房地产行业长效机制分析报告文档格式.docx
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什么是理想的长效机制？
顾名思义，长效机制一方面要求相关政策“长期施效”，政策制定和制定要放眼长远，不服务短期目标。
另一方面，长效机制的政策效果要“长期有效”，保证政策效果可以长期发挥作用。
长效机制从根本上来说，是要让房地产市场健康平稳的发展，进而保持房地产市场在中国经济中流砥柱的作用，带动上下游产业的健康运作；
是要让居民的住房得到保障，解决住房基本需求以及改善性需求；
是要让地方政府在房地产业取得合理的税收，支持地方政府的发展。
一、长效机制推出前，房地产业存在的问题
1、地方政府土地财政依赖性明显
地方政府财政收入严重依赖房地产业，土地财政现状短期无法得到改变。
房地产关联的收入即土地出让金、房产税、城镇土地使用税、契税、土地增值税等总值约占地方财政收入的50%。
由此可见，地方财政对房地产行业的依赖性较强。
虽然中央政府强调“立法先行，充分授权，分步推进”房地产税，希望通过房地产税降低房价增长的预期，但从上海及重庆两地的房产税试点情况可见，两地土地出让金金额远超过房产税金额，因此可以预期短期内土地出让金的巨大缺口并无法通过房地产税的征收得到弥补，地方政府短期内仍将对土地财政存在极大的依赖性。
即使土地收入过高导致的房价成本过高会影响人口流动，地方政府仍倾向在权衡土地收入以及工商税收收入之后，选取一个利益最大化的土地收入比例，将土地财政维系下去。
2、土地供应失衡，土地价格偏高
（1）地供应失衡体现在住宅用地占比以及城市间土地分配两方面
在守住18亿亩耕地红线不动摇的基础上，每年的土地供应量非常有限，住宅用地部分在剔除农村建设、市政建设、工业等用地后仅占比10%左右。
土地供应在城市方面的不平衡可以从一二、三线城市之间的土地供应发现。
由于我国没有统一协调的土地交易市场，土地资源不能以土地市场化的方式得以配置，所以全国各地区的比较优势并未得到发挥。
这些标准条件的限制导致一、二线城市土地供给严重不足，三城市土地供过于求。
这不符合目前的库存分布情况，也不利于控制一二线城市房价，亦不符合三线城市整体上去库存的目标。
（2）土地方面除供应问题外，土地价格亦是一个值得商榷的要点
土地价格是决定房价的重要因素，目前地价的不断走高严重影响了房价的走势。
土地价格走高的根本原因可以从三方面理解：
第一，招拍挂制度本身会推高地价；
第二，土地供不应求抬高地价；
第三，拆迁改造的方式会抬高房价。
我国从2003年实施土地招牌制度，地方政府垄断了土地的供应权，因此土地价格并非由市场决定，土地市场非竞争化、非市场化的现状也进一步导致了土地供应等方面的问题。
并且由于土地出让金在政府收入中的占比很大，地方政府也受益于土地价格的上涨。
3、房地产企业杠杆过高，占用社会资源过多
房地产行业在国民经济中处于支柱性地位，行业的重要性要求其风险处于可控范围之内。
但目前我国房地产企业对于预收款及外部融资的依赖度很高，杠杆远超国际水平。
再结合开发商结构性受到融资收缩以及现有风险转移机制匮乏的背景，可知我国目前房地产行业面临的风险仍然较大。
房地产行业占用过多金融资产及固定资产投资。
房地产价格增长的预期使得银行对房地产业信贷相对宽松，房地产业贷款余额占比因而呈上升趋势。
截至2017年底，中国共有120多万亿贷款，其中有27%与房地产相关，但房地产在国民经济中产生的GDP仅占7%，两者存在严重的不协调。
另一方面，银行贷款在房地产业的集中将使房价的稳定性将成为银行运营风险的决定因素，这不利于银行自身的风险控制。
另外，中国有多个城市房地产投资已经连续多年超过GDP的60%以上，这种过高的投资比例也与城市的正常发展存在矛盾。
4、投机需求仍在，刚性需求难以充分满足
限制性行政调控手段条款是否能从根本上稳定市场预期和信心有待考证。
目前房地产属性大多依旧被视为投资品而非居住和准公共物品，虚假宣传、恶意炒作等加剧市场波动的投机性行为尚未得到完全抑制。
