济南市房地产价格的影响因素论文设计Word文档格式.docx
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济南市作为山东省的省会城市，它的房地产市场大趋势与国家房地产市场大趋势是一致的，均为稳步上升。
本文选取济南市房地产价格为研究对象，采用2009-2018年济南市的各项经济指标，利用定量分析和定性分析来研究影响济南市房地产价格的因素。
1.1.2意义
第一，本文的研究具有一定的理论意义。
房地产经济是我国国民经济的重要组成部分，是我国经济的重要支柱，而房地产价格更是房地产经济的重中之重。
与此同时，房地产经济是经济学下众多分支之一，本文研究影响济南市房地产价格的因素能丰富房地产经济研究内容，为经济学科的发展做出贡献。
第二，本文研究具有一定的现实意义。
由于房地产业的发展对我国经济的发展起着举足轻重的作用，房地产市场又具备区域性的特征，研究济南市房地产价格的影响因素不仅能够帮助我们更好地了解济南市的发展现状，还对于济南市房地产市场未来的发展具有一定的指导作用，给政府针对房地产市场制定的政策提供研究材料，进而促进济南房地产经济健康发展。
1.2国内外文献综述
影响房地产价格的因素众多，国外多数学者选取不同因素、利用不同的研究手段对房地产价格进行了比较深入的研究。
Alyousha（1999）通过对英格兰13年的房地产价格和土地价格进行Granger检验来分析二者之间的关系，分析结果表明从长期角度来看地价上升是房地产价格作用的结果，因而地价不是影响房地产价格的因素。
Collyns、Senhadji（2002）等人在进行一系列研究后明白实际贷款、人均GDP等因素是房地产价格影响因素，且与房地产价格都有显著的同步效应。
DavidHz（2005）通过VEC模型和荷兰相关城市数据研究得到以下结论：
一是居民的可支配收入与房价之间呈现出正相关的关系，即居民可支配收入的提高能够推动房地产价格的上涨；
二是贷款利率与房价之间呈现出负相关关系，即当贷款利率提高时，房地产价格会降低。
Seko（2013）根据房地产价格和经济的发展程度的依存度建造模型，研究结果表明房地产价格和经济的发展有相关性。
随着我国房地产市场的迅速发展，一大批国内学者关注到房地产市场的研究价值，纷纷加入到房地产价格影响因素的研究行列中来。
朱永升等人（2002）利用灰色关联度分析方法，对北京市房地产价格的影响因素进行了实证分析。
张樱馨（2018）以安徽省合肥市为例，建立VAR模型并采用脉冲效应分析和方差分解来分析影响二线城市房地产价格的因素，分析结果表明在短时期内人均可支配收入的增加会使得房地产价格上升。
顾沈靖（2018）以时间序列多元回归分析为主要分析手段，对房地产指标进行综合处理，发现房屋销售净额与房屋竣工面积、房屋竣工价值、房屋销售面积、本年完成投资均成正相关，而与房屋施工面积成负相关。
钱俊（2018）在研究商业银行贷款利率变化对房地产市场所带来的影响后，认为商业银行通过调节贷款利率能够对房地产市场的发展起着一定程度的调节作用。
赵明明、高兵（2018）重点分析了大连市商业用房从而得出房地产的价格对区位因素特别灵敏，并且区位因素不仅直接影响房地产的建设开发，同时也影响房地产开发建设的效益，这对房地产的价格水平而言具有决定性的作用。
本文选取济南市房地产价格为研究对象，研究经济增长、房地产开发投资因素、商业银行贷款利率、人口因素对济南市房地产价格的影响。
1.3研究内容
本文选取济南市房地产价格为研究对象，采用定量分析和定性分析的研究方法来研究影响济南市房地产价格的因素，并根据研究结论给出能促进济南房地产市场平稳运行的建议。
论文主体为以下四个章节：
第一章为绪论，叙述了论文研究的背景和意义，对国内外相关文献做了文献综述，并在此基础上确定了本文的研究内容和研究方法。
第二章为济南市房地产发展现状，在大致介绍了济南市的区位概况后就房地产开发投资和房价两个方面来分析济南市房地产发展现状。
第三章为济南市房地产价格的影响因素及实证分析，采用定性分析和定量分析两种研究方法，就经济增长、房地产开发投资因素、商业银行贷款利率和人口因素进行定性分析，再对各因素选取相应的经济指标和能说明济南市房地产价格的济南市商品房销售均价作定量分析，并根据分析结果得出结论。
第四章为相关对策建议，依据上一章节研究结论并联系济南市房地产发展现状，提出能够促进房地产市场平稳运行的建议。
1.4研究方法
1.4.1文献综述法
文献综述法是指在阅读现有参考文献之后，对文献内容进行整理和分析得出对所要研究内容的理解和判断。
本文在阅读了大量有关影响房地产价格的因素的文献之后，通过文献综述的方法对各学者采用何种研究方法得出何种研究结论进行归纳整理。
