中低收入家庭住宅供需市场的研究以济南市为例论文Word下载.docx

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以消费者角度分析济南市中低收入家庭房地产住宅市场消费特征，使房地产市场的研究趋势更为务实；

对中低收入家庭在社会中的阶层定位，根据济南市统计局按家庭收入的划分来进行定位，确定在

城市中所占比例，分析该群体社会特征。

关键词：

住宅市场；

中低收入家庭；

经济适用房；

廉租房分类号：

F293.35

ResearchontheSupplyandDemandofHousingMarketwithMiddletoしowIncomeFamilies

ACaseStudyofJinan

Abstract

Alongwiththedevelopmentofourcountrysocialeconomy,people’slivingstandardhastheremarkableenhancement,butasaresultofthelargepopulation,socialisminitialstageexistssomeactualsituations,society'

sgapbetweenrichandpoorisgettingbiggerandbigger,particularlythelargeandmiddlescalecity'

sgapbetweenrichandpoorquestionisgettingmoreandmoreserious,butthepriceofhousingmarketdramaticrising,isnodifferentwithhasonemisfortuneafteranother.Inrecentyears,thehomepriceofJinannsinggreatly,moreandmoreinhabitantsarenotabletobuythehousing,Disparitybetweenpoorandrichincreasesdaybyday.Howtosolvethehousingproblemwithgoodmidandlowearningfamilybecomesamoreandmoreurgentsocietyquestion,ithasacrucialinfluenceonsocialstabilityandeconomicsustainabledevelopment.

ThroughtheresearchtotheJinan’smidandlowearningfamilyhousingdemand,mayformulatethesupplyofcommodityandeconomicalandlowrentedhousingpolicy;

mayprovidetheadviceformidandlowearningfamilybuyinghouses,obtainthereliablemarketinformation;

itmayguidetheproductwhicheffectivelythepropertydeveloperdevelopmentissuitableforsale,providethemorehousesourcesforthemidandlowearningfamily.

Throughtheapplytheorytorealitymethod,thequalitativequotaandthequestionnairemethod,thetextfirsthascarriedonthelimitstotheJinanmidandlowearningfamily'

sscope;

nexthascarriedontheanalysistotheJinanmidandlowearningfamilyhousingmarketsuppliespresentsituation,includingthesupplystructure,thecommercialhousing,thesecondaryhousing,theoldvillagetransformationroom,economicalandappropriatehousesand

thelowrentedhouse,economicalandappropriatehousesandthelowrentedhouseforthisarticlekeypoint;

oncemoreanalyzesJinan'

sresidentialneedsofmiddletolowincomefamilies.Throughresearchapproachandquestionnaireanalyzesunitplanchoosing,areachoosing,locationchoosingandpricechoosing;

finallyproposedtheJinanmidandlowearningfamilyhousingsupplyanddemandmarketexistence'

squestion,andhascarriedonthereasonanalysis,basedonthis,profitsfromoverseasandtheHongKongandMacaoareasolutionmidandlowearningfamilyexperience,discussedcurrentwhichhasrealizedtheJinanmidandlowearningfamilyhousingmarketbalancebetweensupplyanddemandsuggestionandthemeasure.

Basedonatpresentbyconsumerangleanalysisrealestatemarketconditionresearchorvacancy,thereforethisarticlehascertaininnovation.Atthesametime,thisarticletakethemidandlowearningfamilyastheobjectofstudy,causestherealestatetargetmarketrefinement,theJinanmidandlowearningfamilyhousingmarketwilldivideintothecommodityhousingmarket,thesecondaryhousingmarket,theoldvillagetransformationroommarket,theeconomicalandappropriatehousingmarketandthelowrentedhousingmarket;

itanalyzestheJinanmidandlowearningfamilyrealestatehousingmarketexpensecharacteristicbytheconsumerangle,causestherealestatemarkettheresearchtendencytobemorepractical;

tothemidandlowearningfamily'

sinsocietysocialstratumlocalization,carriesonthelocalizationaccordingtotheJinanStatisticsbureauaccordingtohouseholdincome'

sdivision,determinesaccountsfortheproportioninthecity,analyzesthiscommunitysocietycharacteristic.

Keywords:

housingmarket;

middletolowincomefamilies;

economicalandappropriatehouses;

lowrentedhouseCategorynumber:

F293.35

独创声明

本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。

据我所知，除了文中特別加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其

（注：

如

他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得.