在各地推出限价政策后，二手房新房房价倒挂等投机契机仍然存在。
与此同时，中低端消费者的投资能力却严重匮乏，部分城市该群体的住房刚性需求以及改善性需求并没有得到很好的保证，棚改、共产权房、租售并举等对应政策仍需进一步落实推进。
棚改货币化应因城施策，做到定城去库存，改善居民住房情况；
共产权房、租售并举因定向中低收入人群，提高定向人群分享房价上涨红利的可能性。
5、房地产法律体系不健全，细节不完整
房地产行业的条例规范、法律约束需进一步加强。
现有房地产存在法律体系不健全，甚至部分法律存在冲突的问题。
由于大多条款都是站在宏观角度制定的，条款并未做到对每个细节进行详细规定，这也导致房地产法律缺乏合理法律解释，在法律执行过程中容易出现各类问题。
法律的规范和约束可以体现在房地产业的各种方面，从即将出台的房地产税来说，合理规划繁多税种需要有相关的税法，税基需要由不动产分类以及评估条例来支撑；
从租售并举来说，租房者的权益需要法律来保护；
从土地供应来说，土地供应面积，土地用途都需要由相关规定来进行严格的约束。
二、现有长效机制推出的历程及具体内容
中央以及地方政府多用例如“五限”等行政手段来对房价进行调控，希望通过限制手段来控制房地产市场的供求关系。
但从已有数据来看，类似于“五限”等政策只可以作为短期控制房价的手段。
虽然短期内该类政策对于房价确实有不错的抑制效果，但是限制手段不能做到长期有效，因为其并没有从根本上改变供需关系以及人们对房价的预期，只是短时间抑制了需求和潜在供给，其并不符合长效机制的要求。
通过十九大报告开始的数次会议及文件的整理可知，现有的长效机制主要表现在税收制度改革、住房供给侧改革等方面，当然，目前不断推进的新型城镇化建设也属于对房地产行业有长期影响的政策，因此也可置于分析内容之中。
本篇简述的长期策略具体表现为房地产税、租售并举以及以人才落户为引导的城镇化发展过程三方面。
1、房地产税：
实现长效机制与财政平衡的重要一环
（1）为什么要推出房地产税
自从1994年税改将土地有偿使用收入划分为地方固定收入之后，地方政府的财政收入与支出缺口不断扩大。
而土地出让金又占地方财政收入的极大比重，因此地方政府倾向于通过增大土地出让金收入来增加地方财政收入，缓解收入支出现状。
但是由于土地资源等方面的控制，土地出让金并不可能作为财政收入长期的稳定的来源，因此建立房地产税，将房地产方面的收入长效化是改善地方政府税收比例，维持地方财政可持续性的重要方法。
（2）房地产税的推出历程及其预期
国内房产税称呼其实由来已久，1950年颁布的《全国税收实施要则》，房产税就是14个税收种类之一，1951年颁布《中华人民共和国城市房地产税收暂行条例》中把房产税与地产税合并为房地产税。
1984年工商税制改革中，房地产税又被分为房产税和城镇地使用税。
在1984年将房地产税拆分之后，官方表达中就没有再提到地产税。
2003年官方提出物业税的概念后直到2010年《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》中再次出现房地产税。
其后在2013年《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“加快房地产税立法，并适时推进改革”，因此房地产税长效机制的建立势在必行。
基于官方目前关于房地产税的表述，房地产税必然是长效机制中着重发展的一步。
而房地产税最终落地需要法律法规以及相关配套体系的建立，因此预期房地产税的改革接下来将着重以下方面：
全国住房普查，建立不动产统一的登记制度；
建立包括评估方法、评估机构、评估软件在内的房地产评估机构；
完成《城镇住房保障条例》的立法，清晰界定居民房产税的免征条件，确定税基；
完成就定《税收征管法》，确定税率，为依法交税提供法律依据；
争议解决机制和法律文件等。
根据相关配套体系建立所需时间及官方表示，房地产税草案预计在2019年审议通过立法，在2020年可在部分城市启动房地产税征收。
（3）房地产税可能产生的效果
