基础的质量体系文件，它们是公司的确保我产品质量符合规定要求的一种手段。
质量手册：
是公司质量体系的纲领性文件，阐明公司质量方针、目标，描述质量体系的文件，也是公司对外质量保证能力的证明文件。
程序文件：
是质量手册的支持性文件，描述了实施质量体系要素的各项质量活动。
支持性文件：
是各项活动的具体规定，是程序文件的支持性文件。
质量记录：
是体现质量体系活动或取得结果的客观证据。
质量策划：
现有质量体系文件不能满足特定产品合同所规定要求时，必须进行质量策划。
质量策划应考虑编制质量计划。
4.3.合同评审：
公司规定合格评审的方法和要求确保合同有效履行。
每一合同在接受前均由工程部、设计部、预算部、销售部对其进行评审，并保证：
需方要求是合适的，需方提出的不一致要求已得到认可，公司具有满足合同要求的能力。
经总经理批准的销售合同，由授权销售人员与客户签订合同。
合同的修订：
销售部在合同需要修订时按规定进行重新评审，并传递到有关部门。
记录：
销售部保存合同评审的记录。
4.5.文件和资料的控制：
为了保证质量体系中所使用的文件/资料处于受控状态，确保质量体系运行的各个场所，使用相应文件的有效版本。
贯标办负责质量手册/程序文件的编制和管理。
质量手册由总经理批准，程序文件由管理者代表批准，支承性文件由管理者副代表批准。
外来外发文件与资料由文件管理员进行管理，以保证在对质量体系有效运行起重要作用的各个场所都能得到相应文件的有效版本。
当文件需要更改时，由原文件审批部门进行，更改按原发放范围进行。
作废、失效文件及时撤出使用现场，需要用它们时应有明确“保留”标识。
4.6.采购：
确保所采购的物资及服务符合规定要求。
由工程部负责施工公司及材料设备的招投标组织工作及其后的对分承包方的联络、管理工作。
由设计部负责对设计单位招投标的组织工作及其后对分承包方的联络管理工作。
由物业公司负责对监理公司的招投标组织及其后的管理工作。
采购及招标文件由工程部及设计部编制、审批。
招标、评标工作由工程、设计、预算部负责人员进行。
合同按“上海万科房地产有限公司合同（协议）审批表”程序进行。
公司按检验规定对采购物资进行验证，当要在分供方处验证采购物资时，应在文件中规定验证的方法和产品放行的办法。
对设计施工单位提供服务的验证，由监理公司、设计部、工程部根据合同进行。
4.8.产品标识和可追溯性：
工程部对于在房屋建造过程中分部分项工程及甲供料的适当标识，便于进行质量检验及记录，防止混淆。
工程部对规定有追溯要求的场合，制订文件，达到追溯的要求进行质量控制。
对房号、室号在设计图上明确标识，最后现场标识由物业公司进行。
4.9.对房屋施工过程进行控制使其达到规定要求。
工程开工并监理公司负责编制监理大纲及细则，报工程部批准。
监理公司严格按监理大纲、细则对工程质量及时度进行控制。
对于关键工序及特殊部分编制作业指导书。
必要时，用实物样板规定评定标准。
保证施工有适合的设备、人员、环境条件。
对隐蔽工程进行强化管理，保证工程质量。
相关文件。
4.10.检验和试验：
对工程所用设备材料及施工过程由监理公司进行检验和试验控制，保证只有合格的产品才可投入使用或进行继续生产。
对经检验不合格的设备材料及分部分项工程按不合格品控制程序进行。
在所规定的检验试验未完成前，不得将产品放行。
在所有进货及过程检验都已完成，且已满足规定要求后，才能进行产品的最终检验和试验。
保存检验和试验的记录。
4.11.检验、测量和试验设备的控制：
选择符合测量准确度、精密度要求的量仪。
使用前对量仪进行检定并定期对其进行检定，并保存检定记录及作好识别标识，标明其标准状态量仪分类进行管理。
对量仪有适当的储存、维护、保养、储存运输以保证其准确度及适用性。
当发现量仪偏离标准状态时，对已评定的结果重新进行测量。
4.12.检验和试验状态：
为了防止未经检验和检验不合格的产品交付使用，运用适当的方法，对检验和试验状态加以标识，以便能正确判断产品经过检验、检测、试验结果是合格还是不合格。
