物业管理实务案例汇编物业管理费案例分析Word格式.docx
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深圳一知名的服装公司在某广场买有20套住宅，办理了入伙手续，但一直没有入住。
他们按照规定交纳了10个月的管理费后，就开始以种种借口进行拖欠。
在这家公司欠费之后，管理处屡次送单催交、电话催交、上门催交，均被其以办事人员不在无法核查、财务人员不在无人办理、总经理不在无权审批等理由搪塞过去，15个月累计欠交管理费52583余元。
为了绕开中间环节，直接与对方的决策人对话，以加速问题的解决，同时加大追缴力度，为今后有可能发生的经济法律纠纷保留与己有利的证明，管理处想出了一个新的办法：
给该公司的总经理发传真（有道是阎王好见、小鬼难搪，要想解决问题，最好还是绕过中间环节，直接去找有权力解决问题的人），在传真文件上列出对方的欠费情况，讲清欠费对管理运作已经造成的不良影响，重申法规规定的欠费处罚办法，敦请迅速结清所欠的全部费用，并且建议其将空置的房屋委托管理处代为出租，同时说明这样做既可减轻对方的管理费开支又可给对方增加一笔收入（设身处地为债务人着想的建议，或许可以抵消至少可以冲淡债务人被人追债所引起的不快）。
传真发过去以后，仍旧杳无音讯。
管理处就接二连三地发，而且措辞愈加严肃。
直至发到第5次，有理有据的说明、合情合理的要求、互惠互利的建议和不厌其烦的工作，终于才使该公司为之所动，补交了全部欠费。
点评：
追缴拖欠的管理费，一是要早动手，发生欠费就紧追不舍，否则越积越多，“久病难医”；
二是要多渠道，充分运用法规赋予我们的各种手段，不能见硬就回，久拖不决。
这既是维护我们物业公司的利益，也是维护广大业主的利益。
拒缴物业管理费，业主被推上法庭
原告（物业公司）：
被告以各种理由拒缴物业管理费共八千多元，诉请法院判其缴纳所欠费用及滞纳金。
被告（某业主）：
签订物业合同的是上海轻工浦东房地产物业管理公司而非本案原告，故原告不具备主体资格；
原告所述收费标准实际上并不存在，物价局备案的收费标准为每平方米2.63元，现原告以每平方米2.7元计算缺乏依据。
法院：
经审理查明，该小区业主委员会与上海轻工浦东房地产物业管理公司签订物业管理服务合同，约定物业管理费以每平方米2.7元计算。
现原告名称虽然不是上海轻工浦东房地产物业管理公司，但是其改制组建的，名称变了，主体资格并未变，被告以原告非物业管理服务合同主体为由抗辩原告不具备主体资格，不予采信。
业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。
物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。
至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用。
没有签订物管服务合同业主该不该支付物业管理费
案情介绍:
小区部分业主以A物业管理公司（以下简称A公司）没有与业主或开发商签订物业管理合同为由拒绝支付物业管理费。
A公司认为自己是经原在该小区进行前期物业管理的B公司同意，接替B公司继续物业管理服务的。
虽然开发商未与其签订物业管理合同，后小区业主委员会成立，也未聘用A公司，而是与C公司签订了物业管理服务合同，但是在B公司撤走至C公司进小区前，A公司实际进行了物业管理服务，有权收取物业管理费和滞纳金。
业主却认为：
开发商和业主委员会均未聘请A公司，也未与其签订合同，未建立服务与被服务的权利义务关系，因此A公司的诉讼主体资格不符；
根据《上海市居住物业管理条例》第25条第2款规定，可以不支付物业管理费，请求法院驳回其起诉。
一审判决结果：
一审法院根据《上海市居住物业管理条例》第24条第1款和第54条第2款规定，判决业主支付物业管理费和滞纳金。
业主不服上述判决，提起上诉。
业主根据《上海市居住物业管理条例》第3条第4款规定"
本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
"
18条第2款也强调物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当签订"
物业管理服务合同"
。
就是说，进行物业管理服务必须签订合同。
且《合同法》第10条第2款也明文规定"
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。
因此A公司的行为属无合同管理，或"
自行提供服务"
认为由A、B两家公司的约定或同意就可以进行物业管理服务于法无据，对业主也不具有约束力。