1.4.2定性分析法
定性分析法是指在完成文献综述和获得大量信息后通过归纳推理，并结合研究内容具体分析，得出事物发展规律。
本文在完成文献综述之后，整理出影响房地产价格的一般因素，不仅对济南市房地产发展现状就房地产开发投资和房地产价格方面进行描述性统计分析，还结合供求原理分析各因素是否对济南市房地产价格产生影响，并对影响方向作了经验性判断。
1.4.3定量分析法
定量分析法是指利用数据建立模型来对事物进行数量的分析，最后得到精细化的结论。
本文在进行相关经济指标的选取、数据的搜集和整理之后进行实证分析，对经济增长、房地产开发投资因素、商业银行贷款利率和人口因素选取相应的经济指标和能说明济南市房地产价格的济南市商品房销售均价之间做简单相关性检验，根据检验结果从影响方向和影响程度上进行分析，得出各因素如何影响济南市房地产价格。
第2章济南市房地产发展现状
2.1研究区域概况
济南，位于山东省中部，是中国东部沿海经济大省--山东省的省会城市。
众所周知，山东省是人口大省，而济南市作为山东省省会城市，它的人口数量也是不容小觑的。
截至2018年底，济南市户籍人口总数达到655.9万人。
与此同时，济南市的历史文化在全国也是很出名的，并且济南市还是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心。
独特的地理环境和特有的条件因素使得济南市的房地产发展状况既与全国发展的大方向相同但与其他地区有所不同。
2.2济南市房地产开发投资现状分析
图2-1济南市房地产开发投资额和增长率
数据来源：
济南市统计局
一个地区房地产开发投资总额和增长比率可以看出一个地区房地产发展的趋势。
图2-1是来自济南市统计局网站自2009年以来的济南市房地产开发投资总额和增长比率，由图2-1可得，房地产开发投资总额逐年递增，从2009年的332.6亿元增加到2018年的1369.3亿元，房地产开发投资总额增加了接近4倍。
房地产开发投资额增长率在2010年达到最大值45.70%，表明房地产开发投资在2010年增长过快；
在2011-2015年间增长率几乎呈现出两个相同的较大的波峰，这说明房地产开发投资的增长率是不稳定的，在17%左右上下波动，从一定程度上可以表现出房地产市场试图在寻求一个稳定的房地产开发投资增长率；
在2006-2018年间增长率在10%左右晃动，幅度不是很大，虽然相比前几年增长率是降低了，但这正说明了济南市房地产开发投资总额正处于较稳定增长的状态。
总而言之，济南市房地产一直在发展，虽然在发展过程中呈现出较大的波动，但从总体上看投资总额呈现稳中有升的趋势。
2.3济南市房地产价格分析
图2-2济南市商品房销售均价和增长率
房地产价格是房地产变化最直观的表现。
本文用商品房销售均价来分析说明济南市房地产价格，济南市商品房的销售均价由济南市商品房当年的销售收入比上销售面积得到。
如图2-2所示，商品房销售均价由2009年的5734.77元/平方米上涨到2018年的8930.38元/平方米，在2011年、2014、2015、2017年均相比于上一年呈现出下降趋势，在2016年的上涨幅度最大，在2015年的下降幅度最大，商品房的销售均价虽经常性波动，但总体仍呈现出上升趋势。
当房地产价上涨时会产生以下两种效应：
一是房地产商觉得房地产市场前景一片大好，会加大房屋的建设规模来实现获得丰厚利润的目的，这将使得房屋供应量大幅增多;
二是居民的购买力不能与房价相匹配，高昂的房价大大超出了普通居民的购买水平，这就使得居民的消费需求疲弱。
第3章济南市房地产价格的影响因素及实证分析
3.1影响济南市房地产价格的主要因素
3.1.1经济增长
我国社会发展的道路上，我国整体的国民生活水平都得到普遍提升，城市的经济发展水平更是得到了提高。
城市的经济水平可以用地区生产总值（济南市GDP）来表示，在马斯洛的需求层次中，住房是第二层次的需求，经济水平提高意味着济南市GDP的增加，济南市居民人均可支配收入的增加。
GDP在一定程度上可以代表一个地区的经济发展水平,当GDP增长时，就会带动相关产业的发展，也会影响对房地产业的投资。
从短期来看，经济增长可以推动城市化建设，从而使得农民更加迅速地向城市聚集，进而增加房地产的需求，影响房地产价格。
从长期来看，经济增长会使居民对房屋的需求增多进而影响房地产市场价格。
图3-1表示的是2009-2018年济南市商品房销售均价和地区生产总值，由图可得，济南市生产总值由2009年的3340.91亿元上升到2018年的济南市生产总值为7856.56亿元，生产总值环比指数（以上年为100）在2010年为112.7，达到十年间的最大值，其余年间生产总值环比指数均大于100，说明在2010年济南市生产总值增速最快，在其余年间增速相对较慢，但是一直都在上涨。