在发展初期，房地产业发展主要由增量房带动。
增量房时代的房地产业可以给地方政府带来大量的土地出让金以补充地方财政收入。
而目前房地产增量减缓，房地产行业正逐步进入存量房时代，这也进一步导致土地出让金预期总量减少，地方财政需要由一个新的收入来源来支撑。
房地产税是帮助地方摆脱土地财政，保持地方财政可持续性的重要策略之一。
由于房地产税包括取得土地使用权、开发、持有、交易等所有环节，所以房地产税理论上在抑制房地产市场投机、完善税制改革、调节财富分配等多方面都有重要意义。
房地产税能否抑制房价取决于房地产税是否能改变人们的房价预期。
房地产税涉及从土地开发阶段到持有环节的各个方面，持有、交易等成本上升理论上会对房价起到抑制作用，但是如果房地产税不能改变人们对房价上涨的预期，不能从根本上改变供需关系，就不能达到抑制房价的作用。
从2011年在上海以及重庆的试点情况来看，房产税效果并不如人意。
从交易情况来看，虽然房产税的试点使得两地交易量出现了低于其他同类城市的降幅，但是两地房屋成交均价并没有受到太大影响，并且在2012年后，成交量也恢复到了原来水平。
并且在中国仍有大量基本居住需求的背景下，房产税因免征面积设置、房产评估值和面设置等，很难形成高税收规模，预期短期内无法完全替代土地财政。
房地产税的征收可能对一二、三四线城市的房价产生进一步的分化作用。
一二线城市中目前一线城市人口流入减缓，但是供不应求依然是一线城市房地产业的现状；
二线城市受益于都市圈的推进，目前人口净流入量曾大，需求端上升幅度大。
在这类供不应求的城市中，房地产税将会转嫁给房屋购买者，房价会因为房地产税的存在而进一步上升。
而部分三四线城市由于人口流出加之原本的库存压力，可能导致供过于求，引起房价下跌预期，导致投资者抛售房子，进一步导致房价下跌。
2、租售并举：
保障住房需求的关键政策
（1）租售并举推出的理由和方式
中国传统住房思想、租售过程不规范及租售不同权等问题的存在使得房地产市场面临租售比例不平衡的问题。
不健全的租赁市场也导致人们对于租赁的信赖度不高，使得目前住房需求仍以购房满足为主。
租赁市场可以作为延缓部分需求入市，平滑房价上涨曲线的重要方式。
因此“租售并举”，教育宣传改变传统观念，规范租赁过程是在市场胶着背景下长期控制房价的必行举措。
（2）现有租赁市场具体情况
租房市场处于初步发展阶段，发展空间巨大。
2017年中国房地产规模超过20万亿，住房租赁市场租金规模约为1.3万亿。
并且随着“五限”等调控政策的实施，众多房地产企业从传统一级交易市场转向有更对政策支持的租赁市场，这也进一步促进了租赁市场体量的扩大。
但从数据可知，我国与发达国家相比，我国城市租房比例与发达国家城市租房比例相比，仍然存在较大差距，尚有较大的发展空间。
租金逐年上涨，租赁需求巨大。
一线城市例如北上广深二手住宅租金指数逐年上涨，且参考房租收入比，租客大部分收入都用于房租，说明租客愿意为租房给提供较多的资金比重，也从侧面反映出了租房市场的需求巨大。
政策支持下，租赁土地供应利好。
2015年1月住建部首次提出培育住房租赁市场，后16年国务院办公厅再次提出了住房租赁市场后2017年，住建部又首次提出关注人口净流入的大中城市的住房租赁市场。
在此之后，各地都发布了相关的政策文件，大多涉及允许商改住、鼓励个人出租住房、提供金融支持、增加租赁用地等方面。
因此租赁相关的土地供给包括土地价格在相关政策的支持下呈现利好：
1.培育租赁住房供应主体，主要包括租赁企业、房地产开发企业、中介、个人。
2.鼓励住房租赁消费，主要是引导、鼓励个人的承租行为。
3.支出租赁住房建设，增加新建住房，同时鼓励改建为租赁住房。
4.加大政策支持力度，主要包括税收优惠、拓宽融资渠道、增加租赁供地三方面。
传统租赁市场问题频出背景下，国内长租公寓兴起。
我国传统租房市场存在很多问题，例如：
中介网站等虚假内容多；
租金定价不透明；
硬件品质上存在严重信息不确定；
中介费用高；
配套服务匮乏等等问题。
长租公寓则可帮助改善传统租赁市场的这些问题。