因此业主不付物业管理费和滞纳金也于法有据。
案情分析：
本案的特殊性在于看似单纯的物业管理纠纷，其实还包含了民法中的"
无因管理"
的法律关系。
由于A公司是无合同管理，按照《条例》第25条第2款，业主"
可以不支付"
物业管理费也是有法律依据的。
因此仅仅按照《条例》的有关规定判令业主支付管理费，依据不足。
但如果同时参照《民法通则》中的"
，本案就较容易解决了。
《民法通则》第92条"
没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。
这里强调"
参照"
而不是"
适用"
，是由于本案与"
还是有一定的区别。
构成"
，在法律上应具备三个要件：
一是必须没有法定的或者约定的义务，即管理人既没有法律规定的义务，也没有接受他人的委托；
二是必须有为避免他人利益受损的意思，即管理的行为是出为他人谋利益的目的，由管理行为所取得的利益最终应归受益人所有；
三是必须有管理他人事务或服务于他人的行为。
A公司的行为仅符合了一、三要件，且"
的管理人除了要求偿还必要的费用外，不得向受益人索取报酬或者变相索取报酬。
二审判决：
二审法院正是考虑到A公司实际进行了管理，根据等价有偿的原则，同时《条例》中的"
应当不支付"
，又使二审法院能在"
可以"
二字上找到了依据，最终判令业主支付物业管理费，但对A公司加收滞纳金的请求不予支持。
这样的判决，应当说是合理的。
预收物业管理费是否合理
汪先生近日在办理入住手续时，遇到了一件很不舒心的事：
开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业管理费，否则不给办理入住手续。
汪先生对此提出了几点疑问：
一是凭什么房子还没有验收，就让交物业管理费？
二是这家由开发商指定的物业管理公司，是开发商为这个项目专门新设立的，此前没有任何的物业服务经验和业绩，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性的服务，一次性交纳一年的物业管理费，意味着至少在一年内，自己对这家物业管理公司的服务无论满意与否，都没有任何制约力了。
案情分析：
汪先生面临的情况具有一定的普遍性，其中包含了两个问题：
一、应该先接收房屋，还是先交物业管理费？
购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖关系，而购房人与物业管理公司之间是一种委托服务的关系，这种委托关系成立的前提是：
购房人已经取得了所购买的标的物（房产），已成为业主。
如果购房人在房产交接时，因各种原因退房（如工程质量、面积误差等），那么与物业管理公司之间也就不存在委托服务的必要了。
开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提，实质上是对房屋的交付增加了附设条件，是对双方之间买卖合同的一种变更，根据《合同法》的规定，合同只有在当事人协商一致的条件下，方可以变更，开发商单方变更合同的做法明显是不公平的，也是一种违约行为。
因此，这两者之间的关系理应是先接收房产，再交纳物业管理费。
二、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗？
考虑到物业管理公司的正常运转，预收一定的物业管理费还是合理的，现行的有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的。
但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物业管理公司一次性、长时间预收各项物业费用就不合理了，对此，北京市小区办《关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知》中专门规定，物业管理公司"
不得一次性预收多年的物业管理费。
点评：
1、《商品房销售管理办法》中规定，"
商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
2、开发商既然"
选聘了物业管理公司"
，就要将物业管理公司的情况和收费的标准，"
在订立商品房买卖合同时"
告知购房人，以便购房人对选择的物业管理公司和收费标准做出判断。
3、由于多数项目属于期房预售，开发商在销售时，对于许多物业服务的设施、设备还无法确定，因此"
有关物业管理的协议"
的签订，还是要放在交房时，至少是在"
订立商品房买卖合同"
后。
对于购房人来说，如果开发?