没有其他需要特別声明的，本栏可空）或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。

与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。

学位论文版权使用授权书

本学位论文作者完全了解山东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，有权保留井向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。

本人授权山东师范大学可以将学位论文的全部或部分内容編入有关数据库进行检索，可以釆用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。

（保密的学位论文在解密后适用本授权书）

学位论文作者签名：

flM导师签字：

餘、レ

签字日期：

M年/f月气曰签字曰期：

年ぶ月

1绪论

1.1研究背景

当前，住房问题在我国是一个“热点”问题，近几年来一直是全国两会关注的焦点。

住房是人类生存、发展和享受的基本要素之一,住宅建设不仅改善了居住水平，而且极大地推动了社会经济发展，对中国新世纪的经济发展具有重要的战略意义[1]。

住房不仅是人类生存条件的基本形态，也是人类文明进程的物化形式；

它关联着人类的生存与发展，生息与修养，休闲与交际；

它还映衬着人类社会生产与生活的经验和智慧。

住房问题是ー个社会分配问题，社会的每ー个成员都应享有适当的住房；

住房问题也是我国小康社会建设过程中面临的ー个关系人民群众切身利益的社会问题。

与住房需求和分配相对应的是住房供应，科学的住房供应体系是实现住房合理分配与需求、实现“居者有其屋”目标的重要保障。

我国出台了一系列政策,旨在规范发展经济适用住房，重点发展满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，加快廉租住房制度建设，促进房地产业健康发展。

完善的住房供应体系，必将成为我国深化住房制度改革，促进社会主义和谐社会建设的重要内容。

济南市是山东省的省会城市和政治、经济、文化中心，近几年随着经济的快速发展，城市建设步伐的加快，住房供应面积有较大幅度的增长，群众住房水平显著提高，住房供应显示了强劲的活力。

但是随着济南市住房制度改革的深入、旧城改造步伐和城市化进程的加快、居民住房需求增加的升温，特别是一系列新调控政策的出台和付诸实施，济南市在住房供应体系方面存在着一些问题：

住房价格持续上涨，住房空间布局不科学,90平方米以下套型占住房供应总量的比重少，住房供应以高端为主，经济适用住房、廉租住房等保障性住房比重少，住房供应体系有待完善。

这与政府要“解决大多数人的住房需求”的目标差距较大，尤其是中低收入家庭的住房问题。

借鉴国内外住房供应相关的理论和实践，创新和发展济南市住房供应体系，是目前面临的紧迫而重要的现实选择。

基于上述目标和思想，本文对济南市住房供需市场进行全面系统的研究，对存在的问题和不足进行剖析，并提出対策和建议，以期对建立和完善济南市住房供应体系提供有价值的参考，积极推进全面建设小康社会的目标。

1.2研究目的和意义

安全、舒适的住房，对于每个人和每个家庭的幸福是不可缺少的，应当是国家和国际行动的ー个基本组成部分。

向所有人提供适当的住房是“中国21世紀议程”中人类住区可持续发展的ー项内容。

这项内容明确提出了“要根据居民的不同收入水平制定不同的住房政策，采取出租、出售、有组织地个人集资建房、合作建房等多种途径，解決不同收入水平家庭的住房问题w。

随着我国社会经济的发展，人民的生活水平有了显著提高，但由于人口众多，社会主义初级阶段存在的ー些实际情况，社会的贫富差距越来越大，尤其是大中型城市的贫富差距问题越来越严重，而住宅市场价格的一路飙升，无异于雪上加霜。

如何解决中低收入人群的居住问题，己经成为一个急需解决的社会问题。

本论文通过对中低收入者住房需求的研究，可为济南市政府制定经济适用房政策提供参考；

为中低收入者购房提供参谋，获得可靠的市场信息；

可以有效引导房地产开发商开发适销对路的产品。

本课题研究现状以区域性房地产市场为主，同时房地产开发商所注重的楼盘市场分析是研究的重点。

基于目前从消费者角度分析房地产市场状况的研究还是空缺，因此本文具有一定的创新性。

1.3国内外研究综述

长期以来，住房是西方国家尤其是美国、英国、德国等市场经济发达国家商品市场的重要组成部分，不仅同开发商、中介、居住者的经济利益密切相关，而且同国民经济的增长密切相关，引起了社会的广泛关注,成为影响国家政治安全、社会稳定和经济发展的重要因素。