进货物品及半成品均由施工公司进行标识检验与试验状态，监理公司进行监督，工程部进行抽查、控制。
检验试验状态通过质量记录及有关标识表示。
4.13.不合格品的控制：
为了防止不合格品的非预期使用或安装对与项目有关的材料、图纸、设备、成品、半成品进行控制，由工程部主管不合格品的控制，设计部、销售部参与不合格品的控制，由监理公司监督施工单位对不合格品做好标只和记录，并报项目主管，根据不同情况，由项目主管或工程部经理进行评审，必要时设计部、销售部经理参与评审，评审后可能是进行返工，让步接收，降级使用，拒收处理，返工、返修后由监理公司重新检验，作好记录。
4.14.纠正和预防措施控制：
通过对实际存在的或潜在的不合格因素进行调查分析，采取措施，消除产生原因，有效地防止不合格的发生和再发生。
贯标办是纠正和预防措施的主管部门，负责质量体系运行，工程部主要对甲供料及工程质量负责。
为消除实际和潜在不合格原因所采取的任何纠正或预防措施应与问题的重要性及所承受的风险程序相适应。
纠正措施包括：
有效地处理用户意见及不合格报告。
调查产品、过程和质量体系有关的不合格产生的原因。
确定消除不合格原因所需的纠正措施。
实施控制，并验证纠正措施的有效性。
预防措施包括：
通过适当住处来源，如质量记录中反映的潜在不合格原因，服务报告等以发现分析并消除不合格的潜在原因。
预防措施由费标办责成主管部门制订实施计划，由管理者代表进行审核批准后执行。
贯标办和工程部在实施中进行跟踪，最后进行验证，并报告管理者代表。
0预防措施的实施记录由贯标办保存，涉及文件需更改的按文件和资料控制程序进行，并将有关信息报告管理者或提交管理评审。
4.15.搬运、贮存、包装、防护和交付：
施工所用材料物品由仓库保管，按规定的出入库方法管理，定期检查库存品状况，以便发现变质情况。
对已建成的房屋作适当的防护，包括防火、防盗、防损、防水等。
4.16.质量记录：
有效地控制好质量记录，以证明公司质量活动达到规定要求，并在需要时满足追溯的要求。
质量记录包括管理评审、合同评审、分供方评审文件与资料控制、过程控制、不合格品控制，纠正预防措施内审、培训等各种质量体系运行中的质量记录。
贯标办负责质量体系有关质量记录的控制，各部门负责本部门质量记录的控制。
质量记录进行适当标识，所有质量记录应清晰、保管方式应便于存取和检索，保持适宜环境，以防之损坏、变质和法失。
质量记录按规定保存期保存，合同规定时可提供给客户查阅。
质量记录控制程序。
4.17.内部质量审核：
进行内部质量审核，以验证质量活动和有关结果是否符合计划安排，并确定质量体系的有效性。
管理者代表主持和内部质量审核，一般每半年进行二次。
内审由经过培训并经管理者代表任命的内审员进行。
内审按计划进行，保持受审部门由与本部门无直接责任的内审员进行。
内审组负责将评审资料整理，对不合格项由贯标办进行跟踪验证。
内部质量审核程序。
4.18.培训：
对从事与质量有影响的人员进行培训，提高员工质量意识及人员素质。
办公室负责培训工作的归口管理，各部门负责组织培训。
培训分内部培训及委外培训。
对培训记录由办公室负责整理、归档。
培训控制程序。
4.19.服务：
为满足客户的期望和需求，规定了合同保修期对房屋进行保修。
工程部负责保修的归口管理。
服务控制程序。
4.20.统计技术：
在工程项目形成过程中，采用适宜的统计技术方法，以保证工程质量满足规定要求。
确认合理的设计变更签证程序，从而控制设计变更、签证的费用。
适用于所有在建工程的设计变更及签证项目。
3.1.工程部是签证实施的见证部门。
3.1.1.项目主管确认签证及设计变更实施的情况及工程量。
3.1.2.部门经理负责签证的审批。
3.2.设计部是设计变更的见证部门。
3.2.1.项目主管对设计变更单进行确认及说明变更原因。
3.2.2.部门经理负责设计变更的审批。
3.3.预算部对设计变更及签证进行费用核算。
4.1.设计变更。