，就提供了"
文本，那么这些协议就构成了买卖合同的附件，则要认真地阅读一下，一旦签了字，就要履行相应的义务了。
4、如果像汪先生遇到的那样，开发商在签订买卖合同后、甚至在入住时，才提供"
，并以此作为房产交付的条件，您则可以按前述的内容，据理力争。
不过，最好的办法是，在签订买卖合同时，无论开发商如何做，您都应该将有关物业收费的标准、收费方式以及房屋交付的程序，作为补充内容，要求开发商写进补充协议。
因新买房屋漏水业主拒交物业管理费
案例介绍：
胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。
入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水洇湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业管理公司报修。
物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。
胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。
胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。
开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。
物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位，如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受，并且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失。
由于三方对于债权、债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但是又不是十分肯定自己的行为是否合法，于是三方一同找到律师咨询，最终在律师主持下达成书面协议，三方协商解决，由开发商向物业管理公司支付了胡女士下年度的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业管理公司支付本年度供暖费。
律师分析：
胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。
合同法第九十九条所讲的抵消是指：
当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外.
开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务关系。
开发商与胡女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务；
胡女士与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物业公司负有债务；
关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务；
开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。
胡女士开始主张抵消是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合"
当事人互负到期债务"
的条件。
判决结果：
最终的解决方案的产生也是依据法律做出的，法律规定：
债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
在物业管理公司同意的情况下，胡女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商，开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后，开发商对胡女士的赔偿义务就履行完毕。
本案中，因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当，所以胡女士自己还要交纳供暖费。
经济活动中的各方参与人之间的关系要明晰就能够提高工作效率，本案中各方对于债务都没有争议，分析清楚各自的关系后履行各自的义务能够节省时间和金钱，物业管理公司和开发商一般是两个独立的单位，如果希望减少不必要的财务转换环节，例如用实测面积后发生的退款冲抵物业管理费是完全可以的，但是不要忘记事先协商一致，以免日后无法说明白。
法院封家电全家住宾馆
不缴费的业主，并非因为家庭经济状况差。
家住长宁的某业主，住别墅，请保姆，夫妻每人一辆车，另外还备一辆“宝马”，却拖欠物业管理费、水电费一年多。
去年8月，长宁法院判决生效后，他依然拒不执行。
法院上门执行，封了其家中的空调、冰箱。
第二天，他就把钱送到法院，但根据规定三天后才可以启封。
夏天天热不能用空调，家里是没法住了，一家人只好住宾馆。
从此，该小区所有业主均按时缴费，物业管理费的收缴率达到100％。
物业公司感动之余，给法院送来一面锦旗：
“秉公办事，执法如山”。
案件回顾
原告（物业公司）---业主以电费价格高为由，拒绝缴纳电费；
水费也未缴纳；
并以各种理由拒绝缴纳物业管理费。
我们曾多次上门催讨，对电费价格也作了必要的解释，但被告仍拒绝缴纳。
为此，要求法院判令业主缴纳物业管理费12319元、电费7071元、水费1215元，并缴纳所欠物业管理费的滞纳金。
被告（某业主）---对拖欠的物业管理费时间及对原告提供的电费、水费实用数均无异议，承认物业公司也催讨过。
不缴纳物业管理费、电费、水费的原因是原告收费不规范，收取的电费、水费超过国家规定的收费标准。
另外，前期物业管理阶段，收费标准未经物价局核准，物业公司无权主张；
另外，拖欠的电费、水费已过诉讼时效。
法院---经审理查明，原告接受开发商的委托，从事前期物业管理，物业管理费每月每平方米建筑面积2.70元；
业委会成立后，双方约定仍按区物价局核定的这一收费标准收缴。