因此，对住宅市场的研究讨论很多，大量文献刊登在各种各样的报纸、杂志上，包括通讯、报道、评论、调査、论文等。

其中研究性文章主要刊登在经济、地区经济、城市经济、货币银行和房地产等类型的杂志上。

同时，还有各种年鉴、汇编、专辑收入了关于住宅市场研究的评论、论文等。

在以上研究的基础上，还出现了大量的編著和专著。

其对住宅市场的研究主要集中在以下四方面：

一是住房制度改革问题；

ニ是保障中低收入者住房的政策研究，其成果表现为各国基本上都己经形成了相互补充的比较完整和完善的住房保障法律体系，这些法律在住房保障体制中发挥着重要的作用；

提供建立住房保障体制的依据；

明确住房保障体制的目标，规定住房保障的实现方式。

三是住宅的供给和需求的平衡问题；

四是住房金融问题，特别是对住房抵押贷款的研究。

因此，西方对住宅市场的研究己发展得比较成熟[3]。

从1949年到80年代改革开放初期，由于在理论认识上和管理制度上的原因，我国学术界对住房问题的理论研究较少，而对住宅市场的专门研究更是空白。

改革开发以来，在邓小平同志对住房改革的论述后，我国的住房研究才开始繁荣，各种关于住房问题、住宅市场的研讨不断，全国各地纷纷成立了住房和房地产研究会，针对住宅问题的学术活动全面展开，涌现出了大量的调研报告、理论研究等文献。

特别是在我国确立了社会主义市场经济体制和住房分配实现货币化后，关于住房和专门针对住宅市场的研究得到了空前的发展，井出现了ー些较为系统的学术著作。

如1989年张跃庆编著的《城市住房管理概论》、1990年张秋舫主编的《住宅经济改革的理论与实践》、1998年张汉铭等編著的《住宅经济学》、1999年王微主编的《住房制度改革》、2002年包宗华著的《住宅与房地产》、2003年李忠富著的《住宅产业论》等等。

这些文献对我国住宅市场的研究主要集中在住房制度改革的理论与实践方面，而专门针对住宅市场的供给和需求进行的研究较少。

对我国住宅市场的供需关系进行较深入研究的文献，主要是ー些学位论文，并以硕士论文为主。

如华中农业大学郜智贤的硕士论文《城市住宅ー级市场供需及发展研究一一以郑州市为例》、华中农业大学高淑萍的硕士论文《我国城市住房市场供求平衡与发展研究》、天津大学张爱军的硕士论文《天津市商品住宅供需状况研究》、浙江大学周方的硕士论文《杭州市住宅市场供求关系与住宅产业政策研究》、西安理工大学王幸哲的硕士论文《西安市住宅市场供需结构研究》等等。

其中，华中农业大学郜智贤的硕士论文《城市住宅一级市场供需及发展研究ー以郑州市为例》主要运用经济学中的供给和需求原理、博弈论以及房地产的相关理论，注重理论联系实际、定性分析与定量分析相结合，以郑州市为例，分析了区域住宅市场供需状况、结构特征和市场的平衡，并对区域住宅市场在多因素作用下的发展特点、趋势做出预测，对目前市场中存在的间题提出了対策。

总之，这些学位论文的特点是比较系统、在某些问题上还比较深入，也成为国内住宅市场学术研究的重要文献。

但总体上说，我国住宅问题和住宅市场的研究还不够成熟、不够深入，在许多问题和领域还有很大的发展空间。

客观上，这是因为我国房地产业本身才起步不久，本身就不够成熟和完善。

随着我国房地产业的逐步发展，通过学术界的共同努力，我囷的住宅市场研究一定会日臻完善，达到国际一流水平。

我国的住房发展政策是在住房商品化和住房制度改革的过程中不断发展完善的6住房政策的基础策略是对中低收入家庭分别采取不同的住房政策，对中低收入阶层采取建设经济适用房的政策，通过市场化的方式提供给住房需求者；

对最低收入家庭采取提供廉租房的方式。

包宗华教授指出:

住房是ー种特殊的商品，既有一般商品的经济属性，又有一般商品不具有的社会属性。

住房最大的社会性和政策性就是解决占居民比重最大的中低收入者的居住问题14]。

全国人大代表闫傲霜说：

从国际经验来看，最有效解决城市低收入阶层住房问题的办法是形成一个多层次、持久性的福利住房体系。

从济南市的实际来看，当务之急是将经济适用房与廉租房、中低价商品房、二手房的买卖与租赁结合起来，并配合相关的金融贷款制度形成ー个完整、低成本、高效率的社会福利住房体系[5]。

与国外相比,我国现阶段的经济适用住房建设与英、美等国家在二十世紀四、五十年代大规模的普通住房建设有很大程度的相似。

国外在住房补贴政策和住房金融的发展上有许多值得我们借鉴和参考的地方。

1.4本文研究方法与内容

1.4.1研究方法

本文的研究方法如下：

（1）实例分析法◊以实际案例为基础，找准济南市中低收入家庭住宅供需市场中存在的问题，提出合理的解决措施和建议。

（2）比较分析法。

通过对国内外住房供应体系的比较分析，借鉴成功经验,达到理论和实践相结合，创新济南市中低收入家庭住房供应体系。

（3）调查问卷分析法。

采取发放调查问卷方法，通过对回收问卷的分析，了解济南市居民大体的经济状况和住房消费的倾向性，为制定科学的住房供应体系提供可靠的依据。

另外，还采取了历史分析与现实分析相结合，静态分析与动态分析相结合，逻辑推理法等研究方法。

1.4.2研究内容

住宅市场作为我国市场经济体系的ー个重要组成内容，它发育的程度或运行状况，将影响到我国市场经济体系的完善程度。

因此本文首先了解了国内外及港澳地区解决中低收入家庭住宅供需矛盾的经验，其次，通过对住房市场两大基本要素供给和需求的分析研究，明确了住房市场供给和需求的变化规律以及二者的相互关系；

第三，在对住房市场供给和需求的理论研究基础上，以中低收入家庭为研究対象，分析了济南市住房市场在供给和需求方面存在的问题，并进行原因的剖祈；

最后，結合住宅市场的内在联系和运行规律，探讨当前实现济南市中低收入家庭住房市场供求平衡的政策及措施保证。

2国外及港澳地区解决中低收入家庭住房的经验与借鉴

我国在进行住房制度改革时，曾吸取了国外发达国家和地区建立现代住房制度的经验和教训。

因此，对国外发达国家和地区解決中低收入者住房问题的方式与方法进行概括性的简要剖析，对我国经济适用住房的迸一步发展与完善有着一定的借鉴意义161。

2.1国外及港澳地区解决中低收入家庭住房的方式与方法

2.1.1英国的公有住房优惠出售政策

1919年英国率先建立现代住房制度时，英国政府和广大专家学者对20世纪初居民住房的情况进行分析后认为，由于住房具有价值大、使用期长的特点，广大居民特别是中低收入的居民，包括大量低收入工人，单纯依靠自己的收入，很难解决好住房问题。

因而英国政府将建立现代住房制度的基本思路确定为：

要建立ー个政府支持（含政策支持和经济支持）与居民合理的住房消费相结合的住房制度。

英国解决中低收入者住房问题的方式主要有两点：

一是采取优惠措施推动中低收入居民买房。

1980年颁布的《住房法》，关于“购买权”的条款规定了对公有住房实行房价优惠；

租用公房的住户只要住满两年，即有权以优惠折扣价格购买所住的公房；

优惠折扣起点为房价的30%,居住时间在两年以上者，每超过一年优惠折扣增加1%,但总的优惠折扣以不超过60%为限；

在居住条件较差的公寓或套房的出售方面，给予更大ー些的优惠折扣，居住满两年的住户购房可以得到44%的优惠折扣，居住两年以上者每超过一年优惠折扣增加2%，但总的优惠折扣以不超过70%为限。

在“购买权”政策的吸引下，大量的租户购买了公房。

ニ是实行抵押贷款优惠。

公有住房的购买者可向银行、保险公司、地方当局及其他金融单位申请以其所购住房为抵押品的抵押贷款。

首次购房者在担保公司的担保下，通常可得到房价90%的贷款，有时可得到100%的贷款，贷款的还款期一般为20〜25年，特殊倩况下可以为30〜35年，贷款者须按月还本付息，利息按银行贷款利率计算，利率约为11〜13%。

同时，英国政府对低收入阶层实行公开津贴，给予其住宅抵押贷款利息津贴并