此外，济南市地区生产总值的增加与商品房销售均价的上涨的趋势是一致的，这也从一定程度上体现了济南市生产总值与商品房销售均价成同向变动的关系。
图3-1济南市商品房销售均价和地区生产总值
居民人均可支配收入对于其满足住房需求有着根本性的制约，当居民的人均可支配收入增加时，居民的购买能力增强，一方面居民能够承担购买房屋所需要的资金进而对房地产市场产生有效需求，从而导致房地产的价格上涨；
另一方面人们在满足自己的基本生活需要的前提下，愿意花费金钱来改善自己的生活水平从而使得人们对于娱乐设施的需求增加，推动了商场等娱乐场所的建造，因而使市场对房地产的需求得到增加，房地产价格随之提高。
人均可支配收入影响地区居民的购买力和购买意愿，居民只有在有额外的可支配资金的条件下，才会有买房的动力。
图3-2表示的是2009-2018年济南市商品房销售均价和城镇居民人均可支配收入，可以看出城镇居民人均可支配收入的增长与商品房销售均价上涨的趋势是一致的。
图3-2济南市商品房销售均价和城镇居民人均可支配收入
3.1.2房地产开发投资因素
房地产开发投资最关键的是资金的投入，房地产开发投资总额可以理解为房地产市场上的所有开发商在一段时间内为房地产商品投入的所有资金总额。
房地产开发投资与房地产价格二者之间是相互影响的。
投资额对房价的影响取决于房地产的发展状态，当房地产市场处于繁荣时，房地产开发商和金融机构觉得发展前景大好从而加大投资额，大量资金注入房地产市场使得房地产价格上涨，即投资额和房价同向增长；
当房地产市场处于萧条时，房地产开发商为及时减少损失选择减少房地产开发投资额，施工项目必然减少，这在一定程度上减少了市场上房屋的供给，供给小于需求，房地产价格以微弱的趋势上涨，即投资额和房价成负相关关系。
房价对投资额的影响在于房地产商对自身利益的理性分析，当房价上涨时，房地产开发商觉得在原利润的基础上能获得更大的利润从而加大投资额，当房价下跌时，房地产开发商认为能获得的收益减少因而缩小投资规模从而实现自身利益的最大化。
表3-1济南市房地产市场运行情况
指标（单位）
房地产开发投资额（亿元）
施工面积（万平方米）
竣工面积（万平方米）
商品房销售面积（万/平方米）
商品房销售收入（万元）
商品房销售均价（元/平方米）
2009年
332.6
2131.8
467.2
439.8
2522152
5734.77
2010年
484.5
2363.5
245.8
531.5
3550739
6680.60
2011年
527.2
3499.3
553.5
594.1
3511313
5910.31
2012年
663.3
3815.5
492.6
658
3966112
6027.53
2013年
721.2
4807
805.02
820.2
6303035
7684.75
2014年
917.4
5257.6
516.76
864.9
6709472
7757.71
2015年
1014.1
6625.9
579.05
1191.2
6265506
5259.83
2016年
1163.9
7912.3
1134.1
1424.3
11227539
7882.85
2017年
1232.6
8006.9
631.29
1215.3
10803498
8889.57
2018年
1369.3
9112.1
1203.8
1234.6
11087179
8980.38
表3-1中的数据反映的是2009年到2018年济南市房地产市场运行情况，济南市房地产开发投资额由2009年的332.6亿元增加到2018年的1369.3亿元，房地产开发投资额一直都在增加，济南市房地产开发投资额的增长趋势与济南市商品房的销售均价是一致的。
房屋施工面积自2009-2018年呈现出稳步上升趋势，而在2010年、2012年、2004年以及2017年房屋竣工面积都在基于前一年的基础上均有下降趋势。
3.1.3人口因素
人口因素对房价的影响主要体现在人口总数、人口结构、人口迁移三个方面如何作用在房价上。
第一，人口总数，当人口规模扩大时，新增加那部分人口会增大对房屋的需求，而短时间内房屋的供给无法增加，这就促进了房价的上涨。
同理，当人口规模下降时，减少的那部分人口会减少对房屋的需求，从而使得房价的下跌。
第二，人口结构，曾有学者研究表明在人生命的每一个阶段都有购房的意愿，最集中表现为首次购房和改善住房。
现如今，购房者的年龄大多在20-55之间。
对于20-34的青年群体而言，他们的购房原因主要在于生活必需，无论是工作还是结婚，房子都是刚性需求。
而对于35-55的中年群体而言，他们的收入已经达到一定的水平，为了给子女提供更好的教育或改善住房环境，从而再次购房。