4.1.1.工程在施工过程，若发现施工图纸属于较大结构性问题，必须及时上报公司主管老总，并与设计单位联系研究决定，由设计单位出修改施工图或变更设计通知。
4.1.2.设计部审核设计变更，经主管人及部门经理签字盖章确认后，转发给工程部。
4.1.3.工程部主管人员每月5日前，整理汇总上月1日至30日（31日）发生的设计变更单，并在每张变更单上注明实施情况。
汇总单经主办人及经理确认后，送预算部。
4.1.4.预算部确定核实设计变更费用后，作为工程结算价的一部分。
4.2.签证：
4.2.1.签证项目发生后，工程部主管人及时确认签证单。
认真核实签证工程量及详细说明施工工艺及实施情况。
4.2.2.签证单需监理、工程主办人及部门经理三人共同签认，并加盖各自公章确认。
4.2.3.点工签认：
4.2.3.1.在工程签证中原则上不认点工形式出现。
如有特殊原因需发生点工且数量较大时，必须由主办人员所在部门经理同意后方可进行施工。
4.2.3.2.点工原则上是以现定额站规定（每工22.80），故在税前进行结算。
4.2.3.3.若按定额站人工价规定进行施工有难度，经部门经理认可，以书面形式在签证单上写明原因、工作内容，由预算部、工程部及乙方三方人员共同谈定点工单价。
4.2.4.各种土方工程不得有土方签证单，该项目操作执行《关于建筑垃圾清运及土方工程的暂行管理方法》。
4.2.5.每月5日前，工程部主管人整理上月1日至30日（31日）发生的签证单，汇总确认后送预算部。
4.2.6.预算部确定核实签证费用后，作为工程结算价的一部分。
4.3.备注：
4.3.1.设计变更、签证项目发生后，工程部主管人员须当日发生当日确认，事后补办的设计变更、签证预算部不予计算，事后补办设计变更、签证不予计算。
4.3.2.设计变更、签证单每月分别作汇总表，见附表一、二。
4.3.3.所有设计变更、签证单上有关价格、费用的确认时，需由预算部参与确定。
4.3.4.设计变更、签证单均一式五份，送预算部的设计变更、签证单必须为原件。
4.3.5.预算部在办理结算时有权复查签证、变更的内容，若发觉与定额不符时，不予结算。
4.3.6.若发生特殊情况难以结算的项目，则注明由审价单位作最终确定。
5、本工程文件应发放到下列人员：
陈总、童传友、吴健勇、毛永平；
设计部、预算部、工程部、配套部全体人员。
图纸管理细则
设计文件更改的提出
甲方提出反映在甲方同设计单位日常工作联系函当中。
设计单位提出由设计单位以设计变更形式传递。
施工方提出通过施工方同甲方的工作联系函、监理例会报告、进度计划及供货计划传递。
设计更改的实施
设计变更形式：
由甲方提出的变更为“项目变更通知”。
由设计单位提出的及施工方提出的变更为“设计变更通知”。
设计变更的运行：
设计院发出的“设计变更通知”由设计部经理在“设计变更通知”上签字、盖章，由设计部该工程工程主管人员将其变更通知发放至工程部，接收人在变更通知原件上签收，原件交档案室保存，设计部保留签收记录的复印件一份。
工程部发放“设计变更通知”至施工及监理，接收人在设计变更通知上签收。
“设计变更通知”和“项目变更通知”的有效性，等同于施工图纸，在竣工资料中一并体现。
图纸发放规定
设计图纸发放范围：
每家施工单位8套施工图，监理公司2套，各工种工程师1套。
施工图纸一经发放，不再回心，失去时效，自动作废。
设计图纸接收与发放，记录在“文件收发记录”表上。
图纸发放有效性标识：
施工图纸以设计单位有效图章为准。
零星工程图纸以设计部受控章为准。
零星图纸的管理
零星工程图纸经设计部经理在设计部“设计通知单”上签字确认。
零星工程图纸发放范围为工程部、配套部一份，领用人在“设计通知单”上签收。
修改变更图纸的发放范围按原发放范围实施。
1、目的
确保廉洁高效地选择到质优价廉的队伍及厂家的产品。
2、范围
造价超过十万元以上的工程及材料设备（四大公司指定项目及可列入特急项目的除外）。
3、程序及职责