长租公寓的价格比较透明，且装修符合居住者要求，并且不存在中介费等额外费用，配套服务也相对齐全。
基于长租公寓所具备的优点以及巨大的发展前景，包括开发商、酒店、中介等在内的众多企业都开始了长租公寓市场的布局。
（3）租售并举需要解决的问题
租售同权长期推进可能存在困难。
租售同权是在租售并举发展过程中推行一个改变租赁市场现状，改变人民的住房意识的非常重要的步骤。
多个城市都推出了租赁同权政策，而租赁同权的核心是租房者可以享有与购房者同等的公共服务权利。
在公共福利资源有限的情况下，付租金的租客跟买房子的房东享有同等福利这一点的可持续性是值得思考的。
并且由于政策限制，房产商的租金收入比例往往低于房屋买卖收入，房产商是否能够长期提供租赁住房也值得观察。
3、城镇化：
拓展地产边界，助力长效机制发展
2012年党十八大首次正式提出“新型城镇化”，要坚持走中国特色新型工业化、信息化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化像话协调、促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。
城镇化作为国家现代化发展的重要标志，是目前中国发展的重要目标，中央也发表了众多文件来加快城镇化的建设，而城镇化速度的加快也会影响房地产市场的整体格局。
（1）城镇化发展现状
西、中、东部省份城镇化发展水平具有明显差异，如图可以看到2017年不同省份之间的城镇化水平差异巨大，其中最高的达到86.5%，最低的仅有29.56%。
从城镇化人口比重可以明显的看到，东部、中部、西部城镇化仍然存在很大差距。
并且随着相关省份城市人才政策的落地，城市人口的流向也产生了变化，发达省份人口出现外溢到其他省份。
注：
气泡大小表示17年人口净增，气泡越大增量越大，空心气泡表示人口减少，深蓝色气泡表示城镇化率超过全国平均水平
城镇化整体发展较快，但与发达国家仍存在较大差距。
自从改革开放以来，我国城镇化发展迅速，从17.92%提高到58.52%。
后2014年提出“新型城镇化”后，常住人口城镇化率都维持年均1.25%左右的增长率。
但是与发达国家相比，我国的城镇化率虽然发展迅速，但是总体上仍然处于较低水平，有巨大的发展空间。
（2）城镇化伴生人才竞争、城市群战略
满足新一轮城镇化需求，人才引进政策频出。
为了助力新一轮的城镇化发展，众多城市通过有针对性的政策来引进相关人才，增加需求的同时也增加城市的产业竞争能力。
政策主要通过户籍制度、住房补贴、医疗、教育等公共服务上的倾斜来完成对高质量人口的吸引。
在相关政策带动下，我国城市群初见成效，京津冀、沪宁杭、粤港澳发展迅速。
2015年《京津冀协同规划纲要》提出京津冀一体化交通先行，建立以轨道交通为主干的多借点、网状格、全覆盖的交通网络。
雄安新区作为北京非首都功能疏散集中承载地，也在不断发展中。
《长三角城市群发展规划》中提到，发挥上海龙头带动的核心作用和区域中心城市的辐射带动作用，依托交通运输网络培育形成多级多类发展轴线，推动由南京、镇江、扬州组成的南京都市圈、由杭州、嘉兴、湖州、绍兴四市组成的杭州都市圈，由合肥、芜湖、马鞍山组成的合肥都市圈，由苏州、无锡、常州组成的苏锡常都市圈，由宁波、舟山、台州组成的宁波都市圈同城化发展。
目前长三角地区的交通建设日趋完善，上海人口外溢趋势明显，周边城市发展迅速。
2017年国家发改委牵头粤港澳三地签署大湾区建设框架协议，《粤港澳大湾区发展规划》即将落地。
在中国金融扩大开放的背景下，粤港澳大湾区是高端要素竞争的主要战场。
城市群建设处于初级阶段，发展空间可观。
目前，国务院批复的国家级城区群共有9个：
长江中游城市群、哈长城市群、成渝城市群、长江三角洲城市群、中原城市群、北部湾城市群、关中平原城市群、呼包鄂榆城市群、兰州—西宁城市群。
每个城市群都以核心城市对周边城市的带动作用为辅，周边城市的主动发展为主，进而带动整个城市群的经济效益。