因而，不同群体对房屋的需求都促进了房屋的成交，推动了房价的上涨。
第三，人口迁移，农村人口向城市集中和大学生就地就业是人口迁移中的两种重要表现。
随着城镇化步伐的加快，越来越多的农民涌入城市，他们在城市买房定居，促进了房屋需求量的增加，房价被逐步抬高。
此外，据调查研究表明，大部分的大学生毕业之后都会选择在当地工作，为了以后更方便的生活他们会选择租房或买房，他们对房屋的需求量增加，从而对房价的上升起到一定的促进作用。
3.1.4商业银行贷款利率
商业银行贷款利率对买房者所带来的影响是肯定的。
对刚需买房者而言，商业银行贷款利率提高将会增加买房者的月供比例，使得还贷压力增加、买房者的生活水平下降。
买房者绝大部分都选择贷款买房，这就意味着买房资金都是靠商业银行获得的，商业银行上调利率那么买房者还款数额也会相应的增加。
对投资者而言，由于投资方式较少、投资回报率不高和纸币容易贬值等因素的存在,一部分人会选择以购买房产的形式来进行投资，以期望实现保值和增值的目标。
然而在利用购房投资获得收益的同时，也无法忽视利率的变化所带来的影响。
若利率持续增加、还贷压力大，买房者就会选择抛售手中的房产来保全自己的利益。
因而，商业银行贷款利率的变化给房地产商所带来的影响也是不容小觑的。
此外，房地产开发是一项大的工程项目，涉及的范围十分广泛，必须要以充足的资金作为支撑。
一般来说，房地产商会为了房地产开发自身投资百分之二十，剩余的百分之八十主要就是依靠银行贷款或者是以预付款方式收取买房者的定金。
如果通过商业银行来获得贷款，当利率提高时，房地产商每贷款一部分的资金都要付出更高的成本，房地产开放商的还贷压力将增加，可能还会出现房地产商资不抵债导致公司破产等情况的发生，这同时会进一步加大房地产的开发成本，使得房地产商不得不提高房屋价格来保证自身的收益。
因此，商业银行利率的变化会直接影响未来房子建好的价格。
3.2影响济南市房地产价格因素的实证分析
3.2.1数据来源与相关经济指标的选取
1.数据来源
本文采用的数据是济南市房地产的具体数据，为确保其公信力，故本文选用2009-2018年济南市统计年鉴和济南市国民经济和社会发展统计公报数据，共10组年度数据。
此外，为使数据简洁明了，一般对数据采取保留小数点后两位的形式。
2.相关经济指标的选取
结合房地产价格影响因素分析的需要,以所选变量的有代表性和数据的可得性及可靠性为原则,选取了如下指标:
（1）济南市商品房销售均价JP，由于缺少济南市商品房销售均价数据，故用济南市统计年鉴商品房销售收入除以商品房销售面积，单位为元/平方米。
（2）济南市生产总值GDP，单位为亿元。
（3）济南市城镇居民人均可支配收入PCDI单位为元。
（4）济南市房地产投资总额IA，单位为亿元。
（5）济南市户籍人口总数POP，单位为万人。
（6）中长期贷款利率LIR，考虑到房地产市场的贷款主要为中长期贷款，且商业银行贷款利率一般在中国人民银行发布得贷款基准利率上下浮动，故本文用中国人民银行发布的为期3-5年的贷款基准利率来代表商业银行贷款利率。
3.2.2实证分析
本文利用济南市2009-2018年统计数据进行实证分析，选择济南市商品房销售均JP价作为分析对象，选择济南市生产总值GDP、济南市城镇人均可支配收入PCDI、济南市房地产投资总额IA、济南市户籍人口总数POP、中长期贷款利率LIR作为影响因素分析。
1.描述性统计分析
首先对各研究变量进行描述性统计，统计结果见表3-2。
表3-2变量的描述性统计
Variable
Obs
Mean
Std.Dev.
Min
Max
gdp
10
5516.608
1448.517
3340.91
7856.56
pcdi
36364.46
9051.003
22721.7
50146
ia
842.61
349.9926
655.9
pop
621.614
17.93356
603.27
lir
5.827
.7819783
4.75
6.9
jp
7080.81
1338.048
由表3-2可知，自2009-2018年间济南市商品房销售均价由5259.83元/平方米上涨到8980.38元/平方米，而影响房价的因素除商业银行中长期贷款利率外在数值上也有不同程度上的上升，其中济南市生产总值、城镇居民人均可支配收入标准差较大，说明在这十年中二者变动幅度较大，也反映出了经济在发展，人们的生活水平得到了提高；
房地产开发投资和人口的标准差次之，说明在这十年中房地产市场发展以及人口增长较平稳；
商业银行中长期贷款利率标准差最小，反映出变动幅度最小。
2.简单
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