超过十万元以上，任何工程及设备材料的选择均需在正式合同申报前半个月将操作具体计划上报给主管副总，经主管副总认可后实施，以避免正式申报时考虑不周又无时间调整的被动局面。
对不需要做招投标的应向主管副总提前半个月申请特殊处理，并详细说明理由。
3.1队伍及厂家的入围资格界定办法：
主办工程师首先到政府行业主管部门了解本行业全面情况，并根据政府主管部门所作的行业评比结果，经统计分析整理出各材料及队伍的入围资格等，经工程部或配套部讨论后报公司。
建材要根据检测报告内的数据，由厂家承诺其产品所达到的数值。
3.2招投标过程：
主办工程师根据公司批准的入围资格要求及设计销售对材料性能品质的要求，推荐不少于三家入选单位参加招投标。
在招标时必须请各竞标单位同时到场，参加有设计、主办部门及预算各一人以上人员组织的招标会（必要时领导参加）。
并严格查验投标单位的营业执照、经营许可证、资质等级证书及进沪许可证等。
主体土建工程还需要查验核定承接任务单。
投标时要求各竞标单位于标书规定日期内密封标底送达预算部，非密封及过期者为弃权。
开标时必须有设计、主办部门及预算各一人以上参加，对各竞标单位标底进行开封评标的工作。
主办工程师负责对各单位的投标情况做出可比性分析，必要时应组织相关人员进行询标。
3.4签约：
签约按《上海万科房地产有限公司合同（协义）审批表》程序执行。
主办工程师应附上招投标过程备忘，包括入围资格描述、行业现状、企业数量及等级划分、考察参加人员、考察情况、招标开标参加人员名单等。
3.5合同管理：
合同正本我方保留不少于两份，一份在公司办公室存档，一份在预算部存档。
预算部同时要保存乙方的营业执照、经营许可证、资质等级证书及进沪许可证复印件，如非法人签约应保存法人委托书正本。
3.6特急项目管理：
由于正式合同的审批周期为两周时间，为一些特急项目需要，可按“特急项目管理细则”执行。
4、相关文件：
4.1采购合同
4.2特急项目管理细则
5、相关表单
5.1施工单位初选审批表
5.2监理单位初选审批表
5.3甲供材料（设备）入围资格
5.4上海万科房地产有限公司合同（协议）审批表（试行）
修改记录
审核：
批准：
日期：
日期：
上海万科房地产有限公司合同（协议）审批表（试行）
NO：
本表格于6月15日开始正式执行。
合同评审控制程序
确保合同条款明确、公平、公正，确保在第一时间正确解决问题。
。
适用于工程系统所有合同。
3.1工程部主管经理负责评审合同综合条款。
3.2预算部经理负责评审单价、总价、付款方式、结算办法。
3.3分管副总负责监控3.1、3.2全部过程。
4.1合同评审前期工作：
项目主办人员组织招投标（询价）工作并编制标书合同及有关材料（详见采购控制程序）报工程部主管经理。
4.2工程部评审。
4.2.1工程主管经理仔细阅读备忘录、标书、合同及其他附件，重点审核以下内容：
4.2.1.1证照类齐全性：
营业执照、经营许可证、资质证书、进沪许可证（若存在）、准用证。
4.2.1.2质量标准：
合同应附产品国家颁布质量标准、验收规范等。
4.2.1.3经济类条款：
单价、总价、数量、规格、付款方式、奖罚等条款是否符合行规及我公司利益。
4.2.1.4法律法规符合性：
合同内容应在法律法规允许范围之内。
4.2.1.5时间：
符合科学规律及我公司要求。
4.2.1.6廉政管理规定符合性。
4.2.2工程主管经理评审完毕后在《上海万科公司合同（协议）审批表》上签署意见并移交预算部。
4.3预算部评审：
预算部经理负责审核以下内容。
4.3.1经济类：
单价、总价、付款方式、奖罚。
4.3.1.1工程合同：
4.3.1.1.1审核合同是否符合原招投标文件内容。
4.3.1.1.2审核合同价是否正确。
4.3.1.1.3如果是零星工程，应编制预算，并与施工单位双方核对，确定合同价。
4.3.1.1.4审核是否符合公司《招投标管理程序》。
4.3.1.1.5送分管副总审批。
4.3.1.2工程设计合同：
4.3.1.2.1审核设
升级会员 