因此被告以原告收费不规范而拒付物业管理费的理由不能成立。
关于诉讼时效，原告称其曾多次向被告催讨拖欠的物业管理费及水、电费，被告也承认原告催讨过，故视为诉讼时效的中断。
判决被告缴纳物业管理费、物业管理费滞纳金、水费、电费及部分诉讼费。
欠租2000元被拘一整天
百年不赖，千年不还。
这是家住宝山的某户主的老伴对上门收房租的物业管理人员常说的一句话。
法院判决生效后，面对法院工作人员，她依然如故。
法院只好强制执行，决定拘留户主。
老头被拘留，老太慌了神，儿女也埋怨，只好立刻拿着钱到物业公司，要求物业公司到法院为其求情。
法律无情人有情。
物业公司的工作人员陪着他们把钱带到法院，但按规定该户主依然被拘留24小时。
一人吃官司，众人缴费忙。
该小区另外6户欠费的业主、住户，都迅速缴纳了所欠费用，小区的物业管理费、房租收缴率达到了100％。
案件回顾
原告（物业公司）———接受开发商委托管理宝山某小区，并代收房租。
被告入住后，已有两年未付房租。
其间多次上门催讨，每年还寄挂号信（有邮寄挂号信的收据两张为证）催要，结果被告仍不缴纳所欠房租。
被告（某户主）———未答辩。
法院判决———经审理查明，宝山区国权北路某小区某号某室的房屋产权人为上海市轻工房地产总公司。
该公司委托原告对该房屋进行管理并收缴房租，被告共欠原告房租2103
元。
原、被告之间的租赁关系合法，有效，应受法律保护。
被告作为房屋的承租人应当按时缴纳租金，延期支付租金的应当支付违约金，原告要求的违约金低于依法应得到的数额，可予支持。
被告于判决生效之日起10日内支付所欠房租、滞纳金及诉讼费。
公告见报端欠款送上门
法院判决生效后，某业主置之不理，依旧不缴纳所欠物业管理费。
法院只好在某报上刊出公告，把业主的姓名、住址等事项公之于众，并要求其一周内把钱送到法院，结果该业主立刻把钱送来。
装修期间交物管费物管公司不合理诉讼被法院驳回
承租方只进行装修，并没有实际使用承租场地进行经营活动，仲裁庭裁定物业管理公司返还收取的45万元费用。
物管公司不服，认为其已经提供了物业管理服务，收取服务费是合法的，遂提起诉讼要求法院撤消仲裁，近日广州市中级法院裁定驳回。
申请人广州市某物业管理公司和被申请人某贸易公司于2001年7月3日签订了《×
×
商业广场商铺物业管理合同》，约定由某物管公司对某贸易公司所承租的×
商业广场四楼商铺进行物业管理，综合管理服务费的收取从商铺交付使用之日起计算，后者向前者交纳35万元管理保证金和10万元装修押金。
某贸易公司于2001年11月21日接收了场地并进行装修。
装修完，还没有实际经营之前，某贸易公司和商铺的出租方解除了租赁合同。
物管公司称已经提供物业管理服务，要求其交纳物管费。
某贸易公司提起仲裁，要求不承担物管费。
广州市仲裁委员会认为，由于某贸易公司已和出租方解除了租赁合同，广场四楼不再由其承租，故双方之间的物业管理合同已无履行的必要和基础，应予解除，物管公司应返还贸易公司交纳的45万元。
物管公司不服，提起诉讼，要求撤消仲裁裁定。
广州市中级法院经审查认为：
申请人某物业管理公司认为仲裁委认定事实证据不足等的理据不足，不予支持，驳回其撤消仲裁裁决的申请。
因新买房屋漏水业主拒交物业管理费
胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。
开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。
物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位，如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受，并且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失。
由于三方对于债权、债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但是又不是十分肯定自己的行为是否合法，于是三方一同找到律师咨询，最终在律师主持下达成书面协议，三方协商解决，由开发商向物业管理公司支付了胡女士下年度的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业管理公司支付本年度供暖费。
胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。
当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外.
开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务关系。
开发商与胡女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务；
胡女士与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物业公司负有债务；
关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务；
开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。
最终的解决方案的产生也是依据法律做出的，法律规定：
本案中，因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当，所以胡女士自己还要交纳供暖费。
物业擅自提高管理费被告上法庭败诉案例
因为物业收费超标，欧陆经典万兴苑小区201户业主将对方告上法庭。
近日，北京市二中院判决北京中海物业管理有限公司将超标准多收的物业费260元至5000元不等分别退还给业主。
1999年至2002年间，201户业主分别购买了朝阳区欧陆经典万兴苑小区，当时业主和物业公司对物业收费未约定具体收费项目和标准。
物业公司后按每平方米3.15元收取物业管理费。
业主们认为，被告的收费标准和服务水平差距较大，故要求法院确认原
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