但是通过对比世界城市群，中国城市群建设仍然处于初级阶段，虽然有人口以及土地面积优势，但是GDP总量、人均GDP和地均GDP与美国中南部等发达城市群还存在交大差距，各方面经济效益都存在较大的发展空间。
（3）城镇化对房地产市场的影响
人才落户一定程度上会影响房地产调控效果，相关城市房地产投资预期增长。
人才落户中落户获得购房指标，购房打折补贴等等政策内容相当于变相放松了房地产限购政策，短期内存在推动房地产投机需求增长的可能性，可能会进一步加剧供需的矛盾。
从长期看，人口政策将带动部分城市的人口数量，人口是房地产市场长期需求的决定因子，若配合城市群都市圈的建设，提高城市留驻人才的能力，相关城市房地产市场需求必然会进一步扩大。
都市圈、城市群的发展将推动二线城市需求释放。
城镇化的推进，城市群都市圈的发展建设使得一线城市过量需求有往二线城市转移的趋势，二线城市的需求预期将会上升。
租赁行业或将成为城镇化最大受益方。
面对增长的需求以及房价控制的大背景，溢出的需求预期将转向租赁行业，租赁市场随着城镇化进一步推进，得到更强劲的需求注入的可能性更大。
三、长效机制的预期效果：
什么是理想的长效机制
1、理想的长效机制该有的性质
长期施效，长期有效。
所谓长效机制要能做到可以长期实行，并其效果可以长期存在两点。
房地产税作为一个税收体制的改革，对于整个国家一级城市来讲都非常重要，但中国城市众多，地区和城市间分化巨大，要立足平衡，因城施策，不宜“一刀切”。
房地产税作为地方财政收入的主要来源，对于理顺中央和地方政府的关系、优化财税体系以及减少地方对土地的财政依赖和冲动具有重要意义，可以做到对房价的预期调整与管理，因此在长期施效条件下可以做到长期有效，并且对房价的控制也相对于“五限”等政策具备更长远的效应。
城镇化就目前来看能在较长时间得到施行，并且城镇化带来的效应也可以长存；
租售并举能在长期上改变房地产市场结构，从消费习惯的改变促成租赁行业的长期稳定发展，进而达到长期有效平滑房地产价格上升趋势的通。
2、长效机制要实现的效果
更具体来讲，长效机制的目标可以分为以下几点：
1.完善房地产税收体制，并从调节收入差距，改善地方土地财政现状，调整房地产税收结构三方面来实现其价值。
房地产税的主要作用是控制房价增长，促进社会公平，通过定向征税使得中低收入人群的住房问题得以解决；
房地产税也将作为地方政府筹集财政收入，逐步改善土地财政依赖现状，满足公共服务需求的基础；
其次房地产税亦将通过增加保有环节的税收，降低建设交易环节税收等来调整房地产税体系的相关税种，做到合理化、简化税收体系。
2.土地供应做到因城施效。
各个城市根据自身的发展需求进行土地供应，从土地供应以及土地价格实现房价的合理化。
目前一二线城市土地供应存在不足，三四线土地供应存在过量，这也是导致一二三四线房价分化的重要原因。
长效机制应从根本解决这些土地供需问题，可以利用类似土地面积与人口数量挂钩等方式，控制土地供应数量随需求合理增减。
3.通过金融手段，可帮助信用良好的房企获取资金；
银行信贷可以为居民的住房刚需提供信用支持。
房企的对外部资金的依赖度很大，杠杆高，利用REITs等资产证券化手段可以让房企获取资金，并且可以使资金定向流向信用良好的企业，促进行业的健康发展。
为了满足中低收入人群的住房刚需，银行可以加大对信用良好的中低收入人群的信贷额度，尤其在库存多、供过于求的地区，可以通过银行信贷额度的增加，使得中低收入人群的需求得以释放，进而平衡供需。
4.抑制投机需求，实现住房不炒。
目前的限制性措施对投机需求起到了一定的作用，但从长期来看，需要由长效机制来使得行业健全发展，需求的合理释放，进而实现对投机的抑制，使得住房的投资属性减弱，真正实现住房不炒。
5.完善房地产业各层次立法。
一套完整、全面并且正确合理的法律体系是推动长效机制建立的强有力根本，房地产税、租售并举的有效开展都需要建立在立法健全的基础上，因此长效机制建立的首要任务就是推动法律体系的建设。
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